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1、EPCEPC 模式下 設(shè)計營銷能力的提升 2019年11月18日 EPC 綜述 EPC 設(shè)計 EPC 營銷 EPC 展望 目 錄 EPC 概述 EPC 綜述 1992.04 工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行 規(guī)定 2017.12 房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施項目工程總承包管理辦法 2016.05 關(guān)于進一步推進工程總承包發(fā)展的若干意見 2003.08 關(guān)于培育發(fā)展工程總承包和工程項目管理企業(yè)的指導意見 2002.11 國務(wù)院關(guān)于取消第一批行政審批項目的決定 發(fā)展背景 工程總承包推廣政策 EPC 綜述 發(fā)展背景 關(guān)于推進建筑業(yè)改革和發(fā)展的若干意見 2014.7 簡政放權(quán)改革，建立統(tǒng)一開放的市場體系，行業(yè)資質(zhì)2、管理 集約化；招標監(jiān)管改革，非國有資金投資建設(shè)項目，采購委托方式 自主化；建設(shè)品質(zhì)改革，加強勘察設(shè)計的質(zhì)量管理，整體建設(shè)水平 優(yōu)質(zhì)化；管理模式改革，加大工程總承包推行力度，實現(xiàn)設(shè)計施工 一體化；生產(chǎn)方式改革，大力促進裝配式建筑發(fā)展，推動建筑產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)代化。中央城市工作會議 2015.12 統(tǒng)籌 空間、規(guī)模、產(chǎn)業(yè) 三大結(jié)構(gòu)，提高城市工作的 全局性；統(tǒng)籌 規(guī)劃、建設(shè)、管理 三大環(huán)節(jié)，提高城市工作的 系統(tǒng)性；統(tǒng)籌 改革、科技、文化 三大動力，提高城市發(fā)展的 持續(xù)性；統(tǒng)籌 生產(chǎn)、生活、生態(tài) 三大布局，提高城市發(fā)展的 宜居性；統(tǒng)籌 政府、社會、市民 三大主體，提高各方推動的 積極性。EPC 綜述 發(fā)展背景3、 工程總承包發(fā)展背景 在“一帶一路”時代戰(zhàn)略大背景下，我國建筑業(yè)企業(yè)走出去面向國際市場，需要與國際規(guī)則接軌，故而亟需培育工程總承包企業(yè)。1 目前國內(nèi)建筑企業(yè)多而不強，市場產(chǎn)能過剩，需要開拓市場；而走出去的企業(yè)多有虧損，極有必要整合產(chǎn)業(yè)鏈、加快轉(zhuǎn)型升級。2 長期以來我國設(shè)計、施工管理分離，工程建設(shè)融合性、協(xié)調(diào)性差，業(yè)主分頭對接成本大、效果差，有意愿從分頭對接管理中解脫出來。3 從國辦發(fā)文倡導推行工程總承包模式，可以看出工程總承包模式是建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級的有效途徑已經(jīng)成為行業(yè)共識。4 EPC模式是國際建筑市場推行的主要承包方式，中國早在上世紀九十年代開始推廣，但推行力度和效果一直有限。近幾年國家從政策4、層面推行EPC的力度似乎空前，這其實是“市場需求+企業(yè)轉(zhuǎn)型”內(nèi)生動力下的外在政策助力而已。EPC 綜述 內(nèi)涵解讀 EPC工程總承包內(nèi)涵 EPC（Engineering Procurement Construction）是指工程總承包單位接受建設(shè)單位委托，按照合同約定對工程建設(shè)項目的設(shè)計、采購、施工、試運行等實行全過程或若干階段的承包。通常工程總承包單位在總價合同條件下，對所承包工程的質(zhì)量、安全、環(huán)保、費用和進度負全面責任。Engineering：不僅包括專業(yè)的設(shè)計工作，而且包括整個建設(shè)工程內(nèi)容的總 體策劃以及整個建設(shè)工程實施組織管理的策劃和具體工作；Procurement：也不是一般意義上的建5、筑設(shè)備材料采購，而更多的是指專業(yè) 設(shè)備、材料的采購；Construction：不僅僅指工程建造，而是應理解為“建設(shè)”，其內(nèi)容包括施 工、安裝、試車、技術(shù)培訓等。EPC 綜述 管理模式 業(yè)主負責制管理模式 建設(shè)單位對項目的質(zhì)量、安全、工期、投資、風險負全面責任 建設(shè)單位采用招標的方式選擇設(shè)計、監(jiān)理、施工、設(shè)備采購單位 建設(shè)單位與設(shè)計、監(jiān)理、施工、設(shè)備采購單位分別簽訂合同 建設(shè)單位 監(jiān)理單位 設(shè)計單位 施工單位 設(shè)備供應單位 EPC 綜述 實施模式 工程總承包管理模式 工程總承包單位為建設(shè)單位全面提供設(shè)計、采購、施工、試運行等服務(wù) 工程總承包單位對項目的質(zhì)量、安全、工期、造價、環(huán)保、風險全面負責 6、工程總承包單位選擇相應的設(shè)計、采購、施工等單位 項目建設(shè)完成后移交給建設(shè)單位 建設(shè)單位 監(jiān)理單位 設(shè)計單位 施工單位 設(shè)備供應單位 工程總承包單位 EPC 綜述 模式劣勢 工程總承包單位擁有專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢，有效克服設(shè)計、采購、施工相互制約和相互脫節(jié)的矛盾，實現(xiàn)工程質(zhì)量的提升。