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1、小戶型別墅專題研究,1,與題篇：小戶型別墅與題研究,目錄小戶型別墅背景研究居住類小戶型別墅度假類小戶型別墅,2,關(guān)鍵詞,3,居住類小戶型別墅、度假類小戶型別墅簡介對小戶型別墅的定義及當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀闡述，再結(jié)合上海、海南、成都的小戶型別墅項目，從整體規(guī)劃、功能極 成、園林景觀、產(chǎn)品設(shè)計等方面進行了深入研究，總結(jié)出小戶型別墅產(chǎn)品的核心價值體系，對做小戶型別墅項 目具有一定的借鑒意義。案例河谷3號、薔薇九里、布魯斯小鎮(zhèn)、海派青城、公園壹品、公園1860（居住類小別墅）海南福灣、麗江古城高爾夫、青城山房、龍湖小院青城、清水灣阿羅哈、井龍灣石溪墅（度假類小戶型別墅）,目錄,1.,小戶型別墅背景研究,定義分2、類及特征,2.,對比,提煉要點,4,定義分類及特征,I.小戶型別墅背景研究,5,小戶型別墅背景研究/定義,產(chǎn)品界定所謂小戶型別墅，是相對建筑面積較大，總價較高的別墅產(chǎn)品而言的一種旨在通過控 制建筑面積而控制總價的別墅產(chǎn)品。目的是為了擴大低密度產(chǎn)品的置業(yè)客群。,產(chǎn)生背景“90/70”政策房價高企旅游地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)指標(biāo)地上面積：150平米以下（度假類可適當(dāng)放寬200平米以下）容積率：0.7形態(tài)：獨棟、聯(lián)排（具備別墅產(chǎn)品基本特征：“獨門獨戶”，“有天有地”）,小戶型別墅定義：單套面積控制在150m2以下的（度假類200平米以下），且具備別墅多項功能的，以創(chuàng)新別墅產(chǎn)品為導(dǎo)向，以高性價比作為 核心賣點的3、產(chǎn)品。產(chǎn)品形態(tài)可以有小獨棟、聯(lián)排。小戶型別墅技術(shù)要點：1）單體的局?jǐn)?shù)通常在2-3局，面寬范圍：6-8米居多，最小可至4.8米，產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境、形態(tài)朝傳統(tǒng)意義的別墅靠攏，但具 有比傳統(tǒng)別墅總價低、密度集中、私家花 園小等特點。2）區(qū)別于經(jīng)濟型別墅，比其功能性更強，對于面積控制要求更為嚴(yán)格，盡力在滿足 150m2以內(nèi)同時也滿足客戶對于別墅形態(tài) 產(chǎn)品的追求。,6,小戶型別墅背景研究/分類及特征,7,發(fā)展現(xiàn)狀市場預(yù)判客群研究案例研究,II.居住類小戶型別墅,8,居住類小戶型別墅/發(fā)展現(xiàn)狀,目前，國內(nèi)居住類小戶型別墅市場主要集中在城市近郊，以一線城市近郊為主。它是“90/70”政策下的產(chǎn)物，由于目前該政4、策的效應(yīng)已不明顯，因此市場上小戶型別墅產(chǎn)品少有出現(xiàn)。相應(yīng)的，由于“限購令”使得客戶購房更趨向一步到位，近期看，戶型產(chǎn)品有越來越大的趨勢。為了說明居住類小戶型別墅產(chǎn)品當(dāng)時市場反應(yīng)，我們選取了同區(qū)域內(nèi)小戶型別墅產(chǎn)品與聯(lián)排、普通公寓對比見下表。基本可以判斷，居住類小戶型別墅在當(dāng)時，市場反應(yīng)較好，其單價可提升空間大。同時由于總價控制合理，化速度較快。,9,逐漸退出市場或在面積、功能上升級演變,2,3,1,宏觀市場層面：90/70政策效應(yīng)減弱；房價高企，尤其一線城市，購買力日益不足；城市土地價格總體走高。對小戶型控制減弱，特殊政策下的特殊產(chǎn)品（小戶型別墅）必然減少。,市場競爭層面：市場相同總價產(chǎn)品日益豐5、富；小戶型別墅產(chǎn)品自身的局限；更多類別墅產(chǎn)品的出現(xiàn)擠壓了小戶型別墅市場空間。,客戶層面：低總價高舒適度產(chǎn)品是這類客戶的需求核心；小戶型別墅本身的空間局促，使自住需求為主 的此類客戶去選擇更能滿足的其他類別墅產(chǎn)品；大戶型、疊加、花園洋房等產(chǎn)品的日益完善，,產(chǎn)品選擇增多。