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1、廣州市白云區白云花園廣州市白云區白云花園老舊小區微改造項目老舊小區微改造項目實施方案實施方案2020.09建設單位：廣州市白云區住房建設和交通局設計單位：同創工程設計有限公司項目概況現狀分析一、三、目錄CONTENTS詳細改造設計四、改造思路二、投資估算五、一、項目概況1.1項目背景 為落實市委十屆九次全會“改善社區人居環境，推動老舊社區更新”的精神，由市城市更新局牽頭組織，市發展改革委、市國土規劃委、市住房城鄉建設委等相關部門協同推進，結合老舊小區實際情況，加強規劃設計、完善社區功能、提升社區形象，高標準推進老舊小區微改造工作。方案堅持以人為本，遵循創新、協調、綠色、開放、共享發展理念，系統2、推進老舊小區微改造，開展城市修補，完善小區功能，改善人居環境，營造干凈整潔平安有序的城市環境，提升適宜居住、適宜創新創業的城市品質，讓更多老舊小區居民共享改革發展成果。通過老舊小區微改造，補齊配套短板，增強功能內涵，傳承廣府文脈，加強社區建設，重塑街區活力，促進老城區控量提質；分年度分步驟推進老舊小區微改造，切實改善人居環境，實現“干凈、整潔、平安、有序”的小區居住環境；不斷完善老舊小區微改造法規政策，建立老舊小區系統有機更新的常態機制。我們在現狀充分調查的基礎上，根據總體規劃要求，針對白云花園小區的自身特點，融合現代景觀設計理念，探討該地區可持續發展的動力機制和活力體現。云城街道辦事處：該街3、道位于白云區“一軸三城”(即廣州北軸和白云新城、龍歸新城、空港商務城)的白云新城核心區域，在社會上具有非常高的知名度和美譽度。將該街道辦事處命名為“云城街道辦事處”，旨在彰顯白云新城這個廣州市及白云區新型城市化發展的“新名片”效應。1.2項目簡介項目名稱：白云花園老舊小區微改造項目項目地址：位于機場路1136號，東至白云東街，南至白云北街，西至機場路，北至華益街。用地面積：約2.69公頃；建筑總面積：約6.54萬平方米建筑年代：1995-1997年；改造樓棟：7棟居民戶數：約837戶；居住人口：約2100人基本歷史情況及小區性質：主要為商品房，部分為公租房。二、改造思路 2.1 設計理念 云城4、街道辦事處：該街道位于白云區“一軸三城”的白云新城核心區域，在社會上具有非常高的知名度和美譽度。結合黨的十九大精神和習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持以人民為中心的創建思想和共建共治共享的創建理念，堅持以人民為中心的創建共建共治共享的創建理念，以開展創建容貌示范社區為載體，傳承新嶺南現代文化，提升地段及整個城市品質。2.2 形象定位 通過對民生，人居環境的更新改造，激活舊區的城市活力，煥發社區人群的歸屬感，打造一個文明小區。2.3 設計主題 城市家園，文明小區。2.1設計思路 1、堅持微改造原則 微改造是指在沒有改變建筑的風貌，沒有過多地改變原來建筑形態，維持現狀建設格局基本不變的前5、提下，通過建筑局部拆建、建筑物功能置換、保留修繕，以及整治改善、保護、活化，完善基礎設施等辦法實施的更新方式。2、堅持公眾參與原則 讓公眾有效參與到項目改造的各個階段，傾聽公眾的意見，充分尊重公眾意愿，保障公眾利益。3、堅持環保生態原則 微改造運用推除再建、節能低碳、低污染、維護和改造并存的更新模式，通過生態學的基本方法對舊城區進行基于低碳環保理念的改造，使得舊城區不僅保存歷史遺留的環境肌理和文化氛圍，而且使得整個人居環境更加宜人。4、堅持經濟實用原則 充分利用所供改造的經費，在規劃過程中遵循“實用、實惠、耐用”的原則，粗材精做，做到施工材料本地化、經濟化。5、堅持以人為本原則 社區微改造堅持6、“以人為本、公益優先、尊重民意、改善民生”的原則，創造舒適宜人的環境，體現人為生態。在設計園林景觀、健民中心時，充分考慮市民在日常生活及進行休閑活動的具體時間，營造宜人生活環境。