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1、2018年城市更新項目LAO JIU XIAO QU WEI GAI ZAO XIANG M同德街市道路擴建辦小區U老舊小區微改造項目設留計二2018.06A-01項目依據A-02項目背景A-03項目概況B-01區位分析B-02周圍條件分析B-03原有交通分析B-04房屋建筑本體共用部位B-05房屋建筑本體共用部位B-06小區公共部分B-07小區公共部分B-08小區公共部分B-09小區公共部分C-01設計依據 C-02設計原則C-03設計理念C-04主題說明C-05主題說明C-06總平面設計C-07功能分區D-01改造內容匯總D-02改造前后對比效果圖一D-03改造前后對比效果圖二D-04改造2、前后對比效果圖三D-05改造前后對比效果圖四D-06改造前后對比效果圖五D-07改造前后對比效果圖六D-09改造前后對比效果圖八D-08改造前后對比效果圖七D-10改造前后對比效果圖九D-11改造前后對比效果圖十D-12改造前后對比效果圖十一D-13改造前后對比效果圖十二D-14改造前后對比效果圖十二D-15改造前后對比效果圖十二D-16改造前后對比效果圖十二E-01投資估算及資金籌措E-02建設內容及估算表E-03建設內容及估算表E-05建設內容及估算表E-06建設內容及估算表E-07建設內容及估算表目目 錄錄MU LUMU LU項目概述篇 A （1）廣州市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃3、綱要（2016-2020年）；（2）廣州市總體規劃（2011-2020年）；（3）廣州市舊城更新改造規劃綱要；（4）廣州市城市更新辦法（廣州市人民政府令第134號）；（5）廣州市幸福社區綜合測評體系（穗幸福社區【2014】24號）；（6）廣州市老舊小區微改造三年（2018-2020）行動計劃；（7）廣州市老舊小區微改造實施方案；（8）老舊小區微改造內容及標準。A-01A-01項目依據項目依據XIANG MU YI JUXIANG MU YI JU 2016年1月1日起施行的廣州市城市更新辦法（市政府令第134號）改變過去以全面改造（拆除重建）為主的改造方式，探索“微改微改造造”模式，將其作為與4、全面改造并重的城市更新方式。為落實市委十屆九次全會“改善社區人居環境，推動老舊社區更新”的精神，XIANG MU BEI JINGXIANG MU BEI JINGA-02A-02項目背景項目背景 本項目微改造內容主要分為兩大部分：和小區建筑的基本歷史情況：小區現狀建筑為80年代建造，期間有過個體戶的自行整改以及集體公關部分的微整改，主要以下崗企業職工居住為主，經濟條件差，長期積壓的問題致使整個小區的生活條件都比較落后。小區基礎設施差，設備老化，綠化多年未修剪，管道於塞，道路、樓梯嚴重破損，電線老舊，圍墻、大門殘破。由于地處同德街上步大道，樓體破舊，配套不齊，地面臟亂等問題。小區急需通過城市更5、新，改善和提升社區人居環境和公共空間景觀，打造的城市環境，為全面推廣社區微改造工作提供示范性作用。A-03A-03項目概況項目概況XIANG MU GAI KUANGXIANG MU GAI KUANG現狀分析篇 B 本項目位于同景街40-124號，東至同德南方中學，南臨同景東街，西至同景西街，北臨西關荔華。同德街道是白云區的下轄街道，位于白云區的西南部，而本項目擴建辦小區是同德街道行政區劃轄社區中的一個。小區為還建房，由兩棟住宅樓組成，北棟位8層，南棟位9層。戶數：281戶，常住人口約700人。用地面積：0.71公頃，建筑總面積：1.26萬平方米。廣東廣州市廣東廣州市白云區白云區B-01B-6、01區位分析區位分析QU WEI FEN XIQU WEI FEN XI西關荔華西關荔華西西槎槎路路擴建辦小區擴建辦小區住宅區住宅區住宅區住宅區住宅區住宅區 住宅區 教育區 本項目區 本項目東北側與西南側為教育區，南側與西北側為住宅區。本項目周圍的區域主要為住宅區與教育區，本項目處于中間地段，周圍的人流大部分往小區聚集休閑活動。B-02B-02周圍條件分析周圍條件分析ZHOU WEI TIAO JIAN FEN XIZHOU WEI TIAO JIAN FEN XI教育區教育區教育區教育區教育區教育區 西槎路 小區內人行道 同景西街 小區內人行道連接同景西街，同景西街接西面的西槎路。小區周圍原7、有的交通路線便捷，與主干道連接密切，非常方便居民的出行。B-0B-03 3原有交通分析原有交通分析YUAN YOU JIAO TONG FEN XIYUAN YOU JIAO TONG FEN XI擴建辦小區擴建辦小區擴建辦小區擴建辦小區B-04B-04房屋建筑本體共用部位房屋建筑本體共用部位FANG WU JIAN ZHU BEN TI GONG YONG BU WEIFANG WU JIAN ZHU BEN TI GONG YONG BU WEI134527321 樓棟門殘舊破損 樓道缺乏照明 樓道抹灰松散脫落4樓梯扶手板壓頂年久失修，踏步破損5 樓棟消防設施配件殘缺不足7 樓內排水管道老8、舊失修98 雨水管道老化失修 化糞池與排污臥管失修、欠清疏B-05B-05房屋建筑本體共用部位房屋建筑本體共用部位FANG WU JIAN ZHU BEN TI GONG YONG BU WEIFANG WU JIAN ZHU BEN TI GONG YONG BU WEI8899 