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1、 廣州市白云區棠景街崗貝路綜合樓廣州市白云區棠景街崗貝路綜合樓老舊小區微改造項目老舊小區微改造項目廣州黃埔建筑設計院有限公司 2020.09 2項目名稱：崗貝路綜合樓老舊小區微改造項目建設單位：廣州市白云區住房建設和交通局設計單位：廣州黃埔建筑設計院有限公司資質等級：建筑工程設計甲級證書號：A144056669城鄉規劃編制乙級證書號：粵城規編（182012）號工程勘察設計乙級證書號：B24405666市政行業設計乙級證書號：A244018920風景園林設計乙級證書號：A244018920審定：洪有明（一級注冊建筑師）審核：韋奔（一級注冊建筑師）校核：陽秀明（中級工程師）項目負責：韋奔（一級注冊2、建筑師）設計：何文斌（中級工程師）1規劃背景 04 2項目概況 053現狀分析 094設計依據 135改造思路 146改造內容 187海綿理念設計 418效益評估 429投資估算 433目錄目錄 廣州市城市更新政策的相關要求廣州市城市更新政策的相關要求 依據市委、市政府關于廣州市城市更新辦法（市政府令第134號）、廣州市老舊小區微改造實施方案（穗更新字【2016】81號）、廣州市2017年城市更新項目和資金計劃（穗更新字【2017】12號）和廣州市老舊小區微改造工作流程指引（試行）等老舊小區微改造的決策部署和國家、省、市政府相關政策文件精神，棠景街道將采取以整治改善和保護活化為主的“微改造”模3、式，改變過去以全面改造（拆除重建）為主且成本較高的改造方式，對基礎設施老化、居住環境較差的老舊小區進行更新改造，貫徹落實城市更新目標和責任，切實打造惠民利民的民生、民心工程，促進城市實現精明增長。更新改造的必要性更新改造的必要性 崗貝路綜合樓位于白云區棠景街崗貝路，用地面積約為0.35公頃，現狀建筑為90年代建筑，存在建筑破舊損壞，公共基礎設施破損等問題，急需通過城市更新，消除小區安全隱患，改善提升小區的居住環境和公共景觀，打造“干凈整潔平安有序”的城市環境。白云區積極推進老舊小區微改造，注重舊城區人居環境的提升，切實改善民生。白云區積極推進老舊小區微改造，注重舊城區人居環境的提升，切實改善民4、生。4 5崗貝路綜合樓崗貝路綜合樓位于白云區棠景街崗貝路，南臨崗貝路，臨近三元里大道、機場路等重要交通主干道。2.12.1區位條件分析區位條件分析 2.22.2更新范圍劃定更新范圍劃定新城小區61.項目名稱：崗貝路綜合樓老舊小區微改造項目2.項目地址：位于棠景街崗貝路，東至崗貝路60號大院，南至崗貝路，西至廣星廣場、北至廣星廣場3.用地面積：0.35公頃；建筑總面積：1.45萬平方米4.建筑年代：1990年；改造樓棟：2棟，8層5.居民戶數：224戶；居住人口：500人6.基本歷史情況及小區性質：商品房 72.32.3周邊資源分析周邊資源分析 崗貝綜合樓周邊多為居住小區及商業，配套設施完善，包5、括云天翠庭幼兒園、大大幼兒園、棠溪小學、民航廣州醫院等。82.32.3周邊交通分析周邊交通分析 崗貝綜合樓距三元里大道僅450米，通過三元里大道可快速到達廣州火車站、北京路等。距機場高速入口僅450米，對外交通便利。