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1、運(yùn)河鄰里中心定位建議及3-5年品牌規(guī)劃,鄰里中心的理解,理念集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi),生、教育、休閑于一體的 綜合性商業(yè)服務(wù)中心；,特性解決1-3公里內(nèi)，居民“菜 米油鹽醬醋茶”、“衣食 住行閑”的生活配套服務(wù)；,內(nèi)容配備生活服務(wù)、零售、餐 飲、休閑娛樂(lè)、教育等”提升居民的生活便捷度；,內(nèi)核滿足居民生活采買的便捷度；提供共享式公共交流平臺(tái)；提升居民消費(fèi)體驗(yàn)感；注重鄰里參與、體驗(yàn)和感受；,鄰里中心概況,GS1001-29,GS1002-08,GS1003-07,GS1003-10,GS1004-13,鄰里中心,大城北規(guī)劃6個(gè)鄰里中心，以謝村為第一個(gè)樣板，引領(lǐng)城北商業(yè)走向集中化、鄰里化更大提升居民的2、便捷度，推進(jìn)城市化進(jìn)程,核心問(wèn)題及初步解決思路,？,核心問(wèn)題：1、鄰里中心品牌如何打造？2、鄰里中心如何定位？3、鄰里中心如何運(yùn)營(yíng)？,以周邊的商業(yè)市場(chǎng)為背景，以消費(fèi)客群為依據(jù)，兼顧社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益解決方案：1、品牌打造：將運(yùn)河鄰里打造成杭州最專業(yè)的鄰里中心運(yùn)營(yíng)商造品牌2、運(yùn)營(yíng)管理：實(shí)行店長(zhǎng)合伙制，創(chuàng)建自有商業(yè)品牌做大營(yíng)收精運(yùn)營(yíng)3、運(yùn)營(yíng)收益：進(jìn)行合理業(yè)態(tài)規(guī)劃、實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的的租金回報(bào)穩(wěn)收益,01,02,03,CONTENTS,運(yùn)河鄰里品牌打造,項(xiàng)目定位,市場(chǎng)分析,04,運(yùn)營(yíng)收益預(yù)測(cè),1-011-021-031-04,品牌定位 運(yùn)營(yíng)策略 品牌孵化 擴(kuò)張方式,PART1運(yùn)河鄰里品牌打造,品牌定位,運(yùn)河3、鄰里,打造杭州最專業(yè)的鄰里中心運(yùn)營(yíng)商,專業(yè)的團(tuán)隊(duì)、貼心的服務(wù)、優(yōu)雅的環(huán)境！展現(xiàn)品牌親和力、傳承老杭州文化底蘊(yùn)的品牌形象！占領(lǐng)鄰里中心質(zhì)感、調(diào)性高地、營(yíng)造網(wǎng)紅打卡地！,“運(yùn)河邊的煙火氣”,運(yùn)河鄰里讓老朋友、新感情與運(yùn)河共升煙火氣讓時(shí)尚碰撞傳統(tǒng),“鄰”“鄰”為親，構(gòu)建新的生活結(jié)構(gòu)和方式,“鄰”為坊巷，成為商業(yè)和商肆的載體與“鄰”交，衍生圈層、商業(yè)、文娛、學(xué)習(xí)方式,“親”,“親”一種莫名的信任“鄰里情”一種無(wú)形的依靠鄰里品牌應(yīng)該是有愛(ài)、有溫度的體現(xiàn),“近”,“近”步行5分鐘的便捷“家門口”無(wú)需等待的問(wèn)候,鄰里品牌更要擺脫汽車的束縛，帶來(lái)散 步的樂(lè)趣,以“親”為主題以“鄰里情”為核心以“方便、快捷”的4、服務(wù)為宗旨創(chuàng)建“街區(qū)”及“鄰里中心”的運(yùn)營(yíng)第一品牌 為居民提供12項(xiàng)配套功能“菜米油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，為百姓提供“一站式”的服務(wù)；,運(yùn)河鄰里品牌價(jià)值應(yīng)該是,為杭州傳統(tǒng)商業(yè)文化代言,知味觀的小籠、方回春堂的苦丁茶、毛源昌的眼鏡、采芝齋的糕點(diǎn)，將杭州人耳熟能詳?shù)谋就疗放浦踩豚徖镏行模w現(xiàn)老底子的杭州文化，使運(yùn)河鄰里品牌更接地氣。,運(yùn)營(yíng)策略,外部引進(jìn)高端運(yùn)營(yíng)管理層 定期組建團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)提升團(tuán)隊(duì)專業(yè)水平 實(shí)行店長(zhǎng)責(zé)任制,團(tuán) 隊(duì) 建 設(shè),日常巡場(chǎng) 租金收繳 調(diào)商換商,現(xiàn) 場(chǎng) 管 理,及時(shí)統(tǒng)計(jì)經(jīng)營(yíng)信息 通過(guò)經(jīng)營(yíng)分析經(jīng)營(yíng)輔導(dǎo) 經(jīng)營(yíng)扶持完成商戶經(jīng)營(yíng)保障,服 務(wù) 管 理,線上：通過(guò)運(yùn)河自由APP平臺(tái)實(shí) 現(xiàn)5、消費(fèi)者懶人經(jīng)營(yíng)模式；線下：不定期舉辦各類型社群活 動(dòng)，保障鄰里中心熱度，通過(guò)惠 民的方式促進(jìn)居民的消費(fèi)欲，提 升商戶經(jīng)營(yíng)收益；,線 上、線 下 雙 聯(lián) 動(dòng),通過(guò)自由APP及外部大V級(jí)公眾 號(hào)宣傳，同時(shí)增設(shè)電梯轎廂廣告 宣傳，快速傳播運(yùn)河鄰里品牌；針對(duì)老年、幼兒及殘障人士，鄰 里中心開(kāi)通VIP渠道，以專人專 送的模式，提升鄰里中心的口碑 效應(yīng)；,活 動(dòng) 推 廣、會(huì) 員 服 務(wù),外擺降低消費(fèi)者對(duì)商業(yè)產(chǎn)生疲勞 度；環(huán)境燈光等提升鄰里中心的品質(zhì) 感，增加消費(fèi)者體驗(yàn)舒適度；,外 擺 陳 設(shè)、氛 圍 營(yíng) 