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1、1）宏觀環境：2019年長沙市GDP11574.22億元，增速8.1%，位列中部五省第二。地塊坐落在長沙縣黃興鎮，長沙縣是全國百強縣第六，產業基礎雄厚，經濟發展迅速，未來發展前景巨大。2）板塊描述：會展板塊是政府重點打造區域，勞動東路以北范圍被定位為國際交流區一期，西臨高鐵新城，東臨榔梨工業園，規劃教育資源豐富，近多條主路、高鐵南站及地鐵光達站，交通便利。3）市場容量：所在板塊狹義存量9.6萬，去化周期0.5個月，廣義存量148萬，去化周期7.8個月。4）競爭摸排：新城、實地、正榮共3家。項目周邊土地成交項目周邊住宅市場項目概況報名及競拍時間p 高鐵-會展板塊為長沙熱點區域，當前供應少、存量小2、，容量大，流速快。在售高層毛坯售價區間8500-13000元/、精裝12000元/，除尾盤外，流速普遍在150套/月以上。洋房精裝售價13500元/，較高層溢價20%，板塊內現已售罄，存在市場機會。p 板塊內存量主要集中在融創會展上東區、陽光城尚東灣2個項目（合計約117萬），未來整體競爭一般。融創項目高層毛坯9000元/，5月首開去化率93%（222套），月均去化250套，陽光城項目高層毛坯8500元/，全年持續推盤，月均去化580套，19年銷售額75億。項目基礎指標松樹中學（規劃）松樹小學（規劃）學校地塊外事用地掛牌條件1、競買人要求競買申請人或其合作方自有或引進的辦學機構（含實際控制人）3、必須具備6年以上（含6年）國際化教育的運營管理辦學經驗，在中國至少一所國際化課程學校入圍2018年胡潤百學中國國際學校百強名單或入圍2019年宜校頒布的中國大陸出國留學百強中學名單，且進入前50強。競買申請人須提供包含但不限于A-level、AP、IB等國際課程認證的相關授權證明，并已取得擬引進本項目的教育品牌合法持有人簽署的合作辦學意向協議。競買申請人或其合作方須提供與辦學機構簽訂的辦學合作協議，合作期限不低于30年。2、自持要求競得人須規劃建設高品質國際化民辦雙語學校，學校的建筑面積不低于6.5萬平方米，學校單方投資強度（不含地，含建安及教學設施設備等）不低于5000元/平方米，辦學目標覆4、蓋幼兒園、小學、初中、高中階段（學校建設標準按教育主管部門相關規定執行），學校資產所有權由競得人或其股東、合作方全部自持，且不得對外轉讓所有權。3、竣工時間要求簽訂出讓合同后12個月內開工建設，自開工之日起30個月內竣工開學，且學校部分須先期或與住宅和商業部分同步啟動建設。4、地價分攤原則掛牌條件5、學校運營要求競得人自有或合作的辦學機構須在成交確認書簽訂后3個月內與引入本項目的教育品牌合法持有人簽署完整的品牌授權文件，以使本項目在不少于30年的期限內能合法且無障礙地使用該教育品牌。若引入本項目的為國外教育品牌，則要求該國外教育品牌須進入2018年全球國際文憑IB學校榜單（http:/www.5、ib-），位列全球排名前20。若競得人自有或合作的辦學機構引入本項目的為國內教育品牌，則要求該品牌須在中國境內全資擁有并實際運營至少一所辦學時間15年以上K12國際化民辦雙語學校。因舉辦民辦學校義務教育階段行政審批主體及程序暫未明確，有關要求明確如下：在出讓合同簽訂后12個月內，如政策允許，則須按要求規劃并開工建設覆蓋幼兒園、小學、初中、高中階段學校；學校自正式開工建設之日起30個月內竣工開學；自竣工開學之日起，五年內必須通過相關國際組織的課程認證（包含不限于IBO、CAIE、COLLEGE BOARD等國際組織）；若在出讓合同簽訂后24個月內，如政策原因不允許，則須將剩余部分建筑面積用于培育6、發展國際教育相關產業。、7）小學生在校人數8）近一年新房量價走勢市場概況53.626.514.534.35729.357.427.714.934.757.129.828.815.535.157.330.27.74%4.25%3.39%1.16%0.26%1.52%-1.00%4.00%-5153555長沙市株洲市湘潭市岳陽市衡陽市常德市2016年2017年2018年平均增速長沙市小學生在校人數2018年62.2萬人，全省第一，平均增速7.74%，對比去年增加1%，城市吸附利好出現。