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1、2024-3-28,房地產經營與管理土地一級開發項目運作,2,目 錄,第一部分 房地產經營與管理一、房地產開發操作基本流程二、房地產開發企業管理機制優化三、房地產項目投資與戰略管理第二部分 土地一級開發項目運作一、土地一級開發的基本概念與流程二、土地一級開發項目的操作要點三、土地一級開發的項目融資與投資管理四、房地產企業土地一級開發實踐,3,第一部分 房地產運營與管理,4,房地產開發的程序 開發商自有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發規律的程序。一般來說，這個程序包括四個階段，即：房地產投資分析與決策階段 房地產開發前期工作階段 房地產開2、發項目建設階段 房屋銷售與出租階段 注：房地產開發的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進行。,一、房地產開發操作基本流程,5,房地產開發前期工作階段 此階段是具體落實開發方案，為開發項目建設實施作準備的階段。主要工作有：申請建設用地規劃許可證、購置開發場地、籌集資金、拆遷安置、項目報建。申請建設用地規劃許可證、購置開發場地、拆遷安置、項目報建必須按一定的程序進行，而籌集資金則可以與之平行進行。房地產開發項目建設階段 在此階段，開發商的主要工作有（1）通過招標投標選擇施工企業；（2）以投資者、組織者、監督者的身份進行項目工程管理與控制；（3）竣工驗收。房屋銷售與出租階段 3、房屋的銷售工作并非在房屋竣工驗收后進行，營銷策劃、銷售計劃。,一、房地產開發操作基本流程,6,企業練好內功是項目開發成功的前提企業內控管理的優化 企業組織架構 績效管理 人員激勵 資產優化,二、房地產開發企業管理機制優化,7,1、房地產投資的基本涵義：是指資本所有者將其資本投入到房地產業，以期在將來獲取預期收益的一種經濟活動。房地產投資形式多種多樣，房地產開發企業所進行的房地產開發是人們最熟悉的一種類型；為了出租經營而購買住宅或辦公樓也是相當普遍的房地產投資類型；將資金委托給信托投資公司用以購買或開發房地產也是房地產投資；企業建造工廠、學校建設校舍、政府修建水庫等等，都屬于房地產投資。主要方式4、：開發建設式、合作開發式、收購項目式、收購股權式,三、房地產項目投資與戰略管理,8,三、房地產項目投資與戰略管理,2、房地產投資的特點：（1）投資對象的固定性和不可移動性（2）高成本性（3）長周期性（4）高風險性（5）強環境約束性（6）低流動性,9,三、房地產項目投資與戰略管理,3、房地產投資的基本過程：投資房地產投資過程實際上就是房地產項目開發經營的全過程。房地產投資周期長、環節多，概括而言，房地產投資過程大體可分為投資分析、土地開發權獲得、房地產生產開發及房地產銷售經營這四個大的階段。（1）投資分析 a.市場分析 b.財務分析 c.可行性分析。（2）土地開發權的獲得 土地成本支付巨大，大多5、數的投資者皆運用財務杠桿以取得房地產產權,不同的金融單位其信用成本與融資條件不同，因此在進行融資活動時，要詳細評估投資計劃與各種融資機會，以選擇最有利的融資方式。（3）房地產建設開發 在此階段，投資者仍須向金融機構融資以取得資金，如何取得與選擇有利的融資機會與融資條件，以保證建設開發進度及按時竣工完成，成為此時融資活動的主要目標。