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1、西安商墅及企業獨棟辦公調研,Part 1：灃西商業市場現狀,灃西新城的城市功能主要以商務、教育、農業等三大方向，但是灃西新城商務環境相比灃東區域起步晚，發展慢，目前區域內商務中心主要集中在以灃西管委會為中心，沿康定路向東西延伸1公里范圍內形成的灃西新城總部經濟園。,Part 1：灃西商業市場現狀,1、商務辦公市場環境統計,灃西新區在售寫字間整體規劃產品形同，區域已售及在售項目現成交均價區間6500-7500元/，且為現房銷售，區域辦公產品均不達甲級標準,Part 1：灃西商業市場現狀,2、公寓市場環境統計,灃西區域早期入市公寓單價低，單戶面積小，去化快，入市價格為5500-6500元/，現階段2、在售公寓均為現房，成交價格為8500元/，單價高于寫字間產品,Part 1：灃西商業市場現狀,由于灃西新城商務環境起步慢成熟度還較低，區域商務規模、商務氛圍以及物業發展水平處于初級水平傳統商務產品的銷售價格相比統一路沿線住宅項目銷售價格形成了嚴重倒掛難以支撐項目企業獨棟辦公的開發成本,Part 2：商墅產品案例分析,1、綠地獨角獸公園疊拼商墅,綠地灃東區域又一大商業項目，項目總建筑面積共計31萬方，項目總容積率僅為2.5，其中包含17萬loft公寓，1.8萬平米海派風情商業街，2.25萬平米藝術酒店，1.42萬方40年產權商墅，解決西安、灃東限購客群對低密改善產品的購買需求,Part 2：商墅3、產品案例分析,1、綠地獨角獸公園疊拼商墅,綠地獨角獸公園40年產權商墅產品采用8.1米大開間疊拼形式，1T4戶，地上5層，地下一層，下疊-1、1、2三層141平方米四室三廳一廚四衛，贈送南北向將近200平米花園，銷售價格23000元/平方米，上疊，3、4、5三層165平方米四室三廳一廚四衛，贈送46平方米露臺和地面停車位使用權一個，毛坯交付銷售價格20000元/平方米，2019年11月初入市2019年12月底8棟樓72套11000平方米全部售罄，剩余S2、S3、S5未推售。,Part 2：商墅產品案例分析,Part 2：商墅產品案例分析,2、融創融創世園大觀聯排商墅,2019年城東浐灞板塊最具4、代表性的商業項目，項目分兩期開發，一期由南地塊2棟平層公寓和5棟16套別墅組成，二期由北地塊3棟毛坯loft公寓和3棟12套別墅組成，在全國“禁墅令”政策下市區范圍內聯排產品打了政策擦邊球，成為稀缺產品,Part 2：商墅產品案例分析,2、融創世園大觀聯排商墅,融創世園大觀聯排商墅共計規劃27套，聯排中部戶型為190平方米，聯排邊戶為240平方米，上下兩層，一層挑高6米、二層挑高3.6米，贈送花園、露臺，面積從30-100不等，該產品從2019年8月開始不公開銷售，截止目前推出18套，成交12套，毛坯交付銷售均價32000元/平方米,已推售區域,未退售,Part 2：商墅產品案例分析,按照商墅5、銷售價格與周邊在售住宅價格加權折算，聯排和疊拼價格折算率在2-1.5之間,Part 2：商墅產品案例分析,灃西地塊發展商墅物業產品更具其商墅類型銷售價格在12493元17558元/平方米發展商墅類產品能夠滿足項目實現高議價需求！,Part 2：商墅產品案例分析,按照設計部樓體排布，企業獨棟辦公區域若建造疊拼別墅，保證原建筑高度不變，可排疊拼建筑面積8300平方米，比原方案減少建筑面積4400平方米，如果4400平方米補充到loft公寓，可以縮短項目銷售周期，同時可增加銷售額8500萬，,疊拼商墅居住舒適度影響嚴重存在銷售風險原規劃中企業總部、建筑高度H：2027米建筑間距L：12.5021.46、0米按照陜西地區常規日照估算，最小日照間距30米根據與原設計院溝通，本項目原始日照條件緊張，由于商墅產品承載居住功能，現有日照條件價差，居住舒適度無法滿足要求。