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1、中環西岸觀邸項目營銷戰略中環西岸觀邸項目營銷戰略 與執行報告與執行報告 貳零零捌年叁月貳拾肆貳零零捌年叁月貳拾肆 2008年實現銷售額約10.694億元的業績； 2008年實現啟回款額約5.347億元的業績； 2008年實現銷售面積約1.6萬方的銷售面積； 備注：備注： (1) (1) 回款金額按銷售金的回款金額按銷售金的5050計算計算 我們的目標我們的目標 以上測算僅為初步估算 1 2 3 4 5 6 0808年成都樓市的看法和判斷年成都樓市的看法和判斷 項目競爭市場分析項目競爭市場分析 項目優劣勢分析項目優劣勢分析 整體營銷推廣策略整體營銷推廣策略 項目整體售價及項目整體售價及0808年2、售價年售價 項目整體營銷推廣費用比項目整體營銷推廣費用比 例及例及0808年推廣費預估年推廣費預估 目錄問題目錄問題 7 提報重點回顧提報重點回顧 0808年成都樓市的看法和判斷年成都樓市的看法和判斷 宏觀政策影響宏觀政策影響 整體供求關系整體供求關系 市場綜合判斷市場綜合判斷 第一部分第一部分 （一）（一）0707年房地產宏觀政策：年房地產宏觀政策：多層次、多角度多層次、多角度 1、物權法政策逐步明晰，將影響樓宇持有成本預期。 2、國土資源部首次明確“兩限房”將納入住房保障。 3、 （二）土地市場政策（二）土地市場政策 ：提高開發用地成本提高開發用地成本 1、城鎮土地使用稅提高兩倍，外資企業3、納入征收范圍 2、 （三）二手房市場：三）二手房市場：購臵成本提升購臵成本提升 1、新規出爐：12月1日起外資炒二手房下月起全面受限 2、 （四）金融政策：（四）金融政策：主要抑制投資主要抑制投資 1、央行銀監會聯合發布房地產調控新政（9、27銀貸新政） 2、 （五）針對開發商的政策：（五）針對開發商的政策：全面從緊全面從緊 1、預售款監管 2、 （六）（六） 針對消費者的政策：針對消費者的政策：體現民生體現民生 1、成都：年滿35歲，單身或外來從業人員也可申購限價房 2、 宏觀政策影響宏觀政策影響 1、嚴控資金嚴控資金，通過增加資金成本、收縮信貸量、減少海外資本等手段控制潛在需求 向有效需求的轉化速度和量 2、嚴控土地嚴控土地，通過大規模推出小宗土地，快速開工，土地閑置清理等措施提高市場 供應量，控制房價的上漲幅度 3、嚴控產品嚴控產品，通過90/70，五類住房土地占居住用地70%等方針