造,運(yùn)營(yíng)策略-IP打造網(wǎng)紅打卡地,“千年運(yùn)河”演繹出杭州特有的生活文化，借助運(yùn)河優(yōu)勢(shì)，設(shè)立屬于運(yùn)河鄰里6、中心專有的項(xiàng)目IP，使其快速得 到消費(fèi)者認(rèn)可，成為運(yùn)河岸邊的網(wǎng)紅打卡地；案例：人們提到春熙路就能想到IFS的大熊貓，提到東京六本木之丘就能想到代表互聯(lián)網(wǎng)的大蜘蛛；,精神堡壘：是表達(dá)街區(qū)和企業(yè)文化形象的獨(dú)立標(biāo)識(shí)，建議使用金屬材質(zhì)+內(nèi)打光指示/店招：街區(qū)功能和醒目的昭示，參考建議：使用同精神堡壘統(tǒng)一風(fēng)格，采用卡克力發(fā)光材質(zhì)，增加夜晚的昭示性空鋪包裝：店鋪櫥窗在商戶未入住前利用寫真、背膠貼等材料制作仿真商鋪詮釋商鋪未來(lái)用途，塑 造商業(yè)形象，,提升氛圍；,運(yùn)營(yíng)策略-IP打造氛圍營(yíng)造,空鋪包裝,櫥窗：櫥窗成為當(dāng)今的主要營(yíng)銷手段，它不僅能激發(fā)消費(fèi) 者的消費(fèi)熱情，也能讓我們欣賞到櫥窗設(shè)計(jì)師的無(wú)限創(chuàng)意 以及其7、對(duì)品牌的詮釋。空鋪貼紙：塑造商鋪形象，提升整體美觀度。,店招,店面招牌，讓消費(fèi)者明晰上剖的名稱和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，好 的店招能增強(qiáng)店面的昭示性和提升鋪面形象名稱+logo+光源+底板參考建議：招商階段統(tǒng)一設(shè)計(jì)規(guī)劃,運(yùn)營(yíng)策略精神堡壘、店招、空鋪包裝,夜景氛圍營(yíng)造，有效的延長(zhǎng)客戶消費(fèi)時(shí)間，提升商業(yè)街區(qū)整體收益。懸掛燈柱、LED埋地?zé)艨射秩旧虡I(yè)氛圍。一個(gè)良好的商業(yè)街夜景燈光設(shè)計(jì)，不僅可以減少交通事故的 發(fā)生，還可以吸引更多的顧客光顧商業(yè)街，對(duì)樹(shù)立商業(yè)街乃至一個(gè)城市的形象等有著極其重要的作用。,運(yùn)營(yíng)策略-IP打造夜景氛圍營(yíng)造,運(yùn)營(yíng)策略-店長(zhǎng)責(zé)任制,店長(zhǎng)責(zé)任制：讓團(tuán)隊(duì)和項(xiàng)目同成長(zhǎng)，共分享，培育一批商管人員,分門8、店分紅結(jié)構(gòu)及分配門店虧損補(bǔ)貼 店長(zhǎng)培養(yǎng)計(jì)劃退出通道設(shè)計(jì),品牌孵化,運(yùn)河鄰里目前在運(yùn)營(yíng)的鄰里中心已經(jīng)得到消費(fèi)者的認(rèn)可，結(jié)合品牌自身優(yōu)勢(shì)，打造運(yùn)河鄰里自有的小型服務(wù)類品牌，以集裝箱咖啡、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、健身房、超市快速入市；,鄰里中心12項(xiàng)必備功能：銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修點(diǎn)、社區(qū)活動(dòng)中心、農(nóng)貿(mào)市 場(chǎng)、衛(wèi)生所。,隨著居民消費(fèi)力的提升，各類新生代的品牌逐漸興起，如咖啡廳、健身房、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市。新生代品牌消費(fèi)頻次高，逐漸成為居民生活的必需品，故建議孵化此類品牌，做為自有品牌，做品牌輸出及 拓店，以增加集團(tuán)營(yíng)收。,咖啡廳,健身房,超市,農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),品牌孵化,品牌孵化9、（咖啡店）,定位：咖啡業(yè)態(tài)中國(guó)咖啡消費(fèi)年增長(zhǎng)率在15%左右，遠(yuǎn)高于全球市場(chǎng)2%增長(zhǎng)率。打造社區(qū)人的“第三空間”“家”的延伸，其目的是建立一個(gè)服務(wù)于 社區(qū)的平臺(tái)，建構(gòu)成為一個(gè)可參與的休閑場(chǎng)所，提升社區(qū)居民的參與度與 融合度。,咖啡店的運(yùn)營(yíng)和打造策略：“咖啡+簡(jiǎn)餐+烘焙”模式，延長(zhǎng)餐廳有效經(jīng)營(yíng)時(shí)間提高翻臺(tái)率，最大化 利用早、中、晚全時(shí)間段。開(kāi)展線上外賣服務(wù)，搶占線上市場(chǎng)份額。品質(zhì)+服務(wù)+價(jià)格親民，用品質(zhì)和性價(jià)比吸引客戶。注重場(chǎng)景空間打造，和運(yùn)河文化相結(jié)合，打造屬于社區(qū)人的“第三空間”,品牌孵化（健身房）,定位：互聯(lián)網(wǎng)+健身概念，通過(guò)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)反饋人體健康狀況針對(duì)性給出運(yùn)動(dòng)建議解決健 康問(wèn)題，通過(guò)公眾10、號(hào)運(yùn)營(yíng)吸粉實(shí)現(xiàn)無(wú)卡會(huì)員。,健身房的運(yùn)營(yíng)和打造策略：健康管理專家400-500左右的適合社區(qū)的中小型健身房只出售短期卡，盤活現(xiàn)金流，規(guī)避客戶對(duì)于長(zhǎng)期卡的不信任問(wèn)題。建立健身房APP或小程序，應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)+數(shù)據(jù)對(duì)客戶身體健康狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，實(shí)現(xiàn)智能化管理。