1 有利于設(shè)計、采購、施工各階段工作的合理銜接，實現(xiàn)各階段工作的深度交叉，并減少項目的招采流程，提高工程建設(shè)的效率。2 建設(shè)工程質(zhì)量、安全、環(huán)保責任主體明確，有利于確定工程質(zhì)量責任的承擔人，有效幫助建設(shè)單位降低建設(shè)期的風險。3 發(fā)揮設(shè)計在整個工程建設(shè)過程中的主導作用，持續(xù)優(yōu)化整體方案，合理降低工程造價，同時，降低建設(shè)單位的管7、理成本。4“兩提兩降”提高建設(shè)質(zhì)量 提高建設(shè)效率 降低建設(shè)風險 降低建設(shè)成本 工程總承包模式優(yōu)勢 EPC 綜述 模式劣勢“四個不足”思想認知不足 參與程度不足 總價控制不足 風險管控不足 工程總承包模式劣勢 與傳統(tǒng)的建設(shè)模式區(qū)別比較大，業(yè)主比較難以理解和配合EPC的工作，工程總承包單位認知與經(jīng)驗不足，對自身角色轉(zhuǎn)換不到位。1 建設(shè)單位主要是通過EPC合同對工程總承包單位進行監(jiān)管，對工程實施過程參與程度低，控制力度較低。2 工程總承包單位責任大，風險高，報價時會考慮管理投入成本、利潤和風險等因素，所以EPC總包合同的工程造價水平一般偏高。3 建設(shè)單位將項目建設(shè)風險轉(zhuǎn)移給工程總承包單位，一旦承包商8、的管理或財務(wù)出現(xiàn)重大問題，項目也將面臨巨大風險。4 EPC 綜述 工程建設(shè)基本流程 工程總承包工作內(nèi)容 項目建議書 可研報告 方案設(shè)計 初步設(shè)計 施工圖設(shè)計 施工準備 施工安裝 竣工驗收 投入使用 運行維護 使用評價 投資估算 工程概算 工程預算 竣工決算 審批 審批 外審 決策階段 設(shè)計階段 施工階段 運維階段 交付 工作內(nèi)容 審批 EPC 設(shè)計 EPC 設(shè)計 EPC設(shè)計管理目標 設(shè)計管理目標 管理科學有效 設(shè)計精益求精 技術(shù)先進適用 服務(wù)及時周到 用戶滿意信任 市場開發(fā)：需求導向 策劃引領(lǐng) 多元經(jīng)營 風險可控 設(shè)計管理：高效銜接 限額設(shè)計 精細設(shè)計 提高品質(zhì) 采購管理：規(guī)范采購 價格比選 9、信譽良好 品質(zhì)優(yōu)良 施工管理：管理順暢 質(zhì)量合格 進度可控 成本合理 效益目標：服務(wù)社會 業(yè)主滿意 降本增效 持續(xù)發(fā)展 EPC 設(shè)計 思維模式 定 位 思維模式轉(zhuǎn)變 關(guān)注技術(shù) 忽略服務(wù) 乙方思維 品質(zhì)保障 技術(shù)積淀，提升企業(yè)的核心競爭力 客戶體驗，增加市場競爭的吸引力 甲方思維，統(tǒng)籌專業(yè)化的技術(shù)資源 資本升值，實現(xiàn)綜合性的價值創(chuàng)造 勘察設(shè)計行業(yè)應是整個工程建設(shè)的核心，是技術(shù)密集、人才密集、智力密集具有為工程建設(shè)規(guī)劃、策劃、設(shè)計、建造、運維、更新、拆除全過程提供技術(shù)支撐的生產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，是具有一定高科技創(chuàng)新能力的科技型行業(yè)，其本質(zhì)特征為“技術(shù)+服務(wù)”。EPC 設(shè)計 組織形式變革 傳統(tǒng)組織形式 新型10、組織形式 設(shè)計企業(yè) 項目負責人 技術(shù)人員 技術(shù)人員 技術(shù)人員 技術(shù)人員 技術(shù)人員 技術(shù)人員 技術(shù)人員 技術(shù)人員 技術(shù)人員 設(shè)計企業(yè) 項目運營平臺 技術(shù)團隊 技術(shù)團隊 技術(shù)團隊 技術(shù)團隊 技術(shù)團隊 技術(shù)團隊 技術(shù)團隊 技術(shù)團隊 技術(shù)團隊 組織形式的變革 EPC 設(shè)計 運營模式的變革 運營模式變革 運 營 模 式 的 變 革 全工程總承包服務(wù) 封閉模式 專業(yè)分工 管理員工 階段服務(wù) 獨立完成 注重技術(shù) 開放模式 社會協(xié)作 管理團隊 全程服務(wù) 合作完成 注重服務(wù) EPC中設(shè)計服務(wù)要點 服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)變 設(shè)計服務(wù)團隊 市場營銷團隊 工程管理采購團隊 商務(wù)法務(wù)團隊 團隊評估 前期策劃 進度計劃 成本控制 設(shè)11、計優(yōu)化 技術(shù)協(xié)同 質(zhì)量管理 EPC 設(shè)計 工程總承包管控要點 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 EPC 設(shè)計 以深圳羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造項目為例 