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1、廣州市白云區棠景街省三建宿舍老廣州市白云區棠景街省三建宿舍老舊小區微改造項目實施方案舊小區微改造項目實施方案1 2020年9月目 錄前言背景01項目概況02現狀分析03設計依據04改造思路05改造內容06效益評估07投資估算0821、前言背景3前言背景4廣州市城市更新政策的相關要求 為深入貫徹落實市委、市政府關于老舊小區微改造的決策部署，廣州市城市更新局發布了廣州市老舊小區微改造實施方案（穗更新字【2016】81號），廣州市老舊小區微改造工作流程指引（試行）等政策，建立健全老舊小區改造政策體系，建立老舊小區系統有機更新的常態機制。到2021年完成全市2000年之前建成的、人居環境較差的779個2、老舊小區改造，切實打造惠民利民的民生、民心工程。更新改造的必要性 省三建宿舍老舊小區位于崗貝路杉竄街2號，東至崗貝花苑，南至建筑中專，西至新少時，北至崗貝路。用地面積為0.19萬平方米，建筑總面積約0.97萬平方米，現狀建筑年代為90年代，社區存在公共基礎設施破損、房屋建筑老舊等問題，急需通過城市更新，改善和提升小區人居環境和公共空間，打造”干凈整潔平安有序“的城市環境.白云區積極推進老舊小區微改造，切實改善民生。2、項目概況5 2.1 區位條件分析 2.2 更新范圍劃定 2.3 周邊資源分析 省三建宿舍老舊小區位于白云區南面，白云山西面，緊鄰三元里大道，交通便利，小區的改造對城市形象的提升有3、著重要作用。2、項目概況62.1 區位條件分析項目區位圖項目位置從化增城白云花都天河海珠番禺荔灣越秀黃埔南沙項目區位2、項目概況72.2 更新范圍劃定（1）、項目名稱：省三建宿舍老舊小區微改造項目。（2）、項目地址：1、東至崗貝花苑，南至建筑中專，西至新少時，北至崗貝路。（3）、用地面積：0.19公頃；建筑總面積：0.97萬平方米（4）、建筑年代：1990年；改造樓棟：1棟，9層（5）、居民戶數：86戶；居住人口：200人（6）、小區性質：國企宿舍（房改房）所屬單位為廣東省第三建筑工程有限公司。改造平面圖3、現狀分析8 3.1 房屋建筑主體部分現狀 3.2 小區公共部分現狀 3.3 現狀問題綜4、述序號序號房屋本體部分房屋本體部分現狀現狀1樓道樓道抹灰脫落、陳舊2樓梯踏步踏步破損3消防栓消防栓損壞4樓道內燈光樓道內燈光昏暗5樓道內“三線”“三線”混亂6樓道內窗戶窗戶老舊破損7樓道內門門老舊破損3、現狀分析93.1 房屋建筑主體部分現狀2134578序號序號小區公共部分小區公共部分現狀現狀1小區大門小區大門年久失修2小區過道雨棚 過道雨棚老舊破損3室外消防室外消火栓缺少4垃圾收運點缺少規范的垃圾收運點5小區檢查井檢查井破損6小區道路道路破損7小區圍墻圍墻老舊破損103、現狀分析3.2 小區公共部分現狀1234567 小區公共基礎設施不完善,排水、消防、照明等設施陳舊11綜合現場調研和居民5、意見，省三建宿舍老舊小區主要存在以下問題：3、現狀分析3.3 現狀問題綜述 小區樓棟樓道老舊，樓梯、扶手損壞，門牌損壞，樓道脫灰 燃氣管道：該小區已全通燃氣管道，目前使用正常。電梯預留位置：因為室外通道比較小，加電梯會影響消防疏散，建議不增加電梯。小區公共區域道路破損，圍墻老舊破損4、設計依據12134、設計依據廣州市城鄉規劃技術規定 廣州市城市更新總體規劃廣州市城市總體規劃（2017-2035年）民用建筑設計通則城市排水工程規劃規范GB50318-2017建筑給水排水設計規范GB500152003屋面工程技術規范(GB50345-2012)抹灰砂漿技術規程（JGJ/T220-2010）民用建6、筑設計統一標準（GB50352-2019）建筑給水排水設計標準（GB50015-2019）廣州市舊城更新改造規劃綱要廣州市老舊小區微改造三年（2018-2020）行動計劃廣州市老舊小區微改造工程設計指引廣州市老舊小區微改造設計導則廣州市建設項目雨水徑流控制辦法廣州市建設項目雨水徑流控制指引廣州市海綿城市規劃建設管理暫行辦法5、改造思路14 5.1 改造原則 5.2 改造目標5、改造思路155.1 改造原則5、改造思路165.2 改造目標 完善小區基礎設施，打造宜居活力社區！