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1、洋房設(shè)計(jì)創(chuàng)新案例解析 創(chuàng) 新升 維 2022 新希望萬科知園 區(qū)域：成華區(qū) 樓面價(jià)10900元/，溢價(jià)率14.74%，配建幵無償移交18%的統(tǒng)籌住房，限定商品住房清水最高銷售均價(jià)為21087元/。容積率：3.0 產(chǎn)品組合：4F洋房+高層 面積段：高層110-135，洋房150 德商石榴春和天驕 區(qū)域：武侯區(qū) 樓面價(jià)15100元/，溢價(jià)率14.39%，宗地達(dá)到最高限價(jià)，續(xù)競配建無償移交住房面積比例為2%，可售清水限價(jià)23300元/。容積率：2.0 產(chǎn)品組合：17F小高層+6+1F疊拼+6+1F疊拼 面積段：高層120、140，疊拼160-210 區(qū)域：金牛區(qū) 樓面價(jià)18000元/，溢價(jià)率24%，2、配建幵無償移交3%的統(tǒng)籌住房，限定商品住房清水最高銷售均價(jià)為21731元/。容積率：2.0 產(chǎn)品組合：10F 洋房+16、17F小高層 面積段：118-145 交投電建洺悅瓏庭 區(qū)域：武侯區(qū) 樓面價(jià)15400元/，配建無償移交統(tǒng)籌住房面積1%，限定商品住房清水最高銷售均價(jià)為23500元/。容積率：2.0 產(chǎn)品組合：6-14F小高層 面積段：125-140 正榮潤錦府 區(qū)域：武侯區(qū) 樓面價(jià)元15100元/，溢價(jià)率14.39%，配建幵無償移交2%的統(tǒng)籌住房，限定商品住房清水最高銷售均價(jià)為23300元/。容積率：2.0 產(chǎn)品組合：高層 面積段：110-145 三聚億武侯區(qū)32畝 區(qū)域：青羊區(qū) 樓面價(jià)3、16900元/，溢價(jià)率14.97%，配建無償移交統(tǒng)籌住房面積2%，限定商品住房清水最高銷售均價(jià)為24112元/。容積率：1.5 產(chǎn)品組合：疊拼 面積段：180-200 德商卓越天璽 區(qū)域：龍泉驛區(qū) 樓面價(jià)4450元/，配建幵無償移交13%的統(tǒng)籌住房，限定商品住房清水最高銷售均價(jià)為13088元/。容積率：2.0 產(chǎn)品組合：高層梯四，大圍合 興唐悅府 新城德商蓉御天驕 區(qū)域：金牛區(qū) 樓面價(jià)13350元/，溢價(jià)率0%，續(xù)競配建無償移交住房面積比例為2%，可售清水限價(jià)22580元/。容積率：2.0 產(chǎn)品組合：18F高層梯四+11F梯二 地塊規(guī)模小（100畝以內(nèi)）容積率整體降低（1.5-2.0）自持比例4、高（20%-30%）土 地 端 產(chǎn) 品 端 梯戶比降低 限價(jià)政策趨緊（按照業(yè)態(tài)給價(jià)到均價(jià)控制）客群趨于自住，以首置、首改、改善為主（整體產(chǎn)品策略圍繞目標(biāo)客戶打造）重視新常態(tài)下市場的產(chǎn)品定位和產(chǎn)品力打造!多方位破局 建立土地和產(chǎn)品的聯(lián)系,引領(lǐng)法則，快速定位 客戶研究和項(xiàng)目定位 引導(dǎo)價(jià)值觀和生活方式反饋 土地價(jià)值 營 銷 產(chǎn) 品 客 戶 產(chǎn)品價(jià)值 策算站位 產(chǎn)品方案 整盤策劃方案 示范區(qū)打造 營銷策劃及說辭 營銷溝通方案 定位要準(zhǔn)，基于更全面的客戶分析 1.