（4）房地產銷售經營,10,三、房地產項目投資與戰略管理,4、房地產投資風險控制（1）風險分散組合投資，多種經營（2）風險控制資產管理，成本控制（3）風險轉移合理改變經營形式將風險由另一方承擔 5、房地產投資收益的提升途徑（1）投資規模和速度的合理控制（2）投資結構的6、優化配置（3）投資空間分布的合理配置（4）投資決策過程的科學化,11,三、房地產項目投資與戰略管理,6、房地產企業戰略管理的基本過程 基本過程由戰略分析、戰略選擇、戰略實施、戰略控制等環節構成。房地產企業戰略的核心要素財務戰略（1）財務戰略的確立 籌資來源：內部融資、股權融資、債券融資、銷售自產 資本結構：融資成本、權益資本與債務資本的比例 股利分配：盈余分配與留存政策（2）新行業市場發展背景下，房地產企業的融資規劃和財務戰略將成為關乎企業發展成敗的關鍵因素。,12,第二部分 土地一級開發項目運作,13,一、土地一級開發的基本概念與流程,一級開發基本概念經營性土地上市交易（招拍掛）前，要將生地7、開發整理成熟地，從而達到土地出讓標準。在大多數城市主要是由政府來操作，也有政府委托企業來做，政府負責管理和監督，或者由國有企業或事業單位性質的土地儲備機構來做，現在也有一些房地產私募基金熱衷于分享土地整理過程中的溢價。關鍵詞：土地出讓（招拍掛）之前、使土地達到出讓標準的開發平整過程、政府主導,14,一、土地一級開發的基本概念與流程,一級開發流程,生地規劃,調查分析,詳細規劃,選擇地塊,出讓手續,拆遷安置,土地平整,熟地轉讓,15,一、土地一級開發的基本概念與流程,一級開發特點資金密集型，少則上億，多則數十億。某些業務環節容易產生糾紛，例如拆遷安置。土地需求受經濟環境和政策影響大。從長期來看，土8、地出讓會產生較大增值，經濟效益較好，對投資人有較高的吸引力。越來越多的主流開發商主動參與到一級開發環節中，主要是意圖在土地招牌掛過程中得到拿地的實惠和優勢。,16,二、土地一級開發項目的操作要點,一級開發要點要點一：土地一級開發項目的獲取要點二：項目主體的融資要點三：土地招拍掛中的技巧,17,二、土地一級開發項目的操作要點,開發權的獲取。一些熱點城市有較明顯趨勢逐步收緊土地開發權。但在二三線城市，房地產企業通常聯姻城投、建投、港務等土地一級整理單位開展合作。開發主體融資。一級開發資金需求量大，征地拆遷一般占總投資的50%以上，且占用時間長，流動性差，減少融資風險、保證融資渠道暢通和多元化是土地9、一級開發成功的關鍵。招拍掛。現行招拍掛制度仍將堅持，但將完善和明確商業規則，防止“一級開發的企業更容易獲取該地塊的土地使用權”等關聯交易和不公平競爭。,18,二、土地一級開發項目的操作要點,土地一級開發的成本構成項目前期費用 征地、拆遷費用 公共區域市政基礎設施建設費用 區域內公共環境景觀建設費用 區域內公共配套設施建設費用 工程建設其他費用 管理費 財務費用 銷售費用 應納稅費 不可預見費,土地一級開發投融資分析1、資金使用計劃2、融資額度及融資成本3、融資渠道及模式4、貸款本息償還,19,三、土地一級開發的項目融資與投資管理,政府的傳統融資模式資金來源：財政資金、金融機構貸款和其他資金。缺10、陷：地方政府財政資金捉襟見肘，土地一級開發資金不足。客觀上鼓勵了土地一級開發市場化、公司化的發展。,20,三、土地一級開發的項目融資與投資管理,城投公司模式一些地方政府在實踐中將土地儲備開發業務交給政府下屬的地方城投、建投類公司執行。利用地方融資平臺，土地一級開發業務的融資可以拓展到發行中期票據、企業債、股票、信托計劃，進行直接融資，是對土地出讓收益證券化的一種嘗試。城投公司作為政府企業，能夠控制土地出讓節奏，實現土地出讓收益的最大化。,21,三、土地一級開發的項目融資與投資管理,城投公司模式存在的問題：第一，作為政府企業，城投公司所融到的資金投向和收益的實現容易受到政府的影響。第二，金融監管11、部門對于土地一級開發業務的政策還存在模糊之處，沒有將土地儲備中心融資和土地一級開發商融資分開對待。