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1、廣州市白云區(qū)京溪街白云家園老舊小區(qū)微改造項目實施方案2019.09廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 2項目名稱：項目名稱：白云家園老舊小區(qū)微改造項目建設單位：建設單位：廣州市白云區(qū)住房建設和交通局 業(yè)業(yè) 務務 號：號：0.2020.05規(guī)劃階段：規(guī)劃階段：方案設計 廣州市城市更新規(guī)劃研究院廣州市城市更新規(guī)劃研究院城鄉(xiāng)規(guī)劃編制資質(zhì)證書等級：城鄉(xiāng)規(guī)劃編制資質(zhì)證書等級：乙級證書編號：證書編號：粵 城規(guī)編（182019）號院院 長：長：駱建云（高級工程師）審審 定：定：駱建云（高級工程師）審審 核：核：黃 翔（高級工程師）初初 審：審：梁 偉（高級工程師）項目負責：項目負責：梁 偉（高級工2、程師）設計人員：設計人員：謝文靖廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 3目錄CONTENTA.項目概況篇B.總體策劃篇C.改造設計篇D.投資估算篇廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 4項目概況篇Project OverviewA廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案1.項目背景A項目概況篇1.1 廣州城市更新政策的相關(guān)要求 針對城市內(nèi)老舊社區(qū)存在的各項問題，從國家到地方均出臺政策措施促進城市內(nèi)部更新發(fā)展。2015年12月召開的中央城市工作會議提出，我國城市發(fā)展已進入新的發(fā)展時期，要提高城市的宜居性，加強城市修補，有序推進老舊住宅小區(qū)綜合整治，力爭到2021年，基本完成全3、市功能配套不全、建設標準不高、設施設備陳舊、基礎(chǔ)設施老化、環(huán)境較差的老舊小區(qū)微改造項目。白云區(qū)京溪街白云家園已被納入廣州市城市更新三年行動計劃（2019-2021年）。1.2 更新改造的必要性 白云家園位于廣州市白云區(qū)，范圍東至公安宿舍，南至云山熹景，西至梅苑小區(qū)，北至梅賓北路。現(xiàn)狀建筑年代90年代，樓內(nèi)破舊，社區(qū)內(nèi)存在”三線“亂拉，公共設施破損等問題，急需通過城市更新，改善和提升社區(qū)人居環(huán)境及公共空間景觀，打造“干凈、整潔、平安、有序”的小區(qū)居住環(huán)境。廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案1.項目背景A項目概況篇1.3 編輯過程 2月16日 進行實地調(diào)研 2月下旬 居委完成居民調(diào)查，統(tǒng)4、計問卷數(shù)據(jù) 3月 完成微改造實施方案初稿2019年2019年廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案A項目概況篇 白云家園位于廣州市白云區(qū)京溪街道。項目位置2.1 區(qū)位概況廣州市從化區(qū)增城區(qū)白云區(qū)花都區(qū)天河區(qū)海珠區(qū)番禺區(qū)南沙區(qū)荔灣區(qū)越秀區(qū)黃埔區(qū)白云區(qū)白云家園廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案A項目概況篇項目地址：范圍東至公安宿舍，南至云山熹景，西至梅苑小區(qū)，北至梅賓北路。用地面積：約2.39公頃建筑總面積：3.61萬平方米建筑年代：1990年代小區(qū)性質(zhì)：國企宿舍（房改房）樓棟數(shù)：15棟居民戶數(shù)：441戶人口：1031人2.2 區(qū)位概況梅賓東路廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實5、施方案A項目概況篇3.1 公共配套及商業(yè)分析 白云區(qū)白云家園周邊500m范圍內(nèi)，有多個居住區(qū)，醫(yī)療、商業(yè)、學校配套齊全，公共服務設施較完善。合生.云山熹景 云山熹景實驗幼兒園 佳潤廣場 京溪小學 梅花廣場 摩登百貨4613.周邊條件25500m3廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案3.周邊條件A項目概況篇3.2 交通分析 白云區(qū)白云家園周邊有廣州大道北和怡新路城市干道。有多個公交車站和一個規(guī)劃地鐵站，其中最近的怡新路公交車站，離社區(qū)最遠處僅175m。