場景創(chuàng)新 2.贈(zèng)送創(chuàng)新 3.空間創(chuàng)新 4.營銷創(chuàng)新 場景創(chuàng)新 換房紅利 滿意原則 場景打動(dòng) 情感帶入 客戶畫像 多功能 重場景 有細(xì)節(jié) 價(jià)值觀5、 功能不環(huán)境改善，注重品質(zhì) 舒適改善，圈層社交體驗(yàn) 追求舒適的居住空間及豐富的生活內(nèi)容 成都知名主流裝修公司600+套案例 廚房改造 85%開放式廚房 50%60%玄關(guān)改造 70%主臥衣帽改造 60%增加中島或者小家電區(qū) 六大類23種家庭生活場景 爬行游藝 影音娛樂 放松交流 電競游藝 社交派對 親友聚餐 桌游互動(dòng) 涂鴉墻 童趣工坊 工作學(xué)習(xí) 寵物互動(dòng) 休閑觀景 墊上有氧 建議器材 舞蹈練功 閱讀 書法 繪畫 手工 閱讀 書法 繪畫 手工 從客廳到聚廳 家庭 休閑 社交 會客 親子 互動(dòng) 悅享 生活 文娛 健身 逸趣 時(shí)光 1.難改造中西廚 2.主臥室并無結(jié)構(gòu)性改善 3.書房的實(shí)用位置 私梯入6、戶，歸家雙動(dòng)線 7.4米橫廳，3+1可變空間。建筑面積 143 3+X戶型 建筑面積 172 場景打動(dòng)熱銷戶型 四房兩廳三衛(wèi) 注重三代居的獨(dú)立性 二胎橫房 6m+方廳 主臥舒適度，放大進(jìn)深及主衛(wèi)面積 140 創(chuàng)新戶型鑒于改善客群的精神性需求,打造全生命周期的個(gè)性化定制產(chǎn)品 三代居全套房雙鑰匙模式 三居+服務(wù)區(qū)2.5衛(wèi)雙鑰匙模式 3+1房舒適家居模式 四房-舒適娛游社交主題模式 二人世界豪華社交主題模式 兩房-豪華獨(dú)立社交主題模式 三房三衛(wèi)大橫廳儀式感重模式 4+1房極致需求模式 改善紅海競爭，十大動(dòng)人場景運(yùn)用 戶型零缺陷購房經(jīng)驗(yàn)成熟，缺陷零容忍，南北通透，南向采光，遠(yuǎn)離噪音是基礎(chǔ)。玄關(guān)場景玄關(guān)7、兼顧功能性不儀式感，歸家心情的第一站。客廳場景從橫廳到方廳到端廳，從單一場景到多樣場景，同步注重室內(nèi)外自然融合。做飯場景中西廚細(xì)分，中島運(yùn)用，強(qiáng)化交流。功能空間顏值三合一，嵌入式家電，家庭水吧，收納要求進(jìn)一步提高。衛(wèi)浴場景多人使用，智能馬桶，淋浴間，小孩洗澡浴缸場景，主衛(wèi)四件套。學(xué)習(xí)場景書房成為剛需，遠(yuǎn)離主臥的書房使用率低。二孩場景尺寸精細(xì)化設(shè)計(jì)，滿足成長性。父母場景雙床，收納，娛樂，陽光。主臥場景套房設(shè)計(jì)，投影，工作，水吧，瑜伽，運(yùn)動(dòng)，衣帽間。陽臺場景景觀陽臺，丌同尺度，賦予功能性。家政場景收納，清潔，干衣機(jī)，洗衣機(jī)，晾曬空間。贈(zèng)送創(chuàng)新 剛 需 功 能 型 疊 拼 產(chǎn) 品 的 變 化 地下室8、以贈(zèng)送為主 面寬緊湊 以功能性為主 改 善 舒 適 型 大面寬 中西廚細(xì)分 豪華主臥套房 傳統(tǒng)疊拼 現(xiàn)在 傳統(tǒng)疊拼：依靠大贈(zèng)送，實(shí)現(xiàn)價(jià)格溢價(jià)和提高銷售速度，忽略改善客群儀式感及場景感需求。8000 雙限地：1.一字型對比L型；2.地下室贈(zèng)送；3.改善場景LDK;主臥套；4.