9注：所有樓梯間現狀均存在序號1、2、3、4、5、6中情形序號序號房屋建筑房屋建筑本體部分本體部分現狀現狀1樓棟大門樓棟大門破舊損壞或缺失2樓梯照明樓梯照明設施陳舊 3樓梯墻面樓梯間墻面部分脫落，破損陳舊4公共樓梯樓梯欄板高度不滿足規范，欄板墻面斑駁陳舊，樓梯踏步老舊，缺防滑設施5消防設施消防栓及開關等設備陳舊缺損6樓道內三線樓道內三線雜亂，部分老化7排水管道鑄鐵污水管生銹、老化嚴6、重，空調外機無冷凝管，冷凝水直接滴落地面8公共采光窗部分開向公共空間的窗戶破損嚴重，大部分樓梯為敞開樓梯間，不滿足現行規范9房屋戶外構件樓梯入口雨篷陳舊破損，部分屋面防護構件陳舊，空調外機擺放雜亂，存在安全隱患10防護設施露臺防護設施生銹，存在安全隱患11樓棟外墻樓道墻面陳舊，部分脫落3.13.1房屋建筑本體房屋建筑本體 10注：所有樓梯間現狀均存在序號1、2、3、4、5、6中情形序號序號房屋建筑房屋建筑本體部分本體部分現狀現狀1樓棟大門樓棟大門破舊損壞或缺失2樓梯照明樓梯照明設施陳舊 3樓梯墻面樓梯間墻面部分脫落，破損陳舊4公共樓梯樓梯欄板高度不滿足規范，欄板墻面斑駁陳舊，樓梯踏步老舊，缺防7、滑設施5消防設施消防栓及開關等設備陳舊缺損6樓道內三線樓道內三線雜亂，部分老化7排水管道鑄鐵污水管生銹、老化嚴重，空調外機無冷凝管，冷凝水直接滴落地面8公共采光窗部分開向公共空間的窗戶破損嚴重，大部分樓梯為敞開樓梯間，雨天出行不便9房屋戶外構件樓梯入口雨篷陳舊破損，部分屋面防護構件陳舊，空調外機擺放雜亂，存在安全隱患10防護設施露臺防護設施生銹，存在安全隱患11樓棟外墻樓道墻面陳舊，部分脫落3.13.1房屋建筑本體房屋建筑本體 11序號序號小區公共部分小區公共部分現狀現狀1小區圍墻墻面脫落，破損陳舊2小區地面小區內部分路面損壞嚴重，路面不平整3垃圾收運點無垃圾分類收集設施4小區公共“三線”小區8、公共三線雜亂，存在安全隱患5室外消防設施室外消火栓老化損壞，存在漏水現象，滅火器過期6小區監控監控設施不足7單元門棟地名牌單元門棟地名牌陳舊生銹。8文化墻、宣傳墻等設施無9機動車泊位小區內原有車位劃線及車檔陳舊，劃線模糊，既有住宅增設電梯后部分停車位影響通道10公共服務設施小區內部缺少監控設備用房11非機動車泊位自行車停放雜亂，影響居民正常出行3.23.2小區公共部分小區公共部分 123.33.3現狀問題綜述現狀問題綜述崗貝路綜合樓為90年代建筑，存在建筑破舊損壞，公共基礎設施破損等問題。由于年代久遠，缺乏維護，樓棟已出現消防設備陳舊缺損、三線裸露雜亂、排污管破損等問題，樓梯照明不足，樓梯墻面9、陳舊破損，嚴重影響了居民生活。該小區已全通燃氣管道，目前使用正常。小區已完成建筑雨污水立管的分流；小區公共部分排水管網的分流，已完成清疏化糞池及排污臥管，截污納管已完善。公共環境方面，小區公共環境較差，圍墻、地面破損嚴重，監控設施不足，消防設施損壞嚴重，存在安全隱患。小區121號樓樓梯間外擬加建電梯，位置詳右圖。123號樓預留加建電梯位置，具體位置由加建電梯單項工程確定。其余樓梯因條件限制無法判斷是否可以加建電梯，若需加建，具體位置由加建電梯單項工程確定。134.14.1老舊小區微改造政策老舊小區微改造政策（1）廣州市老舊小區微改造實施方案 （2）廣州市老舊小區微改造工作流程指引（試行）（3）10、廣州市老舊小區微改造實施方案編制工作指引（試行）（4）廣州市老舊小區微改造“三線”整治實施方案和技術指引(試行)4.24.2相關技術規范相關技術規范（1）廣州市城鄉規劃技術規定（2）民用建筑設計通則GB50352-2005（3）城市排水工程規劃規范GB50318-2017（4）建筑給水排水設計規范GB50015-2003（5）無障礙設計規范BG50763-2012（6）抹灰砂漿技術規程JGJ/T220-2010（7）建筑設計防火規范GB 50016-2014（8）住宅設計規范GB 50096-2011 145.15.1改造原則改造原則民生保障優先原則民生保障優先原則 堅持一切以居民切身生活利益11、為本的原則，一切改造項目以提高居民生活水平為目標，以解決居民生活迫切需求為根本；優先保障基本生活（如安全管理、消防、交通等）需求的基礎上，盡力提升小區居住生活環境，滿足居民追求美好生活的愿望。