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1、百 步 亭 大 花 山 項 目百 步 亭 大 花 山 項 目 前期定位思考前期定位思考 2012年1212月月 2 2 目目 錄錄 Part 01 Part 01 項目本體分析項目本體分析 Part 02 Part 02 定位市場依據(jù)定位市場依據(jù) Part 03 Part 03 項目定位建議項目定位建議 3 3 Part 01 Part 01 項目本體分析項目本體分析 1.1 1.1 地塊價值理解地塊價值理解 1.2 1.2 項目項目SWOTSWOT分析分析 1.3 1.3 項目發(fā)展戰(zhàn)略分析項目發(fā)展戰(zhàn)略分析 4 4 1.1 地塊價值理解地塊價值理解 湯遜湖湯遜湖 江江 夏夏 大大 道道 地塊地2、塊 位置位置 區(qū)位區(qū)位 江夏大花山北面 交通交通 臨廟南大道 無公交體系覆蓋 景觀景觀 南面山景 用地性質(zhì)用地性質(zhì) 普通住宅用地 非別墅用地 用地規(guī)模用地規(guī)模 東地塊398畝 西地塊524畝 用地指標(biāo)用地指標(biāo) 東地塊：東地塊： 商業(yè) 容3.0 建面12.89萬m2 住宅 容1.8 建面40萬m2 西地塊：西地塊： 住宅 容1.5 建面52.4萬m2 5 5 地段距離中心區(qū)域比較 百步亭花園距離漢口中心 本本 案案 看來，地段偏遠(yuǎn)、交通、配套不 足，構(gòu)成了本案的最大阻力。那 么，其程度有多大？ 地段距離中心區(qū)域比較 6 6 1.1 地塊價值理解地塊價值理解 1 1，本案將是大盤，本案將是大盤 用3、地規(guī)模及建筑面積決定本案規(guī)模：體量百萬方用地規(guī)模及建筑面積決定本案規(guī)模：體量百萬方 2 2，交通配套是瓶頸，交通配套是瓶頸 地塊距離光谷中心較遠(yuǎn)，公交體系薄弱，而地塊附近因無原地塊距離光谷中心較遠(yuǎn)，公交體系薄弱，而地塊附近因無原 住居民，導(dǎo)致地塊周邊生活配套匱乏，勢必對本案的未來銷售發(fā)住居民，導(dǎo)致地塊周邊生活配套匱乏，勢必對本案的未來銷售發(fā) 展構(gòu)成瓶頸展構(gòu)成瓶頸 3 3，可借力的外部資源不多，可借力的外部資源不多 地塊南面有山，但其景觀價值有限，對項目價值的附加意義地塊南面有山，但其景觀價值有限，對項目價值的附加意義 不大不大 4 4，商業(yè)比重過大，商業(yè)比重過大 本案指標(biāo)中，商業(yè)達到約本案指標(biāo)中，商業(yè)達到約13萬平米的體量，是本案的問題點萬平米的體量，是本案的問題點 7 7 1.2 項目項目SWOT分析分析 項目項目SWOTSWOT分析分析 S優(yōu)勢優(yōu)勢 品牌：品牌：百步亭集團作為