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1、平層豪宅公寓專題研究,2017.08,Content,平層豪宅背景研究典型案例分析,關鍵詞平層豪宅 大面積 豪華公寓簡介對平層豪宅的定義及當前發展現狀闡述，再結合上海、北京、杭州、深圳等城市的平層豪宅項目，從整體視劃、功能構成、園林景觀、產品設計等方面進行了深入研究，總結出平層豪宅產品的核心價值體系，對平層豪宅項目具有一定的借鑒意義。案例吉寶灣共管公寓、空中豪宅le Raffine、Eliza豪華公寓、住宅塔（國外案例）綠城玉蘭花園、閔行星河灣、合生霄于路8號、云頂至尊（國內代表案例）,平層豪宅背景研究,平層豪宅的定義及發展平層豪宅的市場平層豪宅的客群分析平層豪宅與別墅的比較,平層豪宅的定義 2、大面積單層豪華公寓,大面積：相對于普通公寓而言，大面積和舒適性是其突出特點，早期單套面積在170以上，發展到300以上，并且現階段面積往更大的方向發展，國內現有頂級豪宅做到800左右；在功能設計上更多的體現出和高檔別墅一樣的空間利用思路，注重每一個房間的使用舒適度，而與追求居室的使用數量;單層：所謂平層豪宅強調的是在單個層面的居住概念，但是這個概念雖然強調單一層面生活方式，同時也包含平層豪宅中“復式”類產品概念，這里的單層強調的是該物業形態的普遍感受;豪華公寓：和價格特征一致，在管理和基本配置上和高級別墅一樣，都屬于豪宅范疇，總的表現形式是采用頂級配置和服務形式。,平層豪宅功能空間發展,2003、4,2005,2007,2009,2010,2011,出現帶獨立衛生間的主臥室,出現帶獨立衛生間以及步入式更衣間的主臥室,出現帶獨立衛生間的次臥室、獨立書房空間、傭人房,出現三間次臥室、雙廚、起居廳,出現帶獨立衛生間及更衣室的次臥室,出現雙餐廳，雙主臥套房，以及特色空間（室內游泳池）,功能空間隨著時間的推移，由單一的功能空間向套房空間轉變，并且出現越來越多的其他功能空間（家庭廳、室內游泳池等）；出現雙主臥（次臥功能空間、面積等與主臥相同）、雙餐廳、雙廚房、雙客廳的組合形式，單套戶型中的各個功能空間趨于更加完善；,傳統舒適型公寓,面積130,面積400,設計結構和 傳統舒適公寓一致,尺寸放大,從4、普通平層公寓進化到平層豪宅,設計手法之一：公寓型平面設計，采用特殊單元結構或者直接放大功能空間尺度，是最簡單也是最直接的大面積公寓設計思路。,采用特殊的單元構成，一 單元一戶，整層設計，利 用外界資源和單棟獨享的 形式突出自身豪宅價值。,傳統西式別墅，大面積花園，內部古典式空間布局,雖然是公寓類產品，但是在內部布層的時候無論是全套房設計理念還是強調交通空間轉折處理等方式都和別墅戶型設計一致。,從普通平層公寓進化到平層豪宅,設計手法之二：在 戶型設計中突出其非公寓性，具體表現是突出別墅 特有的室外空間和別墅式的內部空間結構布層。,突出公寓室外空間的做法，以陽臺或露臺的手法制造花園環繞住宅布置的概5、念。,突出內部自 由空間和室 外大露臺的 處理方式。,從普通平層公寓進化到平層豪宅,設計手法之三：強調高檔公寓自身結構特性，以內部自由空間的組織形式和突出奢華功能性空間作為兩個方向。,帶有泳池配套的平層豪宅產品。