,圍繞“互聯(lián)網(wǎng)+智慧農(nóng)貿(mào)+運(yùn)河文化”打造智能化服務(wù)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)智慧農(nóng)貿(mào)系統(tǒng)，統(tǒng)一配備智能電子稱，營(yíng)造自主化、專業(yè)化、多端信息集成化的統(tǒng)一展示；智慧農(nóng)貿(mào)系統(tǒng)，追溯蔬菜源頭，同時(shí)增設(shè)農(nóng)殘檢測(cè)，確保菜品健康;建立小程序或APP，線上下單，5公里范圍內(nèi)配送，足不出戶即可買菜;農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)WIFI全覆蓋功能，讓消費(fèi)者隨時(shí)能享受到便捷的服務(wù)；增設(shè)遠(yuǎn)程監(jiān)控功能，時(shí)刻11、保障消費(fèi)者安全；文化展示區(qū)，傳播運(yùn)河文化和品牌;,運(yùn)河康橋鄰里中心,運(yùn)河康橋鄰里中心,運(yùn)河康橋鄰里中心,品牌孵化（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）,品牌孵化（超市）,打造標(biāo)準(zhǔn)：建立超市小程序或者APP，線上線下聯(lián)動(dòng)，為居民生活購(gòu)物提供方便。以百貨為主，滿足消費(fèi)者“日常生活一站式”的功能需求。設(shè)置社區(qū)客廳，提供社區(qū)居民聚會(huì)場(chǎng)所。在客廳設(shè)置相應(yīng)展示區(qū)，以展示運(yùn)河文化等相應(yīng)文化主題。,五年項(xiàng)目拓展規(guī)劃,起步階段（代）,發(fā)展階段（代）,調(diào)整發(fā)展階段（代）,改良發(fā)展階段（代）,2019年10月26日開(kāi)業(yè) 的運(yùn)河鄰里康橋店,運(yùn)河鄰里謝村金昌苑底商,打造謝村運(yùn)河標(biāo) 桿鄰里中心,復(fù)制謝村的經(jīng)驗(yàn) 到其它4個(gè)運(yùn)河 鄰里中心或其他 項(xiàng)目12、，培育明星 品牌業(yè)態(tài),2019年10月26日康橋 店開(kāi)業(yè),業(yè)態(tài)以服務(wù)配 套和菜場(chǎng)組成,周邊設(shè) 有一萬(wàn)方的社區(qū)醫(yī)院及 社區(qū)活動(dòng)室等。服務(wù)于 整個(gè)康橋社區(qū)，為運(yùn) 河鄰里中心模式的一 個(gè)雛形。,2020年擬規(guī)劃項(xiàng)目,輔 助規(guī)劃中的謝村“運(yùn)河 鄰里”中心項(xiàng)目,將謝 村金昌苑底商打造成“運(yùn)河鄰里特色街區(qū),配備醫(yī)療板塊,創(chuàng)建特 色街區(qū)“運(yùn)河鄰里模 式。,2023年,規(guī)劃的謝村“運(yùn)河鄰里”中心開(kāi)始 調(diào)整招商，除了基礎(chǔ)商 業(yè)和便民服務(wù)外,重點(diǎn) 突出康復(fù)和醫(yī)療。不斷 滿足居民物質(zhì)和健康需 求。,2022-2024年，“運(yùn)河鄰 里”中心初具規(guī)模，大城 北共規(guī)劃有6個(gè)鄰里中心,投入使用4個(gè)，其他2個(gè) 鄰里中心提上日13、程進(jìn)行規(guī) 劃建設(shè)。,2025-2026年，規(guī)劃中的6個(gè)鄰里中心建成投入使 用，“運(yùn)河鄰里”品牌形 成規(guī)模，以“走出去”的 模式承租其他物業(yè)，快速 擴(kuò)展品牌。,進(jìn)入品牌拓店期，明星業(yè)態(tài)能復(fù)制 到杭州其它項(xiàng)目 并享有較高品牌 知名度,品牌擴(kuò)張階段（V代）,口碑建設(shè),品牌擴(kuò)面,廣媒宣傳,活動(dòng)宣傳,1.通過(guò)運(yùn)河集團(tuán)與物業(yè)深度合 作，深入實(shí)地的了解居民生活 需求;2運(yùn)河集團(tuán)以良好的服務(wù)贏取 居民一致好評(píng)，提升運(yùn)營(yíng)部在 居民心中的份量值;針對(duì)細(xì)節(jié)服務(wù)拍攝視頻宣傳 片，為廣媒宣傳儲(chǔ)備；自有品牌通過(guò)擴(kuò)張形成獨(dú)立 品牌，通過(guò)集團(tuán)化管理，贏取 消費(fèi)者好評(píng)；,通過(guò)金昌苑底商和康橋運(yùn)河 鄰里的成熟運(yùn)營(yíng)，快速?gòu)?fù)制到 運(yùn)14、河集團(tuán)其他鄰里中心；通過(guò)六個(gè)鄰里中心的成熟運(yùn) 營(yíng)，運(yùn)河鄰里及自有商戶品牌 建立形成；2.以“走出去”的模式，承租 其他鄰里中心物業(yè)，快速擴(kuò)展 受眾面，提升品牌辨識(shí)度；2.自有商戶品牌通過(guò)承租、合作等模式，進(jìn)入其他鄰里中心；,樓宇電梯廣告宣傳，以短視 頻播放讓消費(fèi)者更加了解運(yùn)河 鄰里的品牌，同時(shí)宣傳自有商 戶品牌；通過(guò)自有公眾號(hào)傳播運(yùn)河鄰 里品牌服務(wù)細(xì)節(jié)，提升品牌價(jià) 值；借助網(wǎng)紅大V的優(yōu)勢(shì)，通過(guò) 抖音、快手等網(wǎng)絡(luò)直播平臺(tái)，快速的宣傳自有商戶品牌，增 加品牌熟識(shí)度；,1.借助金昌苑底商、康橋鄰里 中心成熟物業(yè)，植入超市、農(nóng) 貿(mào)市場(chǎng)、咖啡廳等商戶品牌；2.以自有品牌可優(yōu)先選擇經(jīng)營(yíng) 區(qū)域的優(yōu)勢(shì)，快速面15、向市場(chǎng)；3.通過(guò)親民性的活動(dòng)讓運(yùn)河鄰 里及自有品牌在消費(fèi)者心中占 據(jù)一定的份量值；4.運(yùn)河集團(tuán)通過(guò)活動(dòng)總結(jié)，更 清晰的了解消費(fèi)者心里需求，通過(guò)后期運(yùn)營(yíng)進(jìn)行不斷提升；,第3-5年 造勢(shì),3-5年品牌建立規(guī)劃,第1-2年 起勢(shì),細(xì)節(jié)的服務(wù)+良好的口碑+熟悉的品牌標(biāo)識(shí)，讓消費(fèi)者在街區(qū)或鄰里中心購(gòu)物時(shí)第一個(gè)想到的是“運(yùn)河鄰里”,活動(dòng)&廣媒宣傳,優(yōu)惠 活動(dòng),促銷 活動(dòng),品牌 活動(dòng),暖場(chǎng) 活動(dòng),財(cái)富 活動(dòng)各類符合運(yùn)河鄰里定位的，互聯(lián)網(wǎng)+主題運(yùn)營(yíng)活動(dòng)！