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1、2017香港半山豪宅考察分享2017-1 研發設計部 策劃組寸土寸金千呎豪宅國際都會維港美景半山拒人千里香港豪宅面積？1平方尺=0.09平方米本次考察項目基本在120-300少數戶型為300-500香港豪宅均價？36-78萬元/平方米香港豪宅總價？5000-33000萬元考察項目天匯39 Conduit Road璈珀55 Conduit RoadCluny Park53 Conduit Road敦皓THE MORGAN31 Conduit Road項目位置西半山旺角尖沙咀中環上環銅鑼灣油麻地四個項目均在西半山，西半山屬于香港傳統的中心豪宅區項目位置敦皓Cluny Park璈珀天匯四個項目位于干2、德道上，周邊擁有三核心地段，CBD、CLD、CFD（上環、中環）匯聚全港各大銀行、金融中心、集團、購物廣場。地段擁有便捷的交通網絡，地鐵線、公交線、海底隧道開通往全港各區。四個項目中單價和總價最貴曾創下亞洲最貴樓王稱號最高單價：112萬/在售均價：36-76萬/租金：15-44萬/月/套發展商：基兆業及培新集團單體樓，一梯二戶33層，66戶樓高152米主力戶型：234-400、3-4房天匯39 Conduit Road天匯39 Conduit Road天匯建在半山上，前看海，后靠山風水寶地天匯39 Conduit Road項目高高在上，擁有一線維港景色，景觀價值毋庸置天匯39 Conduit 3、Road設計外形設計：香港設計師劉榮廣采用左右展翼式設計讓所有住戶盡覽270度維港景色外立面設計：德國設計師ANDRAS運用閃耀的玻璃做幕墻營造時尚風格天匯39 Conduit Road外立面天匯39 Conduit Road門口車行出入口天匯39 Conduit Road門口落客大堂天匯39 Conduit Road門口人行出入口天匯39 Conduit Road門口人行大堂出入口獨立電梯大堂，大型落地玻璃走廊天匯39 Conduit Road大堂天匯39 Conduit Road大堂天匯39 Conduit Road戶型戶型使用面積（）套數比例三房1932436%四房2253045%復式24、42-5211218%合計-66100%層高3.5米天匯39 Conduit Road225三房單套房3房均朝南天匯39 Conduit Road225四房樣板房雙套房3個房朝南，1個房朝北天匯39 Conduit Road客餐廳天匯39 Conduit Road客餐廳天匯39 Conduit Road陽臺陽臺全算面積，豪宅的陽臺并不豪天匯39 Conduit Road次臥/書房房與房之間半透明的玻璃墻更顯空間感和時尚感天匯39 Conduit Road主臥天匯39 Conduit Road主衛客廳看海，衛生間看山，私密性很高天匯39 Conduit Road廚房天匯39 Conduit Ro5、ad設備品牌衛浴美國科勒Kohler臉盆德國當代dornbracht水龍頭德國唯寶villeroy&boch坐廁、浴缸天匯39 Conduit Road設備品牌廚具德國美諾Miele電器意大利GESSI龍頭天匯39 Conduit Road銷售情況開售時間2009-10銷售7年，消化率89%余11套未售頂級豪宅，價格居高，銷售周期長天匯39 Conduit Road天匯，豪宅地位毋庸置疑產品與匯悅臺較為相似，城市核心區位、擁有一線景觀資源橫廳設計、玻璃外墻，實現景觀最大化層高3.5米南向開間大，3個房間朝南三房單套房、四房雙套房設計，套房數略顯不足值得一提的是，天匯是四個項目中板房效果體驗感最6、好的一個更多地依賴于景觀的豪宅車位全港最貴最高單價：76萬/在售均價：70萬/（頂復報價3.3億港元的復式單位）曾售均價集中在：30-45萬/最高車位價格：480萬發展商：新世界、華人置業單體樓，一梯四戶13層，35戶車位37個，車位配比1：1是產品最大優勢主力戶型：144-250、3-4房室內設計：Hirsch Bedner and Associates Limited(HBA)璈珀55 Conduit Road璈珀55 Conduit Road外立面璈珀55 Conduit Road門面璈珀55 Conduit Road大堂一進門口就直接到了接待處和電梯廳，大堂空間非常小璈珀55 Cond7、uit Road戶型戶型使用面積（）套數比例三房144-1491851%四房225-2501440%四房29413%五房（復式）42826%合計-35100%璈珀55 Conduit Road戶型三房149雙套房層高3.5米璈珀55 Conduit Road客廳最小戶型留在景觀最不好的朝向璈珀55 Conduit Road廚房為戶型的通透性，戶型設計扭轉，犧牲廚房的方正使用性璈珀55 Conduit Road走廊長走廊璈珀55 Conduit Road公衛沒有很出色、特色的設計感特別的是，公衛設置了浴缸璈珀55 Conduit Road次臥空間較少，實用性欠佳璈珀55 Conduit