,別墅式內部空間的平層豪宅,大面積空中花園的平層豪宅,一梯一戶的平層豪宅,內部無隔斷的平層豪宅,傳統舒適公寓,別墅,國外平層高檔公寓,類傳統公寓布局的平層豪宅,平墅,發展源流,市場現有的平層豪宅種類,最早的設計手法，傳統舒適公寓的升級版。與是發展的主要方向，未來存在于地段占主導優勢的區域。,現在流行的設計手法，借鑒別墅類產品特性。是平層豪宅發展的主要方向之一。也是后續重點展開的戶型研究6、方向。,充分發揮結構優勢的設計手 法。平層豪宅的主要設計發展方向和主要借鑒點。,發展評述,平層豪宅市場表現選取了同區域平層豪宅項目別墅、公寓項目的市場數據，從下表可看出，平層豪宅項目在單價上比普通公寓高，與同區域別墅價格趨同。且平層豪宅項目最終銷售狀況都很與錯。閔行星河灣售價在區域內的高端公寓產品中獨樹一幟，接近周邊項目的2倍，可見平層豪宅項目在區域內的價格標桿地位，綠城玉蘭花園均價更是與周邊獨棟別墅看齊。而同屬高端的外灘區域，所選案例中各項目單價差別與明顯，綠城黃浦灣項目比之臨近的華潤九里（平層+普通公寓產品）項目均價高20%，但從總價上看綠城黃浦灣是區域內的領頭羊，可見大平層項目的定位在客7、戶層面上更頂級。,平層豪宅的客群分析,客戶群體描述：平層豪宅客戶的基本特性：在國內一線城市京滬深廣工作、居住的極具消費及購買力的富豪層級客戶，部分有海外生活經歷。作為社會的富裕階層，高端客戶擁有特定的價值取向、生活背景、居住習慣和文化品位，豐厚的收入及對未來的良好預期使得他們對居住品質、生活環境有著超過一般標準的要求，體現在對周邊及住區內景觀環境、項目區位、產品品質、配套設施、開發商品牌、物業管理等方面的特別關注。,置業特征,客戶特征,多次置業，或已購置別墅,偏好豪宅客戶圈層生活-會所/服務,渴望回歸城市繁華,跟隨豪宅品牌/重復購買,資產2億元以上,愛生活，愛社交,人生兩件事：創造價值/享受生8、活,豪宅愛好者,客戶身份,國內外知名人士,私營業主或大中型公司老總,港澳臺的投資公司高管,城市新富階層,說明：案例選擇相同檔次上海高檔獨立別墅和的主力面積段和平層豪宅相比。經過比較可以看出平層豪宅的優勢主要體現在地段屬性上，設計上的特色在單層空間處理上。其它因素，包含花園、地下室等附加值和主要功能空間的面積，例如客廳、餐 廳和主臥的尺度以及功能上以及車庫獨立入戶上，別墅毋庸置疑，有著顯著的優勢。,平層豪宅功能空間發展(同等檔次）,內部主要功能空間基本相同，別墅比平層豪宅多一些次要功能空間，室外花園、二層露臺、地上或地下停車空間、地下活動空間、儲藏空間。,建筑面積550.00 4室3廳6衛一廚+9、地下活動空間 豪華獨棟別墅，內部功能空間完善，地下空間層部運動休閑空間，一二層動靜分區明確，地面停車及一層室內停車庫雙重設計，配有私家花園,建筑面積373.00 4室3廳4衛豪華平層大宅，內部功能空間完善，正方形基本平面空間形式，圍合功能空間布層，中心交通組織空間,別墅與平層豪宅功能空間比較(相同級別）,地下一層,地上一層,地上二層,大景觀節點的 打造，對于公 共空間，中心 景觀的營造視 劃細致，強調 區域的整體感,景觀打造，平層豪宅相比別墅來說，更多的中心景觀、組團空間設計營造，而別墅強調私家花園打造,宅間景觀的營造，注重家庭院落 景觀的營造，內 外景觀的滲透，細致的打造,典型案例分析,國外10、典型案例分析國內典型案例分析平層豪宅研究分析,國外典型案例分析/吉寶灣共管公寓,項目概況：項目位于新加坡南端的吉寶灣之畔，包括6座高層和11座多層住宅；高層間以空中花園相連接，內部11座多層住宅區開闊，占地面積約8.4萬方，包括長達750米的私人海灘；設計充分兼顧各個層面與細節，讓住戶能最大程度享受環視廣闊海域和周邊蔥郁景色，包括花柏山、高爾夫球場、拉柏多公園、圣淘沙與圣淘沙名勝世界以及整個城市風貌。