圍墻破損部分開裂 小區缺乏室外消防設施 小區排水管網老化失修32131B-06B-06小區公共部分小區公共部分XIAO QU GONG GONG BU FENXIAO QU GONG GONG BU FEN27B-07B-07小區公共部分小區公共部分XIAO QU GONG GONG BU FENXIAO QU G9、ONG GONG BU FEN65 “三線”雜亂裸露、小區缺少照明設施7 小區道路及樓間甬路破損 排水管網欠疏通、井蓋破損464A598 垃圾亂堆放，收運點設施不完善、人行安全設施殘舊損壞10 小區內綠化雜亂，地表裸露910B-08B-08小區公共部分小區公共部分XIAO QU GONG GONG BU FENXIAO QU GONG GONG BU FEN812131114 小區缺乏公共空間建設 小區內搭建違法構造物等設施 小區供水管網老舊殘壞 小區缺乏視頻監控系統B-09B-09小區公共部分小區公共部分XIAO QU GONG GONG BU FENXIAO QU GONG GONG BU10、 FEN1113121214設計分析篇 C （1）城鎮道路路面設計規范（CJJ 1692012）；（2）室外排水設計規范（GB50014-2006）；（3）抹灰砂漿技術規程（JGJ/T220-2010）；（4）無障礙設計規范（BG50763-2012）；（5）民用建筑設計通則（GB 50352-2005）；（6）建筑設計防火規范（GB 50016-2014）；（7）屋面工程技術規范（GB 50345-2012）。C-01C-01設計依據設計依據SHE JI YI JUSHE JI YI JU 在設計公共活動設施、綠化景觀時，以人體的舒適尺度為標準，充分考慮居民的日常生活習慣，營造宜人的社區生活11、環境。在保護原有綠化環境的基礎上，增加綠化帶，增加景觀性，構架社區生態綠色走廊。提高綠化覆蓋率，打造綠色生態社區。充分利用所供改造的經費，遵循“實用、實惠、耐用”的原則，粗材精做，做到施工材料本地化、經濟化。讓公眾有效參與到項目改造的各個階段，傾聽公眾的意見，充分尊重公眾意愿，保障公眾利益。C-02C-02設計原則設計原則SHE JI YUAN ZE SHE JI YUAN ZE 據當今社會的發展和形勢的需求，為打造的花園式文明小區，向我們提出了更高的要求，需要我們用發展活力的眼光去探究規劃和設計。通過整改小區的綠色空間環境以及各種現代化設施的配套作用下，開拓人與周圍環境充分親近的休憩生活境域12、，使久居鬧市的居民獲得身心舒暢的生活姿態，所以無疑地將做為本項目的設計理念。C-03C-03設計理念設計理念SHE JI LI NIANSHE JI LI NIAN8.18.1理念說明理念說明 “一切新生事物之可貴，就因為在這新生的幼苗中，有無限的活力在成長。一切新生事物之可貴，就因為在這新生的幼苗中，有無限的活力在成長。”本項目為老舊小區，無論是房屋建筑本體共用部位，還是小區公共部分都有破損殘舊的部分，顯得整個小區毫無生命力。本次改造的意義就是要給小區注入活力，通過對小區房屋建筑本體共用部位以及小區公共部分的整改，使小區重燃旺盛的生命力，讓居民對生活的未來充滿希望。C-04C-04理念說明理13、念說明 LI NIAN SHUO MING LI NIAN SHUO MING “文明就是要造就有修養的人文明就是要造就有修養的人”。文明，是歷史長久以來沉淀形成的，有益于增強人類對客觀世界的適應和認知、符合人類精神追求、能被絕大多數人認可和接受的人文精神、發明創造以及公序良俗的總和。本次對小區的改造通過使用各種設備的配套、結合設施使小區的居民向文明不斷邁步，共筑文明的未來。C-05C-05理念說明理念說明 LI NIAN SHUO MING LI NIAN SHUO MING C-06C-06總平面設計總平面設計ZONG PING MIAN SHE JIZONG PING MIAN SHE 14、JI 平地面樹池 坐人樹池 鋪磚 景石 綠化提升 住宅主出入口 8F9F 健身運動區 休閑娛樂區 園區出入口 本項目的功能分區主要設計布置了健身運動區、休閑娛樂區。考慮到小區內的人流路線與交通流線，將主要的功能區布置在小區的中間區域?？紤]到健身運動區需要的空間寬闊，所以將其設置在西面與東面；小區的中間區域在南北兩側都設置了出入口，休閑娛樂區設置在中間，選擇合適的位置進行無障礙設施建設為方便居民使用。C-07C-07功能分區功能分區GONG NENG FEN QUGONG NENG FEN QU8F9F改造內容篇 D 本次微改造內容主要分為兩大點：和 其中小區取了11個具體改造建設項目，選取了115、7個具體改造建設項目。（1）維修小區圍墻（含清水磚拆砌、混水墻拆砌抹灰、油漆更換圍墻欄桿）（2）維修改造小區室外消防設施（3）更換小區排水管網（4）疏通小區排水管網（含更換管網井蓋）（5）小區公共“三線”整治（6）維修小區照明設施（7）安裝小區照明設施（8）維修小區道路及樓間破損甬路（9）規范垃圾收運點設置（10）維修完善人行安全設施（11）提升小區綠化（12）提升小區環境品質設施（13）維修更換小區供水管網（14）清理樓梯間雜物及占壓燃氣、消防設施的雜物（15）維修及安裝體育健身器材（16）維修補建樓體地名牌、單元門棟地名牌 (17)建立文化長廊、宣傳欄、電子信息牌等設施（1）維修安裝樓棟門16、（2）維修安裝樓道照明（3）規范整理樓道三線 （4）粉刷樓道（含墻面零星抹灰）（5）修復公共樓梯（6）維修改造樓棟消防設施（7）維修更換樓棟加壓水泵（8）維修、改造、增設樓內排水管道（9）更換雨水管 (10)清疏、維修化糞池及排污臥管 (11)外立面整飾D-01D-01改造內容匯總改造內容匯總 GAI ZAO NEI RONG HUI ZONG GAI ZAO NEI RONG HUI ZONGD-02D-02改造前后對比效果圖改造前后對比效果圖一一 GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU YI GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GU17、O TU YI改造內容：維修和安裝樓棟門,維修、改造、增設樓內排水管道。