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1、廣州市白云區京溪街天景小區老舊小區微改造項目實施方案2020.09廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 2項目名稱：項目名稱：天景小區老舊小區微改造項目建設單位：建設單位：廣州市白云區住房建設和交通局業業 務務 號：號：0.2020.08規劃階段：規劃階段：方案設計 廣州市城市更新規劃研究院廣州市城市更新規劃研究院城鄉規劃編制資質證書等級：城鄉規劃編制資質證書等級：乙級證書編號：證書編號：粵 城規編（182019）號院院 長：長：駱建云（高級工程師）審審 定：定：駱建云（高級工程師）審審 核：核：黃 翔（高級工程師）初初 審：審：梁 偉（高級工程師）項目負責：項目負責：梁 偉（高級工程2、師）設計人員：設計人員：孫叢山 謝文靖廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 3目錄CONTENTA.項目概況篇B.總體策劃篇C.改造設計篇D.投資估算篇廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 4項目概況篇Project OverviewA廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案1.項目背景A項目概況篇1.3 編輯過程 2月15日18日 進行實地調研 2月 居委完成居民調查，統計問卷數據 3月 完成微改造實施方案初稿2019年2019年5廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案1.項目背景A項目概況篇1.1 廣州城市更新政策的相關要求 針對城市內老舊社區存在的各項問題，從國3、家到地方均出臺政策措施促進城市內部更新發展。2015年12月召開的中央城市工作會議提出，我國城市發展已進入新的發展時期，要提高城市的宜居性，加強城市修補，有序推進老舊住宅小區綜合整治，力爭到2021年，基本完成全市功能配套不全、建設標準不高、設施設備陳舊、基礎設施老化、環境較差的老舊小區微改造項目。白云區京溪街天景小區已被納入廣州市城市更新三年行動計劃（2019-2021年）。1.2 更新改造的必要性 天景小區位于廣州市白云區，范圍東至軍休二所，西至京溪東街，南至京溪大街，北至京溪路。現狀建筑年代90年代20年代，樓內破舊，社區內存在”三線“亂拉，外墻、公共設施破損等問題，急需通過城市更新，改4、善和提升社區人居環境及公共空間景觀，打造“干凈、整潔、平安、有序”的小區居住環境。6廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案A項目概況篇 天景小區位于廣州市白云區京溪街道。2.1 區位概況廣州市從化區增城區白云區花都區天河區海珠區番禺區南沙區荔灣區越秀區黃埔區白云區京溪路京溪路軍休二所軍休二所天景小區京溪大街京溪大街7廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案A項目概況篇項目地址：位于京溪路216號，東至軍休二所，西至京溪東街，南至京溪大街，北至京溪路。用地面積：約0.62公頃建筑總面積：1.9萬平方米建筑年代：1990年代樓棟數：8棟居民戶數：188戶人口：400人小區性質：房改房2.5、2 區位概況京溪路京溪路軍休二所軍休二所京溪大街京溪大街京溪尚苑京溪尚苑8廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案A項目概況篇3.1 公共配套及商業分析 白云區天景小區周邊500m范圍內，有多個居住區，醫療、商業、學校配套齊全，公共服務設施較完善。廣州市白云區第二軍休所 廣州培英實驗中學 南方醫科大學 京溪小學 廣東三九腦科醫院 京溪醫療門診部4613.周邊條件253500m9廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案3.周邊條件A項目概況篇3.2 交通分析 白云區天景小區北接京溪路城市干道。有多個公交車站和一個規劃地鐵站，其中最近的云景花園公交車站，離社區最遠處僅95m。車站均有3條以6、上公交線路經過，出行交通便利，附近有多個停車場。PPPP500m10廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案4.現狀問題A項目概況篇4.1建筑本體部分問題1.樓道內墻面、樓梯踏步破損2.樓道照明昏暗3.樓內消防設施破損4.樓內電線混亂5.雨水管、污水管老舊6.化糞池及排污臥管堵塞樓內消防設施破損化糞池破舊、堵塞樓道內墻面、樓梯踏步破損 樓內照明昏暗 樓內三線混亂水管破舊、損壞11廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案4.現狀問題A項目概況篇4.2 小區公共部分問題1.圍墻破舊2.“三線”亂拉嚴重3.室外消防設施破舊4.排水管網堵塞、老舊5.道路破損、不平整6.垃圾收運點破舊7.公共設7、施破舊、綠化雜亂8.