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 秀山溪谷 生態(tài)羅湖 樂業(yè)康居 魅力羅湖 嶺南風韻 文化羅湖 典雅現(xiàn)代 時尚羅湖 項目設(shè)計愿景 工程總承包管控要點 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 工程總承包管控要點 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 工程總承包管控要點 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 工程總承包管控要點 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 工程總承包管控要點 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 設(shè)計特點 規(guī)劃的整體性 空間的開放性 環(huán)境的多樣性 文化的地域性 技術(shù)的時代12、性 發(fā)展的持續(xù)性 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 規(guī)劃 策劃 設(shè)計 建造 運維 服 務(wù) 內(nèi) 容 專規(guī)調(diào)整 任務(wù)書細化 土建設(shè)計 招標文件 bim運維平臺 可研報告 建設(shè)標準 裝修設(shè)計 招標評審 立項報批 兒童友好型 景觀設(shè)計 材料樣板 市政設(shè)計 幕墻深化 海綿城市 構(gòu)件深化 裝配式設(shè)計 現(xiàn)場服務(wù) BIM設(shè)計 竣工圖紙 照明設(shè)計 風洞試驗 超限審查 投資預算 交通評估 市政協(xié)調(diào) 標識設(shè)計 投資估算 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 項目決策階段咨詢服務(wù) EPC項目決策階段的設(shè)計服務(wù) 項目決策階段服務(wù)可分為工程建設(shè)的規(guī)劃決策、投資決策兩個方面內(nèi)容，包括需求分析與評估、投資決策、建立項目目標、可行性研究、編制13、財務(wù)計劃、方案設(shè)計、編寫項目實施計劃等內(nèi)容。要充分發(fā)掘業(yè)主的真正需求，及早介入，不僅能將業(yè)主的長期戰(zhàn)略貫徹到項目中，而且能夠為項目的良性發(fā)展提供專業(yè)的意見。項目設(shè)計階段咨詢服務(wù) 項目招標階段咨詢服務(wù) 項目施工階段咨詢服務(wù) 項目竣工階段咨詢服務(wù) EPC 設(shè)計服務(wù)階段 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 EPC項目設(shè)計階段的設(shè)計服務(wù) 項目設(shè)計階段是工程項目投資控制的關(guān)鍵階段。這一階段要充分調(diào)動各專業(yè)技術(shù)力量、加強各業(yè)務(wù)之間的合作與配合，將專業(yè)技術(shù)、造價控制、施工措施等方面的要求貫徹到設(shè)計工作的全過程。設(shè)計團隊應努力貫徹使用限額設(shè)計的理念，在滿足技術(shù)要點和建設(shè)方使用要求的前提下，做到造價最省、設(shè)計最優(yōu)。EP14、C項目招標階段的設(shè)計服務(wù) 發(fā)揮設(shè)計團隊技術(shù)的專業(yè)性和集成性，合理編制工程標底和工程量清單，編制招標書和招標文件，為EPC項目選擇中標單位提供合理的依據(jù)，并協(xié)助確定評標、定標的基本原則和方式，簽訂工程合同。做好設(shè)備、材料的采購招投標技術(shù)服務(wù)工作，利用專業(yè)技術(shù)為項目的采購工作把好關(guān)。EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 EPC項目施工階段的設(shè)計服務(wù) 在項目施工過程中，設(shè)計團隊要對工程質(zhì)量、安全、進度、投資等進行配合，及時回答施工單位提出的相關(guān)技術(shù)問題。對工程建設(shè)過程中產(chǎn)生的設(shè)計變更要嚴格把控，并對項目的全過程投資進度進行分析，制定工程成本控制預案。EPC項目竣工階段的設(shè)計服務(wù) 竣工驗收是項目建設(shè)全過程的最后15、一個環(huán)節(jié)。設(shè)計團隊在這個階段要核對工程是否符合合同條件和要求、是否符合竣工驗收標準等。由于設(shè)計團隊全過程跟蹤了項目，對項目建設(shè)過程中發(fā)生的變更、客觀環(huán)境的變化等因素已經(jīng)比較熟悉。因此，設(shè)計團隊的評估工作更容易做到合理、公平、公正。EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 EPC項目中的設(shè)計服務(wù) 服務(wù)內(nèi)容 管理模式 服務(wù)范圍 前期策劃 主體設(shè)計 專項設(shè)計 專項實驗 專項服務(wù) 設(shè)計團隊組建 設(shè)計合同管理 項目進度管理 設(shè)計質(zhì)量管理 設(shè)計溝通機制 設(shè)計協(xié)同平臺 文檔信息管理 直接管理 分包管理 協(xié)調(diào)管理 EPC設(shè)計服務(wù)范圍 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計 總圖設(shè)計 建筑設(shè)計 結(jié)構(gòu)設(shè)計 機電設(shè)計 BIM設(shè)計 16、室內(nèi)設(shè)計 景觀設(shè)計 幕墻設(shè)計 標識設(shè)計 照明設(shè)計 綠建設(shè)計 信息協(xié)同平臺 招標技術(shù)服務(wù) 專家咨詢 消防性能化 交通設(shè)計 基坑支護 建筑聲學 廚房設(shè)備 市政設(shè)計.