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1、土地投資項目決策評審表（收購資產(chǎn)）項目名稱：_ 片區(qū)_ _項目一、地塊基本情況填報人：審核人：地塊位置行政區(qū)劃交通距離已取得開發(fā)文件國土階段文件規(guī)劃階段文件施工階段文件預(yù)售階段文件驗收階段文件產(chǎn)權(quán)階段文件已付款票據(jù)其他文件規(guī)劃條件規(guī)劃用途總占地面積建設(shè)用地面積容積率/計容建筑面積建筑密度限高綠化率車位配比/人防配比5公里配套大交通周邊道路學(xué)校商超醫(yī)療文娛嫌惡設(shè)施地塊現(xiàn)狀地上物情況（高壓線等）地下基礎(chǔ)障礙物情況市政條件場平情況其他導(dǎo)致地塊開發(fā)成本增加的情況其他規(guī)劃導(dǎo)致土地不能完全利用的情況被查封、抵押情況他項權(quán)利情況項目歷史沿革在建工程/房產(chǎn)現(xiàn)狀地塊分析結(jié)論二、市場情況填報人：審核人：房屋市場競2、品產(chǎn)品類型容積率定位銷售價格/租金去化率/出租率與本項目距離備注一手房二手房商業(yè)市場存量與供需關(guān)系土地市場區(qū)位成交日期用途與本項目距離總建筑面積/容積率成交樓板價（元/）溢價率受讓方成交情況市場存量與供需關(guān)系三、項目開發(fā)政策文件依據(jù)填報人：審核人：類型文件名稱批文單位批復(fù)日期文件有效期文件內(nèi)容備注規(guī)劃政策批文紀(jì)要營銷政策分析結(jié)論四、對價確定和給付方式填報人：審核人：合作模式及對價條件合作模式對價其中有票土地成本其中溢價對價折算樓面單價最終對價樓面單價（含溢價部分稅收）合作階段及對價支付款項類型支付金額給付對象支付條件/時間監(jiān)管及解付條件取得權(quán)益/交付物發(fā)票交割方式與稅費(fèi)承擔(dān)第一筆第二筆第三筆第3、四筆第五筆五、經(jīng)濟(jì)測算與投資收益填報人：審核人：工作鋪排里程碑節(jié)點資產(chǎn)交割國土證（如涉及）總規(guī)批復(fù)（如涉及）施工證（如涉及）預(yù)售證（如涉及）交樓（如涉及）時間定位定價市場定位項目計劃建設(shè)配套產(chǎn)品高層洋房別墅Loft商業(yè)底商車位創(chuàng)新產(chǎn)品可售貨量與占比主力面積段與比例產(chǎn)品單價產(chǎn)品總價銷售計劃年份整盤2018年2019年2020年指標(biāo)面積（）銷售均價（元）面積（）銷售均價（元）面積（）銷售均價（元）面積（）銷售均價（元）計劃成本與利潤科目總投資額土地成本大生產(chǎn)成本（總包）大生產(chǎn)成本（分包）行政費(fèi)用營銷費(fèi)用利息單方總額利潤指標(biāo)總經(jīng)營凈利潤率（總包口徑）銷售合同凈利潤率（總包口徑）銷售合同凈利潤率（分包4、口徑）股東投資年化收益率分析結(jié)論六、風(fēng)險控制填報人：審核人：風(fēng)險類型風(fēng)險描述風(fēng)險控制被收購公司法律、債務(wù)資金流轉(zhuǎn)和票據(jù)風(fēng)險項目開發(fā)風(fēng)險七、資金安排填報人：審核人：項目階段款項類型支付金額資金支付節(jié)點資金來源資金價格審批時間政策風(fēng)險及解決措施備注八、決策意見地區(qū)投決會集團(tuán)投決會董事局P1-P1-項項目目信信息息與與市市場場表表填填報報人人簽簽字字欄欄地塊基礎(chǔ)信息、地塊現(xiàn)狀四至、土地市場分析：房產(chǎn)市場分析及成交：P2-P2-項項目目測測算算表表一一、項項目目基基本本規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)1、使用權(quán)用地面積52900.00m2備注2、計算指標(biāo)用地面積52900.00m23、容積率1.954、計容面積1035、100.00m2其中 住宅面積（高層）70200.00m2別墅0.00商業(yè)面積32900.00m2公建面積0.00m25、地下建筑面積28300.00m25.1、地下車位面積25867.00m25.2、人防面積2433.00m2按人防要求設(shè)計，人防面積視同可售且價格與地下車位一致6、總建筑面積131400.00m2總建筑面積=計容面積+地下建筑面積其中：可售建筑面積96067.00m2不含返還商業(yè)與人防車位7、建筑密度8、綠化率二二、投投資資估估算算匯匯總總表表序序號號項項目目合合計計(萬萬元元)總總建建單單方方成成本本(元元/m2)/m2)可可售售單單方方成成本本(元元/m2)/m2)其其中6、中：納納入入成成本本金金額額(萬萬元元)進(jìn)進(jìn)項項稅稅額額(萬萬元元)1 