長沙市6區近1年住宅市場供銷量價走勢長沙市6區近5年住宅市場供銷量價走勢2019年，長沙市6區商品住宅供應10687、萬，成交1337萬，成交均價9791元/，連續5年供不應求。受疫情影響，2020年前2個月供應、成交雖明顯回落，目前已基本恢復至正常水平，成交均價呈持續上漲趨勢，市場健康。947121674210241068117118331143123413370.810.660.650.830.800.000.100.200.300.400.500.600.700.800.90020040060080010001200140016001800200020152016201720182019供應量(萬方）成交量(萬方）供銷比9642949992959697101961062996439791103361148、26115911149402000400060008000100001200002040608010012014016018019.0719.0819.0919.1019.1119.1220.0120.0220.0320.0420.0520.06供應面積(萬)成交面積(萬)成交均價(元/)競品存量分析（住宅）9）地價占位及存量區域選擇范圍：高鐵板塊+會展板塊區域近三年年均去化量：142萬近一年月均去化量：19萬/月區域競品取證未售存量：9.6萬，去化周期0.5月區域競品廣義存量：148萬，去化周期7.8個月區域近一年土地成交存量：15.4萬，平均樓面價3041元/，地價占位1.25區域總土地成9、交存量：148萬，平均樓面價2352元/，地價占位1.62競品名稱樓面地價計容建面(萬)已取證建面未取證建面(萬)已售面積(萬)未售面積(萬)近一年土地成交項目存量本案2020長沙市001號304115.40015.4一年前土地成交項目存量融創會展上東區210780（住宅部分）8.98.562.6綠地城際空間站304041.2410.20萬科魅力之城3033116.6106.50.69.4明昇壹城81.6810.30萬科天空之境收并購11.20011.2陽光城尚東灣收并購240（住宅部分）200040廣義存量586.0437.49.6138.6指標地塊名稱周邊競品本案-053號地塊（商住部分）10、融創會展上東區（5月首開）萬科魅力之城（存量少）綠地城際空間站（尾盤）基本指標占地面積12.67萬、容積率2.25、計容建面28.55萬，商業占比7.4%占地面積63.18萬、容積率3.6、計容建面227.5萬，商業占比66%占地面積10.89萬、容積率3.0、計容建面32.66萬，住宅用地占地面積20.03萬、容積率4.93、計容建面98.70萬，商業占比57%成交情況起始總價108851萬元，樓板價3812元/成交總價44.49億元，樓面價1955元/，底價競得（2018/19年）成交總價9.91億元，樓面價3033元/，溢價率90%（2013年）成交總價30億元，樓面價3040元/（2011、18年）住宅銷售量價高層：9000入市，年漲幅5%，均價9194小高層：11500入市，年漲幅5%，均價11732洋房：一期11800入市，均價11920；二期12800入市，均價13336，均設年漲幅5%高層毛坯9000元/高層精裝11500洋房精裝13500（售罄）高層精裝12000商業銷售量價1F：2.5萬/2F：1.2萬/待定一層：2.4-4萬/一拖二：1.4萬元/2.8-3.3萬/待定待定平層：毛坯1.05-1.1萬/，精裝1.15萬/LOFT：毛坯1.18萬/，精裝1.3萬/車位銷售量價10萬/個（按住宅戶數80%銷售）待定10萬/個9-11萬/個優劣勢分析區位發展潛力大，有瀏陽河12、景，低密產品為主，自帶國際學校入市階段核心競品，以高層為主，相對更近地鐵區位更成熟，目前貨量不多，非入市階段核心競品10）市場環境市場環境及產品定位11）產品線建議：樂居12）面積配比建議產品形態面積段（平米）戶型套數比客戶情況高層1263房