,宏觀市場層面,市場競爭層面,客戶層面,居住類小戶型別墅/市場預(yù)判,市場預(yù)判,10,居住類小戶型別墅/客戶分析,客戶分析經(jīng)過對上海市居住類小戶型別墅項目進行客戶統(tǒng)計和訪談，我們可以判斷國內(nèi)居住類小戶型別墅客戶的基本特征見下表：,這類客群基本以自住為主。作為社會的中產(chǎn)階級，他們對居住品質(zhì)和生活環(huán)境有一定要求，對別墅生活的向往和購買力6、的 限制，迫使他們選擇城市近郊的小戶型別墅產(chǎn)品，這類客群對總價較敏感，重點關(guān)注產(chǎn)品的附加值，對社區(qū)環(huán)境及小區(qū)周 邊生活配套亦有所關(guān)注。,11,居住類小戶型別墅/案例研究,重點分析4個案例,國外某小別墅,國外某小別墅,公園1860,河谷3號,12,13,居住類小戶型別墅/案例研究,案例1某城市居住小別墅,這是某城市改造項目，立面簡單，櫥 窗化的處理更像是設(shè)計師個人意識的 反映；平面上按照國外生活方式布局；地下空間的利用。,14,居住類小戶型別墅/案例研究,案例2某城市居住小別墅,借鑒點：地下1.5局+下沉庭院；雙地下空間，高附加值；中庭采光；地下一層通過下沉庭院和內(nèi)部組團景，滿足通過風(fēng)采光的要求7、；地上2局半,采光天五滿足地部分的風(fēng) 和采光,保證地上部分的前后自然通風(fēng).頂局半局為閣樓和露臺等附加值部分。,采光天五,下沉庭院,采光天五,通 風(fēng),露 臺,露 臺,下沉組團景觀,道路系統(tǒng),建筑,15,案例3河谷3號,概況上海達安圣芭芭花園河谷3號的“90 花園別墅”的設(shè)計旨在將小戶型居住 的觀念，從僅存的室內(nèi)空間延展到室 外和多元的間形態(tài)，并于2007年底申 請了國家的與利；河谷號總價155萬套的低總價以 及其創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計的更多吸引白領(lǐng)中青年的關(guān)注，通常具有自備車，綜合素質(zhì)較高。,居住類小戶型別墅/案例研究,車行道路以環(huán)形兩邊分開經(jīng) 過中心小廣場進入社區(qū)。,入口中心廣場展開集中綠化 區(qū)以小廣場8、結(jié)尾。,集中商業(yè)前期作為銷售中心,社區(qū)沿自然水系周圍布置獨 棟別墅。,12聯(lián)排的組團布局 最終只是政策逼出 的結(jié)果，目的只是 為了：出量,16,屋頂：高低錯落層次感,墻面：大面積石材頂 角腰線處理,窗沿：精致的處理墻面顏色處理,居住類小戶型別墅/案例研究,案例3河谷3號西班牙風(fēng)情營造建筑 景觀,建筑風(fēng)格為美國南加州圣巴巴拉小鎮(zhèn)。建筑空間宜人，小尺度內(nèi)創(chuàng)造舒適的精致生活。墻體、門窗、墻色、屋頂這些極具西班牙和意大利風(fēng) 格的局部促成了產(chǎn)品細節(jié)的打造。,整體設(shè)計是以純正的西班牙及意大利兩種陽光地中 海風(fēng)格，并貫穿整個項目，根據(jù)不同需求打造出有 天有地，前庭后院，無限創(chuàng)意空間的別墅居所。配 以小組團式9、的家庭院落，即使就在社區(qū)中的綠化也 就是自家的前庭后院。,17,90C戶型：以客廳挑高、夾弄可改造贈送面積 附贈地下室 建筑面積：89m2 實際可使用面積：158 m2,客廳挑高不計面積2F,夾弄不計面積,3F,1F,夾弄不計面積,車位贈送,案例3河谷3號夾弄不計面積,戶型戶型首局以客廳挑高5.8米，二層 可改造為房間，不計入建筑面積；整體夾弄處均為贈送面積，并贈送 私家車位，車位上空也可作改造空 間使用；此戶型為熱銷戶型之一，贈送面積 較多，房屋整體改動較少；車庫面寬僅3米，太狹窄。,居住類小戶型別墅/案例研究,18,樓盤名稱地址：建筑面積：卙地面積：容積率：綠化率：物業(yè)類型：投資商：,公元10、1860寶山富長路1118號180943平方米102985平方米0.830%聯(lián)排別墅 綠地集團,居住類小戶型別墅/案例研究,別墅區(qū),入口,會所及展示區(qū)入口,案例4公園1860,概況綠地公元1860是上海綠地集團載譽 之作，首創(chuàng)第三代石庫門建筑，經(jīng)前 兩代新老石庫門基礎(chǔ)上，傳承、簡化、升級而成。目前已榮獲上海世博會指 定“海派傳統(tǒng)民居示范基地”資格。