1土土地地成成本本2 29 9,9 99 99 9.8 84 42 2,2 28 83 3.0 09 93 3,1 12 23 32 29 9,9 99 99 9.8 84 4-1.1拆遷成本及對價款22,224.001,691.322,31322,224.00-1.2土地出讓金27,767.002,113.172,89027,767.00-1.3契稅-1.4一級開發(fā)返還-19,991.16-1,521.40-2,081-19,991.162 2工工程程成成本本5 50 0,2 26 60 0.5 50 03 3,8 827、 25 5.0 00 05 5,2 23 32 24 45 5,4 45 56 6.5 52 24 4,8 80 03 3.9 98 82.1前期工程費(fèi)用2,628.00200.002742,479.25148.752.2建筑安裝工程42,705.003,250.004,44538,472.974,232.032.3市政及環(huán)境工程3,942.00300.004103,551.35390.652.4公共配套工程328.5025.0034295.9532.552.5開發(fā)間接費(fèi)用657.0050.0068657.00-3 3開開發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)用用3 31 1,5 56 67 7.1 10 02 2,4 48、0 02 2.3 37 73 3,2 28 86 63 33 3,6 67 74 4.4 45 5-2 2,1 10 07 7.3 35 53.1銷售費(fèi)用3,468.75263.983613,272.41196.343.2財務(wù)費(fèi)用4,687.50356.744884,687.50-3.3管理費(fèi)用（運(yùn)營+行政+香港顧問費(fèi)）5,550.00422.3757811,100.00-5,550.003.4股東占用利息5,399.03410.885625,399.033.5增值稅3,246.30247.05338-3,246.303.6增值稅附加389.5629.6541389.56-3.7土地增值稅8,9、825.96671.699198,825.96-4 4項項目目總總投投資資1 11 11 1,8 82 27 7.4 44 48 8,5 51 10 0.4 46 61 11 1,6 64 41 11 10 09 9,1 13 30 0.8 81 12 2,6 69 96 6.6 63 3三三、銷銷售售收收入入及及利利潤潤預(yù)預(yù)測測序序號號項項目目可可售售面面積積(m2(m2 或或者者個個)銷銷售售單單價價(元元/m2/m2或或者者元元/個個)總總額額(萬萬元元)其其中中：不不含含增增值值稅稅(萬萬元元)稅稅額額(萬萬元元)1住宅銷售（高層）70,200.0018,462129,600.001110、6,756.7612,843.24商業(yè)銷售停車位銷售（個）915.00100,0009,150.008,243.24906.76合合計計9 98 8,5 50 00 0.0 00 01 14 4,0 08 86 61 13 38 8,7 75 50 01 12 25 5,0 00 00 0.0 00 01 13 3,7 75 50 0.0 00 02扣除項目投資80,260.3475,456.364,803.983=1-2營業(yè)利潤（毛利潤）58,489.6649,543.644扣除開發(fā)費(fèi)用31,567.1033,674.45-2,107.355土地出讓金抵減增值稅-6銷項稅額-進(jìn)項稅額11,011、53.37-7=3-4-5-6所得稅前利潤15,869.1915,869.198減:所得稅（25%）3,967.303,967.309=7-89=7-8凈凈利利潤潤11,901.8911,901.8911,901.8911,901.891010分分包包銷銷售售凈凈利利潤潤率率8 8.5 58 8%9 9.5 52 2%1111內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率（IRRIRR）6 60 0.7 70 0%1212NPVNPV（10%10%）3 34 47 7,3 30 02 2,4 46 62 21313資資金金最最大大占占用用量量1414動動態(tài)態(tài)回回收收期期（年年）3 