Road8、主臥主衛設有小陽臺，便于業主抽煙、休憩之用璈珀55 Conduit Road主衛璈珀55 Conduit Road戶型復式428+天臺320（3.3億港元）每層高3.5米，五套房設計璈珀55 Conduit Road客廳非常大的空間，但缺乏會客、娛樂等功能室璈珀55 Conduit Road客廳客廳可觀望一線海景璈珀55 Conduit Road客廳全玻璃外墻，景觀最大化璈珀55 Conduit Road陽臺同樣，即時是復式的大戶型，陽臺尺寸并不大璈珀55 Conduit Road廚房璈珀55 Conduit Road餐廳中空璈珀55 Conduit Road主臥主人房空間很大，也會設有小陽臺9、璈珀55 Conduit Road次臥璈珀55 Conduit Road天臺天臺面積贈送，面積320璈珀55 Conduit Road天臺璈珀55 Conduit Road花園高處望下看，如海報般的花園設計銷售情況開售時間2015年底消化率94%剩余單位2套，1套頂復428，1套頂層149璈珀55 Conduit Road璈珀55 Conduit Road作為豪宅項目，璈珀的外立面較為普通，不會很引人注目大堂空間非常小，當然與項目規模也有關系戶型內部設計效果也沒有很令人驚喜但項目所在的地段、和稀缺的景觀資源，奠定了豪宅的基因景觀性少欠，但戶型均好性較高的項目在售均價：38萬/發展商：信和置業單10、體樓，一梯三戶13層，27戶主力戶型：111-230、3-4房Cluny Park53 Conduit RoadCluny Park53 Conduit Road外立面Cluny Park53 Conduit Road門口國外氣息比較濃厚Cluny Park53 Conduit Road車庫出入口Cluny Park53 Conduit Road戶型戶型使用面積（）套數比例三房111726%四房200-2302074%合計-27100%Cluny Park53 Conduit Road四房110單套房層高3.5米最高層的小戶型送天臺Cluny Park53 Conduit Road四房214-11、230全套房層高3.5米客廳大陽臺戶型均好性強Cluny Park53 Conduit Road走廊仍然是長長的走廊Cluny Park53 Conduit Road主臥同樣，主人房為業主提供小小的戶外互動空間Cluny Park53 Conduit Road廚房廚房通透感很強，舒適度很高Cluny Park53 Conduit Road客廳陽臺Cluny Park是四個項目中，客廳陽臺比例最大的一個項目Cluny Park53 Conduit Road天臺小戶型110頂層贈送的天臺銷售情況開售時間2016年第一季度，消化率93%銷售不足1年，現余2套未售，1套12F110，1套5F214Cl12、uny Park53 Conduit RoadCluny Park53 Conduit RoadCluny Park與璈珀緊鄰，景觀視野也比較相近，價格也相近；項目銷售不足一年，基本售罄，除套數不多外，其價格也不像天匯那么高，戶型比較方正，均好性佳，因此受歡迎程度也高；從考察來看，我們認為同一區位、景觀性而言，Cluny Park的產品更勝一籌。產品設計最顯特色在售均價：39-46萬/最高在售均價：78萬/發展商：豐泰地產單體樓，一梯五戶28層，111戶多元化戶型：112-126平層三房至四房、85-98兩房復式、特色戶型敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road敦皓 THE M13、ORGAN31 Conduit Road建筑設計紐約Robert A.M.Stern Architects Robert A.M.Stern Architects 始創人耶魯大學建筑學院院長擔任耶魯大學建筑學院院長近20年，是建筑界殿堂級人物及 Robert A.M.Stern Architects(RAMSA)始創人。RAMSA享譽國際，多次獲選為全球最具影響力100位建筑師之一，作品遍布各地，紐約多幢名廈屢破成交呎價紀錄，代表作包括美國紐約中央公園西路 15號公寓，被譽為全球最具影響力的住址，深受全球最具地位人士擁戴。敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road設計師代表作：美14、國紐約中央公園西路 15號公寓最高成交價：US$88,000,0002約HK$686,400,000每平方呎約HK$100,000落成年份：2007敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road設計師代表作：最高訂價：US$65,000,0003約HK$507,000,000每平方呎約HK$77,000美國紐約公園廣場30號（四季酒店公寓）預計落成年份：2016最高訂價：US$130,000,0004約HK$1,014,000,000每平方呎約HK$73,000美國紐約公園大道520號預計落成年份:2017敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road設計師代表作：喬治布殊15、總統中心喬治布殊總統圖書館及博物館美國得州達拉斯敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road室內設計Joseph Fung Studio Pantheon II Ltd(SPII)Studio Pantheon II為不少高級住宅、商業機構擔任建筑及室內設計，備受注目。