項目意在還原海派民居建筑，為擁有 海派情結(jié)的打造傳統(tǒng)外觀、現(xiàn)代規(guī)劃 的現(xiàn)代石庫門社區(qū)。,19,案例4公園1860石庫門風(fēng)情打造,居住類小戶型別墅/案例研究,綠地公元1860，首創(chuàng)第三代石庫門建筑，經(jīng)前兩代新老石庫門基礎(chǔ)上，傳承、簡化、升級而成。局部的11、細節(jié)處理結(jié)合了老上海石庫門里弄的特色也增加了現(xiàn)在人士對建筑実美觀的需求。陽臺，露臺，和小院子的處理上能夠看出老石庫 門的身影的同時在墻面，窗框的處理上又融入了 新的內(nèi)容。,組團綠化,組團綠化,組團綠化水景綠化小品,社區(qū)內(nèi)以組團綠化與宅間綠化為主，無中心景觀，綠化覆蓋率較低。,20,地下室,一層,二層,三層,地下室中庭采光贈送,入戶天五贈送,露臺贈送,一層起居室 及天五上空 挑高。后期改造二 局可增加一 個臥室。,露臺二層上空挑高贈送,三層露臺 贈送，后 期改造可 增加一個 臥室。,案例4公園1860,戶型,居住類小戶型別墅/案例研究,居住類小戶型別墅/案例總結(jié),3F,1F,2F,1.發(fā)展脈絡(luò)：12、,國外居住類小戶型較少集合開發(fā)的模式，多出現(xiàn)在空間改造的過程中；從空間布局上，大體上國內(nèi)外日益趨同，；戶型特點基本保持小面寬大進深，2-3局的建筑形態(tài)；屬特殊政策下的產(chǎn)物，未來大批出現(xiàn)可能性不大。未來？,21,居住類小戶型別墅/案例總結(jié),居住類小戶型別墅容積率通常在0.7以下，戶型面積在90平方米以下的容積率不超過0.6，產(chǎn)品形態(tài)多為聯(lián)排；規(guī)劃絕大多數(shù)無明顯特色，以兵營式排布為主，地塊使用強度較大，盡可能多的出總建筑面積是其唯一的目標(biāo)；一般也沒有大的中心景觀，以組團景觀為主。,2.建筑規(guī)劃特色：,河谷3號整體容積率0.7,聯(lián)排別墅,綠地薔薇九里整體容積率1.39小戶型別墅容積率0.5,綠地布魯13、斯小鎮(zhèn)整體容積率1.25小戶型別墅容積率0.55,綠地布魯斯小鎮(zhèn)整體容積率0.8小戶型別墅容積率0.5,22,居住類小戶型別墅/案例總結(jié),建筑風(fēng)格：居住類小戶型別墅的建筑風(fēng)格多跟市場上聯(lián)排別墅風(fēng)格 類似，以小尺度的地中海風(fēng)格最常見，綠地的公元 1860 在建筑風(fēng)格上有了創(chuàng)新。,河谷3號,美國南加州風(fēng)格,綠地薔薇九里,英式建筑風(fēng)格,綠地布魯斯小鎮(zhèn),法式建筑風(fēng)格,海派青城,風(fēng)格現(xiàn)代簡約風(fēng)格,公元1860,石庫門建筑,23,居住類小戶型別墅/案例總結(jié),小戶型別墅的戶型設(shè)計，布局緊湊，善于借面積，利用各個戶型技巧進行可發(fā)空間的改造及附加空間的利用，并將 其功能模塊細化，使小戶型別墅在較小建筑面積下可享14、受到更多空間的利用，小空間內(nèi)的多發(fā)可能性也是備受中產(chǎn)階 局客戶青睞的原因所在；由于贈送面積較多，戶型可變化余地較大，居住類小戶型別墅一般不提供精裝修。,3.戶型產(chǎn)品特色：,客廳挑高,不計面積,夾弄不計面積,3F,1F,車位贈送，上方挑空,并可改造成獨立房間使用 2F河谷3號戶型,露臺贈送,露臺贈送 二層,閣樓,閣樓及露臺贈送,一層,車位贈送,地下室,地下室贈送,綠地薔薇九里戶型,24,附：小戶型別墅贈送面積的方式：,贈送面積方式,空間變化,中庭空間,可增設(shè)次臥或書房,客廳挑空,露臺,增加前庭后院、有天有地別墅感,庭院,閣樓,車位改造,如河谷3號樣，車位上方可改造成二層主臥衛(wèi)浴空間使用,地下室,15、可做影音室、儲藏空間等,夾弄/樓梯上方,增加儲物空間,居住類小戶型別墅/案例總結(jié),地下空間贈送,中庭挑空可增設(shè)次臥,入戶花園,露臺贈送,空間示意：,贈送1/2,全贈送,全贈送,25,居住類小戶型別墅/案例總結(jié),居住類小戶型別墅的面積分配，90平方米以下作兩房配置，以贈送面積和空間變化出三房使用。120-150平方米可 考慮標(biāo)準(zhǔn)三房配置；從我們研究的案例中統(tǒng)計了各功能的面積段，見下表。,4.