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1、 中心城區(qū)品質(zhì)化提升項目 老舊小區(qū)改造 2023年3月（實施方案)1 目 錄 01 02 03 04 05 06 前言背景P4 項目概況P4 設(shè)計依據(jù)P4 實施方案承諾書P5 項目范圍P6 現(xiàn)狀分析P7 改造項目P8 改造內(nèi)容P9 社區(qū)提升指引P12 效益評估P15 投資估算P16 07 08 09 10 11 2 01 前言背景 習(xí)近平總書記視察廣東時作出重要指示：廣州要實現(xiàn)老城市新活力，在綜合城市功能、城市文化綜合實力、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代化國際化營商環(huán)境方面出新出彩。為貫徹以人民為中心的發(fā)展思想，全面推進(jìn)廣東省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，改善城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居住環(huán)境和功能品質(zhì)，越秀區(qū)啟動城市更新改造補2、短板項目。大東街道作為越秀區(qū)18個街道之一，街道內(nèi)老舊小區(qū)及公共空間品質(zhì)亟待提升，本次工作基于市民切身需求進(jìn)行提升，補充建設(shè)街范圍內(nèi)老舊小區(qū)及公共空間短板，以人民為中心，改善市民生活環(huán)境。03 設(shè)計依據(jù) 1.廣州市綠化條例(2022修訂版)12.廣州老舊小區(qū)改造內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)指引（修編）2.廣州市城市樹木保護(hù)管理規(guī)定(試行)(2020.3)13.廣州市老舊小區(qū)改造工程設(shè)計指引（修編）3.古樹名木保護(hù)技術(shù)規(guī)范（DB4401/T 52-2020)14.廣州市老舊小區(qū)連片改造引入社會資本參與成本估算指引（初稿）4.城市居住區(qū)規(guī)劃沒計標(biāo)準(zhǔn)（GB 50180-2018)15.廣州市老舊小區(qū)微改造項目室外地面3、鋪裝材料選用指引（試行）5.無障礙設(shè)計規(guī)范(GB 50763-2012)16.廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)廣州市老舊小區(qū)改造內(nèi)容 6.海綿城布建設(shè)評價標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 51345-2018)及標(biāo)準(zhǔn)指引的通知 7.廣州市口袋公園設(shè)計導(dǎo)則(2019)17.廣州市老舊小區(qū)微改造項目驗收流程指引 8.廣東省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則（試行)(2021 05）18.廣州市老舊小區(qū)微改造實施方案編制工作指引（試行）9.住宅設(shè)計規(guī)范（GB 50096-2011）19.廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)廣州市老舊小區(qū)小微改造 10.廣州市老舊小區(qū)成片連片片區(qū)改造工作實施方案 實施指引的通知 11.越秀區(qū)城市更新改造4、補短板項目（二期）可行性研究報告 20.廣州市越秀區(qū)發(fā)展和改革局關(guān)于越秀區(qū)城市更新改造補短板 項目（二期）可行性研究報告的復(fù)函 本次設(shè)計包括大東街道啟正社區(qū)、新南社區(qū)、青龍里社區(qū)、東川社區(qū)、長庚門社區(qū)和菜園東社區(qū)。改造總面積470000。本項目為勘察設(shè)計工作（包括但不限于投標(biāo)階段的方案設(shè)計，中標(biāo)后進(jìn)行工程勘察工程物探（含管線探測）、地形實測（含1:500 現(xiàn)狀地形圖實測）。方案設(shè)計包含六個社區(qū)的社區(qū)公共空間、社區(qū)照明、社區(qū)服務(wù)設(shè)施、樓道、圍墻、社區(qū)無障礙通行等內(nèi)容的提升。本項目不存在將不符合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造對象條件的小區(qū)納入改造計劃的情況；無隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹，隨意改建具有歷史5、價值的公園、隨意更改老地名的情況;無破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理，隨意拉直拓寬道路、修大馬路、建大廣場情況”。02 項目概況 3 實施方案承諾書 本項目不存在將不符合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造對象條件的小區(qū)納入改造計劃的情況；無隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹，隨意改建具有歷史價值的公園、隨意更改老地名的情況；無破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理，隨意拉直拓寬道路、修大馬路、建大廣場情況。經(jīng)評估，項目內(nèi)建筑和設(shè)施重復(fù)建設(shè)的可能性較低。近年不存在修復(fù)或重建情況，未來10年內(nèi)沒有列入棚戶區(qū)改造、征收拆遷、全面改造、重大項目建設(shè)等計劃的可能性等。