運(yùn)河鄰里百家宴！運(yùn)河鄰里青春啤酒節(jié)！運(yùn)河鄰里少兒主題藝術(shù)節(jié)！運(yùn)河鄰里社區(qū)聯(lián)誼藝術(shù)節(jié)！,跨界 活動(dòng),運(yùn)河 鄰里,運(yùn)營(yíng)公司自有 公眾號(hào),行業(yè)大V公眾號(hào),網(wǎng)紅主播,16、建設(shè)“運(yùn)河鄰里”自己的運(yùn)營(yíng)公眾號(hào)，發(fā)布運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目活 動(dòng)、與商戶聯(lián)動(dòng)優(yōu)惠等活動(dòng)，同時(shí)推送有關(guān)社區(qū)居民關(guān) 注的健康等知識(shí)；與行業(yè)大V合作，以金昌苑底商或康橋鄰里中心為基礎(chǔ)，通過(guò)抖音、快手等直播平臺(tái)炒作運(yùn)河鄰里品牌，擴(kuò)大受 眾面，使消費(fèi)者更加了解運(yùn)河鄰里；,未來(lái)擴(kuò)張路徑,成熟的運(yùn)營(yíng)策略完整的推廣路徑經(jīng)營(yíng)商戶的沉淀自有品牌得到市場(chǎng)認(rèn)可,完成運(yùn)河鄰里中心的品牌擴(kuò)張，將 成功經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到其他鄰里中心，同 時(shí)自有商戶品牌快速擴(kuò)張；,2-012-022-032-04,區(qū)域規(guī)劃 商業(yè)分析 本體分析 消費(fèi)者分析,PART2 商業(yè)市場(chǎng)分析,區(qū)域規(guī)劃,規(guī)劃范圍：東至拱康路，南到石祥路，西至京杭大運(yùn)河、通益路，北到區(qū)界。規(guī)17、劃用地面積為719.85萬(wàn)。功能定位：以運(yùn)河文化展示為特色，集文化、商貿(mào)、娛樂(lè)、居住功能于一體杭州北部新城區(qū)，是杭州城市北部副中心的重要組成部分，是杭 州大城北發(fā)展的示范地區(qū)。現(xiàn)狀特征：?jiǎn)卧F(xiàn)狀城市建設(shè)用地主要為居住、工業(yè)、市場(chǎng)等。其中，康橋路以北已建成部分居住小區(qū)，道路骨架已趨成熟；本案位于運(yùn)河 文化體驗(yàn)區(qū)，主要為工業(yè)、市場(chǎng)及已拆除農(nóng)居，項(xiàng)目的建成有助于提升該區(qū)域建面的發(fā)展，帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升。,項(xiàng)目位于運(yùn)河新城，區(qū)域?qū)⒋蛟鞛檫\(yùn)河文化休閑之城,本案,本案,區(qū)域規(guī)劃-交通規(guī)劃,道路交通系統(tǒng)規(guī)劃提出“北部暢行”計(jì)劃。通過(guò)區(qū)域交通、軌道交通、快速路網(wǎng)體系和城市干道網(wǎng)體系，打造“六 縱四橫”的道路總體18、格局，形成跨越運(yùn)河和鐵路的多種交通方式相融合的立體交通網(wǎng)絡(luò)。,本案,本案,區(qū)域規(guī)劃-綠化景觀與服務(wù),運(yùn) 河 新 城 單 元 綠 化 景 觀 規(guī) 劃,本案,規(guī)劃以運(yùn)河文化中心公園為核心,以 運(yùn)河景觀帶與平煉路景觀大道為主 軸,綜合利用河道沿線綠帶、節(jié)點(diǎn)公 園、道路綠化等構(gòu)建多樣化的綠化 景觀體系,并通過(guò)慢行系統(tǒng)的組織,營(yíng)造水城交融、藍(lán)綠交織、互相滲 透的景觀系統(tǒng)。,運(yùn)河新城單元以運(yùn)河文化為主題規(guī)劃相應(yīng)景觀帶，此外，區(qū)域內(nèi)未來(lái)將打造6個(gè)社區(qū)鄰里中心，服務(wù)于當(dāng)?shù)鼐用瘛?運(yùn) 河 新 城 單 元 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 規(guī) 劃,城市:包括運(yùn)河文化藝術(shù)中心1處、京杭 大運(yùn)河博物館1處、老年活動(dòng)中心1處等。19、片區(qū)級(jí):主要包括區(qū)級(jí)書(shū)店1處等；街道級(jí):包括九年一貫制學(xué)校1所，初中2 所，小學(xué)7所，以及文化活動(dòng)中心2處、體育中心3處、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心3處、社區(qū)服務(wù)中心3處、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)4處等；社區(qū)級(jí):主要包括幼兒園12所、文化活動(dòng) 站4處，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站3處、居家養(yǎng)老 服務(wù)照料用心3處等設(shè)施。,本案,區(qū)域規(guī)劃-人口發(fā)展,GS1001,GS1002,GS1003,GS1004,運(yùn)河新城區(qū)域未來(lái)規(guī)劃總?cè)丝跒?2.9萬(wàn)人。目前該區(qū)域整體處于拆遷改造期，居住區(qū)為在建或剛建成狀態(tài)，入住率低，單元 現(xiàn)狀人口總量不大，隨著城市改造的不斷深入和本案的建成，未來(lái)區(qū)域單元人口會(huì)有實(shí)現(xiàn)快速的增長(zhǎng)。,區(qū)域規(guī)劃-小結(jié),鄰里中心建成將20、為運(yùn)河新城帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，運(yùn)河沿線人們的生活將會(huì)得到很大的改善。