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1、房地產眾籌模式研究方案 關于綠地之窗項目眾籌可行性報告 目錄 PART1 眾籌模式研究 PARE2 眾籌案例分析 PART3 本案應用難點 PART1 眾籌模式研究 PART1 眾籌模式研究 眾籌的起源 PART1 眾籌模式研究 房地產眾籌的起源 美國網站Fundrise在2012年12月率先將眾籌的概念植入房地產中，誕生了“房地產眾籌”模式 房產眾籌由來 Fundrise提供用戶住宅地產、商業地產及旅游地產等各種類型的不動產項目，投資門檻只有100美元。眾籌的范圍 據華爾街日報報道，大量的房產眾籌網站不斷涌現，給投資者購買商業地產股份提供了眾多選擇。美國房地產投資眾籌平臺Realty Mog2、ul 運營一年，其會員通過平臺投資的房地產項目總值超過1億美元。眾籌的發展 PART1 眾籌模式研究 眾籌到底是什么 PART1 眾籌模式研究 翻譯自國外crowdfunding一詞，即大眾籌資或群眾籌資。特點：具有低門檻、多樣性、依靠大眾力量、注重創意的特征。具有三個要素：發起人、支持者、平臺。發起人：有創造能力但缺乏資金的人。支持者：對籌資者的故事和回報感興趣的，有能力支持的人。平臺：連接發起人和支持者的互聯網終端，是一個專業的大眾集資網站，創業者將他的想法和設計原型以視頻、圖片和文字的方式進行展示，假如投資人感覺這個想法很靠譜就可以把錢投給創業者（交易方式類似淘寶）以換取相應的承諾。這種3、商業模式下任何人都可以成為大眾投資者，因為眾籌平臺的準入門檻很低。關于眾籌？PART1 眾籌模式研究 眾籌在國內的發展 20112011年年 7 7月月 眾籌來到中國國 2 2014014年年地產行業推廣“眾籌”地產行業推廣“眾籌”2014年9月19日 上海 麗君酒店 2014年10月21日 北京 鴻坤理想灣 2014年11月4日 遠洋地產聯手京東 2014年11月11日 成都 綠地468 。下一個是誰？PART1 眾籌模式研究 眾籌模式的特點 無論身份，地位，置業，年齡，性別，只要有想法有可以發起項目 低門檻 眾籌的方向具有多樣性（包括地產、設計，科技，音樂，影視，食品，漫畫，出版，游戲，攝4、影等。）多樣性 支持者通常是普通的草根民眾而非公司，企業或者風險投資人 大眾力量 發起人必須先將自己的創意（設計圖，成品，策劃等）達到可展示的程度，而不是簡單一個點子 注重創意 資金直接來自消費者，承載一定程度上反映出產品將來大范圍投放市場后的結果 市場性 營銷型 眾籌平臺帶來的極好的廣告效應 PART1 眾籌模式研究 眾籌模式 購買模式 投資模式 捐贈模式 獎勵模式 股權模式 債權模式 眾籌的類型 PART1 眾籌模式研究 眾籌當前在國內的操作模式 投資理財 集資建房 營銷噱頭 PART1 眾籌模式研究 模式一：投資理財型 對客戶而言，眾籌僅僅是投資的一種類型，而區別與其它投資產品，眾籌的客5、戶多為小額投資，很少人愿意為此類投資的風險買單。PART1 眾籌模式研究 模式一：投資理財型 添加標題 眾眾籌籌=投資投資 投資理財當前國內可分為四個種類，包括：債權眾籌、股權眾籌、回報眾籌、捐贈眾籌。PART1 眾籌模式研究 模式二：集資建房型 常見于海外項目，但是國內的許多項目也屬于變相的此種類型。易于降低成本、提供一對一產品定制化服務，但容易引入非法集資陷阱。PART1 眾籌模式研究 模式三：營銷噱頭型 通過對眾籌買房的宣傳，制作營銷噱頭，并且不斷的利用媒體造勢，拉動促銷節點，通過廣大客戶對新鮮事物的認知和參與，促進營銷。PART2 眾籌案例分析 PART2 眾籌案例分析 案例1：京東攜6、手遠洋，“湊份子，得房子”2014年“雙十一”，電商之間的競爭將更加激烈，甚至房地產企業也希望分一杯羹。