2廳2衛7%地緣性客戶為主，周邊企業普通職員、企業中層等，偏剛需1133房2廳2衛17%1054房2廳2衛23%小高層1274房2廳2衛13%地緣性客戶為主，企業中層、個體戶等，偏自住改善洋房1254房2廳2衛40%第一期第二期方案關鍵指標可售比75.6%車位單方面積可售車位37.5人防車位37.5項目平均37.5得房率（住宅平均）80%按二期開發地上建筑13、面積（可售）28.01萬25/27F高層11.36萬18F高層3.54萬11F洋房11.00萬社區商鋪0.70萬平層公寓1.41萬開工2020年10月示范區開放2021年2月第一期開盤2021年3月第二期開盤2022年2月第一期交付2022年12月首批次開盤(2021/3)地上可售建面3.01萬高層3棟308戶高層毛坯均價洋房1棟66戶洋房毛坯均價首批供貨貨值3.99億元占一期供貨比率28.57%一批次一批次一批次規劃方案和指標9宗地價值市場環境Part 1目錄CCo on nt te en nt ts sPart 2操盤策略Part 3Part 4產品定位財務測算Part 5Part 1 宗14、地價值10Part1宗地價值 宗地區位地塊位于長沙縣黃興鎮，西鄰雨花高鐵新城，屬會展中心板塊，是政府重點打造區域，勞動東路以北范圍定位為國際交流區一期。距地鐵2/4號線光達站約1.5公里，高鐵會展中心約2.0公里，且到高鐵南站及我司高鐵吾悅廣場均在5分鐘車程內，區域規劃利好，未來發展潛力巨大。京港澳雨花大道長沙大道勞動東路敢勝路濱河路吾悅廣場長沙南站國際會展中心光達站地鐵4號線地鐵2號線會展板塊國際交流區3km1.5km2.7km2kmPart1宗地價值 現狀及周邊環境【地形地貌】內部已完成拆遷，場地已平整，整體略低于道路標高，具備快速動工條件。【地塊四至】四面臨路，北臨濱河路，南臨興盛路（待15、拓寬），西臨金桂路，東臨松樹山路（規劃）。地塊內部有敢勝路、文浦路（規劃），規劃道路由政府負責建設，其余道路路基均已修建完畢。敢勝路濱河路興盛路金桂路文浦路瀏陽河松樹山路B04B05B06B23B24Part1宗地價值 內外部交通外部交通情況內部交通情況項目區位交通便利，緊鄰勞動東路（主干道），距地鐵2/4號線光達站約1500米，通達性高。主干道：雨花大道、勞動東路、機場高速（快速干道），交通便利；內部道路：濱河路/敢勝路/金桂路已建成，興盛路待拓寬，文浦路/松樹山路為規劃路；軌道交通：地鐵2/4號線光達站（1500米）。編號 產業園區1榔梨工業園2中環智慧物流園3國家級經濟技術產業園區4藍思16、科技5三一重工6國際會展中心編號 醫院1長沙縣第二人民醫院2農業大學醫院本案3公里5公里交通站點商業產業園區學校醫院12354678910123321456121234編號 醫院1高鐵吾悅廣場2保利mall3天虹商場4旭輝mall地塊周邊5公里范圍內生活配套基本成熟，教育、商業資源較豐富，可滿足居民日常生活所需，但集中醫療資源一般，后期有待進一步完善。Part1宗地價值 區域配套編號 學校 1湖南農業大學2湖南生物機電職業技術學校（東湖校區）3湖南三一技術學校4花園小學/中學（規劃）5湖南生物機電職業技術學校6長沙市一中雨花新華都學校7砂子塘萬科魅力之城學校8長沙市南雅中學9雅禮雨花中學10航17、空職業技術學院編號 交通站點1高鐵南站2地鐵光達站3磁懸浮榔梨站Part1宗地價值 小結區位條件好，交通便捷，發展潛力大，整體素質佳2緊鄰城市主干道（雨花大道/勞動東路等）和軌道站點（高鐵南站/地鐵光達站），區位優勢明顯，交通便利，可通達全城；3地塊周邊基礎配套豐富，自帶6萬方國際學校，且近我司吾悅廣場，周邊產業基礎雄厚，客群基數較大；4地塊規模適中，四至清晰且場地平整，具備快速動工條件；1地塊位于高鐵會展板塊，是長沙國際交流區一期項目，屬政府重點打造區域；Part 2 市場環境16Part2市場環境 政策環境住宅政策環境嚴苛，“限購、限價、限簽、限貸、限售”五限。目前有松動跡象，表現為政府已18、放開精裝修2500元/以下的批復。預售條件：多層建筑封頂、高層建筑達到十層，裝配式建筑可正負零拿證。