機動車停車混亂室外消防設施破舊圍墻破舊 “三線”雜亂排水管網老舊12廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案4.現狀問題A項目概況篇4.2 小區公共部分問題1.圍墻破舊2.“三線”亂拉嚴重3.室外消防設施破舊4.排水管網堵塞、老舊5.道路破損、不平整6.垃圾收運點破舊7.公共設施破舊、綠化雜亂8.機動車停車混亂設施破舊、綠化雜亂道破破舊、不平整 垃圾收運點破舊、不美觀停車位沒劃線，亂停亂放13廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案6.問題小結A項目概況篇問題：空間雜空間破碎植物凌亂14廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案6.問題小結A項目概況篇問題：活力弱8、鋪裝破碎，缺乏活力15廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 16總體策劃篇Overall PlanningB廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 17堅持以人為本原則堅持節能環保原則堅持經濟實用原則堅持公眾參與原則 在設計公共活動設施、綠化景觀時，以人體的舒適尺度為標準，充分考慮居民的日常 生活習慣，營造宜人的小區生活環境。在保護原有綠化環境的基礎上，增加綠化帶，增加景觀性，構架小區生態綠色走廊。提高綠化覆蓋率，打造綠色生態小區。充分利用所供改造的經費，遵循“實用、實惠、耐用”的原則，粗材精做，做到施工 材料本地化、經濟化。讓公眾有效參與到項目改造的各個階段，傾聽公眾的意見，充9、分尊重公眾意愿，保障 公眾利益。B總體策劃篇1.改造原則廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 18B總體策劃篇2.改造目標干凈小區通過規范垃圾收運點設置、清理衛生死角、增加綠化等多種方式提高小區的綠化率，優化居民生活環境01整潔小區老舊房屋立面干凈美觀，三線規整無亂拉亂掛，路面平整無坑洼破損。平安小區消防通道暢通無阻，消防設施配置齊全，設施完好。有序小區老人小孩活動場地完善配備，小區管理服務到位，小區居民安居樂業。020304廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 19B總體策劃篇3.設計依據1.民用建筑設計統一標準（GB 50352-2019）2.城市排水工程規劃規范GB50310、18-20173.建筑給水排水設計標準GB5001520194.廣州市排水管理辦法5.室外排水設計規范（GB50014-2006）2014版6.屋面工程技術規范(GB50345-2012)7.抹灰砂漿技術規程（JGJ/T220-2010）8.建筑設計防火規范（GB50016-2014）2018版9.無障礙設計規范（GB50763-2012）10.民用建筑可靠性鑒定標準GB 50292-201511.城鎮道路路面設計規范（CJJ 1692012）12.綜合布線系統工程設計規范(GB 50311-2016)13.城市道路照明設計標準（CJJ 45-2015）14.建筑采光設計標準（GB/T500311、3-2013）1.中華人民共和國城鄉規劃法（2008年1月）；2.城鎮排水與污水處理條例（國務院令第641號）；3.廣州市國土空間總體規劃（2018-2035）；4.廣州市城市更新辦法（廣州市人民政府令第134號）；5.廣州市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要（2016-2020年）;6.廣州市老舊小區微改造實施方案；7.廣州市幸福社區綜合測評體系（穗幸福社區【2014】24號）；8.廣州市舊城更新改造規劃綱要；9.廣州市老舊小區微改造設計導則；10.廣州市老舊小區微改造工程設計指引（2019版）；11.廣州市老舊小區微改造“三線”整治技術標準和管理規定；12.國家和地方的有關政策及法規。12、l設計規范l法律法規和政府文件廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 20改造設計篇Design ModificationCC改造設計篇廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 21C改造設計篇1.1 建筑本體部分（1）維修安裝樓道照明（2）粉刷樓道（含墻面零星抹灰）（3）修復公共樓梯（4）維修改造樓棟消防設施（5）規整樓道內電力線、電信線、有線電視線（6）維修、改造、增設樓內排水管道（7）更換雨水管（8）清疏、維修化糞池及排污臥管（9）外立面整飾（10）維修更換樓棟加壓水泵1.總體改造內容1.2 小區公共部分（1）維修小區圍墻（2）小區公共“三線”整治（3）維修改造小區室外消防設施13、（4）更換小區排水管網（5）疏通小區排水管網（含更換管網井蓋）（6）安裝小區照明設施（7）維修小區道路及樓間破損甬路（8）規范垃圾收運點設置（9）安裝小區視頻監控系統（10）維修安裝體育鍛煉器械（11）設置機動車泊位（12）提升小區環境品質設施（13）維修小區照明設施 本次微改造內容主要分為兩大點：房屋建筑本體和小區公共部分。