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1、白云區景泰街大金鐘路公安宿舍老舊小區微改造項目實施方案2020.09 項目名稱：大金鐘路公安宿舍老舊小區微改造項目 委托單位：廣州市白云區住房建設和交通局 業 務 號：0.2020.29 規劃階段：終期成果 廣州市城市更新規劃研究院 城鄉規劃編制資質證書等級：乙級 證書編號：粵 城規編（182019）號 院 長：駱建云（高級工程師）審 定：駱建云（高級工程師）審 核：黃 翔（高級工程師）初 審：梁 偉（高級工程師）項目負責：梁 偉（高級工程師）設計人員：孫叢山（建筑設計師）丁 蘭（景觀設計師）吳 昊（景觀設計師）目錄content01 項目概況1.1 基本概況1.2 項目依據1.3 項目背景12、.4 項目建設分析02 選址與建設條件2.1 場址介紹2.2 建設條件03 需求分析與建設規模3.1 改造需求評估3.2 問卷調查4.4 改造節點4.5 建筑本體改造4.6 公共部分改造4.7 海綿理念設計04 建設內容與方案4.1 設計定位4.2 設計原則4.3 改造內容05 投資估算與資金籌措5.1 投資估算表01 01 項目概況項目概況 1.1 項目基本概況 1.2 項目依據 1.3 項目背景 1.4 項目建設分析廣州市城市更新規劃研究院011.1項目概況 Basic Situation場地周邊環境大金鐘路公安宿舍老舊小區微改造項目項目名稱：東至大金鐘路4848號大院，南至大金鐘路4843、8號大院，西至大金鐘路，北至白云山白云山南山腳下，緊鄰大金鐘路，自然環境基礎良好項目區位：周邊環境：大金鐘路廣州環城高速廣園中路5廣州市城市更新規劃研究院01n【法律法規和政府文件】1.中華人民共和國城鄉規劃法（2008年1月）2.中華人民共和國文物保護法（2007年修正版）3.城鎮排水與污水處理條例（國務院令第641號）4.廣州市國土空間總體規劃（2018-2035年）5.廣州市舊城更新改造規劃綱要 6.廣州市城市更新辦法（廣州市人民政府令第134號）7.廣州市幸福社區綜合測評體系（穗幸福社區201424號）8.廣州市老舊小區微改造三年（2018-2020）行動計劃 9.廣州市老舊小區微改造4、實施方案 10.廣州市老舊小區微改造設計導則 11.廣州市老舊小區微改造工程設計指引 12.廣州市老舊小區微改造“三線”整治實施方案和技術指引13.廣州市老舊小區微改造項目室外地面鋪裝材料選用指引（試行）14.廣州市建設項目雨水徑流控制辦法15.廣州市海綿城市規劃建設管理暫行辦法n【設計規范】1.民用建筑設計統一標準 GB 50352-2019 2.建筑設計防火規范GB50016-2014（2018年版）3.住宅建筑規范 GB 50368-2005 4.住宅設計規范 GB 50096-2011 5.屋面工程技術規范GB50345-20126.建筑采光設計標準GB/T50033-20137.無障5、礙設計規范 GB 50763-2012 8.建筑給水排水設計規范 GB50015-2003（2009年版）9.室外給水設計規范 GB50013-2006 10.室外排水設計規范 GB50014-2006（2016年版）11.民用建筑電氣設計規范 JGJ 16-2008 12.供配電系統設計規范 GB 50052-2009 13.低壓配電設計規范 GB 50054-2011 14.電力工程電纜設計規范 GB 50217-200715.建筑照明設計標準GB 50034-200416.公園設計規范GB 51192-201617.城市綠地規劃標準 GB/T 51346-201918.抹灰砂漿技術規程 6、JGJ/T220-20101.2項目依據 Design Basis相關微改造文件及主要規范依據6廣州市城市更新規劃研究院 2018年6月25日起施行的廣州市老舊小區微改造三年（2018-2020）行動計劃（穗更新函702號）改變過去以全面改造（拆除重建）為主的改造方式，探索“微改造”模式，將其作為與全面改造并重的城市更新方式。