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1、中國商業地產發展的最大動力來自于城市化。商業地產是城市發展的剛性需求，它能創造就業，增加稅收，拉動消費，體現城市的核心價值。中國城市化率目前只有52%，西方發達國家城市化率平均達到80%，中國要達到西方的城市化率至少還需要20年時間，這意味著中國商業地產發展前景十分廣闊。,隨著越來越多的企業進入這個行業，商業地產已出現過熱跡象，導致很多項目招商和經營出現困難。而商業地產本身從最早期的項目定位到拿地以及后期的招商運營為一整體，如何能夠從項目最初期到后期運營中走向專業化，形成良性發展，這就需要我們在整個商業地產開發運營中每個重要的流程和節點需要做好把控和保準。以下為商業地產開發運營的16個流程,商2、業地產示意圖,01,管理公司的選擇,03,項目位置的選擇,08,項目設計、市場調整方案及財務方案的系統化整合,商業地產開發項目取得成功最重要的因素之一,是商業房地產的管理。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進行都有積極的影響及作用,其重要性遠遠不只對招商的影響。商業管理公司的介入不僅有利于建筑設計和布局的合理性,更重要的是對周邊業態的考察,也就是對未來經營前景的準確判斷,看準市場需求的空白點,這需要靠有豐富實力的商業經營管理公司來掌控商業地產管理的核心是通過策劃、規劃劃和設計管理使項目升值。在整個合作過程中,發展展商、投資商是項目最大的投資方,同時也是最大的風險承擔者。,01,管理公司的選3、擇,開發商需要在項目初期：首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷:不進行針對項目的微觀角度的分析，僅從所在地區的市場狀況及潛力入手,判斷該城市或地區發展相應商業房地產項目的可行性,同時,要對該項目的定位有初步的宏觀思考。因為商業房地產的形式種類比較多,而且各種商業房地產形式都存在市場成熟性的問題。如果某個地區的社會生產力水平比較低，人們的收入水平又不高，那么投資商即便再有實力,也不可以在該地區投資建設大型的商業房地產項目。,02,市場條件的判斷,商業房地產項目的位置選擇問題,對于項目的成功將是決定性的。實際上,并不是所有的地方都適合做商業房地產的開發,只有具備了4、相應條件后,才可以做。商業房地產鑒于其功能特點,對位置和周邊條件的要求與普通房地產相比更為嚴苛。一個住宅社區或一幢寫字樓，所要解決的客流只局限在一定范圍內,但商業房地產則不同。商業房地產所要解決的客流會隨著經營狀態的變化發生倍增或銳減。當一個商業房地產項目的客流發生倍增的時候,項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。,03,項目位置的選擇,在完成商業房地產項目選址工作后,需要針對特定項目地址進行市場前景及可發展規模的可行性分析,以確定該項目的市場基礎、周邊商圈覆蓋人口的情況可能的客戶流量、客戶流產生的項目營業額及項目的可發展規模等一系列相關問題。該項工作屬于微觀判斷,很多咨詢機構分析時使用的5、方法是:以市場調査為基礎,建立相關分析模型,測算出該項目地址可能發生的客戶流量,依據對所在地區人均零售消費額的判斷,可以測算出該項目可能的零售額,再參照所在地區商業設施每平方米平均零售額,即可以得出該項目地址可發展商業房地產項目的規模。,04,判斷可發展規模,不同的咨詢機構在進行上述分析時,因為基礎數據信息取得的渠道不同,分析結果可能有很大的不同。在完成市場咨詢及可承受發展規模的研究后,需要依據項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料,對項目的客戶定位進行階段性判斷。在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性,但在后面的環節中可以作出豐富和調整。,完成商業房地產項目市場前景及可發展規模的分析后,將面6、臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格,從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發使用權。政府許可指向政府相關主管部門申請建設商業房地產項目目,并得到相應計劃委員會、規劃局、商業委員會等政府機構的批準等。項目土地取得有兩大標準1、土地規模標準。商業房地產項日對土地規模的要求:要滿足該項目本身功能的需要,得夠用2、土地價格標準。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優勢,尤其在項目運作初期,土地價格越低,前期資資金壓力越小。,05,土地取得及政府許可,項目定位細化包括:徹底、細致的研究分析項目的目標客戶、市場定位、產品形式特點、啟動策路、財務測算等相關問題7、。此步驟是項目成功與否的重要因素,如果定位出現偏差,則導致項目沒有成功的可能。