午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、新項目定價階段的雙享策劃,營銷中心前策產(chǎn)品定價部,程總指示,所有新項目必須在定價階段增設(shè)雙享策劃操作。,解決問題：在去化速度與溢價之間尋找最佳平衡點助力項目實現(xiàn)雙享最大化與領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行價格溝通的利器,一、集團(tuán)公文解讀,要求：除舊改、一級開發(fā)、自持、儲備用地、ppp、長租公 寓、產(chǎn)城、持股不操盤、品牌輸出等項目暫不適用外，其余2017年11月份及以后新開盤的項目均適用。即參與雙享的項目。項目營銷 聯(lián)合 財務(wù)根據(jù)雙享預(yù)計實現(xiàn)結(jié)果，選擇最優(yōu)價格方案,一、集團(tuán)公文解讀,明 確 一 個 共 識：雙 享 最 大 化 是 集 團(tuán) 利 益 最 大 化 的 重 要 衡 量 指 標(biāo)。,雙享是什么？成就共享：作為項目管2、理者，當(dāng)滿足一定經(jīng)營條件時，對項目超額收益的分享。成就共享獎金=（凈利潤-年化自有資金投入 30%）計提比例同心共享：作為股東，與集團(tuán)一起投資項目，分享項目收益。同心共享收益=（凈利潤-成就共享獎金）區(qū)域投資比例,一、集團(tuán)公文解讀,為什么要做價格雙享策劃？價格雙享策劃的實質(zhì)：在定價階段加入雙享策劃，是從集團(tuán)利益出發(fā)，加入財務(wù)角度 判斷，結(jié)果導(dǎo)向?qū)ふ易顑?yōu)價格方案的測算過程。價格方案：不單指售價，還包括與雙享實現(xiàn)直接相關(guān)的回款指標(biāo)，即付款方式的策劃；其中隱含有付款方式拉差，不同售價下去化率，回款快慢等多項銷售指標(biāo)的預(yù)估。,實質(zhì)工作：在,合理價格快回款 價格可能低于備案 付款方式有拉差回款速度有策劃3、,高售價慢回 款備案價出售付 款方式無拉差回 款速度無策劃,之間進(jìn)行合理預(yù) 估、測算，進(jìn)而 選擇最優(yōu)方案。,與,一、集團(tuán)公文解讀,為什么要做價格雙享策劃？價格雙享策劃的參與計算過程有利于項目明確全周期努力的方向有利于加強項目對全周期價格方案的策劃把控有利于培養(yǎng)項目精于計算效益的意識，為經(jīng)營管理賦能進(jìn)而努力實現(xiàn)項目雙享最大化、集團(tuán)利益最大化。,二、操作步驟,（一）營銷：儲客工作開始后，根據(jù)預(yù) 計首推范圍進(jìn)行貨量統(tǒng)計，按預(yù)計推售價 格，統(tǒng)計籌客不同付款方式（自付和按揭）的分類籌貨比和落位信息。分工：信息統(tǒng)計由定價員負(fù)責(zé)，預(yù)估數(shù)據(jù)由項目營銷 負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)預(yù)估。說明：儲客動作不局限于派籌，驗資派卡等動作4、均可列為儲客動作；分類籌貨比統(tǒng)計和落位信息，要求精準(zhǔn)詳細(xì)，若有升 籌動作，則以項目實際需求為準(zhǔn)。如沒有儲客動作，則籌貨比等信息以項目盤客結(jié)果進(jìn)行合理預(yù)估。,二、操作步驟,（二）營銷：根據(jù)付款方式落位和 客戶落位情況，估算開盤推售貨量三 版價格方案下的付款方式比例和預(yù)計 去化情況，填寫項目價格雙享策劃 表。