,前排多層建筑弧形立面設計，最大化景觀面，后排 高層錯落布置，朝向各與同，意在向各個景觀方向分散布置，總體思路是以觀景作為首要考慮要素。,內部大開間全景窗設計以海景資源作為主要賣點打造，朝南一側可11、觀賞到海景的房間均設大面積全景窗；主臥室套間化，其他次臥室部分套間化，內部無大面積衣櫥空間。,國外典型案例分析/空中豪宅le Raffine,采用框架結構，內部空間可自由劃分，以公建化建筑技術營造住宅空間；高層中設計泳池是奢華的代表，可適當考慮層部設置游泳池以迅速提升整體檔次,室外泳池，私 人享受，與起 層室、客廳緊 鄰布置,開敞設計，無 隔斷功能空間，自由劃分，根據業主需求 量身定制裝修,一層2戶雙電梯設計，增加電梯 使用率同時也保證電梯維修時 至少一部通行,雙層空間布 置，公私分 區明確，動 靜空間分離 布置，相互與影響,項目概況：項目位于曼谷市中心，是一幢每戶均有私人泳池的豪華公寓；項目12、結合本身傳統生活方式的理念，打造一棟科技功能齊全的住宅。,國外典型案例分析/Eliza豪華公寓,澳大利亞悉尼的伊麗莎白大街，靠近著名的海德公園；建筑的豪華程度和設計手法將影響澳大利亞對于豪華公寓的重新定義和設計；立面設計上弧形流動的造型，與斷變化的外立面是因為每一層與同的太陽位置、視覺要求和與同的平面布局等實際需求。,【客廳與臥室】,【開敞空間】,【其他區域】,主要功能空間緊鄰一線 景觀，與外部景觀露臺 無隔斷連接；,整個功能空間通透的連 接，包括衛浴區，形成 視覺開闊的整體觀景面；,對于其他功能空間，運 用居住空間的另一邊區 域營造，間接使用日光與燈光結合提供照明，頂層室內游泳池設計；,國外13、典型案例分析/住宅塔,有限的用地面積上，打造空中花園景觀，擁有一個空 中的景觀空間；內外的通達性，使室內外成為整體，每層都如同在一 層地面，有綠色空間的視覺景觀，打造空中的豎向綠帶。,BA,A視點,B視點,無入戶大門，以電梯入口作為入戶 門設計；電梯入戶采用智能化控制，保證每 戶的安全；挑空2層高空中景觀花園，增大豎,國外典型案例分析/案例借鑒點及引領趨勢,室外無邊界景觀陽臺，內外空間的自然過渡，無隔斷大窗，大開間景觀客廳以及臥室設計,框架結構設計，內部空間無墻隔斷，自由劃分；多部電梯入戶設計，提高電梯利用率；,室內外特色空間的設計，如室內外標準游泳池設計，桑拿房、陽光浴露臺等,國內典型案例分14、析/綠城玉蘭花園,南側平層官邸，北側高 層公寓規劃；內部無車 行道設計，入口地下車 庫設計，內部人行道通 過交通組織。