車站均有2條以上公交線路經(jīng)過，出行交通便利，附近有多個停車場。P500mPP廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案4.現(xiàn)狀問題A項目6、概況篇4.1 建筑本體部分問題1.樓道照明破舊2.樓道內(nèi)墻面、樓梯踏步破損3.適老設施缺失4.樓道消防破舊5.屋面排水雨污合流6.化糞池沒有通氣管雨水管、污水管合流化糞池及排污臥管滲水樓道墻面、踏步破損 適老設施缺失樓道消防破舊廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案4.現(xiàn)狀問題A項目概況篇4.2 小區(qū)公共部分問題1.圍墻殘舊2.小區(qū)弱電沒下地3.室外消防設施破舊4.燈具破損殘舊需拆除5.部分路面破損6.入口缺少人臉識別監(jiān)控7.非機動車停棚車不足8.垃圾收運點凌亂9.缺乏綠化種植、樹池破損10.鍛煉器械不足11.門棟名牌不統(tǒng)一12.宣傳欄破損室外消防設施破舊室外消防設施破舊宣傳欄破損 缺乏7、綠化廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案5.問題小結(jié)A項目概況篇最主要問題：批蕩脫落安全隱患廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案6.加裝電梯與燃氣情況A項目概況篇1.加裝燃氣情況：小區(qū)已全通燃氣管道。2.加裝電梯情況：加裝情況詳右側(cè)附圖。加裝電梯不得影響消防車道寬度。應符合國家相關(guān)的規(guī)范要求。未加裝電梯，有加裝條件已加裝電梯廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 15總體策劃篇Overall PlanningB廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 16堅持以人為本原則堅持節(jié)能環(huán)保原則堅持經(jīng)濟實用原則堅持公眾參與原則 在設計公共活動設施、綠化景觀時，以人體的舒適尺度8、為標準，充分考慮居民的日常 生活習慣，營造宜人的小區(qū)生活環(huán)境。在保護原有綠化環(huán)境的基礎(chǔ)上，增加綠化帶，增加景觀性，構(gòu)架小區(qū)生態(tài)綠色走廊。提高綠化覆蓋率，打造綠色生態(tài)小區(qū)。充分利用所供改造的經(jīng)費，遵循“實用、實惠、耐用”的原則，粗材精做，做到施工 材料本地化、經(jīng)濟化。讓公眾有效參與到項目改造的各個階段，傾聽公眾的意見，充分尊重公眾意愿，保障 公眾利益。B總體策劃篇1.改造原則廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 17B總體策劃篇2.改造目標干凈小區(qū)通過規(guī)范垃圾收運點設置、清理衛(wèi)生死角、增加綠化等多種方式提高小區(qū)的綠化率，優(yōu)化居民生活環(huán)境01整潔小區(qū)老舊房屋立面干凈美觀，三線規(guī)整無亂拉亂掛9、，路面平整無坑洼破損。平安小區(qū)消防通道暢通無阻，消防設施配置齊全，設施完好。有序小區(qū)老人小孩活動場地完善配備，小區(qū)管理服務到位，小區(qū)居民安居樂業(yè)。020304廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 18B總體策劃篇3.設計依據(jù)1.民用建筑設計統(tǒng)一標準（GB 50352-2019）2.城市排水工程規(guī)劃規(guī)范GB50318-20173.建筑給水排水設計標準GB5001520194.廣州市排水管理辦法5.室外排水設計規(guī)范（GB50014-2006）2014版6.屋面工程技術(shù)規(guī)范(GB50345-2012)7.抹灰砂漿技術(shù)規(guī)程（JGJ/T220-2010）8.建筑設計防火規(guī)范（GB50016-2010、14）2018版9.無障礙設計規(guī)范（GB50763-2012）10.民用建筑可靠性鑒定標準GB 50292-201511.城鎮(zhèn)道路路面設計規(guī)范（CJJ 1692012）12.綜合布線系統(tǒng)工程設計規(guī)范(GB 50311-2016)13.城市道路照明設計標準（CJJ 45-2015）14.建筑采光設計標準（GB/T50033-2013）1.中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2008年1月）；2.城鎮(zhèn)排水與污水處理條例（國務院令第641號）；3.廣州市國土空間總體規(guī)劃（2018-2035）；4.