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1、第一階段項目成果討論稿 1 天圓地方項目北區商業規劃 九洲遠景商業管理機構簡介 青島海爾地產集團有限公司 青島，2010年5月 九洲遠景商業管理機構 青島海爾臨沂項目_Phase I_20100525 3 2 目錄 A. 城市宏觀研究 B. 項目立地研究 C. 競爭對手研究 D. 消費者研究 E. 案例分析 F. 初步商業概念 G. 財務初步估算 H. 第二階段的工作安排 16 44 94 120 174 189 194 青島海爾臨沂項目_Phase I_20100525 3 A. 城市宏觀研究 青島海爾臨沂項目_Phase I_20100525 1 2 3 量較多 4 4 從宏觀層面四要素的2、分析來看，臨沂市零售市場有良好的潛力，但 目前處于由傳統商業向大而全市場的過渡期 有利因素 城市群地位 經濟總量 產業發展 人口狀況 臨沂市為魯南地區的中心城市，城市輻射力較強 臨沂市的經濟總量排名山東第七，對零售市場的未 來發展提供了強有力的產業支撐 臨沂市的批發商貿業具備全國影響力，旅游業發 達，城市的流動人口較多，具有潛在的開放型零售 市場特征 城市人口總量大，對未來零售市場形成良好支撐 臨沂市人均GDP較低，批發零售業以批發為主，具 有傳統商業市場特征 臨沂市的第三產業占比僅為37.7%，低于國內先進 地區（長三角平均在47%） 臨沂市的城市化率較低，僅為17.3%，農村人口數 不利因3、素 臨沂市的零售商業處于典型的從傳統商業向大而全市場發展的過渡期 資料來源:九洲遠景分析 青島海爾臨沂項目_Phase I_20100525 5 在零售商業正處于從傳統市場向大而全市場的發展過程中，綜合性 的商業集聚成為典型形態 城市商業發展階段的演變 全業態市場 趨優選擇市場 城市出現所有類型購 物中心，購物、餐飲、 及休閑娛樂的業態豐 傳統市場 以批發市場、傳統百 貨業態最為典型，以 滿足基本需求為主 消費以價格導向為核 心訴求 品牌的滲透率低 資料來源:九洲遠景分析 大而全市場 百貨業態多樣化，購 物中心出現，食品雜 貨、大型折扣店等業 態出現 餐飲娛樂形態開始多 樣化 Basic fashion占市場 主流 消費向價值導向轉 變，并出現多樣化 出現多種類型的購物 中心，強調生活方式 導向成為城市主流， 各層次的消費得到一 定程度的滿足 Fast fashion成為市 場主導，top