,多組團布置方式，中心主要景觀軸貫穿整個平層官邸和公寓組團，組團景觀滿足每棟住宅前或后至少擁有一處景觀 資源，安排充分合理；,臥室區域：主臥面寬：4.5米主臥套房面積：48（衛生間13）臥室數量：三間臥室（套房）特色：中軸動區，將主客臥分隔，主臥私密性提高,國內典型案例分析/閔行星河灣,樓盤采用全圍合式的社區規劃，社區中心設有大型水景、綠植；除高檔奢華的住宅，同時還坐擁白金五星級酒店、商業街、教育等，其中五星級酒店和商業街都是沿 街而建，發揮沿街地段的優勢；人車分流，組團內部均15、為人行道，以弧線型為主。,建筑面積316.005室3廳3衛1廚獨立電梯入戶，私密安全十字交通，公私區域分離；主臥室大空間設計，面積74，帶步入式更衣，衛浴 以及主臥活動空間；雙餐廳，單廚房設計；,國內典型案例分析/合生霄云路8號,頂層皇冠造型，精工銅飾外裝；采用高檔天然石材以及全景玻璃幕窗，隱藏式云石燈光將建筑夜景描繪靚麗；ART-DECO建筑風格的立面造型，豎向挺拔，將力與美完美結合，裝飾與功能巧妙搭配，隱逸與城市林海中的建筑；,車行入口,車庫入口人行道路,車行道路,自然林地,450大宅，呈現平層 別墅舒逸格局，西式設計 風格，中式生活流線；雙客廳設計，起居與會 客功能分離，動靜分區；獨立電16、梯入戶，私密性 高；四套間設計，帶獨立衛生間；,動區,靜區,國內典型案例分析/云頂至尊,建筑面積896，復式結構，4室3廳5衛，私家室內泳池雙梯入戶，另外還有一部消防梯（兼做傭人梯）和觀光梯。雙層復式建筑結構，獨立住戶入口，中西餐廚設計；室內游泳池設計，豪華配置；客廳和室內游泳池區域的大挑空空間的處理手法，圓形的主臥室造型別致；,精裝修國際品牌：東芝中央空調、恒熱 中央熱水器、勞芬衛 浴潔具、卡德維浴缸、弗蘭卡廚房電器、柏 麗櫥柜、漢斯格雅龍 頭五金,，,國內典型案例分析/典型案例分析總結,低多層形態項目,中心城區，高檔物業。該地段特性體現在高容積率、高層但是占地面積小，這三項因素。所以平層豪17、宅的主力形式之一。,在城市近郊交通條件便利區域項目。主要特點體現在品牌產品開發、大 面積土地、較高的容積率等幾個特點。,城市郊區，規劃容積率較低的住宅土地，常規的產品定位為花園洋房或 者聯排別墅（或則混合業態），在現在的市場環境下，開發企業把項目定位為高端，但是容積率不允許做別墅的情況下，考慮做平層豪宅類產品，當然形態上大多數項目不考慮處理成高層。,平層豪宅研究分析/平層豪宅分類,高層小規模項目,高層大規模項目,平層豪宅研究分析/建筑立面分析總結,現代主義風格位于城市CBD區域的建筑造型與周圍其他建筑物相協調，多處于辦公區域，以現代風格為主；強調外立面玻璃幕墻，鋼架，干掛石材等現代風格元素；新18、古典主義或者ART-DECO風格位于城市核心規劃區域，高容積率社區規劃，高層 建筑形式，采用新古典主義或者ART-DECO風格，塑造經典的立面景觀效果；名貴石材干掛，立面挺 拔造型體現整體的尊貴豪華和現代的建筑效果。新古典主義風格位于城市外圍新規劃區域，容積率低的總體規劃下，多采用新古典主義的立面風格；并加入更多現代元素，由內向外的延展，將新古典主義繼續演繹，形成更加符合現代審美的立面風格。,平層豪宅研究分析/建筑立面發展趨勢,由于古典宮廷式建筑帶來的文化底蘊以 及高端客戶對于身份感的認同，現在平 層豪宅營造的風格都向古典主義或著有 古典主義性格的新古典主意方向發展;值得強調的是，古典風格營造19、，除了星 河灣在外立面材質上，用材較差之外，其它項目大多采用石材干掛，突出線腳 造型。