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1、1,15種養老地產開發模式,2,15種養老地產開發模式分析的5大分類,與社區共同建設,與相關設施并設,與國際品牌接軌,養老地產5大類,與旅游或商業地產結合,以其他方式轉型,3,與社區共同建設類模式1：專門建設綜合型養老社區,概念闡述：綜合型養老社區是指為老年人提供的，包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區。配套設施：老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施,不同的住宅類型，以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求,4,與社區共同建設類模式1：專門建設綜合型養老社區,一些較大規模的養老社區會選在城市近郊或郊外。選擇低密度的開發形式，實現與郊外的環2、境協調。在規劃設計時，應注意將不同類型的居住產品合理分區，保證各自的獨立性，避免相互干擾。開發大規模綜合型養老社區時，可考慮分期建設,概念闡述：綜合型養老社區是指為老年人提供的，包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區。配套設施：老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施,5,與社區共同建設類模式2：新建大型社區的同時開發養老組團,定位：房地產開發企業在開發大型居住區樓盤時，會考慮劃分出一部分區域專門建設養老組團。優勢：這種開發模式有利于帶動企業轉向新的客戶群，走產品差異化路線；養老組團與社區其他組團能夠共享配套服務資源，降低配套設施的建設量。,圖3養老社區的3、組團化布局示意圖,6,與社區共同建設類模式2：新建大型社區的同時開發養老組團,注意事項：1.開發時一方面應注意將老年人的比例控制在適當的范圍內，不宜過少也不宜過多；2.另一方面要控制養老組團的規模，盡量劃分為一個個小型居住組團，以營造社區的歸屬感。,總用地面積：約2萬畝總建筑面積：720萬平方米養老社區建設體量：150畝，計劃建設約18萬平方米的養老住宅產品規劃布局：養老社區靠近整體項目的中心商業服務設施布置以方便老人到達和使用(圖3)。養老住宅樓棟在規劃布局時形成多個小型居住組團，分別針對自理老人和半自理老人，其中半護理組團靠近醫院和康復中心，并設置連廊連接，以滿足老人就近醫療的需求。,圖44、養老住宅靠近中心商業區布置，建設比例控制在一定范圍內,案例廣東惠州某項目,7,與社區共同建設類模式3：普通社區中配建各類養老產品,“全齡社區”的居住理念能夠較好的符合我國現階段國情，將會是較受歡迎的一種養老居住模式。,該模式產生原因：據調研，許多六七十歲、身體較為健康的老人都會輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由于生活習慣差異而產生矛盾，老人和子女更愿意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區中配建一些養老居住產品，可滿足老人與子女在同一社區就近居住的需求(圖5)。,圖5 普通社區中可配建的老年住宅和公寓示意圖,8,與社區共同建設類模式3：普通社區中配建各類養老產品,老少戶住宅特5、點：同層相近的兩套住宅，或同單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。采用適老化設計，配備：如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。,養老公寓經營模式：出租、出售目標客群：自理老人、需要護理的老人,規劃建議：將養老公寓靠近小區出入口或社區邊沿布置，一方面人員、車輛(例如救護車)出入近便，另一方面養老公寓底層可設置對外商業或公共設施，兼顧對外經營，同時也便于對養老公寓進行單獨管理。,注意事項：設計時應注意根據住戶的購買力來控制套型總面積，特別是老年住宅的套型面積不宜過大，建議以5060平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿足老人與子女共同購房的訴求。,9,與社6、區共同建設類模式4：成熟社區周邊插建多功能老年服務設施,該模式的優點有：投資相對較少，易于復制和實現連鎖經營,針對問題：一些城市存在城區老人就近入住養老機構困難的情況。如：北京。