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1、商業(yè)地產(chǎn)樣本企業(yè)研究 2009 年 5 月 商業(yè)地產(chǎn)樣本企業(yè)研究 2009 年 5 月 Page 1 of 122 目錄 萬達(dá)借鑒適用性分析 . 3 （一）萬達(dá)集團(tuán) SWOT 分析 . 3 （二）萬達(dá)長板與短板分析 . 3 （三）核心競爭力評價 . 5 （四）外在、內(nèi)在競爭力評價 . 5 （五）萬達(dá)的借鑒適用性分析 . 6 一、企業(yè)背景 . 7 （一）萬達(dá)概述 . 7 （二）發(fā)展歷程與企業(yè)定位 . 8 （三）萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整之路的節(jié)點性事件 . 10 （四）管理團(tuán)隊與企業(yè)文化 . 12 （五）組織結(jié)構(gòu)與企業(yè)管理 . 13 二、發(fā)展?fàn)顩r . 21 （一）業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) . 21 （二）區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 .2、 26 （三）產(chǎn)品定位 . 28 （四）盈利模式與發(fā)展戰(zhàn)略 . 29 （五）戰(zhàn)略合作伙伴 . 35 （六）品牌發(fā)展戰(zhàn)略 . 39 三、產(chǎn)品與市場 . 39 （一）主要產(chǎn)品類型及系列設(shè)計 . 39 （二）產(chǎn)品組合構(gòu)成 . 46 （三）自持/銷售比例、租售組合模式 . 57 （四）萬達(dá)項目業(yè)態(tài)組合 . 57 （五）當(dāng)前主要商家構(gòu)成 . 60 （六）項目孵化操作特點、經(jīng)營周期 . 62 四、資本與合作 . 70 （一）開發(fā)、銷售、持有物業(yè)規(guī)模及構(gòu)成 . 70 （二）經(jīng)營利潤率情況 . 71 （三）資金來源和融資渠道構(gòu)成 . 72 （四）主要資本合作伙伴與合作模式 . 76 （五）近三年經(jīng)營性指標(biāo)數(shù)據(jù)3、 . 78 （六）項目合作案例萬達(dá)與麥格理的 REITs 探索 . 84 五、項目獲取與開發(fā) . 95 （一）項目區(qū)域分布、選址標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)模式 . 95 （二）項目獲取途徑分析：公開、合作、收購 . 96 （三）項目獲取的優(yōu)勢資源和商業(yè)操作 . 97 六、典型項目特點分析 . 98 （一）沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場敗筆與轉(zhuǎn)型 . 98 （二）北京萬達(dá)廣場萬達(dá)盈利模式的典范 . 105 （三）寧波萬達(dá)廣場第三代產(chǎn)品升級版 . 113 商業(yè)地產(chǎn)樣本企業(yè)研究 2009 年 5 月 商業(yè)地產(chǎn)樣本企業(yè)研究 2009 年 5 月 Page 2 of 122 圖 表 目 錄 表表 1： 萬達(dá)集團(tuán)萬達(dá)集團(tuán) SWOT 分析分析 . 3 表表 2： 大連萬達(dá)目前股東情況大連萬達(dá)目前股東情況 . 13 表表 3： 2002 年以來大連萬達(dá)股東變更情況年以來大連萬達(dá)股東變更情況 . 14 表表 4： 萬達(dá)三代產(chǎn)品定位萬達(dá)三