板塊定位：一座運(yùn)河文化休閑之城，以運(yùn)河文化展示為特色，集文化、商貿(mào)、娛樂(lè)、居住功能于一體杭州北部新城區(qū)；板塊現(xiàn)狀：新城處于開(kāi)發(fā)階段，整體界面有待更新，其中，康橋路以北已建成部分居住小區(qū)，道路骨架趨于成熟，康橋 路以南則主要為工業(yè)、市場(chǎng)及已拆除農(nóng)居，道路網(wǎng)絡(luò)尚未成熟；交通規(guī)劃：規(guī)劃提出“北部暢行”計(jì)劃，通過(guò)區(qū)域交通、軌道交通、高快速路體系和城市干道網(wǎng)，打造“六縱四橫”的道路總體格局，未來(lái)區(qū)域?qū)⒔M成立體化的交通路網(wǎng)體系；商業(yè)規(guī)劃：本案圍繞運(yùn)河新城區(qū)域內(nèi)打造6個(gè)服務(wù)于社區(qū)的鄰里中心商業(yè)，滿足運(yùn)河沿線居民的日常生活；人口發(fā)展：運(yùn)河新城區(qū)21、域未來(lái)規(guī)劃總?cè)丝跒?2.9萬(wàn)人。隨著城市改造的不斷深入和本案的建成，未來(lái)區(qū)域單元人口會(huì)有 實(shí)現(xiàn)快速的增長(zhǎng)。,商業(yè)分析-杭州商圈格局,錢江新城商圈：杭州的新興CBD，大型 購(gòu)物中心，高端百貨引領(lǐng)杭州商業(yè)升級(jí),濱江商圈：以高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)為背景的杭 州城市副中心，區(qū)域型的商業(yè)中心,慶春商圈：杭州的金融商圈，區(qū)域型商業(yè)中心,九堡商圈：杭州的交通樞紐區(qū)，市場(chǎng)集 群商業(yè),城西商圈：杭州高端住宅聚集區(qū)，未來(lái)商業(yè)投入量大,城北商圈：杭以運(yùn)河為景觀特色，發(fā)展旅游、創(chuàng)意商業(yè)以及以萬(wàn)達(dá)為代表的綜合型商業(yè),下沙商圈：杭州高教、工業(yè)為一體的杭 州城市副中心，區(qū)域型商業(yè)中心,城東新城商圈：依靠東站樞紐建 立的大型區(qū)域商圈，22、未來(lái)綜合體 投入體量巨大,大武林市級(jí)商業(yè)中心,錢江市級(jí)商業(yè)中心,核心商圈,次級(jí)商圈,區(qū)域商圈,市級(jí)商業(yè)中心,杭州商業(yè)呈區(qū)域化發(fā)展，項(xiàng)目處于城北商圈，能級(jí)為區(qū)域商圈，城北商圈既有拱宸橋等歷史文化街區(qū)，又有大量的新 興居住區(qū)，旅游、居住氛圍漸濃，商業(yè)不斷升級(jí)，歷史街區(qū)與現(xiàn)代商業(yè)交融，商業(yè)獨(dú)具特色。,項(xiàng)目直線距離5公里范圍集中式商業(yè)偏多，但檔次和能級(jí)不高，經(jīng)營(yíng)情況一般；集中式商業(yè)按輻射能級(jí)可分三個(gè)層級(jí)，一是以萬(wàn)達(dá)為核心的區(qū)域 商圈，二是以西田城、北城天地為代表的社區(qū)鄰里中心，三是以天陽(yáng)親子、百信兒童廣場(chǎng)為代表的小型主題商業(yè)。,商業(yè)分析-城北商業(yè)布局,本案,百信兒 童,西田城,天陽(yáng)親子,萬(wàn)融城,新明K23、ID MALL運(yùn)河天 地運(yùn)河上 街,天陽(yáng) D32,北城天 地,藍(lán)祥購(gòu)物中心,復(fù)地壹中心,未開(kāi)業(yè)已開(kāi)業(yè),1.5KM,3KM,5KM,商業(yè)分析-區(qū)域商業(yè)布局,本案,0.5km,萬(wàn)達(dá),1.5km,本案核心輻射圈,萬(wàn)達(dá)核心輻射圈,萬(wàn)達(dá),大悅城,水晶城,互補(bǔ) 關(guān)系,業(yè)態(tài)組合豐富，整 體商業(yè)檔次較為高 端，與本案形成直 接互補(bǔ)關(guān)系，補(bǔ)充 市場(chǎng)空缺的業(yè)態(tài),目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)圈主要為萬(wàn)達(dá)、大悅城商圈，城北萬(wàn)象城還處于建設(shè)期，周邊目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為周邊社區(qū)底商，根據(jù)規(guī) 劃未來(lái)將有6個(gè)鄰里中心，服務(wù)范圍基本涵蓋了周邊居民。萬(wàn)達(dá)-大悅城-水晶城商業(yè)圈,本案為鄰里中心，商業(yè)輻射范圍為：半徑500m,1.5km,大悅城,大悅城24、核心輻射圈,康馨苑,祖瑪商業(yè),水韻康橋,競(jìng)爭(zhēng) 關(guān)系,業(yè)態(tài)較為單調(diào)，整體商業(yè)檔次不 高，本案可作為 區(qū)域鄰里中心的 重要補(bǔ)充，升級(jí) 填補(bǔ)區(qū)域鄰里中 心的空白,康馨苑-祖瑪商業(yè)-水韻康橋商業(yè)圈,水韻康橋,康馨苑,吳家墩東苑 祖瑪商業(yè),香悅郡國(guó)際公寓,SITE,水韻康橋康盛苑,康馨苑小區(qū),金桐雅苑,康和嘉苑,香悅郡國(guó)際公寓,本案,商品房/商業(yè)安置回遷房,廣宇錦繡桃源,區(qū)域內(nèi)，住宅底商的租金與區(qū)域人口、微觀商業(yè)環(huán)境、交 通情況等有著密切關(guān)系；香悅郡國(guó)際公寓、廣宇錦繡桃源均為商品房，租金較高在 1F租金2.4-3.3元/m/天，主要由于所處區(qū)域較為成熟，有 一定客群支撐，距離項(xiàng)目直線距離超過(guò)3KM；水韻25、康橋康盛苑為安置回遷房，周邊發(fā)展成熟，由于商鋪 未統(tǒng)一管理，租金差距較大，1F租金為1.5-3元/m/天，直線距離均超過(guò)項(xiàng)目2KM；項(xiàng)目2KM范圍內(nèi)因還未開(kāi)發(fā)完成，缺少客群支撐，且均為 安置回遷房，目前僅康馨苑小區(qū)有商鋪出租，租金在2.4-2.8元/m/天，康和嘉苑與金桐雅苑商鋪空置，未對(duì)外出租；,通過(guò)對(duì)周邊5公里范圍內(nèi)商業(yè)調(diào)研，區(qū)域內(nèi)商業(yè)租金浮動(dòng)差異不大，一層商業(yè)租金約為2-3.5元/之間，二層商業(yè)租金約占一層租金的50%,商業(yè)分析-區(qū)域競(jìng)品租金分析,祖瑪商業(yè),吳家墩東苑,商業(yè)分析-區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng),周邊老社區(qū)底商：提供的服務(wù)單一，沒(méi)有統(tǒng) 一管理，展示面差，不能滿足周邊業(yè)主對(duì)于 超市、菜場(chǎng)、餐飲26、等綜合性服務(wù)的需求。