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持以人民為中心的發展思想，充分運用“共同締造”理念，系統推進老舊小區微改造，補齊民生短板，持續增進民生福祉，在發展中保障和改善民生，不斷滿足人民日益增長的美好生活需求。2018-2020年，推進2000年之前建成的環境條件較差、7、配套設施不全或破損嚴重、無障礙建設缺失、管理服務機制不健全、群眾反映強烈的779個老舊小區微改造工作。習近平總書記2018年在廣東考察的重要內容之一是文化傳承。2018年10月24日，習近平總書記在廣州市荔灣區西關歷史文化街區永慶坊，總書記強調，城市規劃和建設要高度重視歷史文化保護，不急功近利，不大拆大建。要突出地方特色，注重人居環境改善，更多采用微改造這種“繡花”功夫，注重文明傳承、文化延續，讓城市留下記憶，讓人們記住鄉愁。011.3 項目背景 Design Background微改造重要的民生工程、民心工程7廣州市城市更新規劃研究院011.4 項目建設必要性 Design Necessit8、y 廣州市白云區景泰街大金鐘路公安宿舍老舊小區作為荔灣區老舊小區之一，現有條件符合廣州市城市更新微改造項目要求，小區民眾對小區改造的意愿強烈。本次改造將切實改善和提升社區人居環境和公共空間景觀，打造“干凈整潔平安有序”的文明小區，讓人民有獲得感！改善民生和諧社區提升形象城市發展 小區樓棟門破損，樓道內面層脫落，供水管年代久遠銹蝕嚴重、室外排水系統雨污混流等等現狀，給業主生活帶來不便，同時對環境造成污染。解決這些問題的關鍵就是要對小區進行綜合整治，并建立健全管理機制，形成良性循環。隨著城市建設步伐的加快，新建住宅小區如雨后春筍般涌現出來，給居民們帶來強大的視覺沖擊和心理感受。微改造使老舊小區達到9、了整潔干凈、亮化美化的要求，較好地融入了現代化城市格局，不僅增強了城市的吸引力和輻射力，實現了物業的保值增值，而且也為展示城市形象錦上添花。一個環境優美的生活空間對于形成和諧的人際關系，維護社會安定團結有著十分重要的作用。綜合整治的意義除了改善、維持社區秩序，保障居民基本的居住條件，而且還可以協調社區內各方面的關系，化解不平衡、不和諧因素引發的矛盾，營造和諧的人文環境?！拔⒏脑臁笔菑牧硪粋€角度切入，以老舊社區的公共空間、公共服務設施為對象，在不涉及用地性質、容積率等指標調整的前提下，摸索出一個切實改善居民日常生活、易操作易實施的更新方法。看 似小修小補的微更新，相比起大拆大建是更先進的 一種城10、市改造模式。關注和改善民生的需要提升城市良好形象的需要構建和諧社區的需要新的城市發展模式的需要8 2.1 項目選址 2.2 建設條件02 02 項目選址與建設條項目選址與建設條件件廣州市城市更新規劃研究院2.1 項目選址 Design Location02項目區位白云區景泰街道南沙區廣州市白云區白云區白云大道大金鐘路廣園中路10廣州市城市更新規劃研究院2.2 建設條件 Constration Condition02改造范圍建筑概況項目地址：東至大金鐘路48號大院，南至大金鐘 48號大院，西至大金鐘路，北至白云山用地面積：2.49公頃建筑總面積：5.07萬平方米建筑年代：90年代樓棟數：13棟居11、民戶數：527戶人數：約1580人小區性質：房改房（原屬單位為廣州市公安局）住宅建筑5F5F5F5F7F7F5F5F5F5F5F5F7F11廣州市城市更新規劃研究院2.2 建設條件 Constration Condition02場地現狀房屋建筑本體樓棟門缺失出入口缺少適老設施及無障礙設施樓棟消防設施消防管道破損排水不暢化糞池破損、排污臥管不暢樓棟破損嚴重12廣州市城市更新規劃研究院2.2 建設條件 Constration Condition02場地現狀房屋建筑本體13燃氣管道：小區早期已設有燃氣管道，目前正常使用 小區目前未有加裝電梯申請意愿，請根據建筑樓棟位置合理預留日后能加裝電梯的位置。電12、梯預留位 電梯預留位電梯選型意向圖燃氣管道 電梯風格形式選用鋼結構電梯井，外飾材料為鋼化玻璃外飾，此類電梯具有施工周期短、采光好、美觀的優點。機房形式選用小機房形電梯，造價較低，維護方便。