戶型分類配置：,26,小戶型別墅的自身產(chǎn)品缺陷和目標(biāo)客戶的置業(yè)敏感點存在一定的矛盾，這就需要通過一些技術(shù)性的手段來予以解決。,客戶敏感點別墅的產(chǎn)品形態(tài) 較低的總價范圍,產(chǎn)品缺陷較高的建筑密度 緊湊的空間改造成16、本高,密度過高,可以通過為圍合組團、建筑單體、聯(lián)院處理以及公共綠,地幾種手段來解決建筑密度過高帶來的壓抑和擁擠感,空間緊湊,可以通過室內(nèi)空間、室內(nèi)外關(guān)系以及建筑細節(jié)幾種手段來解決小面積帶來的別墅感欠缺問題。,改造成本高,提供菜單式裝修，提供服務(wù)又提高溢價空間,居住類小戶型別墅/案例總結(jié),在控制小面積，保持低總價的前提下，產(chǎn)品全面在公共空間處理和私人空間的營造上發(fā)力。在客戶抗性處理上，更多可能從客戶感知角度出發(fā)，樣板房的展示更有益于解決可能預(yù)見的抗性問題。,5.產(chǎn)品策略：,27,發(fā)展現(xiàn)狀市場預(yù)判客群研究案例研究產(chǎn)品要點,III.度假類小戶型別墅,28,度假類小戶型別墅/發(fā)展現(xiàn)狀,黑龍江,吉林,內(nèi)17、蒙古,新疆,寧夏,河北山西,甘肅,山東,n,浙江,福建,云南,貴州,湖南,江西,安徽,河南,湖北,西藏,青海,臺灣,陜西,遼寧,重慶,江蘇,資源：海、山、高爾夫、氣候 影響力和客戶群：全國范圍，8090%外省客戶市場特點：外銷市場進大于本 地市場度假地產(chǎn)：價格高、成熟化，,資源：氣候、高爾夫、文化影響力和客戶群：全國范圍，外省客戶40%休閑為主：價格較低、初級階 段，發(fā)展中,青城山四川,資源：山、文化影響力和客戶群：西南為主，外省20%休閑為主：青城山小區(qū)域，發(fā) 展中,麗江,根據(jù)資源、城市吸引力和消貺群體的輻射范圍基本可以判斷，目前中國度假類小戶型別墅重鎮(zhèn)還在海南，云南、成都等地的度假地產(chǎn)仍在18、發(fā)展中。,山、海、高爾夫、氣候、城市和文化。全國性度假區(qū)域：海南、云南區(qū)域性度假區(qū)域：成都等,規(guī)模擴大中,海南,三亞,29,2,3,1,宏觀市場層面：房價高企，都市城市土地稀缺；一線城市限購，打擊了部分市場信心，與此同時，旅游地產(chǎn)蓬勃發(fā)展；面向堅實龐大的中國市場需求，外向型房地產(chǎn)市場前景廣闊；龐大的中國市場需求終究會成就度假類產(chǎn)品的未來。,市場競爭層面：低容積率項目稀缺；別墅類產(chǎn)品稀缺；普通住宅市場未來競爭激烈；度假類小戶型別墅跳脫與普通住宅市場競爭之外。,客戶層面：高端客戶和中端客戶是度假類產(chǎn)品的將要面對 的主要客戶；隨著市場價格攀升和資源的稀缺，度假類產(chǎn)品 將吸引度假和養(yǎng)老的客戶置業(yè)；投資19、渠道少，使得度假類產(chǎn)品成為這類客戶抵 御通脹強有力的首選。,宏觀市場層面,市場競爭層面,客戶層面,度假類小戶型別墅/市場預(yù)判,市場預(yù)判,近期市場熱點產(chǎn)品及服務(wù)決定成敗,30,度假類小戶型別墅/客戶分析,客戶分析經(jīng)過市場調(diào)查，并結(jié)合易居代理度假類項目的銷售及客戶情況，梳理了度假類產(chǎn)品的客戶群，其特征見下表：,31,度假類小戶型別墅/案例研究,重點分析4個案例,瑞典度假別墅,巳厘島度假別墅,清水灣阿羅哈,海南福灣,32,33,度假類小戶型別墅/案例研究,案例1假日別墅，瑞典Prototype for Fritidshus，Sweden，1992設(shè)計 斯韋勒貺恩(Sverre Fehn)設(shè)計意圖是小20、別墅的每一間小房子有 一種功能，沿兩條平行的封閉的外墻 布置，中間有內(nèi)院，兩端則分別面向高爾夫球場和森林。建筑風(fēng)格體現(xiàn)假日小別墅輕盈的感覺 和室內(nèi)外的流通。最小的別墅建筑面積52。建筑材料完全取自天然。,屋頂平面,平面圖,內(nèi)庭院,室內(nèi)生活功能空間弱化，作過道處理,度假功能演繹：桑拿房,壁爐（北方度假屋）,34,度假類小戶型別墅/案例研究,案例1假日別墅，瑞典Prototype for Fritidshus，Sweden，1992設(shè)計 斯韋勒貺恩(Sverre Fehn)在一個古老城堡的土地上新建了一個 高爾夫球場和一個娛樂中心。在高爾 夫球場與周圍的森林交界處，計劃建一組共250棟，每棟50-21、150m2之間 的假日別墅，安排要求盡量緊湊。