干凈社區干凈社區整潔社區整潔社區平安社區平安社區有序社區有序社區6、改造內容17 6.1 設計思路 6.2 總平面圖 6.7、3 改造項目 6.4 改造效果展示6、改造內容186.1 居民調查結果6、改造內容196.1 居民調查結果6、改造內容206.2 設計思路現狀問題小區樓棟門、樓道與圍墻老舊小區樓棟與公共消防設施老舊小區與樓道內“三線”凌亂小區加壓水泵損壞排水設備老化小區樓棟外立面老舊破損小區路面排水不暢小區樓道缺少照明小區垃圾隨意堆放小區圍墻損壞小區停車棚老舊損壞初步規劃安裝樓棟門、修復粉刷樓道與圍墻。更換新的消防箱等。剪掉廢棄三線，沿墻規整捆扎更換維修加壓水泵更換排水管和雨水管及化糞池粉刷小區樓棟整治小區路面排水增加小區樓道照明規范垃圾收運點維修小區圍墻維修小區停車棚通過維修更新樓棟內設施、整治小區環境等，8、完善小區基礎設施。6、改造內容216.3 改造內容本次微改造內容主要分為兩大點：房屋建筑本體和小區公共部分。其中房屋建筑本體部分選取了13個具體改造建設項目。1.維修安裝樓棟門2.維修安裝樓道照明3.粉刷樓道（含墻面零星抹灰）4.修復公共樓梯5.維修改造樓棟消防設施6.規范整理樓棟內電力線、電信線、有線電視線7.維修更換樓棟加壓水泵8.維修改造增設樓內排水管道9.更換雨水管房屋建筑本體部分10.清疏、維修化糞池及 排污臥管11.維修更換公用采光窗12.維修房屋戶外構造構件13.外立面整飾 6、改造內容226.3 改造內容本次微改造內容主要分為兩大點：房屋建筑本體和小區公共部分。其中小區公共部分9、選取了15個具體改造建設項目。1.維修小區圍墻（含清水墻拆砌、混水墻拆砌抹灰、油漆更換圍墻欄桿）2.小區公共“三線”整治 3.維修改造小區室外消防設施4.更換小區排水管網5.疏通小區排水管網6.維修小區照明設施7.安裝小區照明設施8.規范垃圾收運點設置9.維修小區道路及樓間破損甬路10.維修非機動車停車棚 11.安裝小區視頻監控系統12.清理占壓燃氣、消防設施的雜物和樓間雜物13.維修補建樓體地名牌、單元門棟地名牌14.合理配置設置物業用房及公服設施15.維修安裝體育鍛煉器械小區公共部分6、改造內容236.4 改造效果展示 房屋建筑本體部分6、改造內容24維修樓棟門更換排水、排污設備梳整小區“10、三線”修整樓棟樓梯間：修復踏步維修照明粉刷樓道墻體翻新修復扶手維修消防設施規范垃圾收運點維修小區圍墻維修小區路面維修自行車棚清理占道雜物改造范圍6、改造內容25改造前改造后樓棟口安裝鋁合金門，并增設IC智能鎖。6.4 改造效果展示維修安裝樓棟門6、改造內容266.4 改造效果展示粉刷樓道、修復公共樓梯、規整樓道內“三線”、維修安裝樓道照明改造前改造后粉刷樓道，修復樓梯踏步，樓道內“三線”規整,安裝樓道照明。6、改造內容276.4 改造效果展示維修改造樓棟消防設施改造前改造后更換陳舊破損的消防栓。消防水管目視可正常使用。6、改造內容28改造前改造后小區排水管有部分陳舊損壞，缺乏雨水立管。更換維修11、外露陳舊破損的排水管，補充雨水管。增加屋頂雨水排水管，并進行排水立管雨污分流。空調冷凝水管統一排放。6.4 改造效果展示維修、改造、增設樓內排水管道；更換雨水管6、改造內容296.4 改造效果展示維修更換樓棟加壓水泵 更換維修加壓水泵 小區供水存在水壓不足的情況，需更換維修加壓水泵。6、改造內容30改造前改造后樓道內鋁合金窗。6.4 改造效果展示維修更換公用采光窗6、改造內容316.4 改造效果展示外立面整飾改造前改造后維修外立面破損，統一清洗外立面，維修房屋戶外破損的構造構建，包括破舊的過道雨棚，增設穿孔板空調機罩。326、改造內容6.4 改造效果展示維修房屋戶外構造構件改造前改造后維修戶外12、過道雨棚，清洗銹跡，更換頂棚為PVC陽光板。6、改造內容336.4 改造效果展示清疏、維修化糞池及排污臥管維修、清理、疏通小區排水地下排污管網及化糞池。