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1、交房中常見問題解答及統一說辭問題1：可能因道路、小區大門、圍墻、崗亭、綠化可能還在施工；電話、寬帶、煤氣、有線電視都還沒開通，無法使用。業主會質疑：工程還沒竣工，尚不具備交房條件。解釋：根據購房合同約定，交房條件是“該商品房單體驗收合格”（即單體驗收合格）。再則，按消防法規，消防必須驗收合格才能交房，我司已取得單體驗收、消防驗收合格證明，所以已具備交房條件。按合同約定(出賣人承諾)：室內外通訊管線安裝完畢，由買受人自行向電信部門申辦裝機手續；室內外有線電視管線安裝完畢，由有線電視運營單位在條件具備時正式開通，由買受人自行向有線電視運營單位申辦各項手續。市政道路、綠化等項目是否完工，非合同約定交2、房的條件。問題2：可能因工程未取得竣工驗收備案證明書，以及單體驗收沒有政府部門蓋章等。業主會質疑：工程尚未竣工或單體驗收證明無效，尚不具備交房條件。解釋：按合同約定交房條件是： “該商品房單體驗收合格”（即單體驗收合格）。按國家規定，單體工程是由建設各責任主體單位按法定的流程組織進行，在各相關方確認后驗收（不宜明確說明由施工、監理和設計四家單位聯合驗收，會給客戶造成都是甲方或甲方的供方在驗收，有種內部操作的感覺）。若業主對工程驗收程序及相關規定仍有異議，可提示業主向建設局咨詢。問題3：毛坯房可能因房屋室內沒有門扇門框、躍層沒有樓梯扶手的問題。業主質疑：不符合設計要求或有偷工減料嫌疑。解釋：建設3、工程符合設計要求。此事項在購房合同中有約定(見附圖和裝飾標準文字說明)。問題4：可能因房屋地面或墻面有裂縫，廚房、衛生間樓板(天棚)有滲水，門窗有缺陷等問題。業主質疑：工程質量不合格，不具備交房條件。解釋：合同約定房屋經單體驗收交付使用，該工程已按規定程序通過竣工驗收，存在的一些缺陷或問題是建筑工程上的通病(因房屋是特殊商品，與一般的商品或工藝品有根據的不同)，屬于保修范圍，相信我司一定會依據工程質量保修有關法規和“兩書”的承諾，抓緊給予整改。問題5：若房屋存在裂縫、滲水、門窗等質量問題，業主問何時能修好？或要求我司承諾什么時間處理好。或直接要求我司必須在什么時間內處理好等。解釋：因為目前還處4、于交房期間，勞力、材料的組織等多因素，具體的時間可能無法直接確定，不過我們一定會敦促施工單位盡快把存在的問題整改好，并通知您。（不能明確提出時間的節點，因為當客戶要求你將整改期限記錄時，今后該份資料將有可能作為我方延期交房的證據）問題6：在買房時，交房應達到通氣，但目前煤氣還未通氣？是否具備交房條件；解釋：確實存在著市政燃氣管道配套建設滯后的問題，對此我們一直積極聯系市政燃氣管道工程的建設。小區內的燃氣管道等，我司在交房前均已全部安裝完成。 問題7：消防栓無水、無水帶、槍頭，不符合消防安全；解釋：消防栓無水是為了保護電梯，因為目前交房期間和在今后的客戶裝修期間，由于客戶未常住，一般的裝修工人可5、能去開消防水，如無及時發現，將造成電梯進水、住戶進水等諸都問題，因此，目前消防栓的水暫時全部關閉；無水帶、槍頭也是為了防止的裝修過程中受到損壞，目前這些設備已經全部移交的物業單位手中。問題8：沒有2007年5月1日起開始執行的住宅工程質量分戶驗收表，該房不具備驗收條件解釋：該類問題還包含兩書（住宅質量保修書和住宅使用說明書），這些資料是在驗房后下一個程序 即“辦理交房手續”過程中提供的。