主體設(shè)計 專項設(shè)計 專項服務(wù) 風洞試驗 結(jié)構(gòu)抗震試驗 結(jié)構(gòu)節(jié)點試驗 專項實驗 EPC設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 設(shè)計團隊組建 分包合同管理 項目進度管理 設(shè)計質(zhì)量管理 設(shè)計溝通機制 設(shè)計協(xié)同平臺 文檔信息管理 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 EPC設(shè)計團隊組建 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 設(shè)計分包（顧問）建議及評估 設(shè)計分包（顧問）工作界面劃分 設(shè)計分包（顧問）遴選計劃 梳理相關(guān)方工作關(guān)系 確定EP17、C項目設(shè)計管理模式 確定設(shè)計分包及顧問組織及計劃 搭建設(shè)計管理框架 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 深圳市人民政府 深圳市（集團）股份有限公司 設(shè)計集團有限公司 院內(nèi)合作設(shè)計團隊 院內(nèi)合作設(shè)計團隊 院內(nèi)合作設(shè)計團隊 院內(nèi)合作設(shè)計團隊 院外分包設(shè)計單位 院外專業(yè)顧問單位 院外專項實驗單位 綠色建筑咨詢單位 B I M管理單位 施工圖外審咨詢單位 行業(yè)專家顧問團隊 咨詢審查 委托 聘請 建議 EPC項目設(shè)計合同管理 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 制定專項設(shè)計分包管理方案 建立專項設(shè)計分包設(shè)計付費的申請、審批及支付流程 進行專項設(shè)計分包合同談判 推進專項設(shè)計分包合約執(zhí)行,審查設(shè)計進度,工作內(nèi)容及質(zhì)量 審查18、付費的節(jié)點、金額、完成工作內(nèi)容及質(zhì)量 將專項設(shè)計分包單位與合同向業(yè)主方備案 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 設(shè) 計 內(nèi) 容 承 擔 單 位 服 務(wù) 內(nèi) 容 規(guī)劃設(shè)計 建筑設(shè)計 結(jié)構(gòu)設(shè)計 機電設(shè)計 景觀設(shè)計 BIM設(shè)計 建筑經(jīng)濟 照明設(shè)計 公交首末站方案 人防工程咨詢 兒童友好型社區(qū) EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 設(shè) 計 內(nèi) 容 承 擔 單 位 服 務(wù) 內(nèi) 容 海綿城市設(shè)計 燃氣工程設(shè)計 裝配式建筑咨詢 電梯設(shè)計咨詢 標識導向設(shè)計 廚房深化顧問 風洞試驗 智能化設(shè)計 幕墻深化設(shè)計 管廊工程設(shè)計 市政道路設(shè)計 方案深化進度控制表 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容19、 一期施工圖進度控制表 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 設(shè)計進度管理 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 配合政府審批部門報批報建工作的開展 規(guī)劃審批部門：1 總體經(jīng)濟技術(shù)指標 2 各功能面積指標 3 建筑地上、地下輪廓位置及退紅線距離 4 建筑總體高度及各層層高 5 對總體規(guī)劃條件的執(zhí)行情況 消防審批部門 1 涉及突破防火規(guī)范規(guī)定和規(guī)定中未涉及的部分確定設(shè)計依據(jù) 2 及時安排消防專家評審，避免在施工圖設(shè)計階段進行重大調(diào)整 3 總平面消防布置設(shè)計 4 各層各功能平面消防分區(qū)設(shè)置，疏散距離及疏散寬度設(shè)計 5 消防水系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、應急照明及火災報警系統(tǒng)的設(shè)置 設(shè)計進度管理 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 配合20、政府審批部門報批報建工作的開展 園林綠化部門 1 明確總平面中不同位置綠地的面積計算原則及其他相關(guān)要求 2 核算綠地面積滿足規(guī)劃要求 外審單位 1 盡早確定施工圖外審機構(gòu)，以便在設(shè)計過程中及時溝通對相關(guān)設(shè)計問題 的審查采用標準 2 需在具備建設(shè)工程規(guī)劃許可證、消防設(shè)計審查意見、人防設(shè)計施工圖審 查意見的前提下出具施工圖設(shè)計審查意見 設(shè)計質(zhì)量管理 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 進行方案分析、可研和評審，確定經(jīng)濟技術(shù)綜合最佳方案。