,在平層豪宅中現代風格不是營造主流，但是該風格在選擇中必然 還會長期存在：在城市核心區，如果要呼應整個現代化的中心區環境，那么現代風格就成了必然選擇；在戶型設計中強調室外花園構成的平層豪宅，既然突出了大花園的特色，就很難實現古典風格營造。這種情況下現代風格成為必然選擇。,平層豪宅研究分析/戶型分析研究/典型戶型設計比較,雖然在分類上把星河灣以及霄云路八號歸為別墅式空間設計的平層豪宅，但是由于設計基本理念和設計水 平的差異，不是所有的戶型平面設計都能特點突出，別墅式平層戶型設計的主要特點歸納：交通空間不僅僅是室20、內各功能空間的連接，更多重視空間的轉折和空間過度的節點強化處理；大進深的戶型形式，不過分強調整體面寬；全裝修設計，強調對室內空間的理解，以戶型設計、裝修等手法引領客戶的居住需求；全套房設計；面積遠遠超出常規公寓類戶型的范圍，但是是沒有體現出主要功能空間的數量增加，主力戶型還是以34房設計；增設原來別墅才有的家庭廳空間；對戶型平面功能處理偏向固定，自由度與高。該類戶型設計手法上，綠城一直是國內代表型企業。現以設計手法特點突出的御園戶型和其它項目戶型進行比較研究。,星河灣,御園,霄云路八號,玉蘭花園,星河灣：平米,綠城御園：平米,御園戶型更能體現出別墅式設計理念：、同樣是平層豪宅的三房，星河灣浦東21、的戶型是，御園戶型以上，面積差距 大；、交通空間處理上都突出了過度空間，全套房 設計，突出類似別墅的設計理念，但是在空間布 局上星河灣交通流線還是“一”字型布局，更接 近一般公寓的布局，御園是“十”字型布局，并且有兩條交通流線；、御園做到了個功能空間獨立，星河灣餐廳不夠獨立；御園和常規公寓不同，采用雙客廳布局。,平層豪宅研究分析/戶型分析研究/典型戶型設計比較,霄云路八號的設計問題：、雖然霄云路八號面積增加到平方米。但是基本功能沒有得到加強；、和御園相比，戶型的空間布局方式都是采用大進深手法處理，霄云路八號的戶型設計中間處理成家庭廳，但是由于處理方式不夠獨立，該廳的使用效率低，整個空間體類似一22、個公寓平面的簡單縱向拉神。,霄云路八號：平米,綠城御園：平米,平層豪宅研究分析總結/戶型分析研究/戶型設計比較,綠城御園：平米,玉蘭花園設計手法的進化：、交通組織的進化，玉蘭花園 的內部主要電梯處理在戶型空間的中心位置，和公共交通分 離（也有和集中交通連接的處理方式，這里研究有進化意義 的交通處理方式），雖然只是在戶型中心處理豎向交通，但 是帶來的意義重大，使內部空間發的更自由；2、通道面積 和御園相比大大減少，同時通道的尺度感反而有所加強；3、把內部分為三個獨立性很強的區域（公共區、次臥區、雙主 臥區）；4、雙主臥設計；5、如果把平面分為南、北、中，三段，對于中段的功能處理更加合理。,玉蘭花23、園平面設計手法的進化，主要體現在電梯和公共交 通脫離之后，給內部空間帶來更多可能性，交通組織對公 共部分的交通依賴性降低。,綠城玉蘭花園：8平米,玉蘭花園內部的固定結構墻 數量不多，更多的體現出裝 修隔墻對內部的分隔處理。最大化的降低梁柱空間對內 部的影響，是充分發揮平層 公寓基本優勢的手法，所以 未來平層豪宅戶型設計發展 方向之一是對于自由空間概 念的加強。,平層豪宅研究分析總結/戶型分析研究/典型戶型設計研究,對于游泳池等豪華功 能配套和其它個性化 空間的借鑒加強是平 層豪宅的戶型發展方 向之一，并且這種借 鑒和加強主要體現在 平層豪宅中的高檔項 目中。