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1、中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)浙江京城投資有限公司 杭州地塊規(guī)劃方案建議 戴德梁行 2010.08 1 前 言 前 言 綜合比較四套方案，我行認(rèn)為美院與上海院兩套方案相對(duì) 較優(yōu)，但也發(fā)現(xiàn)有待完善的方面，結(jié)合項(xiàng)目原有定位要求，本次 提報(bào)針對(duì)該兩套方案中相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)做修改建議。 2 美院建議分析點(diǎn)評(píng)美院建議分析點(diǎn)評(píng) 上海院建議分析點(diǎn)評(píng)上海院建議分析點(diǎn)評(píng) 1 1 2 2 3 在美院方案中，商業(yè)地塊南向園林景 觀與住宅用地相融合，形成整體園林，考 慮商業(yè)用地性質(zhì)，無(wú)法避免今后做辦公使 用，即使做商改住物業(yè)，也難以確保今后 入住、使用客群類型，影響住宅物業(yè)品質(zhì)。 因此，建議商業(yè)用地與住宅用地在規(guī) 劃中應(yīng)有較好的區(qū)隔2、，避免納入統(tǒng)一規(guī)劃。 分區(qū)規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃 分區(qū)規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃 整體方案評(píng)述整體方案評(píng)述 4 在美院方案中，會(huì)所設(shè)置在整體項(xiàng)目 西北角地下及一層，從與住宅物業(yè)的距離 及便達(dá)性角度出發(fā)，非最佳選擇。而且占 用商業(yè)落地面積，無(wú)法銷售，降低商業(yè)整 體價(jià)值。 因此，建議會(huì)所設(shè)置在住宅用地區(qū)塊， 可布局在主出入口處，平衡業(yè)主便捷、就 近原則。 整體方案評(píng)述整體方案評(píng)述 方案會(huì)方案會(huì) 所位置所位置 方案會(huì)方案會(huì) 所位置所位置 建議會(huì)建議會(huì) 所位置所位置 5 住宅外立面風(fēng)格住宅外立面風(fēng)格 美院建筑風(fēng)格：美院建筑風(fēng)格：偏現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格 整體感：整體感：已彰顯檔次感，但偏沉重， 缺乏原有定位要求的輕快、時(shí)尚感。 建議：3、除去現(xiàn)代簡(jiǎn)歐線條元素（頂 部），色彩應(yīng)以淺色為主。 6 從利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)、展示性角度出發(fā)，不建議本案 裙房立面為復(fù)古風(fēng)格，應(yīng)采用現(xiàn)代、簡(jiǎn)化的外立 面風(fēng)格，盡可能多的商業(yè)展示面，多玻璃，增加 通透性。 商業(yè)裙房外立面風(fēng)格商業(yè)裙房外立面風(fēng)格 7 2號(hào)地塊商業(yè)部分裙房規(guī)劃至34層， 從商業(yè)角度出發(fā)，其3層或3層以上 商業(yè)物業(yè)價(jià)值難以發(fā)揮，且后期難 以去化。如果從銷售角度出發(fā)，建 議規(guī)劃為2層或局部3層，12層連 帶銷售，3層作為持有物業(yè)，引進(jìn)主 力商戶。 2 2號(hào)地塊商業(yè)裙房號(hào)地塊商業(yè)裙房 8 2 2號(hào)地塊地下號(hào)地塊地下1 1層規(guī)劃層規(guī)劃 我行認(rèn)可2號(hào)地塊地下1層商業(yè)規(guī)劃布局，設(shè)置不同主出入口，通過(guò)適當(dāng)增 加動(dòng)線長(zhǎng)度，帶動(dòng)超市外圍鋪位價(jià)值。 9 一層一層 三層三層 二層二層 內(nèi)連廊 內(nèi)連廊 內(nèi)連廊 2號(hào)地塊商業(yè)裙房采用內(nèi)連廊，以形 成內(nèi)部橫向及垂直動(dòng)線，增加各鋪位價(jià)值， 但借鑒現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)案例，其