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1、能不能不做口號式的綜合體,杭州祥生中心思考策略提報,2020.12.18,一個非杭州團隊第一想象中的祥生中心SSC,賬 面 數 據 非 常 好 看 的,祥 生 中 心,城市能級：杭州，中國的新一線城市，能量澎湃區域能級：江干區，過去的老城心，未來的CAZ板塊能級：城東新城，城東門戶，全市交通樞紐現狀界面：從城市洼地到配套紛紛落地該有都有現居人群：新杭州人的聚集地，改善人群居住區產業導向：直播、電商、新零售、樓宇經濟產品能級：自持達一半的近27萬方內循環綜合體昭示意義：祥生上市后的首個商務綜合業態封面,如果錢江新城猶如上海的外灘，城東新城則如同上海的靜安，當然也有人把它比作大虹橋,祥生中心 中國2、的下一個蘇河灣 or 虹橋萬科中心？,我們很容易得出這樣的概念,城市新原點、杭州新中心、甚至世界級灣區 當然還有綁定東站、地鐵的TOD,至少我們見過的大部分商務綜合體都在如此包裝,城東新城缺綜合體嗎？或者說當我們對祥生中心冠以一個響亮的口號進行包裝后 就真的能解決它的推廣銷售問題嗎？,在我們對項目進行實際踩盤后，我們推翻了有關第一印象的所有,日益豐滿的城東新城,綜合體類配套亦在不斷落地并呈現出飽和之態,？,我們面對的市場面和競爭面到底是怎樣的,14.2,4.9,6.4,8.2,3.1,0.4,3.5,9.6,6.1,00.1,8.1,4.4,4.6,2.2,2.7,5.2,2.8,2.2,3.3、7,18251,22012,18257,15729,18762,23708,17877,194288.2,17850,26129,0,2,4,6,8,122034210,14,16,0,5000,10000,15000,20000,25000,30000,43831 43862 43891 43922 43952 43983 44013 44044 44075 44105 44136,杭州十區辦公市場供應量、成交量以及成交均價 15.2,供應面積(萬)成交面積（萬）成交均價（元）,辦公層面,供應：19年寫字樓新增供應68.2萬成交：成交60.9萬，成交均價23378元/m，整體量縮價漲,存量高4、企,去化周期長達58.6個月;主城區為市場成交、庫存主 力,其次蕭山、余杭區。,供應高起，成交趨于下行實際從2018年開始，主城區辦公去化就持續處于供大于求的 狀態，去化周期最高達74個月。,更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/,10.5,3.8,18.3,27.4,19.5,28.1,7.8,13.4,7.8,00.4,6,131.32.513.4 13.1,15.8,13.4,14.8,12.6,13,16.8,29687 28538,26661,25099 25331,30185 30022 29105、6,27754 27395,0,5,10,15,20,3001275,30,0,5000,10000,15000,20000,25000,30000,35000,43831 43862 43891 43922 43952 43983 44013 44044 44075 44105 44136,杭州十區酒店式公寓供應量、成交量以及成交均價,供應面積(萬)成交面積（萬）成交均價（元）,公寓層面下半年開始有一定起色 基本以去庫存為主,量價走勢:19年下半年政策轉向后投資熱度冷卻,供應激增下,進 入低位調整期。熱銷項目普遍集中在40-50,總價在150萬以內;小面積、低總 價項目受到市場追捧。