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1、興盟國際商城整體營銷思路興盟國際商城整體營銷思路 二二0 0一三年十月一三年十月 Part 1 滕州市場調研 競爭市場特征： 1、整體市場商業供應量過大，所有商業體量約五百萬方待消化； 2、區域分布范圍較散，城市東部、西部、北部均有商業存在，并未形成集約效應 3、市場過分重視投資客，而非自主經營戶，均不能精耕未來市場的有效經營，從 而陷入價格戰、回報戰的市場誤區； 4、競爭個案普遍未能重視原有商戶未來的產業平移，在價格上對待經營戶與投資 客采用同等的對待方式，極大損害了現有商戶進駐各家市場的積極性，從而形成 彼此間的觀望情緒愈加濃烈； 5、滕州本地的地下金融、民間借貸相對發達，資金出手即需立見2、回報已深植當地 人的投資心態； 6、創新產品較少，僅真愛商城一家提出LOFT商業概念； 競爭個案分析： 產品特征： 基本均為30平米起步的自由分割商業，靈活性較大； 價格特征： 目前市場標價較為混亂500020000元/，價格跨度較大，隨著真愛后期價格出 現，滕州市場可能會出現30000元/的商業單價； 各項目實際成交價則折扣較大，可見市場均在主抓投資客，并且各家開發商資金 鏈均較為緊張，尤以億和為重； 客源特征： 投資客戶均占主導地位，真正的實際自購自營戶每家個案均少之又少，對于市場 的耐心培育，各家開發商均無此耐性； 去化特征： 銷售較慢，因為缺乏對自主經營戶的培育，各家樓盤僅能采用割肉讓3、利的方式吸 引投資客，但隨著市場的不斷成熟及推盤量的進一步擴大，未來將更加舉步維艱； 招商政策特征： 根據各家市場的成熟度及認可度，租金價格0.31.5元/根據租金反推合理銷售 價格為25年左右，則300個月，（一般按照15年180個月，但考慮未來租金上漲， 已25年極限計算）目前市場真正理性的合理價格為270013500元/區間范圍， 明顯低于目前市場的實際成交價（300019000元/ ），可見目前市場的價格已 在提前透支未來空間； 認籌政策特征： 因為受到滕州當地民間借貸、地下融資的的直接影響，認籌金享受高額利息的現 象普遍存在，無論退訂與否均能享受民間1.52分利息； 銷售政策特征： 因為各樓盤均不能深耕自主經營戶，不得不陷入每年返利，基本維持在年均6 8%返點，十年回購計劃。 市場總結： 市場個案相互惡性競爭，價格戰，投資回市場個案相互惡性競爭，價格戰，投資回 報戰此起彼伏。報戰