電梯具體尺寸詳項目具體安裝位置而定。廣州市城市更新規劃研究院2.2 建設條件 Constration Condition02場地現狀小區公共部分健身器材破損道路破損嚴重缺少無障礙設施植物退化圍墻破損缺少人臉識別攝像槍14 3.1 改造需求評估 3.2 問卷調查03 03 需求分析與建設規模需求分析與建設規模廣州市城市更新規劃研究院3.2 改造需求評估 Demand Assess03 廣州市老舊小區微改造項目評13、估內容一共18項，總分100分，總分值高的小區優先納入改造計劃；大金鐘路公安宿舍老舊小區得分為70分。16廣州市城市更新規劃研究院3.2 問卷調查表 Demand Assess03 對該小區進行居民意見調查，問卷調查結果如下：17廣州市城市更新規劃研究院3.2 問卷調查表 Demand Assess0318 4.1 設計定位 4.2 設計原則 4.3改造內容 4.4改造節點 4.5建筑本體改造 4.6公共基礎改造04 04 建設內容與方案建設內容與方案廣州市城市更新規劃研究院4.建設內容與方案 Content and Plan04活力社區活力社區大金鐘公安宿舍建筑更新，激活社區新活力民生社區民14、生社區通過對大金鐘公安宿舍的建筑本體的改造提升，提升建筑各項功能設施，切合居民的實際利益，方便人們日常使用。4.1 設計定位20廣州市城市更新規劃研究院044.建設內容與方案 Content and Plan4.2 設計原則以人為本經濟實用公眾參與 在設計公共活動設施、綠化景觀時，以人體的舒適尺度為標準，充分考慮居民的日常生活習慣，營造宜人的小區生活環境。充分利用所供改造的經費，遵循“實用、實惠、耐用”的原則，粗材精做，做到施工 材料本地化、經濟化。讓公眾有效參與到項目改造的各個階段，充分尊重公眾意愿，保障公眾利益。21廣州市城市更新規劃研究院4.建設內容與方案 Content and Pla15、n044.3 改造內容 根據居民意愿調查表、結合現場實際調研情況、街鎮及相關部門意見，得出大金鐘路公安宿舍微改造內容。改造內容主要分為兩大點：房屋建筑本體共用部位和小區公共部分。其中房屋建筑本體共用部位選取了8個具體改造建設項目，社區公共服務部分選取了11個具體改造建設項目。小區公共部分（1）維修改造小區室外消防設施（2）疏通小區排水管網（含更換管網井蓋）（3）維修小區道路及樓間破損甬路（4）規范垃圾收運點設置（5）安裝小區視頻監控系統（6）維修完善人行安全設施（7）完善無障礙設施（8）提升小區綠化（9）維修安裝體育鍛煉器械（10）提升小區環境設施品質（11）小區公共“三線”整治房屋建筑本體共16、用部位（1）維修安裝樓棟門（2）粉刷樓道（含墻面零星抹灰）（3）修復公共樓梯（4）出入口適老設施及無障礙改造（5）維修改造樓棟消防設施（6）清疏、維修化糞池及排污臥管（7）外立面整飾（8）維修、改造、增設樓內排水管道22廣州市城市更新規劃研究院4.4 改造節點 Node Remould04大金鐘路紅線范圍白云山增加小區節點維修小區道路增加無障礙措施23116114112110108106104666462606870727476678808682841181201221281261241001029894929088廣州市城市更新規劃研究院4.4 改造節點 Node Remould04 休憩設17、施品質差健身設施老化24廣州市城市更新規劃研究院4.4 改造節點 Node Remould04鳥瞰圖25廣州市城市更新規劃研究院4.4 改造節點 Node Remould04節點效果圖26廣州市城市更新規劃研究院4.4 改造節點 Node Remould04節點效果圖27廣州市城市更新規劃研究院4.4 改造節點 Node Remould04節點效果圖28廣州市城市更新規劃研究院044.5.1 安裝樓棟門現狀問題：樓棟門缺失解決方案：重新安裝樓棟門4.5 建筑本體改造 Building Remould更換樓棟門處 現狀情況29 改造意向圖圖廣州市城市更新規劃研究院044.5.2 粉刷樓道、修復公18、共樓梯現狀問題：樓梯間墻體陳舊破損，部分樓梯缺少樓梯扶手。