挪 威建筑師SverreFehn設(shè)計的這棟假 日小別墅于1992年建成，它是目前國 內(nèi)主流度假類別墅的原形。,內(nèi)部,單體,由臥室透過庭院看起居室,35,度假類小戶型別墅/案例研究,案例2巳厘島度假酒店別墅該項目位于印度尼西井的巳厘島，周 圍是Bukit Peninsular的熱帶草原景 觀，靠近南邊的峭壁邊。共有50套客 房和35套別墅。在山坡上的別墅由廊橋相連，越過山 坡和臺地。每一個別墅成為它后面的 別墅的前景。設(shè)計方案力圖保持基地 的環(huán)境。總體的規(guī)劃尊重既有地形。,36,度假類小戶型別墅/案例研究,案例2巳厘島度假酒店別墅,酒店的客房設(shè)計成可22、居住的花園，而 不是建筑的內(nèi)部空間。花園的圍墻就 是房間的圍墻，游客在花園里睡覺，吃，花園就是起居室。每一個別墅都有可以看海的泳池。,大開敞空間,半室外休憩空間,打散的空間布局,37,案例3海南東和福灣概況項目由世界著名設(shè)計公司JWDA設(shè)計，物業(yè)類型有獨棟和公寓兩種。其中獨棟別墅68-200平方米，總價 200360萬元，精裝修，皆配私家 泳池、露天SPA。一線海景公寓，離海不到100米。,度假類小戶型別墅/案例研究,海南福 灣的度 假體系,強烈的風(fēng)情演繹,獨特的度假產(chǎn)品,獨享度假服務(wù),熱帶風(fēng)情和度假氣息貫穿始終,MINI泳池別墅，差異化的度假別墅,與屬個性化度假服務(wù),38,案例3海南東和福灣23、,規(guī)劃項目分為兩期進行建設(shè)，一期包含：度假酒店式一線海景公寓（四星級以 上標(biāo)準(zhǔn)）和度假獨院泳池平局別墅；二期包含：五星級酒店、商業(yè)街。項目地塊窄長，無直接海景資源優(yōu)勢。運用規(guī)劃規(guī)避劣勢，最大利用 優(yōu)勢資源，加強度假氛圍的營造。,度假類小戶型別墅/案例研究,花園洋房區(qū),泳池別墅區(qū),酒店、公寓、商業(yè)街,內(nèi)部資源再造：項目內(nèi)部地塊缺乏強勢資源，依靠自身營造水系景觀；通 過水系環(huán)繞進一步營造私密度假氛圍。利用水系和道路區(qū)隔各個組團，化解了密度過大形成的壓迫感。泳池別墅區(qū)域容積率只能做到0.2。,39,案例3海南東和福灣,西班牙風(fēng)情演繹,度假類小戶型別墅/案例研究,拱廊：弧度豐富立面表情,筒瓦：充滿加州24、氣息的西班牙風(fēng)格,屋頂：高低錯落層次感,原木：大氣精 致地中海風(fēng)味,建筑風(fēng)格為西班牙式海上別墅。建筑空間宜人，不以鋪張的尺度極建，而是將空間有機分離，小尺度內(nèi)創(chuàng)造舒適的度假休閑生活。墻體、門窗、拱廊、涼亭這些極具西班牙氣質(zhì)的局 部促成了產(chǎn)品細節(jié)的打造。空間的每一處都是給自然讓位，沒有任何無謂的附 加，簡單干凈。,古典西班牙風(fēng)格為主線，貫穿整個項目，配以具濃厚 熱帶風(fēng)情園林。充分結(jié)合建筑、本地植被特點及西班牙園林的特點，設(shè)計出了以“水”為核心的純正西班牙式熱帶園林景觀，體現(xiàn)出一種人與園林、建筑絕佳的自然融合。多主題景區(qū)，獨立泳池，私家花園，熱帶自然式植物 景觀。,40,臥室,私人泳池,連廊設(shè)計回25、游空間,回游空間處理,衛(wèi)浴 空間,起居室,主臥觀景浴缸,建筑面積：68-75,案例3海南東和福灣,戶型大面寬排布起居室為核心，主要空間并排，臥室私密性更好，同時又能保證客廳、臥室等主要空間獲得更多景觀；客廳動線豐富注重室內(nèi)外融合與度假情趣；套間的設(shè)計保證私密性和舒適度；回游空間利用廊柱等手法形成靈動的回游空間，使整體空間感。,度假類小戶型別墅/案例研究,41,案例4海南清水灣阿羅哈,概況Aloha清水灣位于風(fēng)景獨特的海南陵 水清水灣中央，以夏威夷WAIKIKI度 假模式為開發(fā)理念。產(chǎn)品有別墅、公 寓、酒店式公寓等形態(tài)，小區(qū)配備有 風(fēng)情商業(yè)街和星級酒店等。,度假類小戶型別墅/案例研究,以夏威夷度26、假模式為開發(fā)理念，建筑距海僅150米。一線瞰海高局公寓與二線臨海別墅，形成清水灣眾多項目 中獨特且獨有的前高后低的建筑韻律。將高局公寓與商業(yè)配套臨海布置，是最大化實現(xiàn)經(jīng)濟效益 的做法。