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1、博古通“津”中心城區品質化提升項目 大東街老舊小區改造 2023年3月（實施方案)1 目 錄 01 02 03 04 05 06 前言背景P4 項目概況P4 設計依據P4 實施方案承諾書P5 項目范圍P6 現狀分析P7 改造項目P8 改造內容P9 社區提升指引P12 效益評估P15 投資估算P16 07 08 09 10 11 2 01 前言背景 習近平總書記視察廣東時作出重要指示：廣州要實現老城市新活力，在綜合城市功能、城市文化綜合實力、現代服務業、現代化國際化營商環境方面出新出彩。為貫徹以人民為中心的發展思想，全面推進廣東省城鎮老舊小區改造工作，改善城鎮老舊小區居住環境和功能品質，越秀區啟2、動城市更新改造補短板項目。大東街道作為越秀區18個街道之一，街道內老舊小區及公共空間品質亟待提升，本次工作基于市民切身需求進行提升，補充建設街范圍內老舊小區及公共空間短板，以人民為中心，改善市民生活環境。03 設計依據 1.廣州市綠化條例(2022修訂版)12.廣州老舊小區改造內容及標準指引（修編）2.廣州市城市樹木保護管理規定(試行)(2020.3)13.廣州市老舊小區改造工程設計指引（修編）3.古樹名木保護技術規范（DB4401/T 52-2020)14.廣州市老舊小區連片改造引入社會資本參與成本估算指引（初稿）4.城市居住區規劃沒計標準（GB 50180-2018)15.廣州市老舊小區微3、改造項目室外地面鋪裝材料選用指引（試行）5.無障礙設計規范(GB 50763-2012)16.廣州市住房和城鄉建設局關于印發廣州市老舊小區改造內容 6.海綿城布建設評價標準（GB/T 51345-2018)及標準指引的通知 7.廣州市口袋公園設計導則(2019)17.廣州市老舊小區微改造項目驗收流程指引 8.廣東省城鎮老舊小區改造技術導則（試行)(2021 05）18.廣州市老舊小區微改造實施方案編制工作指引（試行）9.住宅設計規范（GB 50096-2011）19.廣州市住房和城鄉建設局關于印發廣州市老舊小區小微改造 10.廣州市老舊小區成片連片片區改造工作實施方案 實施指引的通知 11.越4、秀區城市更新改造補短板項目（二期）可行性研究報告 20.廣州市越秀區發展和改革局關于越秀區城市更新改造補短板 項目（二期）可行性研究報告的復函 本次設計包括大東街道啟正社區、新南社區、青龍里社區、東川社區、長庚門社區和菜園東社區。改造總面積470000。本項目為勘察設計工作（包括但不限于投標階段的方案設計，中標后進行工程勘察工程物探（含管線探測）、地形實測（含1:500 現狀地形圖實測）。方案設計包含六個社區的社區公共空間、社區照明、社區服務設施、樓道、圍墻、社區無障礙通行等內容的提升。本項目不存在將不符合城鎮老舊小區改造對象條件的小區納入改造計劃的情況；無隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹，5、隨意改建具有歷史價值的公園、隨意更改老地名的情況;無破壞老城區傳統格局和街巷肌理，隨意拉直拓寬道路、修大馬路、建大廣場情況”。02 項目概況 3 實施方案承諾書 本項目不存在將不符合城鎮老舊小區改造對象條件的小區納入改造計劃的情況；無隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹，隨意改建具有歷史價值的公園、隨意更改老地名的情況；無破壞老城區傳統格局和街巷肌理，隨意拉直拓寬道路、修大馬路、建大廣場情況。經評估，項目內建筑和設施重復建設的可能性較低。近年不存在修復或重建情況，未來10年內沒有列入棚戶區改造、征收拆遷、全面改造、重大項目建設等計劃的可能性等。承諾單位：廣州市城市規劃勘測設計研究院 承諾日期：26、023年3月7日 04 實施方案承諾書 4 提升面積：約470000 提升范圍：本次設計包括大東街道啟正社區、新南社區、青龍里社區、東川社區、長庚門社區和菜園東社區。改造總面積約為470000。與一期改造項目范圍沒有重疊區域。