解決方案：（1）重新批蕩粉刷樓道（2）未安裝扶手的樓棟統一安裝不銹鋼扶手樓道粉刷安裝扶手4.5 建筑本體改造 Building Remould粉刷范圍 現狀情況30 改造意向圖圖 現狀情況廣州市城市更新規劃研究院044.5.3 出入口適老設施及無障礙改造現狀問題：樓棟高差過大，出入口適老設施及無障礙改造，居民使用不方便。解決方案：增加出入口適老設施及無障礙改造最終效果以施工實際情況為準4.5 建筑本體改造 Building Remould增加設施處 現狀情況31 改造意向圖圖 改造意向圖圖廣州市城市更新規劃研究院044.5.4 維修改造19、樓棟消防設施 維修改造樓棟消防設施現狀問題：樓道內消防設施破舊，或者缺乏有效安全的消防設施，影響安全。解決方案：宜選用帶滅火器柜的消火栓箱，配齊消防器材，有條件的消火栓箱宜暗裝。最終效果以施工實際情況為準4.5 建筑本體改造 Building Remould維修范圍 現狀情況32 改造意向圖圖廣州市城市更新規劃研究院044.5.5 清疏、維修化糞池及排污管現狀問題：由于地下管道使用年限過長，導致社區化糞池出現堵塞情況，嚴重影響居民生活質量。解決方案：疏通化糞池（由于涉及市政路面，該清疏維修的改造工程需與有關市政部門溝通協調）。清疏、維修化糞池及排污管最終效果以施工實際情況為準 現狀情況4.5 20、建筑本體改造 Building Remould修復排污管33廣州市城市更新規劃研究院4.5 建筑本體改造 Building Remould044.5.6 外立面整飾現狀問題：建筑外立面污損，建筑外立面局部破損。解決方案：對建筑外立面進行清洗；對建筑外立面局部破損的地方進行修補。最終效果以施工實際情況為準清洗范圍 現狀情況34 改造意向圖圖廣州市城市更新規劃研究院4.5 建筑本體改造 Building Remould044.5.6 外立面整飾現狀問題：建筑外墻的空調缺乏空調機罩，不美觀。解決方案：增設統一樣式的穿孔板空調機罩。最終效果以施工實際情況為準維修范圍35 現狀情況 改造意向圖圖 局部放21、大圖廣州市城市更新規劃研究院4.5 建筑本體改造 Building Remould044.5.7 維修、改造、增設樓內排水管道現狀問題：室外空調漏水，影響行人解決方案：增設空調冷凝管，集中收集排水最終效果以施工實際情況為準維修范圍36各層空調冷凝水管接入統一立管 現狀情況 改造意向圖圖廣州市城市更新規劃研究院044.6.1 維修小區室外消防設施現狀問題：社區室外消防管道全部損壞。解決方案：社區內更換消防管道以及消防設施。施工步驟：1、消防栓鋼管安裝，無縫鋼管（焊接），公稱直徑（mm以內）150，球墨鑄鐵150；2、人工挖溝槽土方一、二類土深度2m以內；3、挖掘機挖溝槽、基坑土方一、二類土，溝槽22、底寬5m內或者底坑底面積80平方米內；4、回填土，夯實機夯實；5、管（基）坑回填砂；6、自卸汽車運土方。4.6 小區公共部分 Public Area修復消防管道 現狀情況37廣州市城市更新規劃研究院044.6.2 疏通排水管網現狀問題：社區下雨天積水嚴重。解決方案：更換社區內排水管網。最終效果以施工實際情況為準 現狀情況4.6 小區公共部分 Public Area疏通排水管網 現狀情況38廣州市城市更新規劃研究院04最終效果以施工實際情況為準4.6.3 維修小區道路及樓間破損甬道現狀問題：社區主要道路破損嚴重。解決方案：社區主要道路鋪設瀝青。現狀情況4.6 小區公共部分 Public Area23、修復道路范圍39消防車道廣州市城市更新規劃研究院044.6.4 規范垃圾回收點設置現狀問題：社區中垃圾回收點能滿足社區居民需求。解決方案：據居民意愿取消一處原有垃圾收運點，新增兩處垃圾收運點，并增設廚余收集容器、洗手盆等設施。最終效果以施工實際情況為準4.6 小區公共部分 Public Area新增垃圾收運點 引導居民進行行行垃圾分類投放,實現垃圾減量量化和資源化；分類投放分類轉運分類處理，使居民養成垃圾分類的良好習慣，讓企業對不可回收和可再生資源得到充分利用。