資金監管：項目重點監管資金為項目預售總額25%。貸款政策：開發貸環境相對較緊，客戶貸款首套房利率上浮10%左右，二套房上浮15-20%，銀行對品牌房企項目放款額度較好，但是小房企融資較為苦難，資金回籠影響較小。限價政策：土拍明確限定地塊住宅最高售價，且精裝政策已初步放開，2500元/以下可獲批。限購政策：限購區域為內六區+長沙縣，非戶籍：限購1套、連續24個月以上個人所得稅或社會保險證明，9.23之后落戶的個人家庭戶且本市無房的限購1套；本市戶籍限2套（第1套拿證滿4年才能買第2套）。限售政策：19、需取得不動產權證書滿4年后方可上市交易（含二手房）。長沙市六區近5年住宅供求年度走勢長沙市六區近1年住宅供求月度走勢2019年，長沙市六區商品住宅供應1068萬，成交1337萬，成交均價9791元/，連續5年供不應求。受疫情影響，2020年前2個月供應、成交雖明顯回落，但現已恢復至正常水平，且成交均價呈持續上漲趨勢，市場健康。Part2市場環境 城市分析/整體住宅市場947121674210241068117118331143123413370.810.660.650.830.800.000.100.200.300.400.500.600.700.800.900200400600800100020、1200140016001800200020152016201720182019供應量(萬方）成交量(萬方）供銷比2019年長沙市六區商品住宅供銷比0.8，連續5年供不應求，市場健康。截止2019年年底，去化周期約4.2個月。96429499929596971019610629964397911033611426 11591 1149402000400060008000100001200002040608010012014016018019.0719.0819.0919.1019.1119.1220.0120.0220.0320.0420.0520.06供應面積(萬)成交面積(萬)成交均價(元21、/)受疫情影響，2020年1-2月商品住宅供求兩端明顯下滑，現已恢復至去年平均水平。近一年成交均價整體穩步上漲。1、三潤地塊（長沙縣081號地）占地面積：71818，容積率2.5計容建面：17.95萬用地性質：居住用地成交時間：2020-2-25樓面價：3802元/（計入45%團購房建安成本），溢價率26%附加要求：安置房比例為住宅面積的45%（其中80%按4999元/銷售；20%按5200元/銷售)2、三潤地塊（長沙縣082號地）占地面積：61075，容積率2.5計容建面：15.3萬用地性質：居住用地成交時間：2020-2-25樓面價：3518元/（計入45%團購房建安成本），溢價率12%附22、加要求：安置房比例為住宅面積的45%（其中80%按4999元/銷售；20%按5200元/銷售)3、北控地塊（長沙縣008號地）占地面積：13567，容積率3.0計容建面：4.07萬用地性質：商住用地，商業占20%成交時間：2020-4-14樓面價：2877元/，溢價率70%4、北控地塊（長沙縣009號地）占地面積：35749，容積率2.0計容建面：10.7萬用地性質：商住用地，商業占20%成交時間：2020-4-14樓面價：3040元/，溢價率80%5、新城控股地塊（長沙縣021號地）占地面積：66453，容積率3.0計容建面：19.94萬用地性質：商住用地，商業占30%成交時間：2020-623、-30樓面價：2500元/，溢價率0%7、云南城投地塊（長沙市065號地，融創收購）占地面積：158317，容積率5.1計容建面：80.7萬用地性質：商住用地，商業占67%成交時間：2019-8-6樓面價：2018元/，溢價率0%6、云南城投地塊（長沙市072號地，融創收購）占地面積：473455，容積率3.1計容建面：146.79萬用地性質：商住用地，商業占64%成交時間：2018-9-18樓面價：1921元/，溢價率0%Part2市場環境 近兩年周邊成交土地分析周邊地價：高鐵新城、會展中心板塊新成交地塊以勾地為主，樓面價1921-3040元/，商業占比高；南側黃興鎮板塊有安置房比例，實際成24、交樓面價3518-3802元/；東側榔梨板塊近期競爭激烈，成交樓面價2500-3040元/；時間最近：2020年6月，我司底價競得長沙縣021號地，樓面價2500元/，商業占比30%；距離最近：2018年9月，云南城投底價競得長沙市072號地（云南城投已被融創收購），樓面價1921元/，為其會展產業勾地，商業占比64%。