通常第五與第六步同時實施,在取地地的過程中修正項目定位,在項目的定位過程中取地工作已開始。,06,項目定位細化,項目的規劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中,方案設計為重中之重:方案設計可以稱之為宏觀設計,將決定商業房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計,即在方案設計基礎上進行純建筑工程方面的深化、細化。,07,項目規劃設計,在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后,需要就以上8、方案進行調整,即系統整合。通過調整整合,判判斷項目規模和投資回報的關系是否合理;判斷項目投資規模和企業自身資金、資源背景是否符合投資規律;判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結果存在問題題,那么需要回到設計階段進行相關調整,并再循環進行市場調整方案及財務融資方案,驗證并確定最終的可行方案。,08,項目設計、市場調整方案及財務方案的系統化整合,項目招投標指開發商完成項目設計方案的深化、項目目規劃得到審批、項目土地使用得到許可后,通過招投標的程序確定項日的施工企業、監理單位、工料料測量師及后續階段的機電咨詢商等,做好項目施工前的所有準備工作。,09,項目招投標9、,項目的財務核算指開發商在完成項目的設計方案后,建立或委托專門的財務融資機構對該商業房地產項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業化分析。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據。在財務分析核算過程中,財務融資機構需要以項目市場前景及可發展規模的可行性作為參考,并大量引用分析結論。對于小型商業房地產項目,該項工作不需要要做的很細,尤其采取銷售模式的商業房地產項目,財務核算的工作會簡化很多。,10,項目的財務核算,資金需求方案指財務融資機構結合項日的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制,再結合項目10、他項資金的需求,最終完成該項目的資金需求方案。,11,資金需求方案,項日融資包括項目開發階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內容,主要形式有股權融資和債權融資。開發商在進行項目融資工作之前,首先要進行項目融資的決策工作。準確對商業房地產項目的融資策略及方案進行決策,可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發商過高估計其在該項目中的股權期望,在融資過程中必然面臨失敗,最終嚴重影響融資工作作的進程。完成融資決策后的首要工作,是項目商業計劃書的編寫。項目商業計劃書是其他投資商及金融機構了解該項目的有效渠道。,12,項目的融資,在完成項目商業計劃書的編寫工作以后,開始該項目的融資操作工作。11、融資操作的形式主要有兩種:1、委托專業融資服務機構進行融資;2、自己組織融資團隊進行融資這兩種融資方式相互之間并不沖突,如果協調好的話,會齊頭并進。,項目的市場策劃對于項目的成功至關重要,高明的市場策略可以降低項目的成本,并有效打開市場空間、收益空間和利潤空間。要贏得市場,就必須面對市場競爭的局面,而避免競爭的市場策略是制勝的關鍵之舉。,13,市場策劃,項目招商的方式主要有兩種,即:1、委托專業招商咨詢機構進行項目招商；2、自己搭建招商團隊進行招商。,對于采取商鋪出售方案的項日來講,開發商需要對商鋪的售價進行予預測,并依據市場策略進行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定,其次,市場策略將12、有效提升商鋪的價值。售價決策的準確性將有利于項目的出售操作。價格策略主要有三種:高開低走,平開平走,低開高走。,15,價格策略,開發商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。預測必須依靠對現狀市場的研究和對未來市場的預測,不僅考慮自身市場空間,而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招商意義非凡,準確的租金定位將提高項目的招商效率,以上為商業地產的一般流程，不包括一切特別特殊的商業項目。16個流程環環相扣，步步為營，形成統一的閉環，促進良性的循環，才能最后打造出成功的商業地產。,商業地產的形式多樣，主要包括購物中心、超級購物中心、大賣場、商業街、主題商場、專業市場、寫字樓、文旅地產、特色小鎮。當然很多地產形式，是融合了住宅地產、商業地產、工業地產、旅游地產、金融地產等的復合地產，界限不一定劃分的那么明確，比如文旅商業，可以劃為文旅地產，也可以劃為特色小鎮。故上述16流程基本都可以應用于上述商業地產領域各種形式的商業地產。,2018年5月21日,