40原有垃圾收運點根據居民意愿取消該位置垃圾回收點廣州市城市更新規劃研究院04最終效果以施工實際情況為準4.6.5 安裝小區視頻監控系24、統現狀問題：主入口缺少安全監控設施。解決方案：增加人臉識別系統。現狀情況4.6 小區公共部分 Public Area安全監控設施 安裝小區視頻監控系統，小區大門攝像頭采用人臉識別攝像槍，呼應“智慧城市”建設，由派出所連接到分局云安視頻平臺，監控設備在公安宿舍大門處。41廣州市城市更新規劃研究院044.6.6 維修人行安全設施 4.6.7完善無障礙設施現狀問題：坡度陡峭，缺少無障礙設施，人行安全設施。解決方案：根據相關規范。增加無障礙設施、人行安全設施。最終效果以施工實際情況為準4.6 小區公共部分 Public Area 現狀情況維修人行安全措施處 防滑墊防滑坡道42廣州市城市更新規劃研究院425、.6 小區公共部分 Public Area044.6.8提升小區綠化現狀問題：社區內綠化退化嚴重。解決方案：入口處、主要節點綠化重新種植，以常綠植物為主,栽種桂花、雞蛋花、鴨腳木等植物?，F狀情況最終效果以施工實際情況為準提升綠化處 植物意向圖翠蘆莉巴西鳶尾43廣州市城市更新規劃研究院4.6 小區公共部分 Public Area044.6.9 維修安裝體育鍛煉器械現狀問題：健身體育設施老舊。解決方案：在主要節點處更換乒乓球臺、增加健身器材，在每個康體設施上增設“二維碼”，日后可由政府統一經費維護最終效果以施工實際情況為準 現狀情況健身器材點44 改造意向圖圖廣州市城市更新規劃研究院4.6 小區公26、共部分 Public Area044.6.10 提升小區環境設施品質現狀問題：公共節點設施混亂，景觀品質差。解決方案：增加游憩設施，推升公共節點品質。最終效果以施工實際情況為準 現狀情況小區品質提升處45 改造意效果圖廣州市城市更新規劃研究院4.6 小區公共部分 Public Area044.6.11 小區公共“三線”整治現狀問題：社區內三線凌亂。解決方案：小區公共“三線”采用通訊下地、電力規整的整治方式，其中弱電（通訊）下地由運營商負責（出資），電力規整由供電局負責。46 現狀情況最終效果以施工實際情況為準 改造意向圖圖廣州市城市更新規劃研究院4.7 海綿理念設計 Sponge City 027、4海綿城市，指城市能夠像海綿一樣，在適應環境變化和應對自然災害等方面具有良好的“彈性”，下雨時吸水、蓄水、滲水、凈水，需要時將蓄存的水“釋放”并加以利用。海綿城市建設遵循生態優先等原則，將自然途徑與人工措施相結合，在確保城市排水防澇安全的前提下，最大限度地實現雨水在城市區域的積存、滲透和凈化，促進雨水資源的利用和生態環境保護。城市居住小區海綿城市改造措施一般包括：社區花園、透水鋪裝、宅間雨水花園等措施。4.7 海綿城市雨水花園也稱“生物滯留區域”，指在園林綠地中種有樹木或灌木的低洼區域，由樹皮或地被植物作為覆蓋。它通過將雨水滯留下滲來補充地下水并降低暴雨地表徑流的洪峰，還可通過吸附、降解、離子28、交換和揮發等過程減少污染。并使之逐漸滲入土壤，涵養地下水，或使之補給景觀用水、廁所用水等城市用水。是一種生態可持續的雨洪控制與雨水利用設施。47廣州市城市更新規劃研究院04透水瀝青 剖面詳圖綠化池剖面詳圖設 計 策 略：1、增加雨水滲透設施2、合理結合路旁綠化空間3、選擇鄉土樹種、適生植物4、車行道路透水為主4.7 海綿理念4.7 海綿理念設計 Sponge City4805 05 投資估算與資投資估算與資金籌措金籌措 資金籌措資金籌措 5.1 投資估算廣州市城市更新規劃研究院055.投資估算與資金籌措 Investment and Financing50廣州市城市更新規劃研究院055.投資估算與資金籌措 Investment and Financing51廣州市城市更新規劃研究院055.投資估算與資金籌措 Investment and Financing52廣州市城市更新規劃研究院055.投資估算與資金籌措 Investment and Financing53廣州市城市更新規劃研究院055.投資估算與資金籌措 Investment and Financing54