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1、陽光水岸項目發展策略建議 2010年年5月月 楔子楔子 從07年到08年，從09年到10年 情形是異常的相似 從房價瘋狂拉升，到地王層出不窮 再到調控不斷，市場萎縮 但不同的是 2010，調控更猛烈 2010，陽光水岸即將面世 2010，我們該如何作為？ 本篇報告提綱 背景 分析 市場 分析 項目 定位 產品 建議 運營 策略 1 背景分析 使項目價值策略、機會策略，落地使項目價值策略、機會策略，落地 項目項目簡析簡析高端素質，地王壓力高端素質，地王壓力 位置 用途 占地面積 建筑面積 容積率 建筑密度 綠化率 樓面價 盛澤大道東， 烏橋北 住宅 29915 71737 2.4 10% 40%2、 2360元/ 高端素質項目三面環水，且屬面湖，建筑密度 低，綠化率高，這些都使本案具備走高端路線的素 質 地王壓力本項目的樓面價達到2360元/平米，是 盛澤地價最高的項目,這將倒逼項目必須達到一定 “高度”，才有利潤空間 售價需達到5000元/甚至以上才有利潤空間 市場價格水平市場價格水平目前市場單價集中在目前市場單價集中在53005300元元/ /左右，為項目發展帶來價格左右，為項目發展帶來價格 瓶頸瓶頸 君悅半島君悅半島 53005300元元/ / 皇家領譽皇家領譽 53005300元元/ / 翡翠半島翡翠半島 54005400元元/ / 錦盛苑錦盛苑 53005300元元/ / 新華3、花園新華花園 51005100元元/ / 從市場整體價格水平看， 目前價格比較集中，相皇 家領譽這樣產品突出的項 目也難以突破市場獨立定 價，說明項目互相之間的 價格影響較大，難以拉開 差距，這點特征將給本案 發展帶來價格瓶頸 盛澤鎮老城區盛澤鎮老城區 及東方絲綢市場及東方絲綢市場 盛澤鎮產業基地盛澤鎮產業基地 本案本案 未來鎮政府未來鎮政府 盛澤鎮未來盛澤鎮未來 CBD中心中心 （新城區）（新城區） 城鎮發展方向 區域背景區域背景城鎮向西發展，本案偏離中心及城鎮發展方向城鎮向西發展，本案偏離中心及城鎮發展方向 城市發展方向對房地產 項目的開發影響非常大， 尤其在三線城市及城鎮， 一旦缺乏政府規劃支撐， 將會帶來非常大的操盤 難度 政策政策簡析簡析三管齊下，調控愈演愈烈三管齊下，調控愈演愈烈 1、存款儲備金率連續上調市場流動性日益趨緊 2010年以來，中央銀行連續3次上調存款儲備金率， 目