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1、中國一些大型商業地產項目的 經驗教訓 青島城陽寶龍實例剖析 前 言 本人通過對青島(城陽)寶龍項目在經營過程 中存在的一些問題和其各個環節進行認真梳 理、總結分析。為我們同行業的商業地產項 目探索出一些有益的經驗或教訓，為今后工 作的開展及提高提供借鑒和啟發。 每一個企業、每一個項目都是有個性的，寶 龍集團 的戰略是在國內有增長潛力的、高速 發展的二、三線城市攻城掠地占領盤地， “以 售養租，快產快銷”的寶龍模式擴展。 這個模式有利也有弊，利的是可以很平宜拿 地、快速回蘢資金高速發展，隨著地區的發 展提升物業價值。弊的方面是因地方的不成 熟、人口少、消費低對招商、營運困難重重， 如青島（城陽）2、寶龍就是一個很好例子。 寶龍集團介紹寶龍集團介紹 寶龍集團董事局主席寶龍創 始人：許健康先生 1990年投資房地產，2003年轉向商業地產開發，規劃、 設計、建造、營銷、物業管理系統化的開發經營管理。 21個城市，36個物業開發項目，25座城市綜合體，近1200萬平米總量。 城陽寶龍城市 廣場 青島城陽寶龍城市廣場由50.5萬平米寶龍CITYMAILL、20余萬平米高檔住宅 社區兩部分組成 城陽寶龍城市廣場 位置 規劃 2006年6月城陽寶龍動工興建。 2011年2月福朋喜來登大酒店開業。 2007年12月城陽寶龍封頂 。 2011年3月速8快捷酒店開業。 2009年5月1日樂天瑪特及一期開業3、。 2011年5月鑫復盛酒店開業。 2009年9月30日寶龍樂園開業 。 2011年9月龍麥KTV開業。 2009年12月康城奧特萊斯開業。 2011年10月春天百貨試開業 2010年9月30日中影影城開業。 9月30日（預計）大潤發開業 2010年12月蘇寧電器開業。 城陽寶龍大事記 2010年10月康城奧特萊斯閉業。(B區） 2011年1月樂天瑪特超市百貨關門停業。（A區） 2011年3月后樂天周邊小商鋪大部分停業。（A-E-B區域） 城陽寶龍大事記 一、商業體量過大，建設理念超前，對當地城鄉結合部經濟 發展、人口數量、消費水平、業態、功能、輻射半徑、招商、 運營等難點沒有深入地研究，基礎資料預測錯誤，致使養商 期必然漫長。 二、沒有統一開業，各業態主力店各自為政單打獨斗不能形 成整體共振效應和聚群作用。 2009年5月-9月，各時間段各部分陸續開業。有些 業態、主