新小區(qū)底商：恰好改善了老社區(qū)底商的這些 缺陷，本案底商打造方向（參考萬(wàn)科北宸天 地）。鄰里中心：多種服務(wù)的聚合，提供一站式的 服務(wù)體驗(yàn)，可以有效吸引周邊范圍內(nèi)的社區(qū) 居民，客戶粘性大。,吳家墩東苑社區(qū)底商現(xiàn)狀,萬(wàn)科北宸天地社區(qū)底商,鄰里中心,范家公寓社區(qū)底商現(xiàn)狀,康橋運(yùn)河鄰里體量達(dá)4000，共分為上下兩層，輻射周邊1.5km半徑范圍十余個(gè)商品房和安置房小區(qū)，常住人口約3萬(wàn)人。提供服務(wù)：社區(qū)食堂、教育健身、文化活動(dòng)、衛(wèi)生服務(wù)、便民服務(wù)、特色小吃、精品超市以及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)在內(nèi)的眾多休閑購(gòu)物娛樂(lè)項(xiàng)目；運(yùn)營(yíng)方面：設(shè)置鄰里中心辦公室，負(fù)責(zé)市場(chǎng)的日常運(yùn)營(yíng)事務(wù)，市場(chǎng)自開(kāi)業(yè)至今，運(yùn)營(yíng)情況良好，27、人流量非常大，市場(chǎng)好評(píng)度高；特色：市場(chǎng)上提供了比其他底商和市場(chǎng)種類更全、品質(zhì)更高的產(chǎn)品和服務(wù)。,商業(yè)分析-康橋運(yùn)河鄰里,商業(yè)分析-優(yōu)勢(shì),一站式商業(yè)服務(wù)中心-集智慧農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、精品超市、特色小吃、便民服務(wù)等基礎(chǔ)配套設(shè)施為一體的小型綜合體 項(xiàng)目。智慧型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)-市場(chǎng)內(nèi)配備一系列智慧設(shè)施與可通過(guò)APP可視頻直播觀看現(xiàn)場(chǎng)且直徑3.5公里以內(nèi)的范圍可 配送上門，支付后的小票可追溯菜源信息。文化體驗(yàn)輻射-設(shè)置文化長(zhǎng)廊，不僅能了解運(yùn)河新城建設(shè)的歷史變遷和運(yùn)河文化，還能領(lǐng)略到博大精深的中國(guó) 飲食文化。,商業(yè)分析-小結(jié),城北商業(yè)主要沿運(yùn)河分布，區(qū)域內(nèi)租金水平較低，商業(yè)處于待開(kāi)發(fā)階段，未來(lái)市場(chǎng)可期。城北商業(yè)主要布局28、在運(yùn)河沿線，以綜合體及街區(qū)商業(yè)為主，消費(fèi)層次較高，各商圈人群聚集效應(yīng)明顯；運(yùn)河新 城目前處于開(kāi)發(fā)階段，商業(yè)氛圍差，消費(fèi)平價(jià)，以家庭型消費(fèi)為主；區(qū)域內(nèi)大量的社區(qū)交付入住后，街區(qū)底商將會(huì)成為區(qū)域商業(yè)的重要支撐，鄰里中心落成后，在服務(wù)上面優(yōu)勢(shì)明 顯，可以有效覆蓋周邊1.5km范圍內(nèi)的社區(qū)居民，提供一站式購(gòu)物和生活體驗(yàn)；區(qū)域居民以拆遷安置的原住民和新導(dǎo)入的新杭州人為主，未來(lái)新杭州人群體（青年人群為主）將成為區(qū)域消費(fèi) 的重要組成部分。區(qū)域內(nèi)的餐飲娛樂(lè)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、文化活動(dòng)、休閑購(gòu)物、社區(qū)服務(wù)、兒童教育等配套，需要打 造特色的服務(wù)，來(lái)引導(dǎo)和培養(yǎng)居民的消費(fèi)習(xí)慣。,本體分析-區(qū)域概況,本案,用地面積6400 商29、業(yè)建面：7525 建筑高度60m,謝村板塊：GS1003街區(qū)位于拱康路以西，瓜山北苑以北區(qū)域，區(qū)域總用地147公頃，未來(lái)規(guī)劃人口為2.54萬(wàn)人。,本體分析-項(xiàng)目交通,現(xiàn)階段項(xiàng)目周邊施工，路網(wǎng)狀況較差，建成 后區(qū)域交通十分通暢，可通過(guò)地鐵、高架快 速路網(wǎng)快速通達(dá)全城。,地鐵4號(hào)線,地 鐵 10號(hào) 線,地鐵5號(hào)線,地,鐵2,號(hào),線,地鐵3號(hào)線,留石高架路,上 塘 高 架 路,本案,拱康路站,儲(chǔ)運(yùn)路 站1.4KM,道路：項(xiàng)目近上塘高架、留石高架，可由 上塘高架往北去往余杭，往南可去往下城、上城、富陽(yáng)等區(qū)域；由留石高架往東可去 往西湖、未來(lái)科技城等區(qū)域，往西可去往 下沙等區(qū)域。地鐵：距地鐵四號(hào)線儲(chǔ)運(yùn)路30、站1.4km，距 拱康路站1.5km。,1.5KM,運(yùn)河新城,本體分析-周邊配套,項(xiàng)目周邊現(xiàn)階段配套缺乏，規(guī)劃有多所學(xué)校，社 區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心和鄰里中心等配套設(shè)施；部分大型商業(yè)和教育配套資源集中在3km范圍內(nèi)，距本案較遠(yuǎn)，受運(yùn)河線路影響，通行較為不便。