這兩類主體的融資行為、屬性是完全不相同的，將這兩類行為混為一談，導致政策指向模糊，從而不利于土地一級開發業務融資渠道的拓展。第三，無論是土地儲備機構還是受托的土地一級開發商，取得土地并未實際繳納土地出讓金，僅僅是為了取得貸款而辦理了土地過戶手續和變更了土地性質，由此導致處置土地在現行法律框架下存在較大的法律風險，即儲備土地作為抵押物，其實并不具備抵押的合法性；另外，儲備土地的價值具有不確定性。,22,三、土地一級開發的項目融資與投資管理,資產證券化模式從屬于資產證券化的土地出讓收益證券化，就是將歸12、屬土地一級開發商的土地出讓收益部分設計成證券在資本市場出售，將未來的土地出讓收益現值用于今天的土地一級開發業務。需要政府給予相應的財政補貼，或者保證土地一級開發上的保底收益。通過證券化，可以籌集大規模土地開發資金，降低銀行信貸等債權融資比例，加大股權融資，使得土地一級開發商的資本結構更加合理，保證融資的持續性。土地一級開發商使用歸屬自己的土地出讓收益進行市場化融資運作，隔離政府部門和風險之間的聯系。更多融資方式：財政撥款、銀行貸款、土地信托、土地基金、土地債券、利用住房公積金、社會保險基金、保險資金、離退休基金、養老基金、企業或企業聯合體融資、招商引資、項目融資、海外融資等。,23,四、房地產13、企業土地一級開發實踐,土地一級開發宏觀背景十二五期間，我國城鎮化率將超過50%，且未來10-15年趨勢不會發生改變，住房供地的緊張趨勢還會繼續。2010年1-6月，31個大中城市累計購置土地面積1.85億平方米，而累積開發面積只有1.05億平方米。一級市場的整理儲備活動性要強于二級市場的開發銷售。從土地一級開發商的年報來看，各上市公司用于開發土地的現金流充裕，且主要利潤來源于一級開發，利潤豐厚。,*：數據截止到2010年9月30日,24,四、房地產企業土地一級開發實踐,利益鏈條房地產企業積極參與土地一級開發，是動機、機會和態度三方面共同作用的結果。動機：一二級土地市場聯動，創造更大利潤空間。機14、會：中央清理地方融資平臺，房地產開發商有機會成為地方政府一級土地開發商。態度：中央對一級土地市場的態度已經明確，倡導退出直接開發過程，轉嫁融資風險。,25,四、房地產企業土地一級開發實踐,一級開發收益一級土地開發收益率不俗。以2009年的一支土地天津土地整理基金為例，若以接近起拍價出讓土地，基金年回報率將超過16%，而今年億城股份和首創股份參與的唐山和海南土地整理項目中，稅后投資收益將不低于11%。政府與公司分成。一級開發的利潤率沒有二級開發那么高，一般與政府約定的利潤率水平在8%到10%之間。通常在土地出讓后，還會和政府按照約定比例進行分成，從而實現土地增值收益。政府保底收益。例如云南城投與15、昆明市政府簽訂協議，保底稅后收益率為5%，不足時由政府補齊。一二級聯動最大化收益。開發商可以以較低的成本獲取土地，保證二級開發的優厚收益。,26,四、房地產企業土地一級開發實踐,開發商參與一級開發優勢信息優勢。開發商在一級土地開發過程中，已經和地方政府有過長時間的互動，雙方捆綁關系進一步深化。對地塊價值和前景了然于心，利用信息不對稱，通過設置供地條件，在土地出讓中占得先機，從而將土地收入囊中，這已是行業眾所周知的路徑。規劃優勢。在土地一級開發收益分成過程中，開發商成為土地設計的“準規劃部門”，可利用規劃和設計的改變，使土地規劃對自己日后的二級開發產生正面影響。成本優勢。另外，在同等價位的情況下，由于拍賣價款當中的一部分將作為“土地一級開發”收益進入土地一級開發商的腰包，在這種情況下，土地一級開發商參與拍賣的成本相對于其他公司更低。,27,謝謝！祝大家新年快樂！,