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1、【惠靈頓國際社區(qū)惠靈頓國際社區(qū)】營銷再思考營銷再思考 Totally International PART1PART1前情回顧前情回顧 一、一、 價(jià)值排序價(jià)值排序 二、二、 市場分析市場分析 三、三、 目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶 內(nèi) 容 提 要 內(nèi) 容 提 要 回顧一回顧一 價(jià)值排序價(jià)值排序 惠靈頓惠靈頓 全現(xiàn)房全現(xiàn)房 陸家嘴陸家嘴 副中心副中心 回顧二回顧二 市場分析市場分析 （1 1）上行：上行：房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，價(jià)格上升房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，價(jià)格上升10%10%； （2 2）低迷：低迷：市場預(yù)期大幅下降，價(jià)格維持現(xiàn)狀；市場預(yù)期大幅下降，價(jià)格維持現(xiàn)狀； （3 3）天津高端市場競爭激烈，但全部期房銷售2、，）天津高端市場競爭激烈，但全部期房銷售，現(xiàn)房機(jī)遇現(xiàn)房機(jī)遇； （4 4）頂級國際化教育的項(xiàng)目尚未出現(xiàn)，）頂級國際化教育的項(xiàng)目尚未出現(xiàn)，市場仍然存在空白市場仍然存在空白。 回顧三回顧三 目標(biāo)客戶結(jié)構(gòu)目標(biāo)客戶結(jié)構(gòu) 但是。但是。 政策解讀：政策解讀： 1111月月1515日，國家外匯局發(fā)布日，國家外匯局發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個人購房管理的通知關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個人購房管理的通知規(guī)定，規(guī)定， 境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房；在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房；在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu) 只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋，此外在3、查驗(yàn)資質(zhì)環(huán)節(jié)也有更嚴(yán)格的規(guī)定。只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋，此外在查驗(yàn)資質(zhì)環(huán)節(jié)也有更嚴(yán)格的規(guī)定。 （一）“限外令”的出臺，外籍客戶將“購買”轉(zhuǎn)為“租賃”；（一）“限外令”的出臺，外籍客戶將“購買”轉(zhuǎn)為“租賃”； （二）購買社區(qū)（二）購買社區(qū) 獲得學(xué)籍獲得學(xué)籍 從現(xiàn)狀看我們暫時(shí)無法解決購買即獲得惠靈頓學(xué)籍的實(shí)情。從現(xiàn)狀看我們暫時(shí)無法解決購買即獲得惠靈頓學(xué)籍的實(shí)情。 因此，因此， （一）（一） 由于政策受限外籍客戶購買驟減；由于政策受限外籍客戶購買驟減； （二）（二） 被惠靈頓學(xué)籍吸引的客戶購買為零；被惠靈頓學(xué)籍吸引的客戶購買為零； （三）由“貴族向往”者，轉(zhuǎn)變?yōu)閷Α皣H品質(zhì)社區(qū)認(rèn)可”；（三）由“貴族向往”者，轉(zhuǎn)變?yōu)閷Α皣H品質(zhì)社區(qū)認(rèn)可”； 我們的目標(biāo)客戶構(gòu)成，我們的目標(biāo)客戶構(gòu)成， 受政策影響將發(fā)生如下調(diào)整：受政策影響將發(fā)生如下調(diào)整： 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士 天津本土富豪天津本