6、可實施性原則 充分考慮城市發展、用地現狀、整飾條件以及資金籌集全方面因素，制訂遠期、近期實施方案，保證方案設計的實施。2.2建設原則三、現狀分析3.1現狀調研分析1、社區垃圾桶擺放不規范，沒有設置垃圾分類垃圾桶；2、綠化缺乏管理，泥土裸露；3、人行道及路側石破損。3.2現狀調研分析1、部分地面老化破損嚴重，地面標示老化，缺少必要防護設施；2、未設置規范機動車泊位；3、小區內自行車、電動車等非機動車停放混亂。3.3現7、狀調研分析1、樓道內墻面破損；2、附墻“三線”凌亂，存在安全隱患；3、樓道照明損壞。3.4現狀調研分析1、附墻“三線”凌亂，存在安全隱患，影響美觀；2、空調室外面不規整，空調主機架鐵銹嚴重，存在安全隱患。3.5現狀調研分析1、戶外廣告招牌不統一，雜亂無章；2、空調外機安裝凌亂，部分主機架鐵銹斑斑。3.6現狀調研分析1、垃圾房破敗，臟亂差；2、形成衛生盲區。3.7現狀調研分析1、公共體育設施簡陋，需增加體育設施；2、小區內缺乏照明；3、缺少宣傳欄及文化長廊等配套設施。3.8現狀調研分析1、小區已通燃氣管道，目前使用正常，只有個別住戶未開通。2、預留電梯位置，解決現有建筑物無電梯狀況，使老年人及殘8、障人員出行便捷。3、該小區已完成垃圾收運點改造。電梯預留位置3.9居民意見調查匯總3.10居民問卷調查表/13.10居民問卷調查表/2四、詳細改造設計4.1改造區域總圖本次微改造內容主要劃分為兩部分：房屋建筑本體共用部位和小區公共部分。其中房屋建筑本體部分選取了11個具體改造建設項目，小區公共服務部分選取了16個具體改造建設項目。本次改造區域中國銀行辦公及職工住房，不納入小區改造范圍4.1改造內容1、房屋建筑本體共用部位（1）維修安裝樓道照明（2）粉刷樓道（含墻面零星抹灰）（3）修復公共樓梯（4）更換雨水管（5）維修、改造、增設樓內排水管道（6）清疏、維修化糞池及排污管道（7）外立面整飾（8）9、規范整理樓道內電力線、電信線、有線電視線（9）維修改造樓棟消防設施（10）防盜網整治（11）維修房屋戶外構造構建4.1改造內容2、小區公共部分（1）安裝小區照明設施（2）小區公共“三線”整治（3）維修小區道路及樓間破損甬路（4）拆除小區違法建筑物、構筑物及設施（5）提升小區環境品質設施（6）提升小區綠化（7）維修安裝體育鍛煉器械（8）完善無障礙設施（9）設置機動車泊位（10）安裝小區視頻監控系統（11）維修改造小區室外消防設施（12）疏通小區排水管網（13）維修小區圍墻（14）更換小區排水管網（15）建設小區公共空間（16）規范垃圾收運點設置4.1.1維修安裝樓道照明1、樓道墻身重新粉刷。2、10、重新安裝樓道照明。第一部分/房屋建筑本體共用部位現狀方案4.1.2粉刷樓道4.1.3修復公共樓梯1、修復樓梯欄桿，欄板及扶手。第一部分/房屋建筑本體共用部位現狀方案4.1.4更換雨水管1、更換雨水管。第一部分/房屋建筑本體共用部位現狀方案1、建筑排水立管進行雨污分流，陽臺水接回污水立管。2、集中敷設空調排水管道。第一部分/房屋建筑本體共用部位4.1.5維修、改造、增設樓內排水管道現狀示意圖意向圖清疏、維修化糞池及排污管道示意圖4.1.6清疏、維修化糞池及排污管道第一部分/房屋建筑本體共用部位雨污分流示意圖意向圖4.1.7規范整理樓道內電力線、電信線、有線電視線1、規范整理樓道內電力線、電信線、11、有線電視線。第一部分/房屋建筑本體共用部位現狀方案4.1.8外立面整飾1、臨街建筑外立面進行外墻清洗。2、統一增設穿孔板空調罩，對空調主機進行遮擋。第一部分/房屋建筑本體共用部位現狀方案4.1.8外立面整飾1、該店鋪招牌改造只包括原舊廣告招牌拆除及店鋪招牌統一改造，店鋪名稱字樣招牌需店家出資。第一部分/房屋建筑本體共用部位現狀方案華益街的小區首層商鋪招牌需統一改造4.1.9防盜網整治1、維修加固破損防盜網。第一部分/房屋建筑本體共用部位現狀方案方案區域圖184.1.10維修改造樓棟消防設施1、更換樓棟內老舊、過期滅火器材，保持完好有效；2、拆換樓道內破損消防管及消防箱。