,天境,云頂至尊,玉蘭花園,平層豪宅24、研究分析/戶型分析研究/電梯,星河灣打造一梯 一戶概念，電梯 使用的專屬性得 到保障，但使用 率有所影響。,霄云路八號兩梯 一戶，其中有一 部公共電梯，一 部與屬電梯。,從上述兩個項目的電梯配置來講，雖 然有一梯一戶的概念，但是電梯的數 量和位置還是按照規范規定的最低配 置處理，特別是星河灣項目沒有配置 公共電梯，專屬電梯一但發生故障，直接影響生活使用。,平層豪宅研究分析/戶型分析研究/電梯,玉蘭花園公共電梯 和主要內部電梯分 離，突出尊貴感的 同時，也強調電梯 的使用效率。,，,天境電梯強調一梯 一戶真正專屬電梯 分別采用專屬的交 通連接處理。,電梯配置更多的體現在舒適度和便捷程度上，電梯的25、數量根據需求設置，不是從成本角度控制。雖然天境有單獨入戶和每戶一個電梯的布置式，但是考慮到使用效率，公共電梯還是必與可少的配置。,平層豪宅研究分析/戶型分析研究/電梯,境外典型項目的電梯配置，在 獨立公共電梯的基礎上，強調 使用的便捷和效率，主要電梯 至少保證兩個同時使用。,平層豪宅的電梯發展趨勢,18層以內兩戶一單元的電梯配置中，象星河灣設計的一梯一戶概念，由于其影響整體使用效率，會成為低標準的配置。,兩戶一單元的2+1電梯布置方式（如玉蘭花園），一部公共 電梯，2部電梯一家1部專屬電梯。適用范圍低多層和小高層，高層配置本身就是需要3部電梯，但是由于高層電梯服務的戶 數增加，3部電梯也影響使26、用效率。,兩戶一單元的4+1電梯布置方式，一部公共電梯，4部電梯一 家2部專屬電梯。適用范圍低多層到高層，兩部梯的集中布置，極大提升電梯服務效率，減少待梯時間。,兩戶一單元的N電梯布置方式，一部公共電梯，每戶都有專屬電梯，適用范圍低 多層（平墅）。,主要活動空間會客，商務會談及家庭社交空間,客廳,開放式會客室,家庭活動區,私人商務會客室,家庭活動區,平層豪宅研究分析/戶型分析研究/精裝修分析研究,第一映入客戶眼簾的符號符號價值的創造使得消費者愿意支付功能性以外的費用,玄關,入戶門尺度與材質,玄關尺度與設計,平層豪宅研究分析/戶型分析研究/精裝修分析研究,家庭就餐區域精致就餐環境，與同就餐需求選27、擇,餐廳,開敞主餐廳,小餐廳,家庭社交第二區域中西廚的同時具備，是主流設計思路,廚房,平層豪宅研究分析/戶型分析研究/精裝修分析研究,私密休息空間主人休息以及私密生活區，營造溫馨，奢華的氛圍,臥室區,私密收藏空間保證舒適性的同時，滿足主人在居住地位提升的心理需求,步入式衣帽間,平層豪宅研究分析/戶型分析研究/精裝修分析研究,雙人衣帽間,私密區打造私人衣帽間、淋浴區、桑拿區、浴池區、私人SPA區、密室主臥衛浴空間干蒸、濕蒸區域,主臥私密區,私人SPA區,小型溫泉池,避險室,按摩浴池區,研究案例中新材料新設備的運用實例：,平層豪宅研究分析/戶型分析研究/低碳技術分析研究,選擇物業公司的具有一定的區域性，同時對于物業管理公司的選擇基本分 為2種：自持的物業管理公司；國內外知名品牌物業管理公司,平層豪宅研究分析/戶型分析研究/物業管理分析研究,物業管理常規服務及增值服務：,平層豪宅研究分析/戶型分析研究/物業管理分析研究,謝謝！,