,從今年6、開始受疫情影響，公寓供應放緩，至今年11月市場新增 供應155萬方，較18年、19年均處于減少態勢，市場基本以存 量去化為主。,更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/,2020年江干區酒店公寓成交套數,西湖區獨占3系，江干區不見上榜排名前十的中位數不過400套上下，單月30-40套成績,名義上最好的吾角商業中心，算下沙較高的價格和租客人群是主要制約因素,2020年杭州酒店公寓成交套數排名,2020年江干區商辦成交套數,商辦放至全市市區月成交幾個位數相較今年偏火的住宅市場，似乎成為樓市黑洞,雖是江干區基本以錢江7、新城為中心城東新城幾乎不見動靜,2020年杭州商辦成交套數排名,祥生 SSC,當把目光聚焦到城東新城的東站區域，競爭可謂慘烈，在售待售售罄遠超10家,環翼城,餑餑，丁橋智慧小鎮蓄勢待發,賣商業：西子國際、三花國際、杭州之翼、王府井港龍城摩拳擦掌賣TOD：環翼城1號線4號線雙地鐵，距離東站500米還臨一街一中心賣臉面：杭州萬象企業中心可謂是區域內最高標準的辦公集群賣概念：長三角人才杭州樞紐、網紅直播、智慧社區等層出不窮,祥生 SSC,同,協,南,路,往西是熱火朝天的商業集中區往東是安安靜靜的生活居住區,而且我們似乎還有個天然弊端一條同協南路似乎給板塊做了天然區隔,賣政策：錢江新城可以說是全市的香8、,綜合體絕大多數時候是個賣想象空間的命題,你的入駐企業你的酒店運營你的商業打造都需要至少兩到三年的時間落地就如同東站附近的配套沒有落地的時候 城東新城做了很長時間的“價格洼地”很明顯，在現今市場下祥生再去說個“中心”故事，再去說個“TOD”概念 已經很難再在市場掀起多少水花,此處插入總圖（用色塊區分戶型類別）,70以上,5070,1,2,3,54,6,7,8,但是我們卻實打實的有1000多套的產品要售賣,3月初開放展廳及樣板房，5月中下旬首開 任務不可謂不艱巨,賣什么和賣給誰才是解決本案推廣的底層邏輯,1,6,4,5,3,2,8,7,LOFT公寓,祥生酒店,祥生總部,辦公樓,商業,賣總部基地和9、酒店服務？即使自持，沒有兩到三年，總部大樓和酒店不會有多好的展示面。,賣靈活辦公空間？東站邊都大把的拎包入駐的全成品辦公體。,賣底層商業和底下商業？大部分人是等你主力店進來看有沒有持續的人流吸引力。,？賣35-70的雙鑰匙公寓？不僅是在城東新城甚至在全杭州我們的公寓和競品不會有本質區別。,！,當產品在市場沒有本質差異的時候,與其說賣什么不如說如何讓大家在同類競品中關注到你,市委全會定調“十四五”打造“數智杭州宜居天堂”,政府想要看到什么？,12月15日周書記在會上強調 對于杭州的發展目標,城東新城到底能給本案帶來什么？,江干區對城東新城的定位是以數字貿易、商業會展、大健康為主的新型產業集群。所10、以我們在看到大量的底盤建設落地后 高鐵、地鐵、商業“一街一中心”快速上馬輻射長三角的集商業商務、休閑娛樂、居住餐飲于一體 的綜合性國際商業街區。,杭州東站到底能給本案帶來什么？,今年暑期攀至全國亞軍 長三角第一2019年客運吞吐量達7190萬作為長三角主力集散中心 背后是龐大的商貿人群亦是很多無法在杭州落戶的人群之一,祥生 SSC,同,協,南,路,囿于住宅區到底有什么不同？