3年年填填報報人人簽簽字字欄欄：財財務(wù)12、務(wù)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人P3-P3-地地塊塊風(fēng)風(fēng)險險排排查查表表地地塊塊周周邊邊設(shè)設(shè)施施風(fēng)風(fēng)險險排排查查地地塊塊成成本本風(fēng)風(fēng)險險排排查查地地塊塊規(guī)規(guī)劃劃風(fēng)風(fēng)險險排排查查序號風(fēng)險點是否存在現(xiàn)狀情況（如有）填寫要求及評判標(biāo)準(zhǔn)序號對成本有重大影響的因素是否存在現(xiàn)狀情況（如有）需增加成本（萬元）填寫要求及評判標(biāo)準(zhǔn)序號風(fēng)險點是否存在現(xiàn)狀情況（如有）填寫要求及評判標(biāo)準(zhǔn)1易燃易爆類物品儲存場所填寫規(guī)模、與地塊位置關(guān)系及距離。若與地塊建設(shè)用地紅線距離小于10m且建設(shè)規(guī)模小于10萬平米，放棄該地塊。1地塊存在待拆遷情況了解地塊內(nèi)建構(gòu)筑物現(xiàn)狀、數(shù)量、面積、待拆遷戶數(shù)等；了解項目所在地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1規(guī)劃中對于用地兼容性的規(guī)定13、1.1加油站2潛在地質(zhì)災(zāi)害風(fēng)險源查看是否位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)或地質(zhì)災(zāi)害點內(nèi)；查看地質(zhì)勘測報告；落實對成本的影響2公共配套指標(biāo)的要求1.2燃?xì)鈨夤?站3噪音污染源落實是否需要修建隔音壁及相關(guān)成本3節(jié)能環(huán)保方面的要求2殯儀場所填寫與地塊位置關(guān)系及距離。300米距離之內(nèi)放棄該地塊4污水明溝落實是否需要治理污染并考慮相關(guān)成本4建筑采光、日照、消防間距風(fēng)險現(xiàn)場踏勘，落實相鄰用地的紅線位置、權(quán)屬、建筑性質(zhì)、高度等；對于已經(jīng)通過方案審批還沒開發(fā)建設(shè)的項目，要獲知現(xiàn)有的方案。2.1火葬場5古樹、名木落實伐移成本5建筑退界問題2.2墓地6地塊內(nèi)的人防工程了解人防工程的位置、面積及是否已經(jīng)辦理報廢手續(xù)，預(yù)估人防拆14、除成本6因為項目的特殊情況，綠地率不能滿足指標(biāo)要求3安全保密機(jī)關(guān)（監(jiān)獄、武警、駐軍、國家安全機(jī)關(guān)等）填寫與地塊位置關(guān)系及距離，落實方案需要征詢哪些部門意見，是否存在對銷售對象限制條件。7地塊內(nèi)架空高壓線準(zhǔn)備遷移的，預(yù)估遷移費(fèi)用7是否規(guī)劃有重大的基礎(chǔ)設(shè)施及管線、河渠改道穿過本地塊查閱控規(guī)4潛在地質(zhì)災(zāi)害風(fēng)險源查看是否位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)或地質(zhì)災(zāi)害點內(nèi)；查看地質(zhì)勘測報告；落實對成本的影響。8地塊內(nèi)有地下管線（例如：電纜、熱力、燃?xì)狻⒂芯€、電信、給水、排水、軍事光纜等）預(yù)估拆遷成本及進(jìn)度8是否需解決原地塊的回遷用房、是否存在回購用房查閱規(guī)劃意見書、控規(guī)及招標(biāo)文件5電磁污染源填寫與地塊位置關(guān)系及距離、規(guī)格15、使用/產(chǎn)權(quán)單位情況，查看電磁勘測報告或環(huán)評報告，查看周邊控規(guī)。對于檢測報告中電磁超標(biāo)且確認(rèn)電磁源無法遷移的項目，放棄該地塊。9土壤污染情況預(yù)估土壤治理費(fèi)用9配建廉租房、雙限房、經(jīng)濟(jì)適用房問題5.1電臺10土方、標(biāo)高對成本的影響落實渣土、垃圾和浮土清理費(fèi)用是否由一級開發(fā)單位承擔(dān)，預(yù)估費(fèi)用；5.2電視塔11地塊內(nèi)熱力站、鍋爐房、變電室、污水處理站等待拆除的市政公共站點對于場地與周邊標(biāo)高有較大差異的，在規(guī)劃方案，造價方面做出相應(yīng)調(diào)整5.3電子信號發(fā)射塔12地塊內(nèi)墳?zāi)惯m用于熟地項目。了解報廢拆遷手續(xù)，預(yù)估費(fèi)用。5.4變電站、高壓線13代征道路建設(shè)適用于熟地項目。預(yù)估費(fèi)用，注意回民墳確認(rèn)6醫(yī)院填寫與地16、塊位置關(guān)系及距離，察看周邊控規(guī)。若傳染病醫(yī)院與地塊紅線間距離不足100米的項目，放棄該地塊。