如客戶想要看，驗完 后可以去核對一下。問題9：面積有偏差。解釋：產權證上的面積是由政府規劃部門確定的專門的測量機構進行測量的，其測量成果記錄到房屋面積實測表中，到今后辦理產權證時會一并提交給客戶，客戶對其中面積6、的偏差可以參造合同相關條款約定進行處置。（二） 工程施工質量方面的問題問題10：樓板、墻壁為什么會有裂縫？是不是質量問題？樓板裂縫是不是結構問題？ 解釋：為粉刷層溫度裂縫，板沒有裂。對結構沒有影響。問題11：廚房、衛生間都有做防水，怎么還會滲水？你們是怎么驗收過關的？是不是樓板有問題？水泥標號夠不夠？結構有沒問題？不然為什么會漏？解釋：個別防水層被破壞引起滲水，混凝土本身并不能保證絕對防水。樓板混凝土標號嚴格按照設計圖紙文件。驗收依據為國家相關規范、規程。問題12：若業主質疑：層高不足3米，即使含樓板的厚度也不夠。你們設計施工的樓板是多厚？解釋：設計層高有3米、2.9米兩種情況，凈高為“層高（7、板厚+找平層厚+其他飾面構造層厚度）”問題13：為什么有些房間沒有預留空調洞？有的空調洞被外面的管道擋住，叫人怎么使用？空調洞與套管之間沒有打膠，下雨天滲漏水到室內怎么辦？解釋：按設計圖紙施工?？照{孔套管外裝飾蓋有打膠處理，可防止雨水滲漏。問題14：給水管安裝露出地面這么高，讓人怎么裝修？裝修改造的費用須由你們承擔。解釋：？為確保用戶今后便于裝修預留，屆時裝修人員可以根據確定的標高進行割除。問題15：推拉門底槽變形或受水泥漿污染，我買的是新房子，要求整扇重做。解釋：個別底槽變型將更換。水泥漿污染將派人清理。問題16：防盜門(或鋁合金門窗)局部凹陷或刮傷，要求整扇門或窗重做，整個換掉。因我買的是8、新房子，所以要求所有設施設備應該都是新的。解釋：個別刮傷將請廠家專業技術人員修復如新。問題17：梁、柱或窗臺及框邊的陰陽角怎么很多是歪的(不垂直、不水平、大小頭等)？這是不是質量問題？這算合格嗎？你們是怎么驗收的？解釋：個別偏差超規范的，會及時組織整改到位。驗收合格文件依據為國家建筑驗收規范。問題18：其他常見存在問題問題類型問題解釋或整改說明入戶鐵門防盜門偏斜泥水問題，如肉眼看見偏差，承諾修補入戶門被碰凹、有碰損承諾修補或更換門上密封條脫落承諾立刻修補入戶門框頂刮傷承諾立刻修補防盜門門縫隙大、開關不順暢、關不上承諾立刻調整戶內防火門門面碰凹嚴重承諾修補或更換防火門漆皮脫落門框被損壞承諾立刻修9、補防火門門邊縫隙較大承諾立刻修補門鎖鎖不上承諾立刻調整欄桿、空調格柵欄桿油漆脫落、不均勻承諾立刻修補欄桿局部有敲打變形承諾立刻調整空調處格柵生銹承諾立刻修補鋁合金門窗窗扣扣不上承諾立刻調整開啟不靈，門窗滑行時有聲響承諾立刻調整玻璃打膠有缺漏、污染承諾重新打膠窗框有缺口、破損承諾給予調整，時間會長一些窗戶下槽嚴重波浪狀變形。窗戶窗鉤沒安裝或斷掉，不能防盜承諾立刻更換主臥出陽臺推拉門為單層普通玻璃？朝向小區外側的廳、房為中空玻璃，按設計完成泥水局部修補的砂漿強度不足，可以捭開、捏碎局部修補給予返工重做（三）工程設計方面的問題問題19：廚房沒有地漏，當家人上班或外出前正好停水，出門時廚房的水龍頭忘記10、關了，在回家前一但已有自來水，或人出差不在家時，萬一水管爆了怎么辦？如果室內的裝修都泡壞了，你們應給予賠償。解釋： 現規范允許不設地漏，便于防臭、防滲水。問題20：露臺與室內高差太小，且雨水直接排到露臺，下雨天倒灌進室內，把我裝修泡壞了你們賠嗎？