8、中集產城地塊（長沙市001號地）占地面積：121332，容積率3.7計容建面：45.3萬用地性質：商住用地，商業占65%成交時間：2020-2-26樓面價：3040元/，溢價率0%1、融創會展上東區占地面積：56.1萬，容積率3.0計容建面：78.0萬（住宅部分）用地性質：25、會展、商住用地戶型區間：95-142物業形態：32F高層當前價格：毛坯9000元/去化速度：250套/月2、萬科魅力之城占地面積：53.3萬，容積率3.0計容建面：116.5萬（住宅部分）用地性質：商住用地戶型區間：99-126物業形態：11F洋房、34F高層當前價格：高層精裝11500元/洋房精裝13500元/去化速度：高層170套/月，洋房已售罄3、陽光城尚東灣占地面積：113.3萬，容積率3.5計容建面：240萬用地性質：商住用地戶型區間：101-135物業形態：49F超高層當前價格：毛坯8500元/去化速度：580套/月4、綠地城際空間站（尾盤）占地面積：20.0萬，容積率4.2計容建26、面：41.2萬（住宅部分）用地性質：商住用地戶型區間：120-207物業形態：39F-43F超高層當前價格：精裝12000元/去化速度：300套/月5、明昇壹城（尾盤）占地面積：50.3萬，容積率3.5計容建面：81.6萬（住宅部分）用地性質：商住用地戶型區間：189-220物業形態：29F高層當前價格：毛坯13000元/去化速度：150套/月p高鐵板塊為長沙熱點區域，屬高容、高流板塊，當前供應少、存量小。在售高層毛坯8500-13000元/，精裝12000元/，除尾盤外，流速均在170套/月以上。洋房精裝售價13500元/，較高層溢價20%，目前已售罄，存在市場機會；p板塊內存量主要集中在融27、創、陽光城2個項目（合計約117萬），整體競爭壓力一般；p2019年競品單盤最低成交額25.7億，陽光城尚東灣全年持續推盤，約75億元，雖吸附大量客戶，但競品銷售額仍有保障，區域熱度高。Part2市場環境 區域住宅量價分析6、萬科天空之境（待售）占地面積：4.2萬，容積率2.0計容建面：11.2萬用地性質：商住用地戶型區間：110-156物業形態：11F洋房（精裝）開盤時間：待定6項目19年單盤銷售額陽光城尚東灣75明昇壹城25.7綠地城際空間站41.9萬科魅力之城29目前周邊平層價格1.05-1.1萬/，流速60-70套/月，LOFT價格1.18-1.3萬/，流速80-100套/月。項目公寓28、體量較小，整體去化壓力較低。項目公寓剩余體量主力面積價格月均流速是否精裝明昇壹城約600套Loft：38-54毛坯1.38萬/主銷：110-150套/月否綠地城際空間站總體量約6000套已售1981套平層：36-61LOFT：46-72平層毛坯：1.05-1.1萬/平層精裝:1.15萬/LOFT毛坯：1.18萬/LOFT毛坯：1.3萬/主銷：140套是佳兆業云頂都匯平層：580套復式：750套平層32-43復式31-52平層精裝1.1萬/毛坯復式1.15萬/平層：30-50套LOFT：80-100套否本案266畝明昇壹城平層毛坯1.38萬元/佳兆業云頂都匯平層精裝1.1-1.2萬元/綠地空間站29、平層毛坯1.15萬元/Part2市場環境 區域公寓量價分析Part2市場環境 競品存量分析（住宅）當前項目所在板塊狹義存量9.6萬，狹義去化周期0.5個月，廣義存量148萬，廣義去化周期7.8個月；板塊內近一年土地成交存量的地價占位1.25，區域總土地成交存量的地價占位1.62。