廣州市城市更新辦法（廣州市人民政府令第134號）；5.廣州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要（2016-2011、20年）;6.廣州市老舊小區(qū)微改造實施方案；7.廣州市幸福社區(qū)綜合測評體系（穗幸福社區(qū)【2014】24號）；8.廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要；9.廣州市老舊小區(qū)微改造設計導則；10.廣州市老舊小區(qū)微改造工程設計指引（2019版）；11.廣州市老舊小區(qū)微改造“三線”整治技術(shù)標準和管理規(guī)定；12.國家和地方的有關(guān)政策及法規(guī)。l設計規(guī)范l法律法規(guī)和政府文件廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 19改造設計篇Design ModificationCC改造設計篇廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 20C改造設計篇1.1 建筑本體部分（1）維修安裝樓道照明（2）粉刷樓道（含墻面零星抹灰）（12、3）修復公共樓梯（4）出入口適老設施及無障礙改造（5）維修改造樓棟消防設施（6）維修、改造、增設樓內(nèi)排水管道（7）清疏、維修化糞池及排污臥管（8）防盜網(wǎng)整治（9）整治不規(guī)范遮陽篷（10）外立面整飾1.總體改造內(nèi)容 本次微改造內(nèi)容主要分為兩大點：房屋建筑本體和小區(qū)公共部分。其中房屋建筑本體部分選取了10個具體改造建設項目。廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 21C改造設計篇1.總體改造內(nèi)容1.2 小區(qū)公共部分（1）維修小區(qū)圍墻（2）小區(qū)公共“三線”整治（3）維修改造小區(qū)室外消防設施（4）更換小區(qū)排水管網(wǎng)（5）疏通小區(qū)排水管網(wǎng)（含更換管網(wǎng)井蓋）（6）維修小區(qū)照明設施（7）維修小區(qū)道路及樓13、間破損甬路（8）規(guī)范垃圾收運點設置（9）安裝小區(qū)視頻監(jiān)控系統(tǒng)（10）維修非機動車停車棚（11）提升小區(qū)綠化（12）維修安裝體育鍛煉器械 本次微改造內(nèi)容主要分為兩大點：房屋建筑本體和小區(qū)公共部分。小區(qū)公共部分選取了17個具體改造建設項目。（13）維修補建樓體地名牌、單元門棟地名牌（14）小區(qū)公共部分雨污分流改造（15）配建非機動車棚（16）建立文化長廊、宣傳欄、電子信息牌等設施（17）提升小區(qū)環(huán)境設施品質(zhì)廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 22C改造設計篇1.總體改造內(nèi)容改造后總平面圖提升小區(qū)綠化及小區(qū)環(huán)境設施品質(zhì)修復公共樓梯扶手、墻身及照明增設人臉識別系統(tǒng)增加運動設施廣州市白云區(qū)京溪14、街白云家園微改造項目實施方案 23C改造設計篇2.建筑本體部分2.1維修安裝樓道照明、粉刷樓道、修復公共樓梯改造前改造策略：1.更換節(jié)能樓棟燈。2.對松散的舊墻、梯欄板批蕩鏟除，采用白色無機涂料重新粉刷。3.對樓梯踏步進行翻新修補。改造后無機涂料粉刷樓道修復樓梯扶手修復破損踏步更換節(jié)能燈公共樓梯修復位置示意圖 廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 24C改造設計篇2.建筑本體部分2.2 修復公共樓梯改造前改造策略：1.增加樓梯不銹鋼扶手（除加裝電梯外16個樓梯）2.樓梯其它修復另詳。改造后增加樓梯不銹鋼扶手增加不銹鋼扶手樓梯位置圖 廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 25C改15、造設計篇2.建筑本體部分2.3 出入口適老設施及無障礙改造改造前改造策略：1.高差位置或樓棟入口加扶手.改造后增加不銹鋼扶手或坡道的位置圖廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 26C改造設計篇2.建筑本體部分2.4 維修改造樓棟消防設施改造前改造策略：1.更換樓棟內(nèi)老舊、過期滅火器材，保持完好有效。2.拆換樓道內(nèi)破損消防管及消防箱。3.消防管刷紅色油漆。改造后廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 27C改造設計篇2.建筑本體部分2.5 維修、更換樓內(nèi)排水管和雨水管 改造策略：1.更換損壞的排水管，采用新型管材。