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1、深圳市前海深港現代服務業合作區開發單元二十一規劃文本 深圳市前海深港現代服務業合作區 開發單元二十一 深圳市前海深港現代服務業合作區 開發單元二十一 深圳市前海深港現代服務業合作區管理局 二一六年二月 規劃文本規劃文本 深圳市前海深港現代服務業合作區開發單元二十一規劃文本 依據深圳市城市規劃條例（2001）、深圳經濟特區前海深港現代服務業合作區條例（2011）、深圳市前海深港現代服務業合作區管理局暫行辦法（2011），本開發單元規劃經深圳市前海深港現代服務業合作區管理局專題會議審批通過，現予以公布。本開發單元規劃成果由“一書三圖”構成。“一書”指“規劃文本”；“三圖”指“綜合發展用地總圖”、“2、城市設計控制總圖”和“地下空間規劃指引圖”。（1）一書：是指按法定程序批準具有法定效力的規劃控制條文。（2）三圖：是指按法定程序批準并由深圳市前海管理局簽署生效的具有法定效力的三張規劃圖及附表。深圳市前海管理局 二 年 月 深圳市前海深港現代服務業合作區開發單元二十一規劃文本 總平面圖 深圳市前海深港現代服務業合作區開發單元二十一規劃文本 目 錄 1 總則.5 2 目標定位.2 3 用地性質.2 4 開發強度.3 5 道路交通.4 深圳市前海深港現代服務業合作區開發單元二十一規劃文本 1 1 總則總則 1.1 本開發單元規劃適用范圍（以下簡稱本單元）：媽灣片區開發單元二十一，東至媽灣大道，西至3、前海外海海岸，南抵怡海大道，北臨赤灣港區所圍合的區域，總用地面積 92.9 公頃。1.2 制定本單元規劃的主要規劃依據是：前海深港現代服務業合作區綜合規劃（以下簡稱綜合規劃）及其它經批準的專項規劃。1.3 制定本單元規劃遵循的總體原則是：現代繁榮、高效有序。1.4 本單元內的土地使用及開發建設活動必須遵守本單元規劃的有關規定。本單元規劃未包括的內容應符合國家、廣東省及深圳市的有關法律、法規等規范性法律文件相關條文的規定。1.5 本單元規劃涉及的所有技術指標（其中特別注明者除外）均依據深圳市城市規劃標準與準則（2014 版）（以下簡稱深標）及相關規范性文件確定。在本單元內編制街坊詳細規劃與設計，4、均應以本單元規劃的要求為依據進行。1.6 在本單元內編制街坊詳細規劃與設計，均應以本單元規劃的要求為依據進行。1.7 本單元規劃由深圳市前海深港現代服務業合作區管理局（以下簡稱前海管理局）負責解釋；若需修改，必須符合相關規定。1.8 本單元規劃自前海管理局簽發之日起施行。即日起，該單元原有的控制性詳細規劃與詳細藍圖自行作廢。深圳市前海深港現代服務業合作區開發單元二十一規劃文本 2 2 2 目標目標定位定位 2.1 本單元規劃的發展目標：現代、高效、繁榮的港區。2.2 規劃的主導功能：港口航運功能。2.3 本單元規劃的發展策略：保障并進一步提升港口航運業務，發展成為現代港區。3 3 用地用地性質5、性質 3.1 本單元規劃用地性質主要包括：對外交通用地、道路用地，詳見“綜合發展用地規劃總圖”。街坊街坊信息統計表信息統計表 深圳市前海深港現代服務業合作區開發單元二十一規劃文本 3 3.2 本單元規劃所確定的公共服務設施和交通市政設施，若安排在土地使用權已出讓的地塊內，前海管理局相關管理部門可根據有關法規的規定，在有需要的時候依法收回土地使用權。3.3 本單元規劃所確定的街坊、地塊界限，在規劃設計中，可根據實際情況將街坊或地塊進行合并、細分。3.4 本單元規劃用地性質指“規劃確定的用地性質”。4 4 開發強度開發強度 4.1 本單元規劃建設規模總量約為 10 萬平方米（不包括地下空間建設面積6、）。4.2 本單元劃分 1 個街坊，各街坊開發強度與各類功能的建設規模詳見“街坊信息統計表”。4.3 本單元規劃總建設規模為上限控制，單元內各街坊的建設規模允許相互間調劑，各街坊調整規模上限不得超過其規劃規模的 20%。4.4 本單元街坊內各類功能的建設規模允許相互間調劑，但各功能建設規模調整幅度不得超過其規劃規模的 20%。