,3KM,商業(yè),1,2,醫(yī)療,1,3,本案1,學(xué)校,2,3,4,52,1.5k,m,規(guī)劃開(kāi)發(fā) 初期階段,本體分析-SWOT分析,SWOT,優(yōu)勢(shì)：,運(yùn)河單元為未來(lái)杭州城北發(fā)展的重點(diǎn)板塊，潛力明顯。項(xiàng)目提供的一站式服務(wù)相較于社區(qū)底商的服 務(wù)更加全面，可以吸引更多周邊社區(qū)的人群。已有的康橋鄰里中心運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)將為其他項(xiàng)目 做良好的背書(shū)機(jī)會(huì)：,項(xiàng)目周邊商業(yè)資源31、匱乏，鄰里中心的落地，彌補(bǔ)了商業(yè)資源的不足。未來(lái)板塊大量人口的導(dǎo)入，為本案提供潛在 的消費(fèi)需求。周邊城市化進(jìn)程提速，交通、環(huán)境提升將個(gè) 商業(yè)發(fā)展帶來(lái)更多利好,規(guī)劃兌現(xiàn)需要一定時(shí)間，目前城市建面 較差，有待更新。鄰里中心以滿足社區(qū)居民基本需求為主，偏高端的娛樂(lè)餐飲等消費(fèi)項(xiàng)目相對(duì)配套 緊缺。,劣勢(shì)：,同單元內(nèi)，規(guī)劃有兩座鄰里中心，存在 一定競(jìng)爭(zhēng)壓力。周邊社區(qū)底商眾多，等居住氛圍形成后 會(huì)形成客戶分流。大型商業(yè)綜合體如萬(wàn)象城，將吸附大量 的商業(yè)和人流,威脅：,消費(fèi)者分析,通過(guò)運(yùn)河新城的發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，未來(lái)區(qū)域主要以小型商業(yè)為主，滿足本地居民基本的衣食住行等方面的需 求，客戶主要是本地的居民。,鄰里 中32、心,區(qū) 域商 業(yè) 類 型,街區(qū) 底商,提供“油鹽醬醋茶、衣食住行閑”集中一站式服務(wù),提供零售、餐飲、營(yíng)業(yè)廳、五金等 零散型服務(wù),服務(wù)客戶拆遷安置居民、新杭 州人,消費(fèi)者分析,高,較低,中等 一般,較強(qiáng),低,低,較高/較強(qiáng)已育家庭,強(qiáng)未婚青年/未婚家庭,拆遷安置居民,中學(xué)生,小學(xué)生,新建小區(qū)業(yè)主，拆遷安置居民資產(chǎn)狀況與購(gòu)買力要遠(yuǎn)高于租住的上班族（未婚青年/未育家庭）、在校學(xué)生（中小學(xué)生）。新建小區(qū)業(yè)主、拆遷安置居民距離項(xiàng)目近，基數(shù)大，已婚、已育家庭消費(fèi)能力強(qiáng)，比較追求品質(zhì)而未婚青年/未育家庭群體龐大，但 需求較低。人群特征消費(fèi)者組成,資產(chǎn)狀況購(gòu)買力新建小區(qū)業(yè)主,一般,較高,一般,一般,較低,一般33、,較低,較低,人際交往類需求,休閑娛樂(lè)類需求,生活配套類需求,兒童家庭類需求,小學(xué)生中學(xué)生未婚青年/未婚家庭已育家庭拆遷安置居民新建小區(qū)業(yè)主,核心需求,核心需求,核心需求,消費(fèi)者分析,總結(jié)運(yùn)河新城板塊沒(méi)有大型購(gòu)物中心型商業(yè)配套，區(qū)域以小型商業(yè)為主，建設(shè)6個(gè)社區(qū)鄰里中心，呈點(diǎn)狀分布，將為城北帶來(lái) 新的商業(yè)運(yùn)營(yíng)和居民消費(fèi)模式；鄰里中心提供了包含“菜米油鹽醬醋茶”和“衣食住行閑”的一站式消費(fèi)服務(wù)體驗(yàn)，服務(wù)輻射范圍約1.5km，整個(gè)板塊未 來(lái)引入人口約13萬(wàn)人口，消費(fèi)人口足以支撐起本案的日常商業(yè)運(yùn)營(yíng)；本案核心客群為周邊常住居民，分布密集，主要分為四類消費(fèi)群體：老人、兒童、青年和中年，鄰里中心應(yīng)結(jié)合消費(fèi)34、習(xí)慣，配置不同的業(yè)態(tài)來(lái)滿足需求。,項(xiàng)目將會(huì)塑造城北板塊新的一站式鄰里購(gòu)物模式；結(jié)合運(yùn)河沿線客群的結(jié)構(gòu)和生活習(xí)慣，商業(yè)應(yīng)該傳承杭州本土的商業(yè)品牌碰撞新型的智慧商業(yè),3-013-023-033-04,項(xiàng)目定位 客群定位 品牌建議 案例借鑒,PART3鄰里中心項(xiàng)目定位,項(xiàng)目定位-項(xiàng)目定性,運(yùn)河鄰里中心構(gòu)建和諧的、有溫度、有人情味的鄰里配套中心 聚集周邊1-1.5公里范圍的消費(fèi)客群以鄰里中心為載體，搭建鄰里之間溝通的橋梁 構(gòu)建15分鐘經(jīng)濟(jì)生活圈，以便民、快捷為服務(wù)理念實(shí)現(xiàn)鄰里中心的真正意義，尋回鄰里之間的情感之“魂”,項(xiàng)目定位,匯聚生活、休閑、娛樂(lè)、教育于一體滿足周邊老年、兒童為主的社區(qū)鄰里配套中心共35、享式商業(yè)空間/創(chuàng)意式生活文化/互動(dòng)式社交平臺(tái),項(xiàng)目定位-功能定位,社區(qū) 服務(wù) 中心,便利 店,移動(dòng) 營(yíng)業(yè) 廳,洗衣,店,綠色農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),創(chuàng)意、潮流零售,主題特色性餐飲,KTV、網(wǎng)咖等休閑娛樂(lè),教育培訓(xùn),社區(qū)服務(wù),未來(lái)全功能型鄰里中心,項(xiàng)目定位-客群定位,主力 客群,次主力 客群,輔助 客群,拆遷戶及已育家庭，因其資產(chǎn)較為充沛，消費(fèi)力較強(qiáng)，舍 得在老人及小孩身上進(jìn)行頭投入,農(nóng)居房居民、未育家庭及未婚青年因其對(duì)生活配套類需求 較高，且消費(fèi)能力較強(qiáng),中小學(xué)生無(wú)收入來(lái)源，消費(fèi)能力低，主要靠父母及其他長(zhǎng) 