分工：由項目營銷負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)預(yù)估數(shù)據(jù)。說明：此三版價格方案分別解讀為目標(biāo)售價、預(yù)估可售價格、政策限價（市場均價）；付款模式預(yù)估，銷售盤客得出在輸出價格基礎(chǔ) 上的付款模式，剩余兩版在此基礎(chǔ)上預(yù)估。,料,二、操作步驟,（三）營銷：預(yù)估開盤推售貨量和后續(xù)貨量的去化周期，按要求填寫項目全周期銷售貨值預(yù)測5、表。分工：由項目營銷負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌負(fù)責(zé)預(yù)估全周期銷售 貨值情況。說明：全周期銷售貨值預(yù)測表，是對項目全周期貨量去化速度和去化價格的綜合預(yù)估，表中體現(xiàn)為貨值數(shù)據(jù)。第一年按月預(yù)測，第二年按季度預(yù)測，第三年按半im6me年度預(yù)測，之后按年預(yù)測。,（四）財務(wù)：根據(jù)營銷提供的兩個表格信息，填寫雙享策劃表中5項指標(biāo)（預(yù)估回款指標(biāo)、利潤指標(biāo)、回正指標(biāo)、成就共享指標(biāo)、同心共享指標(biāo)），并由項目財務(wù)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。,二、操作步驟,二、操作步驟,（五）營銷：根據(jù)三版方案各類 指標(biāo)和雙享實現(xiàn)結(jié)果，由項目營銷 負(fù)責(zé)人選擇最優(yōu)的價格方案，并由 項目營銷第一負(fù)責(zé)人及項目總經(jīng)理 簽字確認(rèn)；（六）營銷：在定價流程中，由 定價員負(fù)責(zé)6、上傳簽字掃描版【XX 區(qū)域】XX省XX市XX項目價格雙享 策劃表以供領(lǐng)導(dǎo)決策。,三、案例-福建二部貴安府項目,政策及市場背景區(qū)位：項目位于福州市連江縣貴安板塊 潘渡鄉(xiāng)貴安村2017年連江當(dāng)?shù)叵迌r限簽，部分區(qū)域 限購連江預(yù)售價格11000元/，網(wǎng)簽價格8145元/,三、案例-福建二部貴安府項目,福州市區(qū)房價高、限購限貸限價限簽已長達(dá)數(shù)月之 久，大量（鼓樓、晉安為主）剛需及改善被迫外溢；直接利好城市周邊板塊（閩侯、長樂及貴安），其 中貴安板塊屬于價格洼地，隨著福州同城化擴張，作為市區(qū)北外溢首站，未來板塊升值潛力巨大。目 前板塊主要競品以福州溫泉城為主，貴安新天地已 開發(fā)多年至2017年上半年已基本7、售罄，貴安府入市 的最佳時機。,政策及市場背景,三、案例-福建二部貴安府項目,2,1,3,開盤三個月及期滿回正 前累計簽約回籠率不低 于50%,期滿前，累計簽約回 籠率達(dá)80%，額外 獎勵總獎金的2.5%,溢價額外獎勵=溢價獎金*20%（上限為成就共享總獎金的5%）,有意識地進(jìn)行雙享策劃,通過高低配方式測算利潤率,突破現(xiàn)有備案均價（11000元/突破至12480元/）備案價格作為客戶成交價格,1,保利潤,高回款,重去化,三、案例-福建 二部貴安府項目,根據(jù)付款方式測算籌貨比 價格輸出口徑：洋房均價10000元/，別墅均價20000元/籌貨比,保利潤,高回款,重去化,突破現(xiàn)有備案均價（110008、元/突破至12480元/）備案價格作為客戶成交價格,1,三、案例-福建 二部貴安府項目,通過價格及付款方式交叉測算回預(yù)計款率,保利潤,高回款,重去化,三版價格方案測算,2,三、案例-福建 