改造前效果改造前效果 改造后效果改造后效果 172改造前效果改造前效果 改造后效果改造后效果 改造內容：維修安裝樓道照明,重新粉刷樓道（含墻面零星抹灰）。D-03D-03改造前后對比效果圖改造前后對比效果圖二二 GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU ER GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU ER改造內容：1、粉刷樓道（含墻面零星抹灰），修復公共樓梯（含修復原樓梯扶手、安裝新不銹鋼扶手、修復踏步），樓梯踏步重新修復，維修改造樓棟消防設施。2、樓梯三線，18、采用PVC線槽，將其收入其內，使其整齊，干凈，美觀。改造前效果改造前效果 改造后效果改造后效果 345改造后效果改造后效果 改造前效果改造前效果 D-04D-04改造前后對比效果圖改造前后對比效果圖三三 GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU ER GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU ER改造內容：粉刷樓道（含墻面零星抹灰），維修改造樓棟消防設施，設置消防栓，配置水槍，防毒面具及滅火器等消防設施。改造前效果改造前效果 改造后效果改造后效果 D-05D-05改造前后對比效果圖改造前后對比效果圖四四 GAI ZAO QIANG19、 HOU DUI BI XIAO GUO TU SAN GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU SAN改造前效果改造前效果 改造后效果改造后效果 88改造內容：1、原有雨水管位置更換新雨水管道，更換污水管，將雨污分流；2、綠化提升改造。3、墻面翻新重新粉刷；D-06D-06改造前后對比效果圖改造前后對比效果圖五五 GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU SHI ER GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU SHI ER1212改造：1、維修更換小區供水管網；2、清理亂堆亂放垃圾雜物，墻面重新粉20、刷。3、重新鋪設地面。改造前效果改造前效果 改造后效果改造后效果 污水管 雨水管 D-07D-07改造前后對比效果圖改造前后對比效果圖六六 GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU SI GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU SI改造前效果改造前效果 改造后效果改造后效果 改造內容：1、健身廣場改造，重新鋪設地面，安裝建設器材，2、圍墻重新批當粉刷，圍墻面設置宣傳畫；3、清疏、維修化糞池及排污臥管，更換檢查井井蓋。D-08D-08改造前后對比效果圖改造前后對比效果圖七七 GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIA21、O GUO TU WU GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU WU改造內容：清理亂堆亂放垃圾雜物，更換排污立管，墻面重新粉刷，墻面繪制宣傳噴涂，設置城市家私。改造前效果改造前效果 改造后效果改造后效果 D-09D-09改造前后對比效果圖改造前后對比效果圖八八 GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU WU GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU WU改造內容：維修小區圍墻（含清水磚拆砌、抹灰貼外墻磚）。1改造前效果改造前效果 改造后效果改造后效果 D-10D-10改造前后對比效果圖改造前后對比22、效果圖九九 GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU QI GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU QI64改造：北區綠化提升，疏通小區排水管網（含更換管網井蓋）；安裝小區照明設施。改造前效果改造前效果 改造后效果改造后效果 D-11D-11改造前后對比效果圖改造前后對比效果圖十十 GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU QI GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU QI改造：南區花園綠化景觀提升，補種草坪及灌木，花池重新砌筑，貼花崗巖，人行道鋪設透水磚，呼應海23、綿城市建設理念。