,是全市的新杭州人中高端改善人群的聚集區關聯的是更加便捷高效的商務辦公和居 住生活，是成千上萬個不斷向上的人,如果說德信、華潤、西子國際等因為捷足一步在城東新城的商務板塊留下印跡那么11月剛剛上市的祥生再杭州深耕多年將把城東11、新城作為總部基地的祥生 該以怎樣的姿態向市場發聲,別做排他性,肯定城東新城的基底價值，更感激先前房企的拓荒融入到城市進程中來見證城東的發展，更與城東一起發展,因為有之前的各類綜合體配套讓城東新城有了更大的承載量和可能性因為更多企業的入駐和貿易讓商務有了更多的空間和活力因為更多人群的選擇和居住讓生活有了更多的交響和碰撞,現在祥生中心來了與這樣向上的區域 一起更進一步,相相互互 賦成 能就,是什么樣的人什么樣的企業在選擇城東新城 是向世界發出這樣吶喊的人,“能不能等下再向這個世界低頭“他們眼中有光。,城東新城乃至很多在區域安家立業的人來說，他們很像“鳳凰男”他們不是誰誰誰的下一個，他們是無聲打拼可12、能上演逆襲的一個個,誠然,并不是每個人都會成為馬云、丁磊 并不是每個企業都會成為阿里網易,但是就像一步步落地不斷變好的城東新城每個在這里落地的企業，每個在這里逗留的人員 都可能一躍更進一步成為下一次的主角,誕生于殘酷競爭中的祥生中心 是這個時代的參與者更是這個不斷變化世界的參與者,相信奇跡但不迷信奇跡 見過成功亦見過失敗,見證著其中的蝶變 更與他們一起生長,SSC,時代見證者世界參與者,角色定位,杭州理想樣板,精神定位,杭州東 雙地鐵 數智生態體,物理定位,在這里見證世界,slogan,見證城東新城的蝶變崛起見證企業個人的變化成長 亦去見證未來的種種可能,物理定位杭州東 雙地鐵 數智生態體,精13、神定位杭州理想樣板,角色定位時代見證者世界參與者,Slogan在這里見證世界,祥生 中 心,備選案名,祥生 世界之窗,分業態概念包裝,辦公與每個心懷偉大的企業同行,公寓和你的成功共同成長,商業滿足想象的繽紛意趣,在這里見證世界,成長式辦公,頭部企業經驗分享,行業專家答疑解惑,中小企業投融路演,同等辦公環境下，思考企業成長路上的可能問題，讓企業愿意來,錢景式公寓,電競比賽,共享活動,社交活動,公寓購買者重要，但使用者更重要，能租好賺還能用,差異式商業,文創商業,異域商業,功能商業,Mall城東新城不缺，但是缺滿足周邊住宅區及自己生態體的休閑逸趣,關于推廣,1、解決項目形象業態認知問題,2、解決公14、寓入市推廣銷售問題,項目整體入市形象,核心策略,高形象起勢+社會化事件造勢建立項目形象，承載品牌理想,偉略 引領偉大,從一磚一瓦到為幸福而生從定總部上海到港交所綻放光芒 祥生始終站在時代的肩膀引領地產進階變革 每一次創見都是一次走向偉大的開始,顛覆 締造巔峰,砥礪奮進35載，祥生不斷創造巔峰 又不斷打破規則重新定義規則這一次，在世界舞臺 締造一座祥生中心與杭州一起打開全球視野,所向定義方向,延續人居領域的極制基因祥生在時代政策窗口 于城東新城國家級CAZ開創全新數智生態體讓每一小步跨步引領全球趨勢,神秘“數智生態體”空降杭州,入市炒作,城市話題：不明飛行物 懸浮事件,地鐵出站口異形主題門頭包裝15、 外星人快閃+人群互動同步上線數智生態體互動游戲 參與傳播擴散贏取“外星人”電腦套裝,線下城東新城首個機器人服務城市展廳,公寓入市推廣助推,本案的公寓購買人群基本以下幾種人,1、新杭州人想要在杭州安家，但是無法落戶2、老杭州人資產配置需求，有房產穩定收租3、投資客看重城市潛力，新政沒有房票資格4、企業客打算就近辦公，一站解決生活需求,本案的公寓購買人群基本以下幾種人,1、新杭州人想要在杭州安家，但是無法落戶需求：經濟、配套和品質2、老杭州人資產配置需求，有房產穩定收租需求：看重穩定租客3、投資客看重城市潛力，新政沒有房票資格需求：區域增值空間4、企業客打算就近辦公，一站解決生活需求需求：便利、配套和服務,核心策略,找對人+喊對話+把準利益點一面販賣焦慮一面販賣認同和甜頭,認同和利誘喊話,