地下室采光井 戶型分析 D1戶型：148 得房率：84.71%贈(zèng)送南花園 負(fù)一層平面圖 一層平面圖 二層平面圖 7.2米大橫廳，中西廚細(xì)分，單設(shè)老人房，豪華主臥套 6F層上疊 5F層上疊 4F層中疊 3F層中疊 2F層下疊 1F層下疊-1F下疊-1F中疊-1F上疊 下疊私家庭院 上疊私家庭院 上疊私家入戶 中疊私家庭院 中疊9、私家入戶 下疊庭院 入戶分析 上疊電梯 中疊電梯 下疊電梯 中疊私家花園入戶 上疊私家花園入戶 下疊私家花園入戶 下疊戶型 圖 例 下疊住宅 下疊地下住宅 下疊私家電梯 下疊私家庭院贈(zèng)送 負(fù)一層平面圖 二層平面圖 一層平面圖 10.8m 疊拼戶型10.8M 全私家電梯入戶 一層平面圖 圖 例 中疊住宅 中疊地下住宅 中疊私家電梯 中疊私家庭院贈(zèng)送 負(fù)一層地下住宅 北花園私家電梯入戶 中疊戶型 疊拼戶型10.8M 全私家電梯入戶 負(fù)一層平面圖 中疊戶型 疊拼戶型10.8M 全私家電梯入戶 三層平面圖 四層平面圖 圖 例 上疊住宅 上疊地下住宅 上疊私家電梯 上疊私家庭院贈(zèng)送 一層平面圖 負(fù)一層地10、下住宅 北花園獨(dú)立私梯入戶 屋頂贈(zèng)送 上疊戶型 疊拼戶型10.8M 全私家電梯入戶 六層平面圖 五層平面圖 上疊戶型 疊拼戶型10.8M 全私家電梯入戶 空間創(chuàng)新 石鼓觀山堂 項(xiàng)目地址：陜西寶雞 建筑面積：7.3萬 容積率：1.7 石鼓觀山堂項(xiàng)目位于寶雞市高新區(qū)，建筑面積79781.09萬平方米。項(xiàng)目占據(jù)寶雞高新區(qū)繁華地段，7棟多層低密住宅，1.25超低容積率，交通配套齊全，占有稀缺山水自然資源。石鼓觀山堂 石鼓觀山堂 3.3米層高+空中花園 218戶型圖（7#）精裝雙入戶大堂 “3T2”設(shè)計(jì)，電梯直接入戶 超大空中庭院 6.6米雙層挑高露臺 獨(dú)立大橫廳客廳270全景采光 龍湖北島 196 戶11、型 龍湖北島 196 戶型 洋房產(chǎn)品 產(chǎn)品策略 各戶均享私家庭院 獨(dú)立私家電梯入戶 高端品質(zhì) 注重隱私 提升產(chǎn)品溢價(jià) 143洋房產(chǎn)品 私家庭院，悠然入夢 奇數(shù)層平面圖 偶數(shù)層平面圖 飄窗贈(zèng)送 露臺贈(zèng)送 改造前 改造后 改造前 改造后 M 143.88 戶型套型套型建面 陽臺一投影面積套內(nèi)面積公攤面積建筑面積使用率M四房兩廳兩衛(wèi) 125.294.87127.7316.16143.8888.77%產(chǎn)品特點(diǎn) 洋房：143 四房兩衛(wèi)兩廳，露臺贈(zèng)送：26.88，飄窗贈(zèng)送：7.35 空中花園，8.0m巨幅橫廳，儀式入戶玄關(guān)，多贈(zèng)送，私家露臺，主客分區(qū) 戶型分析 143 戶型 餐客一體 豪華橫廳 兩層交錯(cuò)，上下無對視 私家生態(tài)花園 5.6m米 5.7m米 主人套房區(qū) 老人套房區(qū) 家庭起居區(qū) 后勤服務(wù)區(qū) 兒童生活區(qū) 客人生活區(qū) 戶型分析 143 戶型 營銷創(chuàng)新 城市理解重慶 千與千尋鏡頭整理 建筑與場地分析 悟空樓和大區(qū)建筑風(fēng)格相似，弧形倒角拱門的運(yùn)用 入口廟的建筑風(fēng)格則帶有折線的設(shè)計(jì)語言 建筑立面分析 通過建筑立面語言分析 應(yīng)用到景觀設(shè)計(jì)元素中 景觀設(shè)計(jì)提叏剪胡子的立面的一些主要 線型作為景觀的設(shè)計(jì)符號語言 微電影場景 平面 2022年，產(chǎn)品力持續(xù)創(chuàng)新！客觀研究 多元収展