承諾單位：廣州市城市規(guī)劃勘測設(shè)計研究院 承諾日期：2023年3月7日6、 04 實施方案承諾書 4 提升面積：約470000 提升范圍：本次設(shè)計包括大東街道啟正社區(qū)、新南社區(qū)、青龍里社區(qū)、東川社區(qū)、長庚門社區(qū)和菜園東社區(qū)。改造總面積約為470000。與一期改造項目范圍沒有重疊區(qū)域。大東街道范圍 啟正社區(qū)范圍 圖例圖例 青龍里社區(qū)范圍 東川社區(qū)范圍 長庚門社區(qū)范圍 菜園東社區(qū)范圍 新南社區(qū)范圍 面積統(tǒng)計表面積統(tǒng)計表 序號序號 1 2 3 4 5 6 社區(qū)名稱社區(qū)名稱 啟正社區(qū) 新南社區(qū) 青龍里社區(qū) 東川社區(qū) 長庚門社區(qū) 菜園東社區(qū) 總面積（公頃）總面積（公頃）14 8 6 7 6 6 啟正社區(qū) 青龍里社區(qū) 東川社區(qū) 長庚門社區(qū) 菜園東社區(qū) 新南社區(qū) 5 一期改造范圍7、（三角市2020年）一期改造范圍（三角市2020年）二期改造范圍（2022年）05 項目范圍 經(jīng)過現(xiàn)狀調(diào)研，總結(jié)本次提升范圍內(nèi)主要存在問題包括：1.基礎(chǔ)設(shè)施安全性低：房屋老舊，“三線”混亂，排水不暢。公共空間基礎(chǔ)設(shè)施缺損，適老化設(shè)施不足，存在一定安全隱患；2.空間利用率低：空間缺乏辨識性，美觀度較低。部分公共設(shè)施欠缺，無法滿足居民便利生活需求；3.公共空間設(shè)施不完善：建設(shè)智慧城市、海綿城市進(jìn)度較緩；4.街區(qū)特色性弱：圍墻污損，整體氛圍感弱，可識別性較低，未體現(xiàn)街區(qū)特色。06 現(xiàn)狀分析 6 07 改造項目 工程匯總表 項目 規(guī)模 單位 更換鋪裝面積 60508 戶外三線規(guī)整長度 1459 m 宣8、傳欄更新 530 m 微型消防站 5 個 化糞池改造 3 處 入口改造 8 處 環(huán)衛(wèi)驛站 5 個 公共空間亮點改造 6471 樓棟改造（樓道翻新、一戶一水表、信報箱、大門更換）91 棟 7 08 改造內(nèi)容：建筑本體改造 信報箱更換或新增 改造后 改造措施 信報箱更換或新增 改造前 信報箱更換 長庚門社區(qū) 8“三線”整治 改造后 改造前 新增捆綁三線 電纜長桿 08 改造內(nèi)容：社區(qū)公共部分改造 長庚門社區(qū) 改造措施 墻面美化 三線整治（新增電纜長桿）墻面美化 9 08 改造內(nèi)容：公共空間改造 海綿城市方案：2類海綿設(shè)施 紅色展覽 透水鋪裝 生態(tài)樹池 各社區(qū)內(nèi)巷主要采用透水鋪裝的形式。道路路面采用9、透水性材料，增加入滲量，減低暴雨徑流流速和流量，減少地表徑流。各社區(qū)內(nèi)的現(xiàn)狀樹木可結(jié)合生態(tài)樹池的形式改造。樹池下方設(shè)置透水材料，雨水流入樹池后經(jīng)過適當(dāng)滯留，進(jìn)而下滲，同時凈化，然后排至下方穿孔收集管排至附近雨水管道。彩色瀝青 透水磚 10 片區(qū)設(shè)計目標(biāo)年徑流總量控制率61%，對應(yīng)設(shè)計降 雨量19.6mm。參考年徑流總量控制率指標(biāo)分項目管控表，確定海綿化 改造比例及改造指標(biāo)值。在改造區(qū)域內(nèi)采用較高標(biāo)準(zhǔn)的透水鋪裝率與下凹式綠地率等指標(biāo)。項目海綿城市計算面積26000，09 未來社區(qū)提升建議 后續(xù)運營機制 黨建引領(lǐng)，“共同締造”的工作機制 堅持參與式治理，使居民成為改造最大受益者 創(chuàng)新社會資本參與，10、實現(xiàn)微利可持續(xù)發(fā)展 引入物業(yè)服務(wù)，為改造成果提供有力保障 硬件、軟件一體化推進(jìn)，持續(xù)深度社區(qū)運營 五大運行機制 11 09 未來社區(qū)提升建議 啟正定位策劃示意圖 英雄廣場-紅色場景體驗街 戶外用品街 商業(yè)主題街 市井生活主題街 特色美食主題街 生活配套街 12 09 改造詳圖指引 13 10 效益評估 效益評估表 效益指標(biāo) 一級指標(biāo) 二級指標(biāo) 三級指標(biāo) *指標(biāo)內(nèi)容 指標(biāo)值 備注 產(chǎn)出指標(biāo) 質(zhì)量指標(biāo) 房屋建筑本體改造、社區(qū)公共部分改造 順利通過竣工驗收 1 產(chǎn)出指標(biāo) 數(shù)量指標(biāo) 安全管理 出現(xiàn)一般等級以上安全事故次數(shù) 0 產(chǎn)出指標(biāo) 數(shù)量指標(biāo) 房屋樓道提升棟數(shù) 房屋樓道提升棟數(shù) 91棟 產(chǎn)出指標(biāo) 數(shù)11、量指標(biāo) 公共空間功能照明提升 公共空間功能照明補充數(shù)量 17處 產(chǎn)出指標(biāo) 數(shù)量指標(biāo) 樓間微型消防站提升 樓間新增微型消防站數(shù)量 3處 產(chǎn)出指標(biāo) 數(shù)量指標(biāo) 公共空間提升面積 公共空間提升面積 13000 效益指標(biāo) 時效指標(biāo) 改造工期 改造工期 200天 效益指標(biāo) 社會效益 改造惠及戶數(shù) 改造惠及戶數(shù) 1000戶 14 11 投資估算 本次投資估算編制執(zhí)行（GB 50500-2013）建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范，依據(jù)廣東省建設(shè)工程計價依據(jù)（2018）、廣東省市政工程綜合定額（2018）、廣東省通用安裝工程綜合定額（2018）、廣東省園林綠化工程綜合定額（2018）、廣東省建設(shè)工程概算編制辦法（2014年）及相關(guān)配套文件。15 實施方案公示及現(xiàn)場照片 菜園東社區(qū) 東川社區(qū) 啟正社區(qū) 青龍里社區(qū) 新南社區(qū) 長庚門社區(qū) 16