二部貴安府項目,通過籌貨比及客戶落位部分房源鎖定付款方式籌貨比,保利潤,高回款,重去化,三版價格方案測算,2,三、案例-福建 二部貴安府項目,方案3,利潤,回款,去化,結(jié)論：通過利潤、回款、去化三個緯度，確定使用價格方案3洋房均價 8300元/，別墅均價19839元/,三、案例-福建二部貴安府項目,雙享最大化,產(chǎn)品價差及付款方式靈活運用，確保利潤、回款、去化高層均價8300元/，不同樓棟價格不做拉差，同時必須9、保證均衡去化保證回款，意向客戶較多的單元與付款方式綁定（01、06、07、11為自付1個月及自付5個月）別墅位置間差異較大，放大優(yōu)勢戶型與普通戶型價格拉差（即端套與中間套拉差60萬100萬）網(wǎng)簽價格8145元/，別墅網(wǎng)簽可能性低，故別墅產(chǎn)品鎖定一次性付款方式，通過付款時間設(shè)定折扣,別墅,自付一個月,自付五個月,自付一年,88折,9折,92折,三、案例-福建二部 貴安府項目,保利潤高回款重去化,3,全 料,三、案例-福建二部 貴安府項目,自付客戶優(yōu)先落位，提前一天優(yōu)先內(nèi)解選房，保證回款自付客戶集中內(nèi)解，現(xiàn)場充分?jǐn)D壓客戶少量按揭50%房源微信選房不進(jìn)行線下集中開盤，減少客訴風(fēng)險,內(nèi)解+微信開盤,首10、開數(shù)據(jù),三、案例-福建二部 貴安府項目,四、問題解答,問：公寓是不參與價格雙享策劃操作，一個新項目有公寓，辦公樓，商鋪三種產(chǎn)品，其他兩種需要參加么？答：價格雙享策劃是對全周期貨量的策劃，不存在某種產(chǎn)品不參與的問題，更不局限于開盤貨量。問：前期沒有派籌直接開盤的新項目是否也強制性做雙享？推售節(jié)點在即，前期沒有做關(guān)于付款方式落位的 動作，后期沒有付款方式落位數(shù)據(jù)，無法展開雙享工作。請問該情況如何做申請或者執(zhí)行？答：派籌的實質(zhì)是高級意向客戶的統(tǒng)計，如果沒有派籌，項目總會盤客，沒有高級意向客戶，總有普通意 向客戶；付款方式的統(tǒng)計是前期必須做的，如果沒有做，就需要靠預(yù)估數(shù)據(jù)來判斷，價格雙享策劃是全周 期11、的，雙享策劃工作也是原本財務(wù)部門已有的工作，不存在無法展開的問題。問：限價類的項目，做不做？答：做。,四、問題解答,問：我所在荊州市，政府限制備案價，且當(dāng)?shù)毓こ踢M(jìn)度達(dá)到正負(fù)零就可以備案價格，開發(fā)部需要我部提前 提供價格去多次嘗試備高價，提供價格時未派籌，無法確定雙享策劃表信息，是否可以不填寫雙享策劃表？答：售價與備案價之間并非沒有活動空間，提前進(jìn)行價格備案與雙享策劃并沒有矛盾。問：在售項目新地塊的定價是否也需要進(jìn)行填寫？答：原則上獨立參與雙享的新項目或新地塊，在定價階段需要做雙享策劃。問：一二線城市限價政策執(zhí)行嚴(yán)格，對每種產(chǎn)品設(shè)定最高備案價，且為避免開發(fā)商額外收取號頭費，不 允許價差較大；不同付款方式無價差，均按照最高備案價銷售；故無三種不同價格組合供客戶測試。答：在限價等各類政策嚴(yán)格的情況下，除當(dāng)前價格情況外，雙享策劃還需要對全周期價格方案進(jìn)行預(yù)估（預(yù)估結(jié)果不考核）；從財務(wù)角度講，即便政策嚴(yán)格到極點，我們也不能停止“算賬”，始終要有測算的 意識和動作。問：關(guān)于項目執(zhí)行形式化的問題。答：執(zhí)行層面要有賴于項目的自主意識。,感謝聆聽！歡迎提問！,