,北京養老現狀：老齡化程度嚴重養老床位數量較低城區年代久遠，周邊配到設施成熟區位條件好，但周邊用地資源緊張,利用零散地塊新建或改造已有建筑的形式開發社區間的養老設施,10,與社區共同建設類模式4：成熟社區周邊插建多功能老年服務設施,特點：小規模、多功能、綜合型服務范圍：輻射周邊多個社區配套設施：老年日托中心、社區醫療站、公共餐廳、小超市等，并考慮為社區老人提供上門護理、送餐、洗浴等服務,11,15種養老地產開發模式分析7、的5大分類,與相關設施并設,與社區共同建設,與國際品牌接軌,養老地產5大類,與旅游或商業地產結合,以其他方式轉型,12,與相關設施并設模式5：與醫療機構結合，就近設置養老設施,圖7 日本六甲老年公寓與醫療機構建立合作關系，鄰近設置在一起,案例：日本六甲老年公寓說明：開發企業將老年公寓與建立了合作關系的醫療機構鄰近設置在一起(圖7)，當老人遇到突發疾病時，醫療機構可以做出迅速反應，令入住其中的老年人感到十分安心。,13,與相關設施并設模式5：與醫療機構結合，就近設置養老設施,方法1：養老機構希望與醫療機構建立合作關系，使養老設施或養老社區與醫院就近設置、共同建設。方法2：直接劃分出部分閑置床位用8、于開辦養老院，這樣既能夠提高醫療資源的使用效率，又能夠滿足一些護理程度較重、普通養老機構無法收養的老人的養老居住需求?！搬t養結合”模式的特點在于，能夠將優質的醫療資源引入養老項目，從而提升項目的核心競爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。,14,與相關設施并設模式6：養老設施與幼兒園并設,模式優勢：能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理將養老設施與幼兒園進行統一建設和管理，節約建造和人力成本從規劃角度來看，幼兒園在居住區中的配置密度與老年日托設施較為類似，若將這類養老機構與幼兒園設置在一起，則能實現與社區的緊密結合，從而較好滿足社區養老的服務需求。,15,與相關設施并設模式6：養老設施與幼兒園9、并設,圖8 日本幸朋苑老人院與幼兒園共同設置在一起,在日本，老年設施與幼兒園共同設置的情況比較常見，其設計形式可以是在同一棟建筑內的不同樓層，或是分別設在不同樓棟，共用庭院及室外活動場地。以日本幸朋苑老人院為例，其建筑首層設置了一所幼兒園(圖7)。老人平日可以與兒童共同開展做手工、唱歌等活動。老人在二層的室外平臺休息時，也可以看到兒童在庭院里玩耍、嬉戲。這種設計方式對于消除老年人的孤獨感很有幫助。,未來展望：隨著我國的人口結構向高齡化、少子化逐漸發展，一些幼兒園或小學在未來很可能出現空置，將這些建筑部分改造為養老設施的情況將會逐漸多起來(見模式15)。,16,與相關設施并設模式7：與教育設施結10、合，建設養老公寓,與大學等教育設施相結合的養老社區,模式開發原因：很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續學習、發揮余熱。養老社區、老年公寓若能靠近大學設置，并讓老人享受一部分教育資源，則會與他們的需求更加吻合。目標客群：高知老年群體,17,與相關設施并設模式7：與教育設施結合，建設養老公寓,與大學等教育設施相結合的養老社區,美國拉薩爾村養老社區就將老年公寓建在一所大學的旁邊，老人可以參與大學課程的學習，并利用大學的公共設施(如圖書館)。在這里入住的老人都具有高中以上知識水平，他們希望能夠獲得終身學習的機會，使自己的人生更加充實。由此可以看出，養老地產項目的開發不僅在于硬件設施等物質條件的營造，還11、應從老人的精神和價值需求方面進行考慮，使老人能夠“老有所學”、“老有所為”，實現自我價值。,18,15種養老地產開發模式分析的5大分類,與旅游或商業地產結合,與社區共同建設,與相關設施并設,養老地產5大類,與國際品牌接軌,以其他方式轉型,19,與旅游或商業地產結合模式8：在旅游風景區中開發養老居住產品,概念：養老地產與旅游、休閑、養生產業相結合的一種模式現狀：目前市場上已經有一些開發商嘗試在開發旅游地產的同時，加入養老養生、康復保健、長壽文化等理念。選址：具有較好的風景資源或特色文化資源的地區，例如海南、廣西、云南等地。,20,與旅游或商業地產結合模式8：在旅游風景區中開發養老居住產品,圖9 12、結伴式養老公寓標準層平面圖,劣勢：用地規模往往較大，各類居住產品、服務設施容易較為分散解決方案：在規劃設計時，應將養老居住產品相應地集中布置，并注意就近設置配套服務設施，節省服務管理的人力，避免出現交通路線過長、服務不到位或老人出行不便等問題。,21,與旅游或商業地產結合模式9：與商業地產結合，開發老年公寓,概念：在城市中心區等繁華地段進行商業地產開發時，搭配建設老年公寓，也是一種較為新穎的模式。適用城市定位：北京、上海、香港等大城市，對于在此類大城市生活的老年人而言，他們希望能享受城區中便利的商業、休閑配套資源，而當他們需要護理時，往往更不愿放棄城區的優質醫療資源。特別是一些高端養老客戶群，13、他們具備相應的經濟實力在城市中心區養老、消費。