制定統(tǒng)一設(shè)計質(zhì)量標準；在設(shè)計各階段進行設(shè)計評審，使設(shè)計質(zhì)量全程受控。設(shè)計最終成果提交前，由設(shè)計總負責人組織進行全面審核。中間過程檢查 前期方案管理 成果提交 設(shè)計質(zhì)量管理 21、EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 設(shè)計分包質(zhì)量管理 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 細化量化各分包方的設(shè)計標準和深度 合理細分設(shè)計階段，加強過程審核監(jiān)控 制定設(shè)計資料互提流程及內(nèi)容深度要求 協(xié)同各顧問方建立圖紙審核機制并督促執(zhí)行 1 1 2 2 3 3 4 4 設(shè)計溝通機制建立 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 確定對外接口聯(lián)系人及工作關(guān)系:管理 技術(shù) 商務(wù) 建立郵件工作組 建立項目溝通例會制度 提供設(shè)計雙周報告、項目月報、階段檢視報告 商務(wù)函件命名及格式要求 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 設(shè)計周報 周計劃 評審意見 評審意見 周例會 會議紀要 聯(lián)系單 工作復函 EPC 22、設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 政府匯報會 專家評審會 現(xiàn)場研討會 周工作例會 文檔信息化管理 EPC 設(shè)計 設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 協(xié)助業(yè)主建立項目設(shè)計信息傳輸平臺；協(xié)助業(yè)主制定項目設(shè)計信息傳遞規(guī)則和流程；協(xié)助業(yè)主制定項目設(shè)計信息文件格式，確保各信息端的兼容性；組織各信息端做好信息傳遞記錄，協(xié)助工程的信息分類和編碼；對設(shè)計成果文件，設(shè)計過程資料、會議記錄及備忘錄等文件存檔；做好知識產(chǎn)權(quán)管理，拓展項目宣傳渠道，收集評優(yōu)報獎資料。1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 EPC 營銷 EPC 營銷 EPC項目營銷要點 營銷要點 尊重規(guī)劃 融合城市發(fā)展 創(chuàng)新傳統(tǒng) 延續(xù)城市文脈 營銷營銷 設(shè)計設(shè)計 采購采購 施工施23、工 運營運營 運營觀 城市觀 經(jīng)濟觀 換位思考 立足長效運營 前期策劃 激活土地價值 技術(shù)創(chuàng)新 適宜技術(shù)措施 持續(xù)優(yōu)化 控制建設(shè)成本 EPC 營銷 營銷要點 運營觀 靖江市核心城區(qū)舊城改造項目 EPC 營銷 營銷要點 運營觀 老城區(qū)是靖江的核心，歷史悠久，有魁星閣、鐘樓、四眼井、馬洲書院等省、市級文保單位。規(guī)劃用意通過改造老城區(qū)，以文化街區(qū)方式，將富有歷史感的文保單位，同人民公園、驥江路商業(yè)街、市民廣場等休閑商業(yè)地段結(jié)合起來。打造集文化、歷史、休閑、商業(yè)為一體的綜合區(qū)域。EPC 營銷 營銷要點 運營觀 鐘樓廣鐘樓廣場場 自然資源 人文資源 基地周邊景觀資源豐富 北側(cè)緊鄰老城最大的集中綠地人民公24、園 南側(cè)緊鄰人民橋小游園 老城地區(qū)重要的歷史水系南城河位于基地南側(cè) 三個省級文保 鐘樓、四眼井、魁星閣 一個市級文保 馬洲書院 EPC 營銷 營銷要點 運營觀 靖江市核心城區(qū)舊城改造項目 EPC 營銷 營銷要點 運營觀 靖江市核心城區(qū)舊城改造項目 EPC 營銷 營銷要點 運營觀 靖江市核心城區(qū)舊城改造項目 EPC 營銷 營銷要點 運營觀 打 造 靖 江 新 地 標 創(chuàng) 造 城 市 新 活 力 塑 造 江 南 新 風 貌 營 造 商 業(yè) 新 模 式 EPC 營銷 營銷要點 運營觀 設(shè)計原則一 高強度的土地開發(fā) 用足建筑密度 用足地塊容積率 深入挖掘地下空間價值 爭取最大的商業(yè)延展面 EPC 營銷25、 營銷要點 運營觀 設(shè)計原則二 便捷的外部交通誘導 有機組織各個內(nèi)部商業(yè)功能之間的聯(lián)接空間。運用多種空間將人流快捷引入內(nèi)部商業(yè)步行交通體系。EPC 營銷 營銷要點 運營觀 設(shè)計原則三 高效的內(nèi)部流線組織 商業(yè)的道路不是用來走的，而是用來逛的。商業(yè)做的是流線而不是交通。EPC 營銷 營銷要點 運營觀 設(shè)計原則四 重估樓層的價值體系 二層以上鋪面層高加大 二層以上設(shè)置平臺連廊 利用便捷的垂直交通方式拉動人流上行。