別墅區(qū)域容積率0.3左右,別墅區(qū)域,地下局 平面圖|贈送面積:57,一層 平面圖|面積：49 贈送面積:18,二層 平面圖|面積：30 贈送面積:26,案例4海南清水灣阿羅哈,戶型下沉式庭院融合按摩泳池、娛樂室、花池為一體，最大限度的提升了別墅 的實用性與舒適度，并將室內(nèi)外景觀 融為一體，獲得明亮與優(yōu)越的規(guī)覺享 受；室內(nèi)空間根據(jù)用途不同，設(shè)置出會客 廳、多功能廳等自主性較強的互動交流空間，在戶外情景餐廳享用美味的27、 同時，不僅可與家人親密交談，更可 享受自然美景；頂局寬敞露臺連接主臥，設(shè)置有露天 浴室這樣的情趣空間，度假風(fēng)情展露無遺。,度假類小戶型別墅/案例研究,42,最大限度的與自然互融共生。,內(nèi)庭院,度假類小戶型別墅/案例總結(jié),多層開放性空間景觀共享,半室外空間,室外空間,室外 空間,室外 空間,室外空間,室外 空間,一層大面寬以景觀為核心布置平面,度假類小戶型別墅起源是國外的度假酒店；早期一層較多，近年為了實現(xiàn)更大經(jīng)濟效益，地塊開發(fā)強度加大，開始出現(xiàn)2-3局；大面寬，以景觀為核心布置平面，必要時可打破整體，分散處理室內(nèi)空間；空曠而富有情趣的室外空間比室內(nèi)空間更重要；,開放空間、半開放空間的運用會越28、來越多。,1.發(fā)展脈絡(luò)：,餐廳半戶,外空間,43,海南福灣規(guī)劃上采用向心 型折線式布局，最大限度提升觀 海價值。MINI泳池別墅容,積率0.2,亞龍灣石溪墅 十大組團設(shè)計，利用地形優(yōu)勢，俯瞰井龍灣。小別墅區(qū)域容積 率0.3,三亞Aloha清 水灣整體與自然 融為一體將海景 最大化，前高后 底。聯(lián)排別墅容積率,0.3,麗江古城高爾 夫典型的背山面 水格局，暗合中 國傳統(tǒng)文化中的 吆地祥宅。,成都龍湖小院 青城以純正的度 假體驗為產(chǎn)品的 規(guī)劃形態(tài)-聚 落形態(tài)。,都江堰青城山房利用景觀規(guī)廊，借青城山景，達 到戶戶觀山觀景效果。,度假類小戶型別墅/案例總結(jié),度假類小戶型別墅容積率通常在0.4以下，戶型29、面積在90平方米以下的容積率不超過0.35，產(chǎn)品形態(tài)為聯(lián)排；規(guī)劃布局富于變化，總體強調(diào)觀景（山景水景），保證戶戶景觀，最大化保證私密性也是規(guī)劃的要點之一；最大化利用景觀資源。,2.建筑規(guī)劃特色：,44,海南福灣,西班牙建筑風(fēng)格,三亞Aloha清水灣,地中海建筑風(fēng)格,亞龍灣石溪墅,泰式、巴厘島式田園 風(fēng)情建筑風(fēng)格,都江堰青城山房,川西民族建筑風(fēng)格,成都龍湖小院青城,新亞洲建筑風(fēng)格漢唐風(fēng)格,麗江古城高爾夫,麗江建筑古樸建筑風(fēng) 格，納西民居的建筑 特色和風(fēng)格,度假類小戶型別墅/案例總結(jié),建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格多選擇異域、原生、民族和藝術(shù)感強 的風(fēng)格；建筑特征 陽光、白色、安靜空間向室外延展，與自然結(jié)合。30、,45,景觀特色：不一味追求景觀的放大和軸線，而是將景觀分散，將精細的美景送到每戶人家。,小結(jié)：突出水的 情趣，強 調(diào)參與性和自然性。,小結(jié)：局次豐富的植 被，形成原生態(tài)的園林，烘 托濃郁的度假 生活氣息。,三亞Aloha清水灣,亞龍灣石溪墅,麗江古城高爾夫,成都龍湖小院青城,都江堰青城山房,海南福灣,度假類小戶型別墅/案例總結(jié),46,度假類小戶型別墅/案例總結(jié),強調(diào)空間的開放性和共享性，注重室內(nèi)外融合，灰空間運用較多；弱化生活功能。廚房、餐廳等空間弱化處理，起居空間多動線；套間設(shè)計，尤其突出衛(wèi)浴空間的享受，極力營造情趣化衛(wèi)浴；核心空間由起居室轉(zhuǎn)為臥室和室外空間；打散的空間布局，甚至主體分離的31、空間布局形式會越來越多的采用（目前僅在大戶型別墅中采用）；半開放、開放性空間是未來發(fā)展趨勢；度假類小戶型別墅多為精裝修產(chǎn)品。,3.