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1、xx集團工程管理中心 實測實量操作指引解析,3.1.測量說明,3.2.工具指引,3.3.分項操作指引,評估工作的行業需求,企業介紹,實測實量操作指引介紹,一、企業介紹,全國第一批開展第三方評估的企業,公司現有員工300多名,中級以上職稱人員約150人，建設部各類注冊人員約60人,2013年第三方評估簽定合同額約3800萬,公司成立于：2019年,主營：第三方評估,現合作單位有40多家，其中有萬科金地、xx、招商、保利、中海等,一、公司簡介,公平、公正、客觀、廉潔-我們的原則,二、合作伙伴：,三、業務分布,公平、公正、客觀、廉潔-我們的原則,四、評估工作綜述,評估是通過第三方評估單位的介入，利用2、科學的評估體系，客觀、獨立、公正、廉潔的評估方法，對各企業的工程項目進行實地檢查。檢查內容包括工程實測實量、工程質量風險評估、安全文明等緯度。檢查后形成報告，并對檢查結果提出工藝改進措施，管理改善建議與各類培訓。,第三方評估單位只對施工過程局部及階段性結果進行巡查，這是第三方評估與監理工作區別，推動甲方項目經理部及監理公司對項目的施工過程動態管理。,通過量化的檢查結果供決策者掌握公司項目總體質量及風險狀態，輔助項目管理者明確改進和提升的方向；同時，通過評估體系在項目過程管理上的運用，推動項目管理從“粗放式”向“精細化”方向轉換，為企業在工程管理方面提供實質性支持，以達到降低工程安全、質量風險、3、提高工程實體質量、提升客戶滿意度。,五、評估內容,在建工程,2024-5-30,六、評估提升思路,形成企業質量文化，以文化影響管理團隊、合作單位及作業個體,逆向控制交付品質提高觀感質量,組織針對性專項檢查驗收,降低客戶施工過程安全質量風險,2024-5-30,七、行業發展與現狀,行業發展 第三方評估最早由萬科集團在2019年開始引入香港卓德、萊坊集團并運用。2019年 改由國內企業實施，目前為止，已經引入第三方評估的房企萬科集團、中海地產、金地集團、招商集團、xx集團、融創中國、保利集團、方興地產、藍光地產、協信地產、新世界等近五十多家房企。行業內各公司評估的成效，因各企業的運用手段及考評制度4、不同而不同。有的公司對檢查結果進行強制排名，建立起嚴格的考評制度，并與合作單位招標、投標，企業內部管理的職位提升及薪酬掛鉤，從而使項目管理水平得到了明顯的提升。如萬科，其工程實測實量的評分從開始的70多分提升到現在的90分以上，目前萬科的實測實量、安全文明、滲漏風險、空鼓開裂風險評分均排在行業內首位。反之，有的企業對檢查結果不重視，即使進行了施工企業的排名，但因沒有建立有效的考評、獎罰制度，項目工程質量提升不明顯。第三方評估工作如果要收到成效，不能只停留在表面排名，必須與人力資源部、考評、獎罰制度掛鉤，與項目經理上崗、升遷掛鉤，才能快速的提升項目管理水平，減少主觀管理意識。,2024-5-305、,八、社會認知度,1、我們的服務得到了國內多家大型開發商、建筑企業、政府主管部門的廣泛認同；2、通過與更多實力客戶的深入合作，我們的專業積淀、服務水平、市場價值將進一步提升和彰顯。