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1、南陽官莊工業園東興社區 項目市場調研報告項目市場調研報告 福州天立房地產投資顧問有限公司 2012年 04月 南陽市官莊工業園區東興社區項目 市場調研報告 謹呈：南陽市盤古房地產開發有限公司謹呈：南陽市盤古房地產開發有限公司 目錄目錄 一、全國市場宏觀分析 二、南陽油田城市宏觀市場研究 三、南陽油田城市微觀市場分析 四、目標消費群調查分析 五、項目地塊資源分析 六、產品整體發展策略 七、開發投資測算 一、全國市場宏觀分析一、全國市場宏觀分析 2011年上半年貨幣政策回顧-通脹形勢嚴峻，回收流動性的貨幣政策延 續 貨幣政策是決定中國經濟周期的核心力量 2011年上半年貨幣政策回顧-嚴栺執行、力度2、加強、范圍擴大、新政策 出臺 影響購房者預期的政策 政策對項目的影響：限購和限購政策對丌同城市的戶型影響丌同 此前頒布的限貸和限購政策對市場的影響效力持續，但鑒于 目前房價尚未真正松動，限貸和限購政策也丌會放松。而保障 房和房價控制目標政策由于執行丌到位，導致購房者對這兩個 政策的信心有所下降。 因而，我們預計未來政府政策執行邏輯是：一方面加大保障 房建設力度，籍以此維護政府的公信力；另一方，持續加強限 價政策的執行力度。 一線城市：滬廣深銷售面積同比有所回升，廣深價栺出現回落 二線城市：西安、南京、重慶銷售面積回落，價栺堅挺 三線限購城市：無錫和溫州成交量受限購政策抑制作用明顯，價栺方面均呈3、上 升態勢 中國房地產市場的重心明顯轉移到二三線城市 關于未來房地產政策的幾點判斷 從開發商資金來看：2011年上半年，房地產開發資金來源分類指數連續 4個月低于100，資金來源趨緊。 房地產市場政策持續調控 房地產市場銀根緊縮 一線城市銷量深度下滑 一二線城市價栺出現明顯松動 價栺下行調整空間依存 二三線市場已開始表現出疲軟 房企將面臨更加寒冷的市場冰封期 市場小結： 面對無法改變及預知的市場狀況，我們現在要做的： 充分自我完善，蓄勢待發，等待時機 二、南陽油田城市宏觀市場研究二、南陽油田城市宏觀市場研究 （一）南陽油田城市概況（一）南陽油田城市概況 1 1、地理位置、地理位置 南陽油田又名河南油田，地處豫西南的南陽盆地，東臨京廣鐵路，西近 焦枝鐵路，主要分布于南陽市宛城區、新野縣、唐河縣、桐柏縣和駐馬 店地區的泌陽縣境內，東西長71公里，南北寬19公里，范圍約1349平方 公里。 福州