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1、上海仙樂斯購物廣場分析 佳兆業控股商業管理公司 2010年7月 匯報思路 是否收購：是否收購： a) 上海商業概況上海商業概況 b) 南京路區域商業功能分析南京路區域商業功能分析 c) 本案區域商業分析本案區域商業分析 d) 項目本體分析項目本體分析 收購價格：收購價格： a)運用市場比較法、收益還原法進行評估運用市場比較法、收益還原法進行評估 b)不同收購價格下的財務測算不同收購價格下的財務測算 結論結論 河西河西 新區新區 第一部分 能否收購 1.上海商業概況 上海整體商業概況：上海整體商業概況： 上海有十一個市級 商圈；其中中環商 業中心及新虹橋商 業中心為新設立的 市級商圈； 以南京路2、淮海中 路商圈為核心，商 業外擴； 市級商圈特點，依 靠政府的行政中心， 地鐵結合處； 上海整體商業格局 有西移的趨勢 本案位于南京路中 間位置；臨近人民 公園； 中環商業中心 南京東路及南京西路商圈 淮海中路商圈 四川北路商圈 五角場商圈 中山公園商圈 徐家匯商圈 陸家嘴張揚路商 圈 新客站不夜城商圈 豫園商圈 新虹橋商業中心 本案 河西河西 新區新區 2.1區域功能分布 協和地區：主 體化休閑娛樂 本案仙樂斯廣場 梅泰恒地區：時 尚購物中心 項目區位概況：南京路集合商業項目區位概況：南京路集合商業、商務商務、會展會展、酒店酒店、旅游等多重形態；各片區定位逐步差異化；本旅游等多重形態；各片3、區定位逐步差異化；本 案靠近石門路信息傳媒區案靠近石門路信息傳媒區，周邊商業以臨街店鋪周邊商業以臨街店鋪、娛樂娛樂、健身會館為主；健身會館為主； 靜安寺地區：文化 旅游、購物 展覽中心地區： 會展酒店區 石門路地區： 信息傳媒區 南京路步行街：旅游、 購物、文化 外灘高檔消費區 河西河西 新區新區 2 . 2區域功能分布 地區名稱地區名稱 片區定位片區定位 商業規劃面積（萬平方米）商業規劃面積（萬平方米） 商業代表案例商業代表案例 石門路石門路 信息傳媒區信息傳媒區 21 恒基廣場、興業廣場等寫字樓恒基廣場、興業廣場等寫字樓 裙樓商業、太古城（高端商業）裙樓商業、太古城（高端商業） 梅泰恒 時尚購物中心 31 梅龍鎮廣場、中信泰富廣場、 恒隆廣場 展覽中心 會展酒店區 10 新嘉里城 靜安寺 文化旅游、商業購物 27 久百城市廣場（9萬平方米；南 京路最大商業體） 協和地區 主體休閑娛樂地