,2024-5-30,九、標桿企業提升實例,萬科集團2019年-2019年由A0-A5版提升的實測實量指標實例,十、評估原則,公平、公正、客觀、廉潔-我們的原則,二、評估工作的行業需求,二、評估開展的行業需求,精裝修集中交付的需求。,適應原材料及勞動力市場變化的需求。,4,5,二、評估開展的行業需求,樹品牌：1、好的企業品牌的提升，必須有優良的工程品質做支撐2、推行實測實量及風險評估，可以讓工程品質的評測得以量化，使6、工作風險得以明確定性,好的工程品質,高的客戶滿意度,萬科等標桿企業推行實測實量后，數據穩步提升，客戶認可率大幅增長,評估數據,三、評估開展的市場需求,原材料市場特征：價格越來越高，日益強調節能環保；勞動力市場特征：短缺，生疏，質量意識差，人工工資高。返工費用是企業的心頭病。通過實測實量和風險評估，達成“減少浪費，減少返工”。,產業化是未來房地產發展的趨勢，推行集中加工降低成本控制。,四、評估開展的市場需求,住宅類現狀,備注：實測實量成績橫向對比圖,五、評估開展的行業需求,滲漏風險分析,六、評估開展的行業需求,空鼓開裂風險分析,七、評估開展的行業需求,安全風險分析,三、實測實量操作指引介紹,總體7、說明：實測操作指引中實測實量的相關指標是結合施工驗收規范、抗震設計規范、觀感質量要求編制，內容包括：實測合格標準、測量方法、合格率計算、注意事項、分項指引（混凝土結構工程、砌筑工程、抹灰工程、涂飾工程、防水工程、鋁合金門窗工程）意義與作用：希望通過本實測操作指引的制定與推廣，用實測實量數據指導施工，并通過第三方質量推手，客觀、真實的把施工現場處于不同施工階段的質量缺陷及時發現并反饋；同時規范產品質量實測的程序、取樣方法、測量操作、數據處理等步驟和要求，努力提升工程實體產品質量；,座便預留排水管孔距偏差同一室內底盒標高差并列插座開關面板高度差抹灰陰陽角方正抹灰地面水平度涂飾墻面平整度涂飾垂直度涂8、飾陰陽角方正涂飾頂棚水平度墻磚墻面平整度墻磚垂直度墻磚陰陽角方正墻磚接縫高低差地磚地面平整度地磚接縫高低差門框正側面垂直度窗框正面垂直度窗框型材拼縫寬度窗框型材拼縫高低差木地板地面平整度木地板地面水平度木地板接縫寬度木地板接縫高低差,砼截面尺寸砼墻面平整度砼垂直度砼頂板水平度砼樓板厚度砌體墻面平整度砌體垂直度砌體方正度抹灰墻面平整度抹灰垂直度抹灰頂板水平度抹灰凈高抹灰方正性抹灰地面平整度,砌體外門窗洞口尺寸抹灰戶內門洞尺寸抹灰開間進深抹灰外窗內側墻體厚度極差,衛生間涂膜厚度衛生間附加防水層外門窗邊框外表面防水層邊框收口與塞縫衛生間地漏外墻砌筑防滲漏節點,內外墻防開裂節點砼墻、地面給水管暗埋砌體9、墻面給水管暗埋砌體墻電線管暗埋裂縫空鼓（抹灰、涂飾、墻地磚）,觀感質量,定尺加工,尺差控制,滲漏,空鼓開裂,實測實量重要性,實測實量重要性,實測實量重要性,實測實量重要性,實測實量重要性,尺寸控制案例,滲漏案例,【國家規范GB50204-2019】(混凝土結構工程）【國家規范GB50203-2019】（砌體工程）【國家規范GB50210-2019】（裝飾裝修工程）（CECS-196-2019）（建筑室內防水工程）【國家規范GBT8478-2019】（鋁合金門窗工程）其它國家、地方相關質量規范文件,第三方評估工作支持性文件,公平、公正、客觀、廉潔-我們的原則,公平、公正、客觀、廉潔-我們的原則,10、2.1.測量說明,2.2.工具指引,2.3.