公眾參與原則公眾參與原則 征求居民意見，引導居民參加改造方案。以居民實際生活需求為出發點，提高居民生活安全及幸福指數。綠色環保原則綠色環保原則 充分利用環保節能材料及透水材料，建設“海綿城市”，打造綠色生態社區。經濟適用原則經濟適用原則 充分利用改造經費，遵循經濟、適用、耐久的原則，在保證建設質量的前提下，降低建材和施工成本。建筑節能原則建筑節能原則 采用節能建材和設備，提高建筑節能性能。155.25.212、改造目標改造目標 通過開展崗貝路綜合樓的微改造，完善民生設施、重塑社區活力，改善人居環境。5.35.3改造改造預期效果預期效果 粉刷樓道，修復樓梯扶手和踏步，維修消防設施，維修小區圍墻，規范垃圾布點，維修公共設施，維修小區道路，在適合的地方進行無障礙設施建設，提升小區環境品質，改善居民生活。16 17 186.16.1總平面圖總平面圖 196.26.2改造項目改造項目房屋建筑本體部分房屋建筑本體部分小區公共部分小區公共部分1.維修安裝樓棟門1.維修小區圍墻（含清水墻拆砌、混水墻拆砌抹灰、油漆更換圍墻欄桿）2.維修安裝樓道照明2.維修小區道路及破損通道3.粉刷樓道（含墻面零星抹灰）3.規范垃圾收13、運點設置4.修復公共樓梯4.小區公共“三線”整治5.維修改造樓棟消防設施5.維修改造小區室外消防設施6.規范整理樓道內電力線、電信線、電視線6.安裝小區視頻監控系統7.維修、改造、增設樓內排水管道7.維修補建樓體地名牌、單元門棟地名牌8.維修更換公共采光窗（含拆除）8.建立文化長廊、宣傳欄、電子信息牌等設施9.維修房屋戶外構造構件（含檐口、陽臺欄板、入口挑檐、肋腳、散水等）9.設置機動車泊位10.整治不規范遮陽篷和防護設施10.合理配置設置物業用房及公服設施11.外立面整飾11.配件非機動車棚本次微改造內容主要分為兩大點：房屋建筑本體部分和小區公共服務部分。其中房屋建筑本體部分共選取了11個具14、體改造項目，小區公共服務部分共選取了11個具體改造建設項目。206.36.3改造效果展示改造效果展示維修安裝樓棟門房屋建筑本體部分現狀情況現狀情況改造措施及效果圖示意改造措施及效果圖示意小區內8棟樓共5處入口，其中4處已安裝樓棟門（共5扇），但樓棟門陳舊生銹，1處入口缺失樓棟門，存在安全隱患樓棟入口更換或增設樓棟門 增設更換更換更換 216.36.3改造效果展示改造效果展示維修安裝樓道照明 房屋建筑本體部分現狀情況現狀情況改造措施及效果圖示意改造措施及效果圖示意樓道照明設施老舊，部分樓道照明不足。在樓道內安裝聲控照明設施及應急照明設施，確保樓道明亮可視，防止居民磕碰摔倒。226.36.3改造效15、果展示改造效果展示粉刷樓道、修復公共樓梯 房屋建筑本體部分現狀情況現狀情況改造措施及效果圖示意改造措施及效果圖示意樓道墻面、扶手抹灰層陳舊，部分飾面脫落，樓梯梯段扶手高度為700mm,不滿足規范，踏步部分損壞，消防栓開關等設備陳舊缺損樓梯間松散的舊墻、欄板批蕩鏟除、重新批蕩，整體樓梯間重新扇灰油漆，原有扶手上加設200mm高不銹鋼扶手，用原材料修復破損踏步，更換老舊消防箱滅火器。