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1、 核心溝通問題 【問題一】 崇明市場整體規(guī)劃概念趨同，客戶基礎薄弱，我們該去哪 里找尋到只鐘情于我們的客戶？ 【問題二】 本項目的容積率條件十分寬松，我們該選取哪個黃金分割 點，能使本項目的收益最大，并且又安全可行？ 【問題三】 崇明逐漸成為品牌企業(yè)的關注熱點，我們該如何在日趨激 烈的競爭中找準自己的定位，確立鮮明的產(chǎn)品特色？ 步驟一： 項目的初步印象 步驟二： 項目的客戶研判 步驟三： 項目容積率確定 步驟四： 項目的總體定位 核心導讀 地塊印象 崇明位于長江入海口，上 海東北角，與上海市區(qū)一 江之隔的“懸外島嶼”。 本地塊位于崇明新城以北， 港西鎮(zhèn)東南角，鼓浪嶼路 以東，陳海公路以北4002、- 500米。 本項目本項目 印象一：陌生的、印象一：陌生的、遠離上海大市場的崇明遠離上海大市場的崇明港西鎮(zhèn)港西鎮(zhèn) 地塊印象地理位置 地塊名稱地塊名稱 土地面積（平土地面積（平 方米）方米） 用途用途容積率容積率 港西鎮(zhèn)1街坊133/1157422.6居住0.3,0.5 港西鎮(zhèn)1街坊133/2164953.2商業(yè)/居住0.3, 0.5 匯總322375.8- 印象二：中大型規(guī)模的、低密度的、綜合的社區(qū)印象二：中大型規(guī)模的、低密度的、綜合的社區(qū) 地塊經(jīng)濟指標地塊經(jīng)濟指標 目前崇明新城在售個 案以及新推地塊的規(guī) 模普遍在10萬平方米 以下。 對本項目而言，在崇 明當?shù)貙儆谥写笠?guī)模 項目。 地塊印象3、基礎技術指標 地形規(guī)整平坦，規(guī)劃條 件良好。 植被水系豐富，地表覆 蓋有林木、河塘、少量 農(nóng)舍。 印象三：生態(tài)的、自然的土地印象三：生態(tài)的、自然的土地 地塊印象地表特征 鄉(xiāng)村田園風貌，河道、 田野、農(nóng)舍、林木環(huán) 顧四周。 配套缺失，生活配套 完全依賴于10余分鐘 車程之外的崇明縣城。 鼓勵嶼路是項目對外 連接的主要交通動線。 印象四：偏僻的、孤獨的環(huán)境印象四：偏僻的、孤獨的環(huán)境 地塊印象周邊環(huán)境 本項目 是和上海大市場脫離的； 是和崇明本地主流市場脫離的。 那么， 我們的市場是什么？我們的市場是什么？ 地塊印象 非第一居所型生態(tài)社區(qū)將非第一居所型生態(tài)社區(qū)將 是項目定位的主方向！是項目定位的主方向！ 本項目客戶定位方向 我們實地走訪了9個項目 我們實地隨機采訪了36個客戶 我們實地采訪了6個銷售經(jīng)理 我們實地拜訪了2個政府官員 以崇明本地客戶或在崇明工作的 外地人成為區(qū)域中的主要客源， 基本