區域選擇范圍：高鐵板塊+會展板塊區域近三年年均去化量：142萬近一年月均去化量：19萬/月區域競品取證未售存量：9.6萬，去化周期0.5月區域競品廣義存量：148萬，去化周期7.8個月區域近一年土地成交存量：15.4萬，平均樓面價3041元/區域總土地成交存量：148萬，平均樓面價2352元/競品名稱樓面地價計容建面(30、萬)已取證建面未取證建面(萬)已售面積(萬)未售面積(萬)近一年土地成交項目存量本案2020長沙市001號304115.40015.4一年前土地成交項目存量融創會展上東區210780（住宅部分）8.98.562.6綠地城際空間站304041.2410.20萬科魅力之城3033116.6106.50.69.4明昇壹城81.6810.30萬科天空之境收并購11.20011.2陽光城尚東灣收并購240（住宅部分）200040廣義存量586.0437.49.6138.6Part2市場環境 交叉分析高層主力面積段100-120，總價80-100萬元/套，剛需三房為主（受陽光城項目影響），其次為120-131、40，總價120-160萬元/套，改善型置業。萬科魅力之城精裝洋房135，總價180萬。板塊內近一年住宅成交結構總價段面積段80萬以下80-100萬100-120萬120-140萬140-160萬160-180萬180-200萬200萬以上占比100以下71486521877000011%100-1101143790747000014%110-120101297193363368530027%120-130025546101728279112011%130-14005580380585179116011%140-1500025151664976125016%150-1600052800030%32、160-170000148156001463%170-180000024001901%180以上0000344501303335%合計5%32%19%14%14%9%3%4%100%城市基本面好，板塊安全度邊界高，抗風險能力強規劃：會展板塊是政府重點打造區域，勞動東路以北范圍被定位為國際交流區一期，西臨高鐵新城，東臨榔梨工業園，交通便利，具備產業支撐和發展潛力。競爭度：所在板塊狹義存量9.6萬，去化周期0.5個月，廣義存量148萬，去化周期7.8個月，競爭較小，市場較健康。城市面：2019年長沙市GDP11574.22億元，增速8.1%，位列中部五省第二。同時長沙縣是全國百強縣，排名第六，投資33、潛力第四，產業基礎雄厚。Part2 市場環境 小結政策：精裝政策現有松動跡象，表現為政府已放開精裝修2500元/以下的批復。市場：2019年，長沙市六區商品住宅供應1068萬，成交1337萬，成交均價9791元/，連續5年供不應求。Part 3 產品定位25Part3 產品定位-競品客戶分析【萬科魅力之城】根據成交客戶地圖，成交以長沙市內五區為主，約為70%，地級市成交客戶占比21%，外省成交客戶占比1%；長沙市內五區中以雨花區為主，占比58%，星沙客戶占比6%，天心區及芙蓉區均占比5%；雨花區客戶主要分布在萬家麗路、韶山路沿線，以高鐵站和項目周邊為主，客戶相對集中，地緣性客戶為主；客戶來訪途34、徑主要由分銷帶客（占比28%），其次朋友介紹占比22%，老帶新占比13%，圍擋占比15%。58%5%1%2%5%6%1%1%20%1%成交客戶居住區域雨花區天心區岳麓區開福區芙蓉區星沙長沙縣其他瀏陽省內地級市省外省內客戶地圖長沙市客戶地圖23%1%4%7%22%13%6%3%1%15%1%4%成交客戶來訪途徑貝殼九慕易恒眾聯合安居客朋友介紹老帶新同行轉介老業主再購房天下圍擋電轉訪其他Part3 產品定位-競品客戶分析【萬科魅力之城】成交客戶以20-39歲單身/小太陽家庭為主，首套剛需及改善客戶，主要來自制造業和商貿連鎖行業，認可項目品牌、物業、教育，成交周期在半個月內占比超7成。