改造前效果改造前效果 改造后效果改造后效果 D-12D-12改造前后對比效果圖改造前后對比效果圖十一十一 GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU SHI GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU SHI10改造：提升小區綠化（花池更換花崗巖壓條，補種景觀花草）。改造前效果改造前效果 改造后效果改造后效果 D-13D-13改造前后對比效果圖改造前后對比效果圖十二十二 GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU LIU GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO 24、TU LIU23改造內容：維修改造小區室外消防設施（布設戶外消防箱）。改造前效果改造前效果 改造后效果改造后效果 改造內容：更換小區排水管網（更換暗敷的小區排水管網）；平地面樹池更換花崗巖壓條，增設植草磚。改造前效果改造前效果 改造后效果改造后效果 D-14D-14改造前后對比效果圖改造前后對比效果圖十三十三 GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU BA GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU BA7A5改造內容：維修小區道路及樓間破損甬路。改造前效果改造前效果 改造后效果改造后效果 改造前效果改造前效果 改造后效果改造后效果25、 改造內容：小區公共“三線”整治，將“三線”規整置裝飾擋板內。D-15D-15改造前后對比效果圖改造前后對比效果圖十四十四 GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU JIU GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU JIU改造內容：清理亂堆亂放垃圾，清理樓間雜物和占壓燃氣鄧雜物。規范垃圾分類收運點設置（增設垃圾分類箱）。改造前效果改造前效果 改造后效果改造后效果 改造前效果改造前效果 改造后效果改造后效果 改造內容：維修完善人行道安全設施（增設止車柱）.D-16D-16改造前后對比效果圖改造前后對比效果圖十四十四 GAI ZAO 26、QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU JIU GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU JIU改造內容：設置樓棟號、門牌號改造前效果改造前效果 改造后效果改造后效果 D-17D-17改造前后對比效果圖改造前后對比效果圖十四十四 GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU JIU GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU JIU改造內容：原加壓泵殘舊，重新更換泵房設備。改造前效果改造前效果 改造后效果改造后效果 D-17D-17改造前后對比效果圖改造前后對比效果圖十四十四 GAI Z27、AO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU JIU GAI ZAO QIANG HOU DUI BI XIAO GUO TU JIU改造內容：更換老舊破損供水管 改造前效果改造前效果 改造后效果改造后效果 工程估算篇 E E-01E-01投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措 TOU ZI GU SUAN JI ZI JIN CHOU CUO TOU ZI GU SUAN JI ZI JIN CHOU CUO分類估算（萬元）房屋建筑本體共用部位136.86小區公共服務部分170.82工程費用合計307.68工程建設其他費用36.49預備費15.38合計 359.55E-02E28、-02建設內容及估算表建設內容及估算表JIAN SHE NEI RONG JI GU SUAN BIAOJIAN SHE NEI RONG JI GU SUAN BIAOE-03E-03建設內容及估算表建設內容及估算表JIAN SHE NEI RONG JI GU SUAN BIAOJIAN SHE NEI RONG JI GU SUAN BIAOE-04E-04建設內容及估算表建設內容及估算表JIAN SHE NEI RONG JI GU SUAN BIAOJIAN SHE NEI RONG JI GU SUAN BIAOE-05E-05建設內容及估算表建設內容及估算表JIAN SHE NEI RONG JI GU SUAN BIAOJIAN SHE NEI RONG JI GU SUAN BIAOE-06E-06建設內容及估算表建設內容及估算表JIAN SHE NEI RONG JI GU SUAN BIAOJIAN SHE NEI RONG JI GU SUAN BIAO