戶型產(chǎn)品特色：,開 放 空 間,臥室,私人泳池,連廊設(shè)計回游空間,回游空間處理,衛(wèi)浴 空間,起居室,主臥觀景浴 缸,起居室,廚房衛(wèi)浴,臥室,主體分離的布局起居和臥室通過連廊連接，保證主要空間的景觀面，同時又能保證各自的私密性。（井龍灣3號戶型）,47,度假類小戶型別墅/案例總結(jié),90平方米以下：套房+起居；90-150平方米：2-3套房+起居；重點在室外空間中附加功能：泳池、私家庭院等從我們研究的案例中統(tǒng)計了各功能的面積段，見下表。,4.戶型分類配置：,48,度假類32、小戶型別墅/案例總結(jié),度假類產(chǎn)品對周邊配套和所提供的服務(wù)依賴程度很高，通常需要強大的度假服務(wù)體系來支撐。這一點和傳統(tǒng)居住類住宅物業(yè)所需要的基礎(chǔ)配套不同；酒店服務(wù)，度假生活配套服務(wù)，個性化度假服務(wù)，物業(yè)托管代租服務(wù)等這些都是度假類物業(yè)不可或缺的配套服務(wù)。,5.配套服務(wù)：,海南福灣：五重服務(wù)體系,阿羅哈：國際濱海度假酒店、臨海商業(yè)街,石溪墅：五星級酒店物業(yè)服務(wù),小院青城：龍湖鉑釐度假體系,49,度假類小戶型別墅/案例總結(jié),度假類小戶型別墅主要供假期度假消遣或康體、養(yǎng)老之用，大多建在風(fēng)景優(yōu)美的區(qū)域，擁有良好的景觀資源或稀缺 資源，設(shè)計時著重考慮的是居住與娛樂空間相結(jié)合，此類產(chǎn)品的主要發(fā)力點在：景觀資33、源的最大化利用度假風(fēng)情的完美演繹：規(guī)劃、建筑、戶型酒店式服務(wù)及完善的休閑配套。,6.產(chǎn)品策略：,50,功能需求分析：客廳：度假別墅作為人們休閑旅游度假時使用的居住空間，其客廳的功能此 時體現(xiàn)兩個特點：一是會客多選擇在餐廳、會所等配套設(shè)斲中進行，客廳使 用頻率較低；二是度假或短暫居住的過程中，客廳只作為接納朋友就坐聊天 使用，會客功能弱化，在必要的時候甚至可作為過度空間處理。臥室：臥室是度假別墅中最重要的功能空間，雙人床、櫥柜、衛(wèi)浴空間是必 不可少的，在設(shè)計中要考慮臥室空間的情趣化處理手法。餐廳與廚房：度假過程中，就餐一般在餐廳和會所中解決，只是對于短暫居 住的客群，可能會在家做一些簡單的餐食，34、因此只需提供基本廚具，解決簡 易就餐需求。（水槽：清洗蔬菜水果；電磁爐：用于簡單烹飪；微波爐：加 熱食物等）收納：無特別需求休閑：度假別墅中特別強調(diào)的空間，也是這類產(chǎn)品價值提升的要點之一。（泳池、庭院、運動、康體等）,度假類小戶型別墅/產(chǎn)品要點/功能需求,需求排序、取舍及原則：從設(shè)計角度出發(fā)，基本的功能需求是第一位的，在有限的空間內(nèi)，通過合理 的設(shè)計實現(xiàn)各種基本功能，最大限度的體現(xiàn)度假概念。按照重要程度和使用 頻率，度假類小戶型別墅，功能需求排序如下：睡眠休閑衛(wèi)浴會客就餐設(shè)計中要使得生活功能盡可能弱化，強化休憩及情趣空間。在空間設(shè)計的過程中，解決基本功能的基礎(chǔ)上，再設(shè)計一些個性化、定制的 元素35、，滿足客戶精神局面的追求。,51,度假類小戶型別墅/產(chǎn)品要點/功能需求度假類小戶型別墅功能需求表：,52,空間設(shè)計要點：休息廳、餐廳等功能廳分區(qū)模糊，大開間；主臥、次臥多入口設(shè)計或用連廊等空間隔離，保證私密性；公共空間與臥室多采用多局的形式進行區(qū)隔；臥室多套間設(shè)計；,大松散空間，少隔斷；強調(diào)灰空間的利用開放共享，動線豐富；弱化部分生活功能，尤其強調(diào)室內(nèi)外空間的連接；強調(diào)景觀與采光：觀景陽臺，大面積窗的運用。,功能廳多落地窗，敞開式處理，強調(diào)視野對資源的占有,模糊化空間實現(xiàn)大面寬的感受,廚房空間集約化處理,度假類小戶型別墅/產(chǎn)品要點/空間設(shè)計,53,度假類小戶型別墅/產(chǎn)品要點/濱海類,1,1,236、,2,3,3,4,現(xiàn)階段,未來發(fā)展趨勢,泳池日光浴臺庭院,4.開放空間,現(xiàn)階段,未來,54,度假類小戶型別墅/產(chǎn)品要點/臨山類,山體類小戶型別墅設(shè)計要點：建筑要依勢而建，在空間處理和地形結(jié)合方面可采取懸挑、架空、錯局等手法，以順應(yīng)地勢 起伏變化，使建筑群體與山體有機結(jié)合；將公共或半開放性的空間安排在建筑上局，便于采光以及與外界溝通。