EPC 營銷 營銷要點 運營觀 設(shè)計原則五 創(chuàng)造高附加值空間 匯聚人氣，帶動商業(yè)氛圍，使廣場成為城市公共活動的載體。借助圍合性廣場空間形成商業(yè)黃金點，提升局部商業(yè)價值。借助廣場與街道形成的26、空間序列，豐富空間體驗和感受。EPC 營銷 營銷要點 運營觀 設(shè)計原則六 商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng) 充分挖掘商業(yè)美學價值與廣告標識的傳媒作用。創(chuàng)造獨特的形象標志系統(tǒng)，強化商業(yè)品牌認知。注重廣告體系與建筑形象的一體化和協(xié)調(diào)性。EPC 營銷 營銷要點 運營觀 設(shè)計原則七 延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì) 以城市環(huán)境為核心，挖掘地方美學，增強建筑的地方文化特征。以不同的地方文化策略對待不同的商業(yè)設(shè)計與改造。EPC 營銷 營銷要點 運營觀 設(shè)計原則八 設(shè)計具有商業(yè)活力的城市公共空間 以商業(yè)公共空間建設(shè)推動社區(qū)的文化生活與日常鄰里交流。以商業(yè)公共空間建設(shè)帶動社會效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟效益的共同繁榮。EPC 27、營銷 營銷要點 運營觀 設(shè)計策略一 商業(yè)定位差異化 教育書局 跨境精品超市 影視體驗館 兒童體驗館 新型主力店 本項目以時尚主力店+商業(yè)街的模式。打造“家庭+體驗+全域”的“樂活社區(qū)”EPC 營銷 營銷要點 運營觀 設(shè)計策略一 商業(yè)定位差異化 引入更多參與性強的業(yè)態(tài)，打開新的生活模式。強調(diào)“互動+科技+生態(tài)”的“商業(yè)理念”有機餐廳 屋頂農(nóng)場 VR體驗 情景商業(yè) EPC 營銷 營銷要點 運營觀 設(shè)計策略二 提高商業(yè)去化 提高小鋪率：主要針對社區(qū)居民的商業(yè)業(yè)態(tài)，其規(guī)模較小且經(jīng)營靈活，因此建議提高商鋪小鋪率 建議商鋪尺寸：4.5mX1012m 單元面積約4560，可以靈活組合分割，同時也可以降低出售28、商鋪的銷售門檻。EPC 營銷 營銷要點 運營觀 設(shè)計策略二 提高商業(yè)去化 打造主題景觀廣場：利用綠地景觀打造下沉廣場空間，提升地下一層的商業(yè)價值。EPC 營銷 營銷要點 運營觀 設(shè)計策略二 提高商業(yè)去化 高效去化高區(qū)商業(yè)：對于多層街鋪，將一層設(shè)計成半下沉式，二層可以離地面近一些，以提升二層的銷售價值；而三層的層高可以設(shè)計為4.5m以上，做成LOFT空間。可以吸引除餐飲品牌以及辦公創(chuàng)客空間，便于多種業(yè)態(tài)容納。EPC 營銷 營銷要點 運營觀 設(shè)計策略三 最大化商業(yè)附加值 多退臺及露臺贈送：多界面商業(yè)、從內(nèi)到外、自下至上的空間利用。露臺可做室外餐飲 建筑局部外凸形成外廊和陽臺空間 外街沿街界面 內(nèi)街29、外擺區(qū) 露臺餐飲 下沉廣場商業(yè)界面 EPC 營銷 營銷要點 運營觀 設(shè)計策略三 最大化商業(yè)附加值 多退臺及露臺贈送：多界面商業(yè)、從內(nèi)到外、自下至上的空間利用。露臺可做室外餐飲 建筑局部外凸形成外廊和陽臺空間 外街沿街界面 內(nèi)街外擺區(qū) 露臺餐飲 下沉廣場商業(yè)界面 EPC 營銷 營銷要點 運營觀 設(shè)計策略三 最大化商業(yè)附加值 多退臺及露臺贈送：露天退臺及庭院和外擺區(qū)結(jié)合餐飲功能，打造休閑氛圍，提升高 層商鋪溢價值。屋頂花園 商業(yè)庭院 EPC 營銷 營銷要點 運營觀 設(shè)計措施一 引入商業(yè)內(nèi)街，商鋪界面最大化 EPC 營銷 營銷要點 運營觀 設(shè)計措施二 建立中心廣場，塑造商業(yè)趣味性 EPC 營銷 營銷30、要點 運營觀 設(shè)計措施三 兩心三軸三區(qū)，空間布局靈活性 圍繞馬洲書院以及魁星閣作為整個商業(yè)地塊的核心，強烈的文化氛圍和商業(yè)氛圍在此交織。將商業(yè)主動線與馬洲書院、魁星閣相連通，新建建筑尊重古跡并與歷史遺跡相呼應。整個商業(yè)街區(qū)被劃分為3個區(qū)域：商業(yè)集中地標區(qū)、馬洲文化商業(yè)區(qū)、城市公園商業(yè)區(qū)。EPC 營銷 營銷要點 運營觀 設(shè)計措施四 立足差異經(jīng)營，實現(xiàn)業(yè)態(tài)多樣性 購物+餐飲+文化+運動+娛樂 復合活力購物公園 EPC 營銷 營銷要點 運營觀 設(shè)計措施四 立足差異經(jīng)營，實現(xiàn)業(yè)態(tài)多樣性 我們需要什么尺度的商鋪？小商鋪：面積小，20-50總價低，適合小吃，零售，茶飲、服裝服飾、美妝裝飾等。中型商鋪：5031、-100、100-300 適合餐飲、酒吧、書吧、美 容等業(yè)態(tài)。大型商鋪：300-1000適合專賣店、運動健身、KTV、電玩等 主力商家。