維修改造樓棟消防設施 236.36.3改造效果展示改造效果展示修復公共樓梯 房屋建筑本體部分現狀情況現狀情況改造措施及效果圖示意改造措施及效果圖示意樓梯踏步局部有破損，樓梯坡道兩側無可抓握的扶手，使用不便。用原材料修復16、破損踏步，坡道兩側加設不銹鋼扶手，方便使用。24房屋建筑本體部分6.36.3改造效果展示改造效果展示規范整理樓道內電力線、電信線、電視線現狀情況現狀情況改造措施及效果圖示意改造措施及效果圖示意樓道內三線雜亂，部分老化更換老化電線、各類管線入管入盒、貼墻捆扎 256.36.3改造效果展示改造效果展示維修、改造、增設樓內排水管道房屋建筑本體部分現狀情況現狀情況改造措施及效果示意改造措施及效果示意原有鑄鐵排污管生銹原有鑄鐵排污管更換為U-PVC管，增設空調冷凝管 26房屋建筑本體部分現狀情況現狀情況改造措施及效果圖示意改造措施及效果圖示意部分樓梯間窗戶破損嚴重，樓梯平臺無圍護設施，雨天出入不便，且存17、在安全隱患，且不滿足現行規范。更換破損公共采光窗，樓梯增設窗戶，方便居民出行。6.36.3改造效果展示改造效果展示維修更換公共采光窗 276.36.3改造效果展示改造效果展示維修房屋戶外構造構件房屋建筑本體部分現狀情況現狀情況改造措施及效果圖示意改造措施及效果圖示意入口雨篷陳舊，存在安全隱患更換入口雨篷 286.36.3改造效果展示改造效果展示整治不規范遮陽篷和防護設施 房屋建筑本體部分現狀情況現狀情況改造措施及效果圖示意改造措施及效果圖示意公共露臺防護構件陳舊拆除原有防護構件，新建屋面欄板。296.36.3改造效果展示改造效果展示外立面整飾 房屋建筑本體部分現狀情況現狀情況改造措施及效果圖示18、意改造措施及效果圖示意樓棟墻面陳舊，局部嚴重破損1、對樓棟首層外飾面殘缺、脫落部分進行修補，二層及以上住宅外墻采用淺黃色仿真石漆噴涂。2、靠近市政主干道的外立面增設穿孔板空調機罩，機罩顏色考慮與建筑外墻顏色相協調。空調機罩意向圖 30房屋建筑本體部分6.36.3改造效果展示改造效果展示外立面整飾現狀情況現狀情況改造措施及效果圖示意改造措施及效果圖示意樓棟墻面陳舊，局部嚴重破損3、修復破損部分水刷石外墻面，南面樓棟入口處鏟除水刷石外墻面及批蕩層后重新批蕩貼外墻磚。316.36.3改造效果展示改造效果展示維修小區圍墻 建立文化宣傳 小區公共部分現狀情況現狀情況改造措施及效果圖示意改造措施及效果圖示19、意圍墻墻體破損嚴重，墻體結構不穩定，存在安全隱患原有圍墻拆除重建。圍墻上設置宣傳欄等設施。長廊、宣傳欄、電子信息牌等設施施 326.36.3改造效果展示改造效果展示設置機動車泊位 小區公共部分現狀情況現狀情況改造措施及效果圖示意改造措施及效果圖示意小區內原有車位劃線及車檔陳舊，劃線模糊瀝青混凝土地面澆筑完成后按照原有停車位布置重新劃線及設置車檔 區域一因121棟入口處加建電梯厚區域一空間不滿足設置機動車停車位的要求，因此取消此區域原有三個機動車停車位。336.36.3改造效果展示改造效果展示維修小區圍墻 維修小區道路及破損通道現狀情況現狀情況改造措施及效果圖示意改造措施及效果圖示意圍墻表面斑駁20、陳舊，地面高低不平，嚴重開裂，花池損壞嚴重拆除原有損壞花池，圍墻鏟除原有粉刷層重修貼磚。小區停車場修復原有破損路面后，鋪設瀝青。