Joseph Fung于哈佛大學畢業，獲頒建筑學碩士學位。作品以精細工藝見稱，贏得無數建筑及室內設計獎項。代表作：山頂道獨立屋項目敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road園林設計Robert A.M.Stern Architects(RAMSA)RAMSA 于全球除創建無數建筑地標，兼負責多個園藝設計16、，擅長因應環境特色，發揮獨特創意。敦皓會所花園敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road燈光設計關永權關永權照明設計有限公司關永權的燈光設計見于不同都會地標，包括國際集團酒店、Louis Vuitton及Armani等名牌旗艦店。獲獎項目 威尼斯人二期綜合發展區及澳門四季酒店 2011年香港傳藝中心大中華杰出設計大獎 日本東京半島酒店 2008年日本法人照明學會日本照明獎代表作：上海半島酒店代表作：澳門四季酒店敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road項目外立面曼克頓建筑風格逾40米寬、20米高大廈基座以天然石材鋪砌，并采用垂直綠化墻身設計；加上交錯分布的復式尚宅，17、外貌歷久彌新。敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road項目外立面敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road外立面敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road門口敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road大堂敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road大堂敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road會所三樓住客會所(全層約16,000平方呎，約1500)戶外設施(約8,200平方呎)11.池畔花園12.私家花園13.日光曬臺14.25米戶外游泳池15.兒童嬉水池16.按摩池17.戶外庭園室內設施(約7,800平方呎，18、約709)1.會所大堂2.休閑雅座3.宴會廳4.音樂室5.閱讀室6.尚廚7.男更衣室連桑拿8.女更衣室連桑拿9.健身室10.瑜伽室敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road會所休閑區、會客區敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road會所音樂室敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road會所閱讀室敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road會所宴會廳、花園敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road會所25米戶外泳池敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road多元化戶型戶型使用面積（）套數比例平層單間4465%復式兩房819、51614%兩房982018%平層三房112-1172119%三房1182119%四房120-1261917%特色戶型（平臺花園大宅、花園復式、頂層）88-36087%合計-111100%敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road二房復式98靈活套房每層高3.5米類似國內公寓敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road公共電梯間敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road廚房可隱藏的廚房敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road陽臺景觀景觀資源弱于其他三個項目敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