解釋：露臺和室內交接處一般都有做反口，可以解決倒灌問題。問題21：與隔壁陽臺可以爬來爬去，一點安全性也沒有，物業管理又不讓在外面做碰窗，只能做在里面，跟鳥籠一樣，這樣的房子怎么??？解釋：陽臺門可做防盜門，窗戶內側做防盜窗。問題22：如5#0301反映變電房就在她家附近，輻射很大，這種房子不能住人，要求我司給予換房或退房，如果不能退不能換要求我司領導給予11、想辦法解決。解釋：變電所與住宅距離符合規范要求，變電所出線為低壓電纜。問題23：凸窗側面的窗扇是活動的，沒有合頁怎么使用？解釋：側面窗無通風要求，僅在裝空調時使用。問題24：房間沒有預留空調洞，需要通過隔壁才能通到外墻空調板，叫我怎么裝修？不會難看嗎？解釋：為了室外機統一安裝擺放，管道穿過盡量放在拐角處。問題25：房間里面有反梁，影響使用空間，銷售時沒有告之，要求退房。解釋：反梁是結構要求，住戶可結合裝修和空間劃分處理。問題26：5#、6#、7#頂層入戶露臺有兩個不合理臺階解釋：該臺階是設計中為區分電梯公共部位與客戶入戶露臺做的分割，也是防止住戶入戶露臺的水或其他流進公共部位及房間內。如果客戶12、依舊認為不合理（主要是絆腳），就解釋將反映給設計院，由其提出響應防范措施。問題27：所有水管未隱蔽？解釋：設計中認為給水管明置比暗置要合理，其理由是給水管的使用年限與建物的壽命并不一致，明置才能便于今后給水管的更換，暗置在混凝土結構板中將很難處理。問題28：入戶門不合格，沒有貓眼？沒有門鈴？解釋：入戶門是防火門，一般不允許留設貓眼；門鈴為客戶自購設備，一般門均未帶門鈴。問題29：空調排水管擋住了空調孔；衛生間呼叫按鈕被排水管擋住；解釋：客戶可以根據裝修要求進行移動。問題30：14#如加裝外開防盜門開門時擋住過道解釋：按設計圖紙施工，滿足設計要求。四、驗房記錄1、 驗房記錄內容要求：l 根據實際13、情況進行描述，問題定位清楚，不夸大，也不回避。如“踢腳線個別有空鼓”。 如“東南臥墻面有一條裂縫修補好后，前后膩子有色差”。l 確保位置準確，*室*墻/地面/天棚出現*情況。如：東南臥室窗臺底10*10空鼓，客廳南凸窗15*10空鼓等l 客戶自測數據記錄：應注明“客戶自測”， 如：客廳凈高2.87米、2.88米（業主自測）。對個別數據偏差情況較大，應分別處理：如客戶故意夸大的，予以提醒；如實測數據對我方不利時，在交房完成后應注意告之我司項目負責后期整改的人員給予注意，以便及時處理。2、 驗房記錄簽字確認l 一般不簽字，只有客戶交房時，進行移交“缺陷修復工作聯系單”時簽字后復印給客戶；l 客戶不14、交房時，又想留底，可以復印給客戶，但不簽字，因為這是交完房后的保修事項，目前還未交房，無法提交簽字；l 想退房的客戶在看完房后，想要求簽字留底確認的，應再下來后，將客戶意見重新抄到其他紙上，并注明*3、 其他特殊情況如：水泥柱抗壓強度值30.6MPa（業主自測）懷疑強度不足如：室內主墻連接處用標準角尺測量，垂直度不符合要求，最嚴重的707客廳主墻垂直度大于130度如：地板水平度差14CM如：業主要求窗口樹調整為低矮植物（5棵）如：房間有裂縫，不方正；如：消防防火門少了保護塑料五、其他要求1、 要熟悉交房流程(包括擬交付房屋的樓幢號、房號、水電表位置、引導業主驗房的項目及順序，交房時應攜帶的用品15、本人應記錄并簽名的資料和移交給物業辦理交房、入住手續經辦人的東西(資料和鑰匙)。注：樓幢號分布情況到現場介紹。