小區公共部分 346.36.3改造效果展示改造效果展示規范垃圾收運點設置現狀情況現狀情況改造措施及效果圖示意改造措施及效果圖示意小區無垃圾集中收集點及分類收集設施增設一體式垃圾分類箱，規范垃圾收運點設置，配置洗手盆、排水管等設施小區公共部分有害垃圾廚余垃圾可回收垃圾其他垃圾 35小區公共部分現狀情況現狀情況改造措施及效果圖示意改造措施及效果圖示意三線凌亂，存在安全隱患小區公共“三線”采用通訊下地、電力規整的整治方式，其中弱電（通訊）下地由運營商負責，電力規整由供電局負21、責6.36.3改造效果展示改造效果展示小區公共“三線”整治 366.36.3改造效果展示改造效果展示維修改造小區室外消防設施小區公共部分現狀情況現狀情況改造措施及效果圖示意改造措施及效果圖示意小區室外消火栓箱破損嚴重，閥門生銹，存在漏水的情況。更換室外消火栓箱及閥門、更換過期滅火器。37監控設備房位置監控設備房位置小區公共部分現狀情況現狀情況改造措施及效果圖示意改造措施及效果圖示意監控設施不足，小區物業用房及公服設施不足。小區停車場監控設備放在原有廣星廣場監控設備房內，小區內部監控室無處安置。安裝小區視頻監控系統，樓棟入口攝像頭采用人臉識別攝像槍，呼應“智慧城市”建設，由街道派出所連接到分局云22、安視頻平臺，樓棟監控設備在停車場附近原廢棄衛生間，停車場監控設備放在原有廣星廣場監控設備房6.36.3改造效果展示改造效果展示安裝小區視頻監控系統 合理配置設置物業用房及公服設施 38小區公共部分現狀情況現狀情況改造措施及效果圖示意改造措施及效果圖示意小區停車場監控設備放在原有廣星廣場監控設備房內，小區內部監控室無處安置。利用原有廢棄衛生間，改造成小區監控設備房，合理配置設置物業用房及公服設施監控室意向圖6.36.3改造效果展示改造效果展示合理配置設置物業用房及公服設施 396.36.3改造效果展示改造效果展示維修補建樓體地名牌、單元門棟地名牌小區公共部分現狀情況現狀情況改造措施及效果圖示意改23、造措施及效果圖示意單元門棟地名牌生銹，門牌號模糊不清更換門棟地名牌 406.36.3改造效果展示改造效果展示配件非機動車棚小區公共部分現狀情況現狀情況改造措施及效果圖示意改造措施及效果圖示意原有自行車區域車輛停放雜亂，影響居民正常出行劃定非機動車停車范圍，并在內增設自行車車架，露天停車棚設雨篷 41 本小區已做雨污分流，包括建筑雨污水立管的分流；小區公共部分排水管網的分流。小區原有鑄鐵雨水管已由市政局全部更換為pvc管，化糞池及排污臥管已清疏完成，截污納管工程已完善。雨污分流工程示意圖 42安全效益：保障了居民的生活安全安全效益：保障了居民的生活安全通過修復綜合樓公共部分地面、臺階、圍墻，修復24、屋頂破損防水層和隔熱層，修復破通過修復綜合樓公共部分地面、臺階、圍墻，修復屋頂破損防水層和隔熱層，修復破損外墻，規范垃圾收運點設置，延長了小區公共安全設施及建筑本體的安全使用年限。損外墻，規范垃圾收運點設置，延長了小區公共安全設施及建筑本體的安全使用年限。通過樓梯重新裝修，維修安裝樓棟大門和更換消防設施，保障了居民的人生財產安全。通過樓梯重新裝修，維修安裝樓棟大門和更換消防設施，保障了居民的人生財產安全。環境效益：提升了小區環境品質，改善了人居環境環境效益：提升了小區環境品質，改善了人居環境 43 改造成本：250萬元（詳見項目建設內容及估算表）。資金籌措方式：市、區財政分類分類估算（萬元）估算（萬元）比重（比重（%）工程費用合計191.6976.61房屋建筑本體部分157.4162.96小區公共部分34.2813.71工程建設其他費用46.4118.56預備費11.904.76合計 250100 44 45 46 47 48 49