增加室內(nèi)體驗空間提高商 鋪價值 文化商業(yè)街 商業(yè)辦公綜合體 酒店 EPC 營銷 營銷要點 運營觀 設(shè)計措施四 立足差異經(jīng)營，實現(xiàn)業(yè)態(tài)多樣性 辦公 餐飲相關(guān)（特色餐廳、主題餐廳、美食廣場）時尚商鋪（服飾、文化、藝術(shù)、飾品）娛樂館（試聽、影視、KTV、娛樂、電玩）生活館（家居、飾品、美容、養(yǎng)生、運動健身）創(chuàng)意館（藝術(shù)、工藝坊、主題餐飲、文化書城）酒店賓館 精品館（珠寶、皮具箱包、化妝品、精品服飾）文化館 EPC 營銷 營銷要點 運營觀 設(shè)計措施五 商業(yè)線性發(fā)展，空32、間體驗連續(xù)性 二層商業(yè)流線 首層商業(yè)流線 豎向交通 EPC 營銷 營銷要點 運營觀 設(shè)計措施六 引入多首層概念，塑造立體商業(yè)公園 地下商業(yè)首層化 標準商業(yè)首層 經(jīng)典商業(yè)雙首層 花園式屋頂 多首層概念&立體商業(yè)公園 在有限面積中最大化利用商業(yè)空間，加強垂直空間聯(lián)系 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 群眾藝術(shù)館 駐馬店市氣象局 駐馬店市政府 駐馬店市會展中心 項目位置 本項目位于駐馬店市驛區(qū)城市中軸線，毗鄰駐馬店市政府，周邊有會展中心，群眾藝術(shù)館，氣象局等，是駐馬店政府駐地的重要的城市公共行政功能區(qū)域，是城市面貌的重要展示區(qū)。老干部活動中心 河南駐馬店 工人文化宮改擴建工程 EPC 營銷 營銷要點 33、經(jīng)濟觀 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 引入專業(yè)運營團隊，補充健全的體育設(shè)施 新建精品職工劇場，完善多元的文化功能 重視精神文化生活，營造豐富的交流空間 傳承地域文化特征，樹立城市的文化地標 設(shè)計目標 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 宣教展覽功能：設(shè)置多個主題展廳，使場所的精神核心在各處皆有體現(xiàn) 圖書閱覽功能：保留原有圖書館，增加提升職工技能等方面的藏書 劇場演藝功能：新建400人精品劇場，保留大型會議室，增設(shè)若干小型會議室 體育運動功能：保留原有乒乓球館,增設(shè)羽毛球、籃球、蹦床等運動場所 職工培訓功能：依托圖書館改建多間培訓教室，發(fā)揮職工學校的職能 交流休閑功34、能：利用現(xiàn)有建筑外圍區(qū)域，結(jié)合景觀帶改造,增加室外休閑設(shè)施 辦公管理功能：保證駐宮部室的辦公需求 功能要求 投資嚴格控制在5800萬元以內(nèi) EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第一版方案鳥瞰圖 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第一版方案透視圖 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第一版方案透視圖 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第一版方案劇場透視圖 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第一版方案設(shè)計概念 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第一版方案設(shè)計概念 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第一版方案一層平面圖 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第一版方案立面圖 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第一版方案剖面圖35、 加固問題：整體加層后，建筑荷載增加，結(jié)構(gòu)需要整體加固 消防問題：如加層區(qū)域滿足運動層高要求，則突破24米，消防等級提升 流線問題：運動區(qū)域設(shè)于頂層，交通不便，且需要補充大量的疏散樓梯 形象問題：新建劇場設(shè)于內(nèi)院，即不利于展示形象，又不利于交通疏散 工期問題：加固量過多，難以滿足政府時間節(jié)點要求 投資問題：大量資金消耗在主體加固上，無法滿足提升品質(zhì)要求 出現(xiàn)的問題 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 原有原有建筑建筑 新建新建建筑建筑 原有原有建筑建筑 原有原有建筑建筑 原有原有建筑建筑 第二版方案功能分區(qū) EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第二版方案總平面圖 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第二版36、方案功能分區(qū) 辦公管理區(qū) 宣教展覽區(qū) 職工培訓區(qū) 學員住宿區(qū) 會議劇場區(qū) 運動健身區(qū) EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第二版方案功能分區(qū) 辦公管理區(qū) 宣教展覽區(qū) 職工培訓區(qū) 學員住宿區(qū) 會議劇場區(qū) 運動健身區(qū) EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第二版方案鳥瞰圖 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第二版方案透視圖 