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1、新城尚郡D地塊商業(yè)價(jià)格評(píng)審報(bào)告,XX公司2018.12.5,目錄,地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品梯隊(duì)產(chǎn)品配比,競(jìng)品量?jī)r(jià)監(jiān)控,商業(yè)客戶定位,定價(jià)策略貨值梳理,地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品梯隊(duì)產(chǎn)品配比,貨源盤(pán)點(diǎn)-地塊現(xiàn)狀,項(xiàng)目商業(yè)周邊環(huán)境一般，競(jìng)爭(zhēng)激烈,規(guī)劃中市政道路，目前處于擱置狀態(tài)，開(kāi)工未定,城市干道，道路環(huán)境較差，車(chē)流量較小,規(guī)劃中道路,商隱路,大溪地商業(yè)街,大溪地、奇域商業(yè)公園等周邊商鋪競(jìng)爭(zhēng)激烈,樓棟現(xiàn)狀,商鋪及社區(qū)出入口未開(kāi)工,中原路,商隱路,滎運(yùn)路,規(guī)劃中道路,牡丹路,滎運(yùn)路（未開(kāi)通段）,E地塊,貨源盤(pán)點(diǎn)-產(chǎn)品梯隊(duì),綜合整盤(pán)樓棟區(qū)位，11#樓東側(cè)為一級(jí)產(chǎn)品等級(jí)，10#樓東西側(cè)、11#樓西側(cè)為二級(jí)產(chǎn)品等級(jí)，10#及11#2、樓中部位置為三級(jí)產(chǎn)品等級(jí)。,貨源盤(pán)點(diǎn)-產(chǎn)品配比,E地塊商鋪合計(jì)39套，建筑面積1710，面積區(qū)間22.48-65.79。,10#,11#,競(jìng)品量?jī)r(jià)監(jiān)控,目前滎陽(yáng)東板塊沿街底商在售項(xiàng)目較少，本案重點(diǎn)監(jiān)控沿街底商在售項(xiàng)目4個(gè)。其中碧桂園2項(xiàng)目沿滎澤大道分布，金地格林小鎮(zhèn)沿鄭上路分布，清華大溪地作為區(qū)域大盤(pán)，沿街商鋪分布遍布商隱路、織機(jī)路、中原路等,滎陽(yáng)東住宅底商在售項(xiàng)目分布,清華大溪地,金地格林小鎮(zhèn),碧桂園龍城,碧桂園龍城天悅,項(xiàng)目分布,周邊競(jìng)品商鋪除金地格林小城在11月集中推售30間商業(yè)外，其他項(xiàng)目均沒(méi)有做集中推售，各項(xiàng)目貨源充足，均價(jià)為14000左右，除龍城外，基本都是以單層為主要產(chǎn)品。,商業(yè)3、概況,商業(yè)概況：沿街底商為單一層和一拖二，商鋪主要為開(kāi)發(fā)商自持出租，少部分對(duì)外銷售，價(jià)格區(qū)間12000-16000元/，面積45-60和102-205；租金40-60元/月。出租業(yè)態(tài)以服務(wù)小區(qū)居民生活為主，其中餐飲行業(yè)占比較大。,商業(yè)綜合體,一期2#3#5#院有約120間沿街商鋪，目前出租商鋪42間，出租率35%，其中2#3#因臨交通道路，出租率較高，店鋪業(yè)態(tài)以餐飲為主。整體租金水平40-60元/月二期6#9#院有約80間沿街商鋪，目前出租商鋪53間，出租率66%，其中9#院主要為高層住宅，客戶量大，臨中原路，出租率較高，店鋪業(yè)態(tài)以餐飲為主。整體租金水平40-60元/月,個(gè)案分析：清華大溪地,4、社區(qū)特色底商，商業(yè)產(chǎn)品面積橫跨32-270，引進(jìn)丹尼斯，自持格林小廚。1、銷售策略：租售并舉，有的放矢位置較好面積較小的商鋪，直接出售；位置較好面積較大的以租帶售，位置較差的免租引商養(yǎng)熟再售；2、粘拓并舉，雙線貫穿梳理前期業(yè)主，適當(dāng)釋放商鋪信息；項(xiàng)目周邊地推挖新客源；線上線下默契配合，目前在售商鋪面積在65-260平米之間，一二層均有，價(jià)格在12000元/平米（一拖二），單層均價(jià)約在16000-18000元/平米。,商業(yè)概況：項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)面積2.12萬(wàn)，面積32-270；目前庫(kù)存247套，總面積1.97萬(wàn)；目前整體去化26%，單層約1.7-1.9萬(wàn)元/，一拖二均價(jià)約1.2萬(wàn)元/。,一期,二期,5、4#,5#,6#,11#,9#,8#,個(gè)案分析：金地格林小城,項(xiàng)目概況中原路上，雙地鐵房，毗鄰鄭州西站；主要規(guī)劃為沿街底商，單一層商鋪設(shè)計(jì)，一期商業(yè)體量約0.32萬(wàn)，面積40-111；,個(gè)案分析：碧桂園龍城天悅,商業(yè)規(guī)劃商業(yè)主要為沿街底商，另有一棟獨(dú)立三層商業(yè)，單一層/一拖二/一拖三/單三層，目前在售商鋪僅剩一拖二，已引進(jìn)丹尼斯，麥當(dāng)勞，其中丹尼斯已開(kāi)業(yè)。,沿街底商產(chǎn)品面積橫跨40-466，單一層/一拖二，另有單三層和一拖三商業(yè)，目前已引進(jìn)丹尼斯，麥當(dāng)勞；商鋪銷售價(jià)格在11000元/-18000元/之間，實(shí)行對(duì)外銷售，不自持。,個(gè)案分析：碧桂園龍城,商業(yè)客戶分析,客戶分析-商業(yè)客戶定位,項(xiàng)目商業(yè)客戶定位：,本項(xiàng)目商業(yè)定位內(nèi)生型精品社區(qū)配套底商,定價(jià)策略貨值梳理,價(jià)格策略-價(jià)差規(guī)律,價(jià)格差原則：10#整體均價(jià)略低于11#；每棟樓兩側(cè)商業(yè)高于中間部位商業(yè)定價(jià)；價(jià)差考慮因素包含商鋪面寬、開(kāi)間進(jìn)深比、面積大小、社區(qū)主入口、道路交叉口等因素各項(xiàng)權(quán)重加權(quán)取平均值。,價(jià)格策略-貨值盤(pán)點(diǎn),The endthanks,