其中房屋建筑本體部分選取了10個具體改造建設項目，小區公共部分選取了13個具體改造建設項目。廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 22C改造設計篇1.總體改造內容維修安裝樓道照明粉刷樓道（含墻面零星抹灰）修復公共樓梯維修改造樓棟消防設施規整樓道內電力線、電信線、有14、線電視線維修、改造、增設樓內排水管道更換雨水管清疏、維修化糞池及排污臥管改造后總平面圖規范垃圾收運點設置建設小區公共空間、維修安裝體育鍛煉器械維修小區圍墻小區公共“三線”整治疏通、更換小區排水管網（含更換管網井蓋）維修小區道路及樓間破損甬路設置機動車泊位住宅主入口廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 23C改造設計篇1.總體改造內容改造后總平面圖電梯預留位置有部分占用人行道，屆時需擴大人行道。小區未安裝燃氣管道，需聯系專業公司預埋燃氣管道。廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 24C改造設計篇2.建筑本體部分2.1 維修安裝樓道照明、粉刷樓道、修復公共樓梯、規整樓道內三線改造前15、改造策略：1.更換節能樓棟燈。2.對松散的舊墻、梯欄板批蕩鏟除，采用白色乳膠漆重新粉刷。3.對樓梯踏步進行翻新修補。4.規整樓道內三線改造后示意圖更換節能燈規整樓道內三線無機涂料粉刷樓道修復樓梯扶手修復破損踏步廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 25C改造設計篇2.建筑本體部分2.2維修改造樓棟消防設施改造前改造策略：1.完善室內消火栓系統。2.更換樓棟內老舊、過期滅火器材和消防栓鍍鋅鋼管，保持完好有效。3.拆換樓道內破損消防管及消防箱。改造后示意圖換廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 26C改造設計篇2.建筑本體部分2.3 維修、更換樓內排水管和雨水管 改造策略：1.更換16、損壞的排水管、雨水管，采用新型管材。2.進行雨污分流改造。3.更換損害的空調冷凝水排水管。改造前PVC水管示意圖廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 27C改造設計篇2.建筑本體部分2.4 清疏、維修化糞池及排污臥管改造前改造方式改造策略：對社區的化糞池進行清疏、維修，清疏排污臥管及沙井，清疏堵塞部位，確保暢通、無滲漏。對已損壞的井蓋進行更換。廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 28C改造設計篇2.建筑本體部分2.5 外立面整飾改造前改造策略：靠近市政主干道的外立面增設穿孔板空調機罩，機罩顏色考慮與建筑外墻顏色相協調。改造后示意圖意向圖廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施17、方案 29C改造設計篇2.建筑本體部分2.6 維修更換樓棟加壓水泵改造前改造策略：對小區原有破損水房泵房進行改造，更換內部加壓泵設施。加壓水泵示意圖廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 30C改造設計篇3.小區公共部分3.1 維修小區圍墻改造前改造后改造策略：維修小區圍墻，通過修補原有圍墻、重新粉刷，達到環境美化的效果。廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 31C改造設計篇3.小區公共部分3.2 小區公共“三線”整治改造前改造策略：小區公共“三線”采用通訊下地、電力規整的整治方式，其中弱電（通訊）下地由運營商負責，電力規整由供電局負責。車行路面弱電線套管人行道路面弱電弱電管溝管18、溝人行道路面規整示意下地示意廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 32C改造設計篇3.小區公共部分3.3 維修改造小區室外消防設施改造前改造后改造策略：更換老舊、過期消防設施、滅火器材，保證完好有效。廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 33C改造設計篇3.小區公共部分3.4 更換、疏通小區排水管網（含更換管網井蓋）改造策略：對破損的排水管進行更換，對完好的排水管進行疏通。改造前改造示意圖改造方式廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 34C改造設計篇3.小區公共部分3.5 維修小區道路及樓間破損甬路車行道、停車位瀝青人行道、公共空間、住宅出入口透水磚 改造策略：對原有水19、泥路面的車行道，采用瀝青進行重新鋪設。對小區內組團之間的道路和停車位，采用透水磚進行鋪設。原有花池需拆除廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 35C改造設計篇3.