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1、龍湖北城天街,項目介紹：龍湖北城天街地處成熟的顧村大型居住區，隸屬于地鐵上蓋項目。龍湖北城天街由南北2個地塊組成，總建筑面積約40萬的都市地標。南地塊自持10萬商業，打造一站式購物中心。龍湖北城天街可售物業有：3棟復式小陽房，4棟精裝小戶型和4.3萬可售商鋪。精裝小戶型，30-50，為在滬青年量身打造，拎包入住方便快捷。,優勢/資源：交通優勢（軌道交通七號線）、商業配套,基本概況：上海寶山-龍湖北城天街：城市遠郊、區域大型項目，一站式購物,單價：2.1萬-2.3萬元/,銷售數據：項目成交均價22002元/，較開盤增幅18.1%，已供應去化率77.3%，月均成交9952（約246套），主力去化段2、40-60，套均價79萬。,客戶來源,平層產品自住型客戶占比40%（屬于過渡型自住客）投資型客戶占比60%,自住型客戶主要客戶屬于區域型、地域接近型客戶（寶山羅店顧村區為主、周邊地鐵沿線區域）,產品需求,投資性客戶客戶來源多樣，包括周邊拆遷客戶，上海市區客戶、江浙地區投資客,LOFT產品自住型客戶占比80%投資型客戶占比20%,客戶關注：區域客戶與周邊拆遷客戶為主，輔以地鐵沿線工作的青年客戶，以高附加的LOFT產品入市，主打投資客戶，平層產品一小面積高性價比帶動自住及投資客戶。,客戶關注：低總價優勢、軌道交通、項目自身配套,受訪人：王女士 35歲 寶山區客戶基本屬性：已婚上海戶籍，工作地青浦區3、，目前工作8年，名下已有多套房產，限購普通商品住宅目前居住在項目周邊，想購買公寓類產品作為投資主要考慮置業因素是總價，且小面積租金與周邊普通住宅相同,受訪人：楊女士 30歲 花橋鎮客戶基本屬性：家庭穩定型已婚未生育，目前居住在花橋鎮，夫妻二人工作地均靠近上海市區，欲購買靠近地鐵沿線總價低的住房有生育打算，置業目標在80-90平米左右的二房產品，不考慮LOFT,受訪人：曹先生 45歲 閘北區客戶基本屬性：已婚家庭型上海本地戶口，居住和生活都在上海市楊浦區打算購房用作投資，不自住置業主要考慮房子的升值空間和投資回報認可本項目的地段及周邊環境,受訪人：謝女士 42歲 蘇州市客戶基本屬性：已婚家庭型主4、要生活和工作地均在蘇州市，想在上海置業，大部分日常時間留作出租，節假日可當作家人來滬度假的居處主要考慮LOFT等低總價產品，要求房源最好精裝交付，并且看中后期的房屋托管服務,自住客對產品方面關注點較弱，看中低總價及七號線軌道的通道性，支付能力中下等投資客關注項目交通的優越性及項目自身的配套，未來區域發展帶動升值及租金。,置業關注點,戶型分析：SOHO精裝小戶型，30-38，3.2米面寬，進深達到7.7米，產品針對拎包入住的青年。,LOFT：28，3米面寬,LOFT：31，3米面寬,LOFT：37，3米面寬,內部使用空間25平米左右功能空間分區明顯，干濕空間分開。,廚衛空間,休息空間,娛樂空間,5、廚衛空間,休息娛樂空間,廚衛空間,休息空間,娛樂空間,戶型分析：LOFT36-58，4.5m挑高，3.65.2米主力面寬，可通燃氣，自帶陽臺，毛坯交付,LOFT：37平方米小戶型,LOFT：46平方米,走廊,A戶型,對面戶型,贈送,一層,二層,一層,二層,贈送,贈送空間樣板間營造,LOFT：50,LOFT：50，3.6米面寬,LOFT：46，3.6米面寬,LOFT：50,戶型分析：LOFT其他戶型，戶型設計類同，功能空間布局位置相同，北向戶型相比南向戶型面積更小。,主力戶型采用三段式設計，一層為娛樂接待空間，二層為休息私密空間。,立面分析：現代風格，大面積玻璃外墻,1,4,2,3,5,北區：公6、寓+銷售底商,三棟LOFT公寓帶煤氣入戶,兩棟平層公寓無煤氣,現階段銷售樓棟,北區商業全部銷售,南區商業全部持有,南區未開盤,1,2,3,4,5,1、2、3號樓均為15層高，4梯28戶設計,4、5號樓均為15層高，4號樓4梯28戶，5號樓7梯36戶設計,材料：商業樓棟與公寓樓的都采用的大落地玻璃。,大面積玻璃,裝修分析：裝修價格1500元/（硬裝標準），現代簡約裝修。,交房墻面為乳膠漆，樣板間為墻紙,廚房無煤氣接入，交房不配置電磁爐,上海寶山-龍湖北城天街項目總結：本項目依托軌道交通及項目自身商業配套的優勢，開盤實現公寓的快速銷售，公寓產品戶型打造上目的明確，針對客戶關注點設計產品，尤其針對投資客戶的關注點。公寓投資回報率的穩定性是客戶關注的重點。購買客戶60%以上為投資客戶，交通及后期運營增值是核心要素，項目解決了最核心的問題。在產品設計上戶型小面積化降低了總價，擴大了購買人群的范圍，同時內部空間滿足生活功能使用，SOHO戶型高3米，LOFT戶型層高4.5米，兩層功能空間使用。,