京東金融眾籌與遠洋地產的合作項目于11月11日凌晨上線，推出“十一元湊份子得房子”活動。PART2 眾籌案例分析 案例1：活動流程：此次眾籌活動中，遠洋地產共拿出11套房源，分別位于北京、大連、撫順、杭州、秦皇島、天津、武漢。房屋總價最低的為秦皇島遠洋海世紀一套指定房源，原價24.8萬元，眾籌價2.8萬元；總價最高的為北京遠洋新天地一套指定房源，原價134.4萬元，眾籌價為14.8萬元。一天推出的11套房源總價約718萬元，活動價為房屋總價的1.1折。京東金融會員可以花費11元來支持任何一套7、房屋的眾籌產品，活動下線后，在公證處監督下，從所有支持者中抽取一名幸運者獲得1.1折購買該套房屋的資格。第一波活動時間 參與人數 時間段 總金額 2014年11月11日 180000人 24小時 12000000元 兩波活動持續時間 參與人數 時間段 總金額 11月11日12月1日 200000人 20天 22000000元 PART2 眾籌案例分析 案例1：活動造勢 PART2 眾籌案例分析 案例1：活動結果：1、從第一波的11元籌1.1折房，到第二波的5000元籌獨家折扣房等，兩波活動總計吸引了近20萬人次參與。2、籌資金額超過了2200萬，涉及的房屋總價值超過了25億。3、此次參與的項目8、中不乏熱銷產品，其中位于奧北別墅區的遠洋傲北作為高端別墅項目，在半個月內實現了超一億元的簽約額，實現了逆市熱銷。活動點評：1、開創了傳統房地產與互聯網金融跨界合作的先河，將創新和互聯網思維引入房產、眾籌兩大行業，對其未來發展提供借鑒意義。2、巨額的優惠，有助于開發商快速去化，但這樣的優惠幅度無法持久。如果將品牌傳播效果計算在內，開發商固然是既賣了房子，賺了銀子，又贏得了名聲。3、未來，互聯網平臺有可能承擔起虛擬售樓處的角色，將線下的展示廳搬到線上來，對開發商來說，這節約了營銷成本，對消費者來說則能夠獲得更多的讓利與實惠。但這樣的活動無法成為常態，開發商也無法將所有房子都這樣賣。PART2 眾籌9、案例分析 案例2：蘇州萬科與搜房聯合眾籌 活動流程：2014年9月22日萬科與搜房合作推出房產眾籌；9月24日至26日540個客戶每位籌資1000元，共計54萬；9月27日針對參與眾籌客戶競拍，最終經過2個小時500人次叫價以81萬成交。PART2 眾籌案例分析 案例2：首次試水，溢價五成競拍成功 萬科攜手搜房，推出首個房產眾籌，9月22日正式落地 活動3小時，176人參與眾籌，籌資金額14萬 收益近五成 背景 條件 活動熱度 活動結果 收益 9月24至26日，每位投資人最低只需要投資1000元，籌資金額達到54萬，眾籌階段完成 拍賣時間持續2小時，超500人叫價，540萬網友參與競拍，最終以10、81萬成交 PART2 眾籌案例分析 案例2：參與眾籌客戶收益 以市場價100萬房產為例，眾籌50萬元，競拍價70萬元，溢價20萬元即為投資收益（含擔保費、服務費，其中擔保費為投資額的3%，服務費為投資收益的10%）1、眾籌：購房者登陸眾籌平臺，認購一定份額即成為眾籌投資人 2、競拍：所有投資人參與競拍，出價最高者獲得購房資格 3、獲得收益：競得者向開發商支付眾籌金額對應的房款買房，向平臺支付競拍產生的溢價作為投資人的投資收益，平臺在扣除相關費用后返還到投資人賬戶 PART2 眾籌案例分析 活動結果：1、眾籌階段持續了9個小時，共計有540人參加，共計籌資54萬元。2、競拍結果為81萬元，其他11、參與眾籌的客戶獲得27萬元的總收益。3、蘇州萬科在9月份到10月份期間，于各家媒體頭條上話題不斷，炒作不斷，萬科的銷售量也得到很大改善。