17%10%435、4%26%1%2%成交客戶家庭結構單身夫妻夫妻+1小孩夫妻+2小孩三代同堂離異1%43%45%4%7%0%成交客戶年齡結構20歲以下20-29歲30-39歲40-49歲50-59歲60歲以上8%12%13%14%4%19%11%6%6%7%意向客戶從事行業政府單位公共服務業金融業商貿連鎖房地產、建筑業制造業互聯網制造業交通物流個體創業26%20%3%20%4%14%12%1%成交客戶購房認可點品牌物業區位教育交通裝修戶型設計園林景觀76%15%3%5%1%成交客戶購房動機首套剛需二套改善投資讀書婚房29%42%5%5%19%成交客戶成交周期現殺一周內半個月內一個月內一個月以上Part3 產品定36、位-客戶分析外溢普通階層中產階級頂級財富階層財富階層資源導向，城市核心地段豪宅別墅、花園別墅公司CEO、“土豪”500萬以上200-500萬企事業單位中高層領導、私營業主“財富階級”花園洋房經濟型別墅、舒適型三、四室環境導向，傳統富人區、南部、東部奧體120-200萬個體戶、企業中層、泛公務員標準三室、緊湊四房城市配套導向，城市主流品質剛需及改善區域60-120萬產業工人、小白領緊湊三室、四房價格導向，市場主流剛需、非城市核心地段、新區核心資源、圈層、服務、產品“圈子”、環境、品質、地段生活配套、總價、教育、環境、品牌總價、教育、交通、品牌、規劃總價承受區間客戶標簽意向物業類型意向區域置業關注37、點高層客戶洋房客戶目標客戶Part3 產品定位-客戶定位雨花區地緣性客戶60%目的：安居/改善職業：事業單位/企業職員/個體戶等來源：高鐵站和項目周邊產業及企業職工，周邊個體戶等支付力水平：120-160萬其他城區板塊客戶30%目的：剛改/首改職業：企業職工/個體戶等來源：在項目附近上班的企業職工，周邊寫字樓/產業園客戶支付力水平：120-160萬地級市外省客戶10%目的：進城/讀書職業：制造業職工/個體戶等來源：株洲/湘潭/岳陽，高鐵沿線城市支付力水平：140萬以內重要客戶補充客戶核心客戶【本案客戶定位】核心客群以雨花區地緣性客戶為主，對片區規劃比較認可；重要客戶以城區其他區域和長沙縣地緣客38、戶為主。Part3 產品定位-客戶分析（價值排序）板塊競爭啟示：位于高鐵會展板塊國際交流區一期，近長沙南站，周邊交通便利、產業基礎雄厚，具備客群基礎。屬高容、高流板塊，當前供應少、存量小，采用“高層（含小高層）+洋房”設計，打造產品差異化，實現價值最大化。住宅市場啟示洋房潛在供應量：11.2萬方去化周期：20個月高層潛在供應量：148.0萬方去化周期：7.8個月Part3 產品定位-產品線選擇 整體定位：品質型首置首改社區樂居產品線 產品定位：產品線物業類型 主力面積（）價格（元/）定位說明去化速度（/月）樂居高層105/113/126剛需為主，板塊內有產業支撐，瞄準大多數客戶，快速走量，為現39、金流型產品。7571小高層127位于二期洋房組團，全板樓布局，享瀏陽河景資源，定位面向改善客戶。2726洋房125洋房為板塊內稀缺產品，本項目填補空白，實現差異化競爭，有河景資源，售價可在高層基礎上上浮3143公寓主力36項目緊鄰黃興大道/勞動路等主干道，距磁懸浮榔梨站600米，周邊二產發達，企業眾多，有酒店和租賃需求，具備投資價值。1572商鋪主力50萬科魅力之城1F均價2.4-4萬/，1拖2均價1.4萬/；陽光城尚東灣商鋪均價2.8-3.2萬/；綠地城際空間站商鋪均價2.8-3.3萬/。366車位/萬科魅力之城，車位配比1:0.8，目前均價10萬/個，2016年7月開售至今已去化約60%，40、月均35個。35個/月Part3 產品定位-產品選擇地塊產品線建議：自身屬性：地塊規整且體量適中，商住地塊容積率2.25，場地平整，滿足快速動工條件；市場情況：板塊市場安全性高，流量普遍較快，當前存量分布集中，未來競爭干擾性??；客戶屬性：地緣性客戶為主，核心客群為周邊上班的企業職工，周邊寫字樓/產業園客戶；建議項目的產品線面積配比為：產品形態面積段（平米）戶型套數比客戶情況高層1263房2廳2衛7%周邊企業普通職員、企業中層、鄉鎮拆遷及進城客，剛需為主1133房2廳2衛17%1054房2廳2衛23%小高層1274房2廳2衛13%企業中層、本地拆遷等客戶，自住改善為主洋房1254房2廳2衛40%41、Part3 產品定位-示范區選擇售樓部選址結合地塊周邊道路情況，為提高昭示性，將售樓處設置在地塊西南側（后期拆改為幼兒園），即金桂路和興盛路交叉口，距勞動東路最近。