4.5 本單元規劃中規劃確定的公共服務設施和交通、市政設施的建設規模為建議值，下階段詳細設計時，可按照國家、省市相關規定和技術規范確定；各項設施設置位置可根據具體規劃及建筑設計方案在所在街坊內進行適當的調整。4.6 本單元位于機場航空限高范圍內，建筑高度須符合機場限高相關7、要求。深圳市前海深港現代服務業合作區開發單元二十一規劃文本 4 5 5 道路交通道路交通 5.1 本單元對外聯系的主要道路為怡海大道（西延段）、媽灣大道。各街坊出入口及內部道路詳見“綜合發展用地規劃總圖”。5.2 本單元規劃道路分兩個等級：（1）快速路：媽灣大道（高架），紅線寬度 80 米，為雙向六車道主道與雙向六車道輔道；（2）主干路：怡海大道，紅線寬度 40 米，為雙向六車道；5.3 本單元內各地塊主要機動車出入口不應設置在主、次干路上，也不宜設置在行人集中與優先地區。5.4 本單元規劃地面不宜設固定停車位。鼓勵地下停車場劃分停車分區，停車位配置數量應按深標的下限配置，所有停車場均應為殘疾8、人提供不少于總數 1.5%的專用停車位，且預留不少于總數 50%的充電樁設施。5.5 本單元公共交通站點的設置應按照 前海軌道與道路交通詳細規劃、前海公交系統專項規劃等相關規劃落實，建議采用港灣式布局或與建筑一體化設置。深圳市前海深港現代服務業合作區開發單元二十一規劃文本 5 附件：二十一附件：二十一開發單元現狀建設情況匯總開發單元現狀建設情況匯總 1 二十一開發單元現狀建設概況 第二十一開發單元用地面積 92.9 公頃，其中 46 公頃的用地在保稅港區圍網的范圍內，圍網內主要是保稅港口作業區與集裝箱堆場。在圍網的外圍分別為海星集裝箱港口散雜貨碼頭，以及部分中央直屬糧庫材料堆放場地。二十一單元9、現狀建設情況圖 深圳市前海深港現代服務業合作區開發單元二十一規劃文本 6 2 二十一開發單元宗地權屬信息核查（1）現狀用地建設情況說明 第二十一開發單元現狀用地大部分為已建設用地，未建設用地也基本已經有建設意向。經核查，在已建設用地中有 2.99 公頃的用地與權屬相符合，仍存在 82.71 公頃的用地與權屬信息不符合。單元 名稱 單元面積（公頃）已建用地（公頃）在建用地（公頃）未建用地（公頃）與權屬相符 與權屬不符 21 單元 92.9 2.99 82.71-現狀用地建設情況及說明圖 備注：參照 綜合空間規劃 現狀用地權屬信息及直屬二局土地權屬信息系統查詢核對后確定，已建用地（與權屬不符）為存10、在土地使用用途、用地面積、地上建筑物面積與權屬信息不符的用地。深圳市前海深港現代服務業合作區開發單元二十一規劃文本 7 （2）現狀土地權屬清查 第二十一開發單元現狀用地大部分為已出讓用地，共計 84.52 公頃。單元名稱 單元面積（公頃）已出讓用地（公頃）未出讓被侵占用地（公頃）查 詢 無 信 息 用 地（公頃）完善手續 未完善手續 21 單元 92.9 84.52-現狀土地權屬清查圖 備注：參照綜合空間規劃現狀用地權屬信息及經直屬二局“一張圖”土地信息系統&規土委土地權屬信息系統查詢核對:已出讓（完善手續）已出讓（完善手續）為有合同號及轉批號的土地；已出讓（未完善手續）已出讓（未完善手續）為11、已標注協議用地，但查無合同號；未出讓被侵占用地未出讓被侵占用地為無宗地號及權屬信息，但土地已被使用；查詢無信息用地查詢無信息用地為有宗地號，但在查詢系統上無詳細信息的土地。深圳市前海深港現代服務業合作區開發單元二十一規劃文本 8 3 二十一開發單元建筑產權信息核查 第二十一開發單元現狀建成的建筑較多，經核對建筑產權情況，仍存在大量未批已建建筑，12.1 萬平米。單元名稱 單元面積（公頃）單元建筑面積（萬M2）已批已建（萬M2）未批已建（萬M2）未 批 未 建（萬 M2）21 單元 92.9 12.1-12.1-現狀建筑產權核查圖 備注：參照規土委用地綜合信息系統查詢核對，已批建筑已批建筑為兩證齊全；未批建筑未批建筑為查無證且用地權屬信息中建筑面積為 0 或只有一證（建設用地規劃許可證）的建筑。建筑面積的確定為結合現場踏勘初步估算統計，不具備核準依據效力，請以實際測量建筑面積數據為準。