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1、商業(yè)地產(chǎn)知識分享 2012.04 內(nèi)容安排 商業(yè)地產(chǎn)概況和現(xiàn)狀 商業(yè)運作經(jīng)驗分享 商業(yè)定位案例分享 學(xué)員案例分析 一、商業(yè)地產(chǎn)概論一、商業(yè)地產(chǎn)概論 我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個階段我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個階段 第一個階段：第一個階段：1992199220022002 起步發(fā)展時期，商業(yè)和地產(chǎn)兩個產(chǎn)業(yè)起步發(fā)展時期，商業(yè)和地產(chǎn)兩個產(chǎn)業(yè) 第二個階段：第二個階段：2002200220082008 快速發(fā)展時期，商業(yè)加地產(chǎn)邊緣產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時期，商業(yè)加地產(chǎn)邊緣產(chǎn)業(yè) 第三個階段：第三個階段：20082008至今至今 理性發(fā)展時期，商業(yè)地產(chǎn)獨立產(chǎn)業(yè)理性發(fā)展時期，商業(yè)地產(chǎn)獨立產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)狀及未來 商業(yè)地產(chǎn)概述 狹義的商業(yè)地2、產(chǎn)：用于各種零售、餐飲、休閑等生活服務(wù)類經(jīng)營方式 的不動產(chǎn)，包括商場、店鋪、MALL、步行街以及社區(qū)商業(yè)等； 廣義的商業(yè)地產(chǎn)：除傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連 鎖酒店等具有商務(wù)運行屬性的不動產(chǎn)； 隨著國內(nèi)城市化建設(shè)的深化及城市產(chǎn)業(yè)升級、城市政府規(guī)劃職能的強 化，專業(yè)市場、產(chǎn)業(yè)園建設(shè)、文化中心建設(shè)等多種類型的泛商業(yè)地產(chǎn) 逐漸納入了不同城市及開發(fā)商的開發(fā)計劃； 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)其實就是通過地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)整合商業(yè)，含商業(yè)活動的過 程；通過整合各種業(yè)態(tài)及業(yè)種，以最合理的地產(chǎn)設(shè)計及開發(fā)模式盡量 滿足消費需求；提供滿足商業(yè)、商務(wù)活動的房地產(chǎn)載體的開發(fā)過程； 并通過銷售及持有運營收取租金等收益達(dá)到滿足3、投資者投資回報的商 業(yè)行為。 商業(yè)地產(chǎn)的價值 物業(yè)價值+經(jīng)營價值 商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)： 大型商業(yè)物業(yè)是追求租金收益為目的的資本載體 ，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)是通過地產(chǎn)開發(fā)整合各種 資源，最終形成一個可以提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地 產(chǎn)載體的過程；商業(yè) 地產(chǎn)本質(zhì)上是一個可以提供 長期收益權(quán)的金融工具；這也是為什么國內(nèi)商業(yè) 地產(chǎn)很長時間內(nèi)無法健康發(fā)展的主要原因。 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的驅(qū)動力： 商業(yè)自身的快速發(fā)展 我國城市化進(jìn)程加快 傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施的升級 外資零售企業(yè)的搶灘 投資主體多元化進(jìn)入 商業(yè)地產(chǎn)成投資產(chǎn)品 商業(yè)地產(chǎn)的基本特征商業(yè)地產(chǎn)的基本特征 商業(yè)屬性、地產(chǎn)屬性、金融屬性 高投入、高回報、高難度 安全性、穩(wěn)定性、持續(xù)性 商業(yè)地產(chǎn)的核心商業(yè)地產(chǎn)的核心 商業(yè)價值 地產(chǎn)本質(zhì) 增值目的 良性運營 商鋪和住宅的差異 比較項目比較項目 商商 業(yè)業(yè) 物物 業(yè)業(yè) 居居 住住 物物 業(yè)業(yè) 最終用途最終用途 商業(yè)經(jīng)商業(yè)經(jīng)營營