6、改造內容346.4 改造效果展示 小區公共部分6、改造內容356.4 改造效果展示維修小區圍墻改造前改造后維修圍墻破損處，并在表面刷灰維修圍墻范圍6、改造內容366.4 改造效果展示維修小區圍墻改造前改造后維修安裝新的不銹鋼樓棟門，保證居民安全。增設IC智能鎖。小區入口位置6、改造內容376.4 改造效果展示維修小區道路改造改造前改造后維修路面破損處，并重新鋪設混凝土386、改造內容6.4 改造效果展示維修安裝體育鍛煉器械改造前改造后安裝鍛13、煉器械，在每個康體設施上增設“二維碼”6、改造內容396.4 改造效果展示小區公共“三線”整治小區公共“三線”采用通訊下地、電力規整的整治方式，其中弱電（通訊）下地由運營商負責，電力規整由供電局負責。主要側重對交叉、橫跨小區道路、墻體外亂捆扎線路的清理，將其整理后放到隱蔽之處，將殘舊的三線加以更換，應更換卻無法更換的，采用套管、拉直等辦法。各類管線入管入盒，貼墻捆扎，顏色不同的線纜分類捆扎，線纜上的標識設置方式、顏色、尺寸統一。6、改造內容406.4 改造效果展示小區公共消防整治改造前改造后新增消防栓6、改造內容416.4 改造效果展示更換、疏通小區排水管網擬維修排水管網路徑摸查社區排水管網現14、狀，對殘舊破損管網進行維修或更換。根據現狀情況因地制宜的對破舊管道進行更換，優先采用耐久、節能、環保、成本低的建筑材料和工藝，降低建設和維護成本，保證管道正常使用的同時，確保居民生活便利。采用水泥管、具體根據現狀實際情況選定。426、改造內容6.4 改造效果展示安裝小區視頻監控系統為保證居民出行與居住安全，結合小區物業管理與現狀條件，安裝小區視頻監控系統。小區大門采用人臉識別攝像槍。小區大門攝像頭采用人臉識別攝像槍，呼應“智慧城市”建設，由派出所連接到分局云安視頻平臺，監控設備房由原廢棄構筑物維修改造成。人臉識別攝像頭監控攝像頭監控室監控攝像頭436、改造內容6.4 改造效果展示合理配置設置物15、業用房及公服設施改造前改造后廢棄用房改造為監控室6、改造內容446.4 改造效果展示規范垃圾收運點設置改造前改造后選擇合適的位置，結合綠化等統一放置垃圾桶，并采用圍蔽設施進行遮蔽。選用垃圾分類投放箱與頂棚一體式的設備，增設洗手池、給排水等設施。垃圾收運點位置6、改造內容456.4 改造效果展示清理占壓燃氣、消防設施的雜物和樓間雜物清理占道雜物，建造更好的人行環境6、改造內容466.4 改造效果展示維修、安裝小區照明設施改造前改造后在戶外燈光不足處按一定建筑在建筑上安裝壁燈，并維修原有小區照明。6、改造內容476.4 改造效果展示維修非機動車停車棚改造前改造后更換為不銹鋼車架頂棚部分更換為透明P16、VC雙層陽光板。6、改造內容4848改造前改造后增加門樓牌地址、提高居民認知度。6.4 改造效果展示維修補建樓體地名牌海綿理念設計491.增加屋頂雨水排水立管2.小區排水立管進行雨污分流，維修、疏通地下排水管3.清疏化糞池及排污臥管，完善截污納管海綿城市措施7、效益評估507、效益評估51完善公服環境提升通過補齊小區缺乏的公共基礎設施及對小區原有配套服務設施的升級改造，完善小區的市政配套和公共服務設施。社會效益通過對小區的衛生進行治理，以及對小區綠化進行重新規劃種植，改善小區整體環境品質。完善小區公共配套和基礎設施，優化小區環境，提升小區的品質，切實改善人居環境。改善交通重新規劃小區非機動車及機動車停車位置，有效疏通小區路網，改善小區通行環境。8、投資估算52 本次改造內容從廣州市老舊小區微改造內容及標準中選取。房屋建筑本體共13項，其中基礎完善類13項，優化提升類0項；小區公共部分共15項，其中基礎完善類14項，優化提升類1項。8、投資估算53項目項目金額（萬元金額（萬元）占比（占比（%）房屋建筑本體部分57.9628.98小區公共部分101.9650.98工程費用合計159.9279.96工程建設其他費用30.5615.28預備費9.524.76合計2001008、投資估算548、投資估算558、投資估算568、投資估算578、投資估算588、投資估算598、投資估算60