小區公共部分3.6 規范垃圾收運點設置改造前改造后改造策略：該小區已設有一個標準垃圾收運點，但需增設洗手池、給排水管等配套的清潔設施。垃圾分類宣傳：增設洗手池廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 36C改造設計篇3.7 安裝小區照明設施；維修小區照明設施 改造策略：1.小區公共照明須滿足居民夜間室外活動的需求并確保安全性，其設置應覆蓋單元出入口、道路甬道、小區出入口、活動場所。2.維修更換室外燈具應具備防水、放噴、防滴20、抗風、防火等特性，燈具的電氣部分應防潮、防漏電和防雷擊，線路和設備都應采用取安全措施。3.維修壁燈：10盞，新增壁燈：8盞改造前燈具管示意圖3.小區公共部分壁燈圖例新增壁燈維修路燈廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 37C改造設計篇3.小區公共部分3.8 安裝小區視頻監控系統監控攝像頭意向圖改造策略：安裝小區視頻監控系統，小區大門攝像頭采用人臉識別攝像槍，呼應“智慧城市”建設，由派出所連接到分局云安視頻平臺，監控設備在一樓物業用房。普通監控位置 人臉識別攝像頭 監控室（僅為示意，具體以深化設計為準）廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 38C改造設計篇3.小區公共部分3.921、 設置機動車泊位改造前改造后示意圖改造策略：1.重新規劃車行路線。2.合理選擇場地配置機動車泊位，劃定臨時停車位。車行路線（消防車道4m）機動車停車位廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 39C改造設計篇3.小區公共部分3.10 維修安裝體育鍛煉器械、提升小區環境品質設施改造策略：1.鋪設透水磚和塑膠地面。2.增設健身活動區，設置健身器材，在每個康體設施上增設“二維碼”，日后可由政府統一經費維護。3.翻新圍墻，美化環境。改造前廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 40C改造設計篇3.小區公共部分3.10 維修安裝體育鍛煉器械、提升小區環境品質設施改造后效果圖效果圖廣州市白云區京22、溪街天景小區微改造項目實施方案 41C改造設計篇4.海綿理念設計海綿理念設計1、車道采用透水瀝青，居民活動區采用透水磚，雨水可通過透水瀝青和透水磚滲至地下2、住宅區中的樹池可以改造成滯留式生態樹池，樹池的標高比路面略低，用以收集、初步過濾雨水徑流用來收集開放場地中的雨水3、對建筑排水立管進行雨污分流，方便后期雨水收集4、清疏化糞池及排污臥管，完善截污納管廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 42C改造設計篇5.后期管理維護 小區改造完成后，街道燈具、垃圾收運點、水泵房設備維護、停車等公共基礎設施，都需要后期維護，因此應健全老舊小區自治管理和設施設備長效管養機制。建議組建業主委員會，建立23、老舊小區住宅維修資金制度，然后引入合適的物業管理公司進行后期的管理。廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 43投資估算篇Investment EstimateDD投資估算篇廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 441.投資估算表 小區微改造項目建設內容及估算詳附表。分類估算（萬元）比例房屋建筑本體81.9937.61%小區公共部分85.8439.37%工程費用合計167.8376.99%工程建設其他費用39.8118.26%預備費10.364.75%合計 218.00100%D投資估算篇廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 451.投資估算表D投資估算篇廣州市白云區京溪24、街天景小區微改造項目實施方案 461.投資估算表D投資估算篇廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 471.投資估算表D投資估算篇廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 481.投資估算表D投資估算篇廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 491.投資估算表D投資估算篇廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 501.投資估算表D投資估算篇廣州市白云區京溪街天景小區微改造項目實施方案 51附件1.居民調查表（1）維修安裝樓道照明 （2）粉刷樓道（含墻面零星抹灰）（3）修復樓梯扶手、樓梯踏步 （4）維修、改造、增設樓內排水管道、更換雨水管（5）清疏、維修化糞池及排污臥管居民所提出的迫切需求均采納。（6）維修房屋戶外構造構件 （7）小區公共“三線”整治 （8）維修改造小區室外消防設施（9）維修、安裝小區公共照明設施（10）提升小區綠化