初步定位基本原則：展示性好，參觀動線優 近主路及交叉口，引流好 后期大區施工影響性小 樣板區選裝建議：地塊內部（金桂路和興盛路交叉口），昭示性好，引流強，可設置售樓處及景觀展示區。（臨近售樓處設置，便于展示及參觀動線設定）售樓部Part 4 操盤策略34284523194431777336523172629760280692178929504323411861531452253881623135843375600500010000142、50002000025000300003500040000050001000015000200002500030000350002019年01月2019年02月2019年03月2019年04月2019年05月2019年06月2019年07月2019年08月2019年09月2019年10月2019年11月2019年12月2020年01月2020年02月2020年03月2020年04月高鐵板塊商業近一年每月量價走勢供應面積()成交面積()成交均價(元/)29151項目名稱商鋪形式分層面積主力面積面寬/進深銷售時間銷售套數銷售價格月均去化本案單層/一拖二1F:43892F:2572控502021.143、0139366/月直接競品萬科魅力之城單層一拖二一層：20-80二層：50-150一層：40-60二層：50-1004-6*10-12m2020.451一層：2.4-4萬/一拖二：1.4萬元/480陽光城尚東灣單層40-15060-805-7*122014.23102.8-3.2萬/310綠地長沙城際空間站單層20-10020-503-5*7-10,m2019.31782.8-3.3萬/240商鋪分類定價陽光城尚東灣一F：2.8-3.2萬元/萬科魅力之城1F：3.5-4.5萬元/本案綠地長沙城際空間站1F：2.8-3.2萬元/【競品分析】萬科魅力之城今年4月起銷售商鋪，至今已去化51套，1F均44、價2.4-4萬/，1拖2均價1.4萬/，月均去化480；陽光城尚東灣商鋪均價2.8-3.2萬/，月均去化310；綠地城際空間站商鋪均價2.8-3.3萬/，月均去化240。【本案策略】項目自帶國際學校，周邊規劃有松樹中學/小學，具備校園鋪優勢，定位為社區銷售型底商，主力控50小面積段，Part4 操盤策略-商鋪量價住宅共2183戶，地下車位共2175個，可售車位1740個（按照總戶數80%計算），月均去化35個。Part4 操盤策略-車位專項指標具體結論共車位層數及價格車位數量兩層，共2175個產權/非產權車位數量及均價（萬元/個）10萬/個（長沙車位均無產權）總戶數2183戶車位總數2175個45、非人防車位數1874個可售1874個人防車位數301個可售301個非可售0非可售0指標具體結論指標說明可售率預計車位可售率按照總戶數70%計算可售可售個數預計車位可售個數1740個去化均價預計車位銷售均價10萬/個去化速度預計車位開盤時間2023年1月竣工備案后進行銷售預計去化速度35個/月去化周期預計去化周期50個月Part4 操盤策略-方案及分期第一期第二期方案關鍵指標可售比75.6%車位單方面積可售車位37.5人防車位37.5項目平均37.5得房率（住宅平均）80%按二期開發地上建筑面積（可售）28.01萬25/27F高層11.36萬18F高層3.54萬11F洋房11.00萬社區商鋪0.46、70萬平層公寓1.41萬開工2020年10月示范區開放2021年2月第一期開盤2021年3月第二期開盤2022年2月第一期交付2022年12月首批次開盤(2021/3)地上可售建面3.01萬高層3棟308戶高層毛坯均價洋房1棟66戶洋房毛坯均價首批供貨貨值3.99億元占一期供貨比率28.57%一批次一批次一批次Part4 操盤策略-首開區排布首開貨源 業態面積（）套數面積首開目標價格（元/）目標去化套數目標成交金額（萬元）8#洋房 1256682502#、6#高層105/11330833572總計/37441822億 簽約額:2.62021年首開洋房8#幢、高層2/6#幢，合計374套，去化65%左右，簽約額2.6億元。12345786