第一部分/房屋建筑本體共12、用部位意向圖意向圖4.2.1小區公共“三線”整治1、小區公共“三線”采用通訊下地、電力規整的整治方式，其中弱電（通訊）下地由運營商負責，電力規整由供電局負責。第二部分/小區公共部分意向圖意向圖意向圖意向圖4.2.2提升小區綠化1、取消種植零散的中層灌木，周邊綠籬換種成耐陰的地被植物。2、取消部分廣場散布的種植池，擴大公共活動空間，增設適量的體育鍛煉設施。3、修剪過密的大樹樹枝，增加底層住戶的采光。4、在每個康體設施上增設“二維碼”，日后可由政府統一經費維護。第二部分/小區公共部分現狀方案4.2.3維修安裝體育鍛煉器械1、取消種植零散的中層灌木，周邊綠籬換種成耐陰的地被植物。2、取消部分廣場散布13、的種植池，擴大公共活動空間，增設適量的體育鍛煉設施。3、修剪過密的大樹樹枝，增加底層住戶的采光。4、在每個康體設施上增設“二維碼”，日后可由政府統一經費維護。第二部分/小區公共部分方案現狀4.2.2提升小區綠化4.2.3維修安裝體育鍛煉器械4.2.4建設小區公共空間4.2.5完善無障礙設施1、增設無障礙設施。第二部分/小區公共部分意向圖意向圖1、增設監控設施，完善小區視頻監控系統。小區大門攝像頭采用人臉識別攝像槍，呼應“智慧城市”建設，由派出所連接到分局云安視頻平臺，監控設備設置在小區物管部門內。4.2.6安裝小區視頻監控系統第二部分/小區公共部分攝像頭人臉識別攝像頭監控中心意向圖4.2.7設14、置機動車泊位1、清理整治出合格消防通道；2、規劃好停車位，避免亂停車現象占用消防通道；3、更新消防設施。第二部分/小區公共部分劃線泊車區域劃線停車位意向圖生態泊車區域生態停車位意向圖消防通道4.2.8安裝小區照明設施1、增加道路照明及景觀照明。第二部分/小區公共部分意向圖現狀4.2.9維修小區道路及樓間破損甬路1、小區道路改造建議車行主干道鋪設瀝青，人行區域鋪設透水磚。通過呼應“海綿城市”材料實質性應用，表現出優秀的滲水、抗壓、耐磨、防滑以及環保美觀多彩、舒適易維護和吸音減噪等特點，成了“會呼吸”的城鎮景觀路面，也有效緩解了城市熱島效應，讓城市路面不再發熱。第二部分/小區公共部分瀝青路面“海綿15、城市”材質應用示意圖透水磚路面4.2.9維修小區道路及樓間破損甬路1、小區道路改造建議車行主干道鋪設瀝青，人行區域鋪設透水磚，建設景觀樹池。第二部分/小區公共部分方案現狀4.2.10規范垃圾收運點設置第二部分/小區公共部分意向圖現狀垃圾收運點1、該小區的4個垃圾收運點已按標準設有分類垃圾箱，部分垃圾收運點需增設遮棚、洗手池及給排水等設施。方案第二部分/小區公共部分意向圖意向圖4.2.11疏通小區排水管網（含更換管網井蓋）1、疏通小區排水管網。2、更換管網井蓋。第二部分/小區公共部分意向圖4.2.12更換小區排水管網1、對社區殘舊排水管網進行改造，修復坍塌堵塞排水管道，提升排水能力。2、定期對排16、水管網進行清理疏通，減少管網淤積，確保排水順暢。意向圖改造區域示意圖1、對原毛坯墻面進行基層水泥砂漿抹面，面層噴涂白色真石漆，頂部安裝深灰色鋁合金裝飾線。區域總圖方案現狀第二部分/小區公共部分4.2.13/1維修小區圍墻區域總圖第二部分/小區公共部分4.2.13/2維修小區圍墻意向圖現狀1、維修小區圍墻，油漆更換圍墻欄桿，增高圍墻下段部分，避免積水倒灌。意向圖第二部分/小區公共部分4.2.14維修改造小區室外消防設施1、疏通小區排水管網。2、更換管網井蓋。第二部分/小區公共部分4.2.15拆除小區違法建筑物、構筑物及設施1、拆除小區違法建筑物、構筑物及設施。第二部分/小區公共部分4.2.16提升小區環境品質設施1、增加雕塑小品、休憩設施、城市家具等設置。意向圖意向圖意向圖第三部分/海綿理念設計道路采用透水磚、透水瀝青。機動車停車位采用生態停車位。種植區域局部設置下凹式綠地或雨水花園。屋面雨水斷接并流經綠地。雨污分流：建筑雨污水立管的分流；清梳化糞池及排污臥管，完善截污納管。五、投資估算