14代征綠地建設(shè)評估實施代征道路需要追加的成本6.1傳染病醫(yī)院15建筑采光、日照、消防間距風(fēng)險評估實施代征綠地需要追加的成本6.2精神病醫(yī)院16建筑退界問題評估是否因日照遮擋問題需額外增加拆遷補(bǔ)償成本。落實相鄰用地的紅線位置、權(quán)屬、建筑性質(zhì)、高度等；對于已經(jīng)通過方案審批還沒開發(fā)建設(shè)的項目，要獲知現(xiàn)有的方案7環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施（垃圾填埋站、垃圾焚燒站等）填寫與地塊位置關(guān)系及距離，如有考慮請環(huán)評單位檢測；在2公里范圍內(nèi)的和不符合環(huán)評標(biāo)準(zhǔn)的，放棄該地塊17市政條件-道路8鐵路填寫與地塊位置關(guān)系及距離，落實班車頻次；17、若地塊紅線距鐵路軌道小于30米，放棄該地塊18市政條件-供電如有市政接口存在，則備注可用容量及距項目紅線距離；如沒有則備注處理方案（含投入成本）。9變電站，高壓電纜填寫與地塊位置關(guān)系及距離，落實變電站、高壓線規(guī)模等級，查看周邊控規(guī)，請環(huán)評單位檢測19市政條件-給水10噪音污染源填寫與地塊位置關(guān)系及距離，查閱環(huán)評報告，了解噪音標(biāo)準(zhǔn)值，落實是否需要修建隔音壁及相關(guān)成本。對于距城市主干道、城市次干道和城市支路機(jī)動車道外側(cè)分別30米、20米和10米內(nèi)，距離城市輕軌80米內(nèi)的建筑，必須在造價中考慮隔音墻成本20市政條件-雨污水10.1鐵路/城鐵/地鐵21市政條件-中水10.2高速路/城市主干道22市政條18、件-燃?xì)?0.3機(jī)場/航道23市政條件-熱力11污水明溝填寫與地塊位置關(guān)系及距離，請環(huán)評單位檢測24市政條件-電信12企業(yè)廠房、倉庫等填寫廠房類別、與地塊位置關(guān)系及距離25市政條件-有線電視13古建筑或歷史遺跡落實是否位于文物保護(hù)區(qū)建控范圍內(nèi)，測繪古建筑/遺跡的位置（座標(biāo)點），了解退讓要求。14其他：填填報報人人簽簽字字欄欄地塊周邊設(shè)施風(fēng)險排查：土土投投負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人地塊成本風(fēng)險排查：土土投投負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人、管管線線組組負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人、成成本本負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人地塊規(guī)劃風(fēng)險排查：規(guī)規(guī)劃劃組組負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人P4-P4-經(jīng)經(jīng)營營技技術(shù)術(shù)方方案案表表1、項目共分為4期進(jìn)行建設(shè)，為20層至27層高層住宅。2、需要說19、明的是，因本地塊除用地面積和容積率2.0外，無具體規(guī)劃要求，現(xiàn)暫時參照河北省控規(guī)布局，除西側(cè)外均不能滿足限高60米（北鄰地塊有60米限高和16米退線要求）；另外北側(cè)高層對相鄰地塊可能產(chǎn)生遮擋，視出讓條件調(diào)整總規(guī)。分分期期經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)開開發(fā)發(fā)節(jié)節(jié)點點分期用地面積（M2）總建筑面積（M2）數(shù)值容積率土地證工規(guī)證施工證預(yù)售證計容指標(biāo)非計容面積（地下車庫)計容合計高層住宅配套1期88518.642379441861791779158264517652.12018.9.302019.2.282019.3.302019.8.302期108125.181990581563231468319492427351.452018.9.302020.2.282020.3.302020.8.303期63175.62058561608461546026244450102.552018.9.302021.8.302021.9.302022.2.284期87372.542566291987741987740578552.282018.9.302023.5.302023.6.302023.11.30總計347191.96899487702122678122240001973652.02