活動點評：1、“理解新規則，尋找新伙伴，運用新工具”的理念下，萬科各區域公司的營銷活動層出不窮。近日被利用的新工具“眾籌”，也讓蘇州萬科成功上了頭條。免費讓各大媒體為之宣傳，新鮮的噱頭也讓房產下行的市場看到了短暫的曙光。2、拍賣到房子的客戶以低于市場價格購得房子，其他客戶也如愿以償得到一定收益，對于短時間內的投資理財起到一定作用。但是對于長遠的收益無法保持，也不可能做到像銀行理財一樣保險。3、作為一種投資方式，自然與風險并存。顯然這樣的眾籌模式帶有炒房的屬性，12、并不會為所有社會輿論認同。4、房產眾籌也有被認為存在法律風險。因為是向多數公眾公開籌集資金，因此很容易帶有非法集資的嫌疑。但就目前來看，監管部門對于目前在運作的眾籌項目尚未有表態。案例2：PART2 眾籌案例分析 通過以上眾籌模式的解答和案例的分析，看似成功的眾籌案例，背后卻存在著諸多隱患！PART2 眾籌案例分析 隱患1：涉及混搭營銷 京東與遠洋的合作案例表明：1、并非一個純粹的眾籌案例，第一輪的本質是抽獎，第三輪的價值則是O2O導流，只有第二輪活動才有眾籌的味道。2、投資與買房的多層重合，使參與者僅僅想到短暫性的投資，并未考慮到實際的買房。PART2 眾籌案例分析 隱患2：眾籌涉及“三無”13、政策 無準入門檻 無行業標準 無監管機構 PART2 眾籌案例分析 隱患3：投資者無法得到長期穩定收益 國內的房地產眾籌體系不夠完善 當前國內大眾對此模式感到新鮮，踴躍參加，一旦失去興趣，則發起者無法盈利 眾籌依靠的是客戶的信任參與，存在很大不確定性，則本息可能無法收回 國內無法律規范，眾籌涉及非法集資嫌疑，一旦投入成本，后期無法預料結果 體系差 新鮮度 非法集資 風險大 PART2 眾籌案例分析 隱患4：無法長期吸納資金，進行資本運作 當前首次試水眾籌的多為營銷噱頭，促進銷售而做的宣傳策略 三無標準讓投資客戶望而卻步，不敢出手 試點眾籌的房源多為低價銷售，大量低價促銷只會導致市場秩序混亂 綜14、合以上眾籌分析，對本案現有產品的去化做 如下分解：PART3 本案應用難點 PART3 本案應用難點 關于本案K地塊 規劃：1-2層裙房商業：1.39萬方 3-5層裙房辦公：1.49萬方 南面28F塔樓公寓：4.08萬方 自帶空中花園與地下車庫 商業：10-680平內外街商鋪（含主力店）公寓：30-60平精裝公寓（自帶衛生間，無煙道，層高3.3-6M）將對本案進行大規模眾籌促銷 PART3 本案應用難點 假如對本案進行眾籌銷售 從以下幾個方面論述：客戶群體認可度 針對客戶層面：商辦客戶群體多為社會高端客戶群體，為中年以上事業有成人士，大多數對網絡形式的銷售認可度不高，對眾籌模式的認可度有待考察15、。公寓客戶群體多為投資客戶，這部分客群手里有較寬裕的資金，以社會35歲以下客戶群體為主，這部分客群大多數為社會精英，投資謹慎，會選擇投資成本較少的投資。商辦客戶群體 不認可眾籌模式 公寓客戶群體 投資十分謹慎 愿意選擇成本較少的投資 PART3 本案應用難點 政府層面認可度 社會效應：假如對本項目K地塊進行大規模眾籌，必然會引起社會的極大關注，那么在各類媒體的狂轟濫炸之下，必然引起政府的高度重視。政府認可度：眾籌進入中國以來，大多數房地產企業都是純粹的試水，只拿出一套或者幾套房源進行低價銷售，投資者都是小額投資，但是也引起了相關部分對是否“非法集資”的很大爭議，如果本案大規模眾籌，政府勢必會重視此類“非法集資”，最后可能造成眾籌無法順利進行，還有可能影響項目后期銷售。社會效應 極大關注度 政府認可度 將重視“非法集資”PART3 本案應用難點 綜上所述，本案應將公寓少量房源作為眾籌的方式推出，運用眾籌在市場上發聲，達到廣泛的傳播效果，從而帶動項目其他產品的去化。Thanks!