2.新增雨水管，進行雨污分流改造。3.增加空調(diào)冷凝水排水管。改造前P16、VC水管示意圖廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 28C改造設計篇2.建筑本體部分2.6 清疏、維修化糞池及排污臥管改造前改造方式改造策略：對社區(qū)的化糞池進行清疏、維修，增加化糞池排氣管。對已損壞的井蓋進行更換。廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 29C改造設計篇2.建筑本體部分2.7 防盜整治、整治不規(guī)范遮陽篷改造前改造策略：現(xiàn)有鐵藝防盜網(wǎng)重新打磨油漆。更換現(xiàn)在鍍鋅鐵皮遮陽篷。防盜整治、整治不規(guī)范遮陽篷示意圖防盜網(wǎng)重新油漆示意圖更換遮陽篷示意圖廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 30C改造設計篇2.建筑本體部分2.8 外立面整飾改造前改造策略：1、外立面增設穿孔17、板空調(diào)機罩，機罩顏色考慮與建筑外墻顏色相協(xié)調(diào)。2、外立面清洗。空調(diào)機罩增加樓棟示意圖空調(diào)機罩示意圖清洗外立面示意圖廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 31C改造設計篇3.小區(qū)公共部分3.1 維修小區(qū)圍墻 改造策略：對現(xiàn)有破損圍墻進行修復美化。改造前改造后示意圖圍墻改造位置圖廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 32C改造設計篇3.小區(qū)公共部分3.2 小區(qū)公共“三線”整治改造前改造策略：小區(qū)公共“三線”采用通訊下地，電力規(guī)整，符合安全要求及橫平豎直美觀要求（其中通訊下地由運營商負責，電力規(guī)整由供電局負責）。下地改造方式弱電管道路弱電下地位置圖廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目18、實施方案 33C改造設計篇3.小區(qū)公共部分3.3 維修改造小區(qū)室外消防設施改造前改造后示意圖改造策略：更換老舊、過期消防設施、滅火器材，保證完好有效。拆除路燈位置圖 消防車道 廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 34C改造設計篇3.小區(qū)公共部分3.4 維修小區(qū)照明設施（拆除廢棄路燈）改造前改造策略：拆除已廢棄的路燈，修復外墻釘也。下地改造方式拆除路燈位置圖 廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 35C改造設計篇3.小區(qū)公共部分3.5 更換小區(qū)排水管網(wǎng)、疏通小區(qū)排水管網(wǎng)、小區(qū)公共部分雨污分流改造管網(wǎng)及井蓋改造意向圖改造策略：1、疏通堵塞的排水管網(wǎng)。2、更換局部破損排水管網(wǎng)及井蓋19、。3、地下排水管網(wǎng)進行雨污分流改造，增設雨水管網(wǎng)，連接雨水立管及市政雨水管網(wǎng)。排水管網(wǎng)位置圖廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 36C改造設計篇3.6 維修小區(qū)道路及樓間破損甬路改造策略：1、車行主干道鋪設瀝青路面。2、修復花池邊。改造前改造后 破損甬路及花池邊修復位置示意花池邊修復示意3.小區(qū)公共部分廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 37C改造設計篇3.小區(qū)公共部分3.7 安裝小區(qū)視頻監(jiān)控系統(tǒng)（人臉識別系統(tǒng)）改造策略：小區(qū)內(nèi)原有視頻監(jiān)控系統(tǒng)，視頻監(jiān)控室在業(yè)委員辦公室里。小區(qū)大門攝像頭采用人臉識別攝像槍，呼應“智慧城市”建設，由派出所連接到分局云安視頻平臺。人臉識別攝像頭20、示意圖人臉識別攝像頭布置圖人臉識別攝像槍小區(qū)視頻監(jiān)控室廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 38門棟牌改造前C改造設計篇3.小區(qū)公共部分3.8 維修補建樓體地名牌、單元門棟地名牌改造策略：更換成彩色不銹鋼門棟牌。門棟牌示意圖門棟牌位置示意圖廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 39配建非機動車棚效果示意圖C改造設計篇3.小區(qū)公共部分3.9 維修、配件非機動車停車棚改造策略：維修原有非機動車棚，配建2個非機動車棚。