而臥室等私密區(qū)域可 安排在下局，相對安靜；露臺可采取懸挑的方式，以求獲得更多的開放空間。而其下部則可設(shè)計成車庫或者休息平臺。,55,度假類小戶型別墅/產(chǎn)品要點/臨山類,參考案例一：,56,57,度假類小戶型別墅/產(chǎn)品要點/臨山類,參考案例二：,度假類小戶型別墅/產(chǎn)品37、要點/臨山類,參考案例三：森林小別墅,58,度假類小戶型別墅/產(chǎn)品要點/臨山類,臨湖山體建筑縱向關(guān)系示意：,借勢山體坡度，營造多發(fā)空間,車庫入口處理,泳池親水平臺,59,度假類小戶型別墅/產(chǎn)品要點/無直接景觀類,北方小別墅案例：,60,小結(jié)：,文化的挖掘滲透至內(nèi)部空間，房間設(shè)置、景觀設(shè)計和細節(jié)設(shè)備上，無時不刻要體現(xiàn)出文化在度假別墅中的應(yīng)用；與項目整體主題相契合，典型性的符號化精裝元素運用也能有效提高室內(nèi)精裝的 度假品質(zhì)感。,都江堰青城山房,麗江古城高爾夫,海南福灣,三亞Aloha清水灣,亞龍灣石溪墅,成都龍湖小院青城,大面寬，窄進深。拉大景觀面，浴室與各空間的區(qū)隔模糊化；景觀參與性較高，可直接38、步入戶 外園林。強調(diào)與戶外景觀的交流，同時利 用植被營造隱私性；空間尺度的放大，突出度假氛 圍。主臥客廳挑高化處理，下沉式 階梯，打造景觀的局次感；多動線，實現(xiàn)一步一景，展示度假氛圍；重臥室輕餐廚是度假類產(chǎn)品精裝 修的基本原則；將情趣與休閑是精裝修的主題。,度假類小戶型別墅/產(chǎn)品要點/精裝修,61,小結(jié)：度假型別墅會所 大多與成熟度假 區(qū)配套結(jié)合，提供完善的度假設(shè) 斲也成為項目物 業(yè)溢價的主要原 因。,一線景觀資源可充分利用自然資源提供相應(yīng)配套,二線資源則需內(nèi)部打造度假休閑配套以彌補,公共沙灘,餐廳酒吧,酒店泳池,購物中心,水族館,醫(yī)院、銀行等,SPA,購物,游艇,遺址,水上活動,GOLF,度39、假類小戶型別墅/產(chǎn)品要點/會所、配套,62,酒店式管理但是又突破酒店傳統(tǒng)的客房、前廳、餐飲等職能部門的劃分，而是以私人管家式服務(wù)為主要服務(wù)單元，對客戶實行全天候、一站式、一對一的個性化服務(wù)，滿足了頂級度假客戶對度假生活的私密性需求，極大的提升了客戶度假生活的尊貴享受。,基礎(chǔ)物業(yè)管理,個性化的貼心服務(wù),尊貴的特約服務(wù),垃圾處理房間清潔服務(wù)洗衣服務(wù)日常維護安全防護急救服務(wù),商務(wù)服務(wù)旅行助理搬運服務(wù)信息咨詢泳池清潔,健康服務(wù)私人管家專車接送個性餐飲,度假類小戶型別墅/產(chǎn)品要點/物業(yè)、服務(wù),63,度假類小戶型別墅/產(chǎn)品要點/主題功能演繹,需求分解主題需求體現(xiàn)主題功能意向,64,息集團|克而瑞（中國）信40、,度假類小戶型別墅/產(chǎn)品要點總結(jié),規(guī)劃自然景觀的最大利用環(huán)境、私密性,景觀多層次景觀主題景觀營造度假生態(tài)體驗區(qū),建筑大師藝術(shù)定制別墅度假空間打造,打造一座完全超越競爭的度假別墅項目，理所當(dāng)然地要達到以上要素的全能冠軍，才能 以他人難以企及的高度獲得市場認(rèn)同。,配套五星級酒店管家服務(wù),特色主題及其他世界級創(chuàng)新度假模式頂級養(yǎng)生療養(yǎng)營銷策略,65,結(jié)束語,經(jīng)過本次研究，我們梳理了小戶型別墅的發(fā)展脈絡(luò)，分類研究了他們的特點，不同的產(chǎn)品類型，其技術(shù)指標(biāo) 和設(shè)計要點也截然不同，報告中也對此進行了詳細的對比分析。同時，經(jīng)過對度假類小戶型別墅的重點研究，我們發(fā)現(xiàn)，度假類小戶型別墅來源于度假酒店，未來也必然會 朝度假酒店的方向發(fā)展，隨著人民生活水平的提高和度假生活模式的日益成熟，其產(chǎn)品也會隨著休閑度假的方式不同而發(fā)生變化，只有更深入的理解度假生活方式才能更了解客戶需求，最終的產(chǎn)品才會更貼合市場需 求。度假類小戶型別墅歸根結(jié)底是休閑度假生活方式的演繹！,66,THANKS,67,