若能在較為繁華的地段建設高端養老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。開發模式：由于城區內的土地價格較高，開發者通常會選擇較為集約的開發模式，例如將老年公寓與普通住宅共同結合在一棟高層建筑中。,22,與旅游或商業地產結合模式9：與商業地產結合，開發老年公寓,案例：日本東京的豊州老年公寓選址：位于東京灣畔的一處新興高檔生活區內周邊配套：大型綜合購物中心、醫院、公園、大學等配套設施居住模式：復合居住，同一棟樓內集合了普通租賃住宅、酒店式公寓和老年公寓三種居住產品(圖9)，使出租對象多樣化，從而降低運營風險。設計時需要注意為不同的居住人群配置獨立的出入口，14、以便單獨管理。,圖10 日本東京豊州老年公寓建筑剖面功能示意圖,23,15種養老地產開發模式分析的5大分類,與國際品牌接軌,與社區共同建設,與相關設施并設,養老地產5大類,與旅游或商業地產結合,以其他方式轉型,24,與國際品牌接軌兩種模式：模式10&模式11,這類開發模式指與國際養老專業品牌接軌，引入外資或運營管理團隊，共同開發養老產品。,模式10引入外資，建世界型連鎖老年設施目前一些國際養老機構或投資企業試圖開拓中國市場，建設連鎖型老年設施，以緩解其國內的養老壓力。例如：歐洲一些國家的養老服務成本非常高，他們希望能在勞動力相對低廉的國家(如中國)拓展市場，選擇地域和氣候條件較好的地區建立養老15、設施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養老。借鑒：對于我國而言，能夠借此機會引入外資，并學習國外先進的護理、管理經驗，同時也能在一定程度上促進就業、帶動消費。,25,與國際品牌接軌兩種模式：模式10&模式11,模式11與國際知名養老品牌共同開發，引進管理模式,最近的養老地產開發熱潮促使很多開發商、投資者或政府人員都到國外參觀考察，從中看到了很多先進的管理模式，并希望能夠將其在國內推行和實現，例如引進國外老年運營管理團隊，或與國外知名養老品牌共同開發等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。雖然美國、歐洲、日本等發達國家的養老產業發展較為成熟，但是完全移植到中國卻不一定合適。中國老人的生16、活習慣、經濟條件和思維方式與國外老人有很大差別，直接照搬國外的模式可能難以順利“落地”，需要適當轉化。,圖11 美國養老社區在規劃時對于朝向的限制要求較少，與我國國情不太相同,26,15種養老地產開發模式分析的5大分類,以其他方式轉型,與社區共同建設,與相關設施并設,養老地產5大類,與旅游或商業地產結合,與國際品牌接軌,27,以其他方式轉型,模式12與保險業結合，利用險資投資養老地產目前保險資金介入養老地產的情況已經開始出現。從險資的特征來看，由于其資金規模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養老地產，也有利于養老地產的靈活經營。未來保險業可能會成為養老產業重要的投資主體之一。,217、8,以其他方式轉型,在對日本養老產業的研究中發現，一些企業從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務開始，逐步向養老地產方向轉型，并最終獲得成功。這些企業最初在護理服務方面積累的豐富經驗和客戶群是其項目成功的關鍵因素。,模式13與護理服務業結合，將原有優勢注入養老地產,29,以其他方式轉型,在我們所接觸到的項目中，曾碰到過酒店管理公司希望轉向投資養老地產的情況。這類公司具有自身獨特的資源優勢，一方面酒店的服務管理形式與養老設施有相通之處，很多經驗都能夠應用于養老設施的管理服務中，另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養老公寓，或在酒店中提供養老服務等。,模式14利用自身獨特資源轉型開發養老地產,30,18、以其他方式轉型,可將一些閑置的國有資產盤活，改造為老年設施，例如城里的舊醫院、辦公樓、小學、幼兒園、私人物業用房等。這些國有資產所在區位較好，在城市中的分布相對均勻，比較適合進行改建。這種開發模式的重點在于，需要選擇便于進行適老化改造的建筑。例如注意建筑的開間尺寸、走廊寬度、門洞大小等能否滿足老人居住和輪椅通行的要求等等。,模式15將舊的國有資產盤活，改造為老年設施,31,以其他方式轉型,全文小結養老社區是當前老齡化浪潮下的新興事物，在開發模式、經營管理和規劃設計等方面都亟待探索。養老地產的開發并不因市場的缺乏而變得容易，開發者要做好承擔風險的準備。在項目策劃之初，就需要對養老地產的各環節進行整體把握，系統化思考，從而明晰自身適合的開發類型和可利用的資源；在進行養老居住產品的設計時，應充分挖掘我國老年客戶群的特征，創造出適應中國國情的產品類型。,32,謝謝！,