維修、配建非機動車位置圖維修非機動車棚配建非機動車棚廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 40C改造設計篇3.小區(qū)公共部分3.10 規(guī)范垃圾收運點設置改造前改造21、后改造策略：用半開放的形式對現(xiàn)有垃圾桶進行遮蔽，用仿真植物進行裝飾，并且采用推拉門的開門形式，方便美觀。成品垃圾收集屋,帶洗水盆 現(xiàn)有垃圾收集點新增垃圾收集點廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 41C改造設計篇3.小區(qū)公共部分3.11 提升小區(qū)綠化改造策略：1.修整景觀，種植需選擇耐修剪植物或大葉草。2.修整路基石。3.局部面積較大的種植帶設置成下凹式綠地，促進自然下滲。改造后改造前廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 42C改造設計篇3.小區(qū)公共部分3.12 維修安裝體育鍛煉器械改造策略：1.新增體育鍛煉器材并附維修“二維碼”。安裝體育鍛煉器械示意圖安裝體育鍛煉器械位置圖廣22、州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 43C改造設計篇3.小區(qū)公共部分3.13 建立文化長廊、宣傳欄、電子信息牌等設施改造前改造后示意圖改造策略：1.更換樓道內(nèi)宣傳欄。2.在小區(qū)出入口和活動區(qū)設置宣傳欄。室內(nèi)宣傳欄示意圖室外宣傳欄示意圖廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 44C改造設計篇3.小區(qū)公共部分3.14 提升小區(qū)環(huán)境設施品質(zhì)3.14.1節(jié)點一現(xiàn)狀圖改造策略：1.新設置樹池，修建植物。2.修整景觀，種植需選擇耐修剪植物。3.清洗鋪裝。4.欄桿用涂料進行翻新廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 45C改造設計篇3.小區(qū)公共部分3.14 節(jié)點一 改造后效果圖廣州市白云23、區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 46C改造設計篇海綿理念設計海綿城市策略1、種植區(qū)域局部設置下凹式綠地或者雨水花園；2、雨污分流：建筑雨污水立管的分流；3、清疏化糞池及排污臥管，完善截污納管廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 47C改造設計篇4.后期管理維護 小區(qū)改造完成后，街道燈具、垃圾收運點、水泵房設備維護、停車等公共基礎(chǔ)設施，都需要后期維護，因此應健全老舊小區(qū)自治管理和設施設備長效管養(yǎng)機制。老舊小區(qū)改造完成后交由現(xiàn)有白云家園業(yè)主委員會進行后期的管理。廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 48投資估算篇Investment EstimateDD投資估算篇廣州市白云區(qū)京24、溪街白云家園微改造項目實施方案 491.投資估算表 小區(qū)微改造項目建設內(nèi)容及估算詳附表。分類估算（萬元）房屋建筑本體226.47小區(qū)公共部分106.62工程費用合計333.09工程建設其他費用71.68預備費20.23合計 425.00D投資估算篇廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 501.投資估算表D投資估算篇廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 511.投資估算表D投資估算篇廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 521.投資估算表D投資估算篇廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 531.投資估算表D投資估算篇廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 541.投資估算表D投資估算篇廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 551.投資估算表D投資估算篇廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 561.投資估算表D投資估算篇廣州市白云區(qū)京溪街白云家園微改造項目實施方案 571.投資估算表D投資估算篇