2、 對待業主要熱情，言行文明禮貌，當業主指出或反映問題時，態度要誠懇、耐心，必要時如實記錄。并對相關問題做必要的解釋。(主要根據購房合同約定的有關條款和設計(總工辦)、工程等有關職能部門提供的答復業主提出的相關問題的統一口徑做解釋)3、 嚴守紀律，服從安排。 在指定位置待命，不得擅自離崗。(即當暫未安排到帶業主去驗房時和中午如沒業主來交房時，應在指定的位置待命，不得擅自離開) 服從協調人員安排，按要求帶業主到現場驗收房屋。 維護公司形象(現場交房人員，無論是從哪個單位抽調的，交房時16、在業主面前都代表特房集團，到時統一佩戴“特房地產交房工作人員”工作牌)，保守公司和業主秘密。工程驗收標準一、涂膜防水工程（屋面、廚房衛生間等防水）1、防水涂料和胎體增強材料必須符合要求。2、防水層不得有滲漏或積水現象。平屋面、廚房衛生間采用蓄水，蓄水高度最少不小于5cm，時間不小于48小時，不滲漏為合格。 3、涂膜防水層的平均厚度應符合設計要求，最小厚度不應小于設計厚度的80，涂層無裂紋、皺折、流淌、鼓泡和露胎體現象。4、涂膜防水層上的撒布材料或淺色涂料保護層應鋪撒或涂刷均勻，粘結牢固二、建筑地面工程（水泥砂漿找平層）1、 面層表面應潔凈，無裂紋、脫皮、麻面、起砂等缺陷。2、表面平整度允許偏差17、為5mm三、金屬門窗（鋁合金門窗）1、金屬門窗扇必須安裝牢固，并應開關靈活、關閉嚴密，無倒翹。推拉門窗必須有防脫落措施。2、金屬門窗表面應潔凈、平整、光滑、色澤一致，無銹蝕。大面應無劃痕、碰傷。漆膜或保護層應連續。3、金屬門窗框與墻體之間的縫隙應填嵌飽滿，并采用密封膠密封，不滲漏，一般可在雨后或外墻淋水不小于2小時進行檢驗，無滲漏為合格。密封膠表面應光滑、順直，無裂紋。4、金屬門窗扇的橡膠密封條或毛氈密封條應安裝完好，不得脫槽。5、玻璃表面應潔凈，不得有膩子、密封膠、涂料等污漬。中空玻璃內外表面均應潔凈，玻璃中空層內不得有灰塵和水蒸氣。鋁合金門窗安裝的允許偏差和檢驗方法項次項 目允許偏差(mm18、)檢驗方法1門窗槽口寬度高度1500mm22門窗槽口對角線長度差2000mm43門窗框的正側面垂直度2.5用垂直檢測尺檢查4門窗橫框的水平度2用1m 水平尺和塞尺檢查5門窗橫框標高5用鋼尺檢查6門窗豎向偏離中心5用鋼尺檢查7雙層門窗內外框間距4用鋼尺檢查8推拉門窗扇與框搭接量1.5用鋼直尺檢查四、一般抹灰工程（內墻、天棚抹灰）1、抹灰層與基層之間及各抹灰層之間必須粘結牢固，抹灰層應無脫層、空鼓，面層應無爆灰和裂縫，表面應光滑、潔凈、接槎平整，分格縫應清晰。2、護角、孔洞、槽、盒周圍的抹灰表面應整齊、光滑；管道后面的抹灰表面應平整。3、一般抹灰工程質量的允許偏差和檢驗方法應符合下表規定。 項目允許偏差檢驗方法1立面垂直度4用2 m垂直檢測尺檢查2表面平整度4用2 m靠尺和塞尺檢查3陰陽角方正4用直角檢測尺檢查注：1）普通抹灰，本表第3項陰角方正可不檢查； 2）頂棚抹灰，本表第2項表面平整度可不檢查，但應平順。五、溶劑型涂料涂飾工程（欄桿油漆）1、色漆的涂飾質量和檢驗方法應符合下表規定：色漆的涂飾質量和檢驗方法項次項目普通涂飾檢驗方法1顏色均勻一致觀察2光澤、光滑光澤基本均勻光滑無擋手感觀察手摸檢查3刷紋刷紋通順觀察4裹楞、流墜、皺皮明顯處不允許觀察5裝飾線、分色線直線度允許偏差（mm）2拉5m線，不足5m，用鋼直尺檢查。2、涂層與其他裝修材料和設備銜接處應吻合，界面應清晰。