大東街道范圍 啟正社區范圍 圖例圖例 青龍里社區范圍 東川社區范圍 長庚門社區范圍 菜園東社區范圍 新南社區范圍 面積統計表面積統計表 序號序號 1 2 3 4 5 6 社區名稱社區名稱 啟正社區 新南社區 青龍里社區 東川社區 長庚門社區 菜園東社區 總面積（公頃）總面積（公頃）14 8 6 7 6 6 啟正社區 青龍里社區 東川社區 長庚門社區 菜園東社區 新南社區 7、5 一期改造范圍（三角市2020年）一期改造范圍（三角市2020年）二期改造范圍（2022年）05 項目范圍 經過現狀調研，總結本次提升范圍內主要存在問題包括：1.基礎設施安全性低：房屋老舊，“三線”混亂，排水不暢。公共空間基礎設施缺損，適老化設施不足，存在一定安全隱患；2.空間利用率低：空間缺乏辨識性，美觀度較低。部分公共設施欠缺，無法滿足居民便利生活需求；3.公共空間設施不完善：建設智慧城市、海綿城市進度較緩；4.街區特色性弱：圍墻污損，整體氛圍感弱，可識別性較低，未體現街區特色。06 現狀分析 6 07 改造項目 工程匯總表 項目 規模 單位 更換鋪裝面積 60508 戶外三線規整長度 8、1459 m 宣傳欄更新 530 m 微型消防站 5 個 化糞池改造 3 處 入口改造 8 處 環衛驛站 5 個 公共空間亮點改造 6471 樓棟改造（樓道翻新、一戶一水表、信報箱、大門更換）91 棟 7 08 改造內容：建筑本體改造 信報箱更換或新增 改造后 改造措施 信報箱更換或新增 改造前 信報箱更換 長庚門社區 8“三線”整治 改造后 改造前 新增捆綁三線 電纜長桿 08 改造內容：社區公共部分改造 長庚門社區 改造措施 墻面美化 三線整治（新增電纜長桿）墻面美化 9 08 改造內容：公共空間改造 海綿城市方案：2類海綿設施 紅色展覽 透水鋪裝 生態樹池 各社區內巷主要采用透水鋪裝的形9、式。道路路面采用透水性材料，增加入滲量，減低暴雨徑流流速和流量，減少地表徑流。各社區內的現狀樹木可結合生態樹池的形式改造。樹池下方設置透水材料，雨水流入樹池后經過適當滯留，進而下滲，同時凈化，然后排至下方穿孔收集管排至附近雨水管道。彩色瀝青 透水磚 10 片區設計目標年徑流總量控制率61%，對應設計降 雨量19.6mm。參考年徑流總量控制率指標分項目管控表，確定海綿化 改造比例及改造指標值。在改造區域內采用較高標準的透水鋪裝率與下凹式綠地率等指標。項目海綿城市計算面積26000，09 未來社區提升建議 后續運營機制 黨建引領，“共同締造”的工作機制 堅持參與式治理，使居民成為改造最大受益者 創10、新社會資本參與，實現微利可持續發展 引入物業服務，為改造成果提供有力保障 硬件、軟件一體化推進，持續深度社區運營 五大運行機制 11 09 未來社區提升建議 啟正定位策劃示意圖 英雄廣場-紅色場景體驗街 戶外用品街 商業主題街 市井生活主題街 特色美食主題街 生活配套街 12 09 改造詳圖指引 13 10 效益評估 效益評估表 效益指標 一級指標 二級指標 三級指標 *指標內容 指標值 備注 產出指標 質量指標 房屋建筑本體改造、社區公共部分改造 順利通過竣工驗收 1 產出指標 數量指標 安全管理 出現一般等級以上安全事故次數 0 產出指標 數量指標 房屋樓道提升棟數 房屋樓道提升棟數 9111、棟 產出指標 數量指標 公共空間功能照明提升 公共空間功能照明補充數量 17處 產出指標 數量指標 樓間微型消防站提升 樓間新增微型消防站數量 3處 產出指標 數量指標 公共空間提升面積 公共空間提升面積 13000 效益指標 時效指標 改造工期 改造工期 200天 效益指標 社會效益 改造惠及戶數 改造惠及戶數 1000戶 14 11 投資估算 本次投資估算編制執行（GB 50500-2013）建設工程工程量清單計價規范，依據廣東省建設工程計價依據（2018）、廣東省市政工程綜合定額（2018）、廣東省通用安裝工程綜合定額（2018）、廣東省園林綠化工程綜合定額（2018）、廣東省建設工程概算編制辦法（2014年）及相關配套文件。15 實施方案公示及現場照片 菜園東社區 東川社區 啟正社區 青龍里社區 新南社區 長庚門社區 16