輩來(lái)購(gòu)買所需產(chǎn)品,項(xiàng)目定位-品牌建議,餐飲面積：100m左右承租能力：根據(jù)地段來(lái)定工程條件：必須是餐飲36、鋪，燃?xì)獗仨毻ǎ仨毴?xiàng)電(提供100KVA-200KVA變電 設(shè)備，三相五線380V/220V、50HZ，根據(jù)用電量提供匹配的空氣開(kāi)關(guān)和計(jì)量電 表），隔油池?zé)煹辣仨氁星曳蠂?guó)家標(biāo)準(zhǔn),慧娟面館,廖氏白斬 雞,鹵兒道道,翠食,坊,格萊美量販KTV,紫云軒棋牌室,網(wǎng)魚(yú)網(wǎng),咖,休閑娛樂(lè),面積：均需大于500方承租能力：根據(jù)地段來(lái)定工程條件：KTV需做好隔音措施，臺(tái)球會(huì)所及網(wǎng)咖承重上要達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，必須三 項(xiàng)電(提供100KVA-200KVA變電設(shè)備，三相五線380V/220V、50HZ，根據(jù)用電量 提供匹配的空氣開(kāi)關(guān)和計(jì)量電表），KTV隔油池?zé)煹辣仨氁星曳蠂?guó)家標(biāo)準(zhǔn),教育培訓(xùn)面積：200方承租能37、力：根據(jù)地段來(lái)定工程條件：需做好隔音措施，必須三項(xiàng)電(提供100KVA-200KVA變電設(shè)備，三相五 線380V/220V、50HZ，根據(jù)用電量提供匹配的空氣開(kāi)關(guān)和計(jì)量電表），空調(diào)制冷（總冷負(fù)荷概算指標(biāo)180w/m，采用VRV中央空調(diào)系統(tǒng)）,項(xiàng)目定位借鑒-元寶塘鄰居中心運(yùn)營(yíng),占地面積：8321m總建面：47688.6m（含地下室、架空層）地址：城東新城環(huán)站東路與環(huán)站南路交叉口組成：由兩棟12層建筑及裙房組成，停車位250個(gè)，其中地下248，地上2個(gè)。業(yè)態(tài)：康復(fù)特色社區(qū)醫(yī)療聯(lián)合體、生鮮超市、鄰學(xué)社閱讀空間、VANGO便利店等 多種業(yè)態(tài)的居民生活空間錢投已建成的鄰里中心均由錢投公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，并無(wú)償38、移交給子公司鄰居中心運(yùn)營(yíng)。鄰居中心以錢投鄰里中心為跳板現(xiàn)已在擴(kuò)展其它區(qū)域的項(xiàng)目，如紫金港鄰里中心。康養(yǎng)項(xiàng)目區(qū)別于其他鄰里中心，與萬(wàn)科合作，引入養(yǎng)老業(yè)態(tài)。,項(xiàng)目定位借鑒-跨業(yè)態(tài)聯(lián)合鄰里中心案例,美哉美城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),占地面積：3500m地址：浙江省杭州市蕭山區(qū)豐二飛虹路（金昌春 和錢塘南）定位：高品質(zhì)低價(jià)位的平價(jià)菜場(chǎng)，并集剛需菜場(chǎng)。精品超市、美食餐飲、生活配套等服務(wù)于一體周邊情況：住宅小區(qū)、寫字樓林立，學(xué)校、產(chǎn)業(yè) 園環(huán)繞，人口密集。區(qū)塊內(nèi)尚無(wú)規(guī)模化菜場(chǎng),桃源小鎮(zhèn),總體量：37192m（街區(qū)：14719m）單鋪面積：20-200m商戶數(shù)：68家主力租金：1.5元/m/天招商率：90%,4-014-0239、4-034-04,鄰里中心租金測(cè)算鄰里中心運(yùn)營(yíng)收益測(cè)算 孵化品牌運(yùn)營(yíng)收益測(cè)算 運(yùn)營(yíng)收益總結(jié),PART4綜合運(yùn)營(yíng)收益測(cè)算,鄰里中心租金測(cè)算,初步測(cè)算，本項(xiàng)目對(duì)外租賃均價(jià)約為2.08元/m。,根據(jù)周邊市場(chǎng)摸排調(diào)研采用市場(chǎng)比較法，通過(guò)與相關(guān)競(jìng)品各維度擬合比較測(cè)算項(xiàng)目市場(chǎng)租金情況；,鄰里中心5年租金成長(zhǎng),通過(guò)測(cè)算項(xiàng)目入市租金約為2元/，根據(jù)項(xiàng)目入市情況預(yù)估免租期及出租率，測(cè)算項(xiàng)目5年租金收益；,租金成長(zhǎng)計(jì)劃詮釋：第一年：給與商戶3個(gè)月的免租期，以使商戶減輕前期壓力，并增加吸引力第二年：入住率有所提升，但項(xiàng)目周邊處于開(kāi)發(fā)階段，故租金不做遞增，但出租率會(huì)有所提升，第二年則按商業(yè)可出租面積的95%測(cè)算；第三年-第五年：小區(qū)入住率基本飽和，商鋪簽約周期到期，面臨迭代升級(jí)，同時(shí)租金上浮4%，按出租面積95%測(cè)算；此收益不含項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本。,以市場(chǎng)租金基價(jià)2元/，集團(tuán)租金基價(jià)為0.5元測(cè)算：,鄰里中心運(yùn)營(yíng)收益測(cè)算,孵化品牌產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)收益測(cè)算,運(yùn)營(yíng)收益總結(jié),根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)測(cè)算：鄰里中心、金昌苑底商及孵化自有品牌（咖啡廳、超市、健身房、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)），通過(guò)五年良好運(yùn)營(yíng)（截止2025年）累計(jì)收益約1.28億元；可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)收益約925萬(wàn)元；,咖啡店,健身房,超市,農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),65,感謝觀看,