road二層房間可靈活使用的套房設計20、衛生間次臥主臥敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road主衛戶型小設備比較迷你，如洗手盆敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road三房平層112-118單套房雙衣帽間層高3.5米敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road客廳、陽臺看太平山景觀敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road廚房敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road次衛淋浴間設置可坐石臺敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road主臥主臥帶有小陽臺戶外空間敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road主衛、雙衣帽間小戶型也可打造雙衣帽間敦皓21、 THE MORGAN31 Conduit Road特色戶型大平臺花園復式213敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road客廳大面寬敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road大露臺自帶大花園平臺敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road二層房間房間設有兩個門，靈活使用敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road臥室景觀性比其他項目略顯不足敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road主臥銷售情況開售時間2016年第一季度，消化率94%銷售不足1年，現余7套未售，基本集中在高層的特色戶型敦皓 THE MORGAN31 Conduit22、 Road雖與其他3個項目位于同一地段，但敦皓的景觀性明顯不如其他幾個項目；但項目巧取設計，力聘較為知名的設計團隊設計，打造多元化戶型，滿足不同客戶需求，會讓客戶眼前一亮，因此，均價不會與其他豪宅差距大，而且能達到快速銷售的效果。敦皓 THE MORGAN31 Conduit Road小結一、“寸土寸金”由于香港很小，地塊非常稀缺，豪宅中，200的房子基本都要過億二、“偷”很難香港大陸陽臺全部計算1/2花園全部計算1/2入戶花園全部計算1/2飄窗不計1/2香港是按使用面積計算房價，與國內按照建筑面積計價不同，因此，香港的陽臺都會做得很小，能用即可，舒適度不高，對于豪宅而言，一個客廳陽臺基本就要23、幾百萬，一個主臥約1的小陽臺，就大約40萬，所以也香港真正的豪宅才愿意在主臥做陽臺。小結三、高度“透明”銷控表在香港不再是一個“秘密”全部戶型面積、價格、成交與否、成交人群、不同代理商的交易都會讓客戶了如指掌，做到公開透明；各個香港項目的官網可查詢每個單元的價格。小結璈珀官網-成交記錄小結三、高度“透明”樓書不再是一份詩情畫意的畫冊香港的售樓說明書，可以說是一本項目大全，是一本讓客戶從頭到尾能從項目規劃、建筑、室內、戶型、花園、會所、裝修等等的設計，都會體現在樓書上，甚至裝有幾個插座、燈控都能一目了然。小結天匯-售樓說明書目錄小結璈珀-售樓說明書/建筑物截面圖小結璈珀-售樓說明書/單位裝置數量24、說明小結四、空間感不可“將就”所考察的四個項目，無論戶型大至400多平方米，小至98平方米，無論平層，無論復式，層高都不低于3.5米，所以每個項目給人的感受都不會感到壓抑，即使景觀如何，舒適感仍會保持。小結五、“高”稅收香港購買豪宅的基本不是首套房，至少要交30%的稅費，遠遠高于大陸的購房稅費大陸購房稅費1、契稅：非首次3%，買方繳納;2、印花稅：房款的0.05%3、交易費：3元/平方米4、測繪費：1.36元/平方米5、權屬登記費及取證費：一般情況是在200元內。香港購房稅費1、從價印花稅15%（第二套房香港居民、非香港居民）2、買家印花稅15%3、額外印花稅（3年內轉手）如果物業持有期為6個月或者以內，稅率為20%；如果物業持有期超過6個月，但在12個月或以內，稅率為15%；如果物業持有期超過12個月，但在36個月或以內，稅率為10%。是在200元內。*香港的三種印花稅征收，是按照“物業交易的價格”或者“物業市值”中較高的為準，嚴格按照稅率計算的。不像內地城市，使用了評估價，而評估價一般只有市場價的一半到70%左右。小結六、“高”素質服務無論中介接待還是開發商的物業服務，都非常大方有禮，讓人舒心。服務對于豪宅來說，就是很大的附加值。THANKS.感謝聆聽