,Part 3：企業獨棟辦公案例分析,1、萬科經開中心,西安首個全自持商務辦公項目，與萬科IEC共同構成萬科辦公最高標準“中心系”產品，獨棟辦公四座總高5層，總建筑面積9665平方米，1-2層為商鋪，3-5層為辦公，A#2836平方米（商業1000辦公1800平方米）、B#1964平方米（商業730辦公1220平方米）、C#1732平方米（商業600辦公1130平方米）、D#2024平方米（商業730辦公1300平方米），目前由商業運營7、公司負責招商只租不售。,該項目現在由沃豐商業運營公司負責招商，根據招商公司透漏，獨棟辦公可以整租也可以按層出租，1層商鋪面積11.11-105平方米，二層商鋪按層出租352-558平方米，寫字樓單層面積400-630平方米。目前僅A棟出租400平方米，其余均未出租商鋪租金180-200元/月/平方米，辦公租金100-120元/月/平方米，不含水電物業費,Part 3：企業獨棟辦公案例分析,1、萬科經開中心,Part 3：企業獨棟辦公案例分析,2、保億大明宮國際,保億地產在西安首個寫字樓項目，因項目地塊受限高影響，規劃形成三棟獨立辦公和一棟綜合辦公的低密商務中心，項目總占地21畝，總建面51998、2，容積率2.5.其中辦公面積31663.92，商業面積3136.08。整個建筑地上6層，標準層高3.8米，首層層高4.5米。4#綜合辦公劃分出售銷售面積108-2000劃分出售，1#獨棟出售（中鐵七局），2#、3#對外宣布整棟出售,Part 3：企業獨棟辦公案例分析,2、保億大明宮國際,2#、3#一層設計兩個大堂且核心筒位于大樓中部，中間有設計隔墻，內部建筑已經分割，2#5680平方米北樓2740平方米，南樓2938平方米，3#5500平方米北樓2860平方米，南樓2640平方米，2#在售價格1.2億元，約合21130元/平方米,Part 3：企業獨棟辦公案例分析,3、云水一號智慧中心,高新9、軟件新城高端公寓、辦公項目，項目項目占地25畝，總建面約12萬方，容積率4.46，綠化率31%，由一棟26層公寓樓、三棟總部辦公樓組成，總部辦公大樓4-5層，單獨面積目前已經銷售兩棟。,Part 3：企業獨棟辦公案例分析,3、云水一號智慧中心,企業總部辦公：三棟企業辦公共計建筑面積約15800平方米，1層層高5.6米，2-5層層高4.55米，單層面積1000-1200平方米，總部辦公按整棟出售，目前西樓、中樓已經出售給中國鐵塔股份有限公司，東樓目前正在與銀行等金融機構洽談中,性質：寫字樓總層數：5層總高：24米購置范圍：整棟推薦購置面積：三棟獨立面積分別為6054.56，4369.46，54810、3.27;交付條件：辦公樓單元入口，電梯間前室，樓道間，公共過道為精裝修平層面積：約1000-1200層高：1層5.6米，2-5層4.55米荷載：3KN/工程結構：框架核心筒空調系統：中央空調強電：453KW電梯品牌：日立，蒂森，奧的斯，通力或同檔次弱電：安防、監控、門禁配備停車位數量：963個,Part 4：企業獨棟辦公劃分建議,為了與總部港項目其他辦公產品拉開產品特性，避免與研發樓和超高層辦公產成品造成同質化內部競爭，同時為了避免產品面積過大，促進獨棟辦公產品去化，2000平方米以上獨棟分兩戶出售，建議原則上單戶不少于1000平方米，不大于2000平方米，,可劃分兩戶出售，每戶1250平方米,可劃分兩戶出售，每戶1150平方米,可劃分兩戶出售，每戶2000平方米,不做劃分，整棟出售,可劃分兩戶出售，每戶2000平方米,可劃分兩戶出售，每戶1200平方米,可劃分兩戶出售，每戶900平方米,可劃分兩戶出售，每戶900平方米,THANKS,