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第二版方案透視圖 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第二版方案透視圖 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第二版方案室內(nèi)透視圖 主要飾面材質(zhì) 墻面：GRG板 地面：木地板 吊頂：GRG板 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第二版方案室內(nèi)透視圖 主要飾面材質(zhì) 墻面：G37、RG板 地面：木地板 吊頂：GRG板 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第二版方案室內(nèi)透視圖 主要飾面材質(zhì) 墻面：仿石面磚 地面：仿石地磚 吊頂：石膏板吊頂 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第二版方案室內(nèi)透視圖 主要飾面材質(zhì) 墻面：木制作 地面：原有地面不變 吊頂：石膏板吊頂 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第二版方案室內(nèi)透視圖 主要飾面材質(zhì) 墻面：木制作 地面：原有地面不變 吊頂：石膏板吊頂 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第二版方案景觀布置圖 12 11 13 09 10 08 07 06 05 04 03 02 01 14 15 15 15 15 設(shè)計方案以工會歷史文化為主線，沿基地外圍設(shè)38、計時光長廊，串接工運史各時期典型要素，及新時代工匠精神典范，彰顯工會在文化宣傳方面的核心作用。同時結(jié)合職工需求，增加各類功能活動空間，進一步提升工人文化宮服務(wù)水平。01.職工健身廣場 02.工會歷史文化展示墻 03.工運發(fā)展歷史 04.職工休閑廣場 05.兒童足球場 06.職工戲曲角 07.鐵人精神 08.大國工匠 09.中國夢 10.兒童活動區(qū) 11.演藝舞臺 12.題字墻及觀影臺 13.LED顯示屏 14.星空水池 15.屋頂休閑空間 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第二版方案景觀透視圖 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第二版方案景觀透視圖 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第二版方案景觀透39、視圖 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第二版方案景觀透視圖 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 第二版方案景觀透視圖 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 改造背景 強化城市設(shè)計，實現(xiàn)城市空間更新 轉(zhuǎn)化政府職能，強化政府服務(wù)職能 建設(shè)體育強國，提升國民身體素質(zhì) 建設(shè)目標 打造城市全新行政中心 打造全國一流市民中心 打造駐馬店城市新名片 功能定位 城市市政活動中心：開展市政活動的核心區(qū)域，展現(xiàn)城市精神風貌。城市公共活動中心：匯集市民公共活動的核心區(qū)域，增強城市凝聚力。城市體育健身中心：綜合城市體育活動核心區(qū)，全40、面提升國民體質(zhì)。EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 EPC 營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 EPC 41、營銷 營銷要點 經(jīng)濟觀 EPC 展望 EPC 展望 發(fā)展方向“十三五”時期，中國經(jīng)濟發(fā)展處于重要機遇期 由加快速度的機遇變?yōu)榧涌燹D(zhuǎn)型的機遇 由擴張規(guī)模的機遇變?yōu)樘岣哔|(zhì)量的機遇“十三五”時期，勘察設(shè)計行業(yè)處于重要轉(zhuǎn)型期 由單一業(yè)務(wù)密集型轉(zhuǎn)向多元業(yè)務(wù)密集型 由低端業(yè)務(wù)密集型轉(zhuǎn)向高端業(yè)務(wù)密集型 勘察設(shè)計行業(yè)整體發(fā)展模式呈現(xiàn)多元化特征 發(fā)展方向 發(fā)展模式 大型設(shè)計企業(yè) 中小型設(shè)計企業(yè) 集團化、規(guī)模化、多元化 專業(yè)化、精細化、差異化 技術(shù)+管理+資本 技術(shù)+管理+個性化 企業(yè)規(guī)模 EPC 綜述 流程管控 面對EPC工程總承包業(yè)務(wù)，設(shè)計企業(yè)應該做好頂層設(shè)計 培育與搶占新型 業(yè)務(wù)領(lǐng)域 打造與夯實新型 運營平臺 引進與培養(yǎng)新型 專業(yè)人才 整合與協(xié)作新型 社會資源 探索與梳理新型 分配體系 建立與完善新型 交付標準 市場 管理 團隊 資源 商務(wù) 質(zhì)量 THANKS