分項操作指引,3.1、混凝土結構工程,3.2、砌筑工程,3.3、抹灰工程,3.4、涂飾工程,三、分部分項工程操作指引,3.5、衛生間防水工程,3.6、鋁合金門窗工程,3.1混凝土結構工程,1.截面尺寸偏差,2.墻面平整度,3.墻、柱表面垂直度,4 頂板水平度極差,5.樓板厚度偏差,混凝土結構工程施工質量驗收規范（GB50204-2019）,6.施工控制線設置,示意圖,采用成品砼內撐、保證了構件截面的精準,底部設置看腳板,對拉桿設置距離滿足要求,背楞間距不得超過200mm,模板接縫設置50100木方,斜撐設置,檢測線墜,防滑扣件,鋼木混搭,無斜撐、對拉11、桿間距4道,鋼木混搭,示意圖,關鍵：取點位置,制作控制樓板厚度的預制混凝土塊（要有厚度標識），預制塊強度必須高于板砼強度一個等級，預制塊內放置一根8鋼筋，兩端留置長度不小于10cm,并設置兩根鐵絲（用于頂板模板固定),樓板厚度過程控制,施工控制線的設置,（圖一）按墻柱線焊接固定支撐點,（圖二）按控制線測量墻柱位置,（圖三）測量墻柱垂直度,（圖四）測量墻柱垂直度,（圖五）測量頂板水平度,（圖六）測量梁截面幾何尺寸,（圖七）墻柱截面幾何尺寸測量,（圖八）澆筑前模板二次校模,（圖九）澆筑前二次頂板水平度測量,模板工程是影響砼結構實測合格率的關鍵工序,3.2砌筑工程,1.墻表面平整度,2.墻表面垂直度12、,3.方正度,4 外門窗洞口尺寸偏差,5.節點1（重要預制或現澆構件）,6.節點2（砌筑工序）,砌體結構工程施工質量驗收規范（GB50203-2019）,砌筑施工流程,清理基層施工放線繪砌塊排列圖、立皮數桿拉結鋼筋施工墻底坎臺施工選砌塊（按砌體類型澆水濕潤）滿鋪砂漿或粘結劑擺砌塊（圈梁或配筋帶施工）（安裝門窗邊預制砼塊）擺砌塊安裝門窗過梁澆灌構造柱技術間歇不少于14天砌筑頂部配套砌塊（或灌細石混凝土）掛加強網,1、設置基準控制線；,2、繪制砌塊排列圖；,（1）砌塊尺寸、灰縫厚度、頂部空隙和墻根部坎臺高度。（2）盡可能采用主規格砌塊，減少配套砌塊的種類和數量。（3）按門、窗、過梁、暗線、暗管、線13、盒等的要求，在排列圖上標明主規格砌塊、配套砌塊以及預埋件等位置。（4）標明灰縫中應設置拉結鋼筋的部位。（5）標明預留洞和預埋件的位置。,4、選砌塊；,3、立皮數桿；,關鍵工序：,特別注意事項：,現澆窗臺板,外門窗框預制塊,門洞口過梁,過梁斷裂，漏筋,200mm,100mm,250mm,200mm,溫馨提示：砌筑二為扣分項，重點關注,斜頂砌與灌縫,砌筑工程常見問題,窗臺梁的施工問題,頂砌與修補的常見問題,砌筑常見問題,砌筑工程常見問題,砌筑工程效好的工藝,不同材料界面的加強網,不同材料界面的加強網,高低未修平,網的規格不滿足要求,砌體施工樣板,3.3抹灰工程,建筑裝飾裝修工程質量驗收規范（GB514、0210-2019）建筑地面工程施工質量驗收規范（GB50209-2019）,一、墻體表面平整度二、墻面垂直度三、室內凈高偏差四、頂板水平度極差五、陰陽角方正六、房間開間/進深偏差,七、方正度八、地面表面平整度九、地面水平度極差十、戶內門洞尺寸偏差十一、外墻窗內側墻體厚度極差十二、裂縫空鼓,影響后期裝飾施工質量,內、外墻施工工藝流程,內墻抹灰工藝流程：基體處理掛加強網吊直、套方、貼灰餅、沖標筋界面處理做護角彈灰層控制線抹底灰抹面灰養護,外墻抹灰工藝流程基體處理掛鋼絲網掛線、貼灰餅、設標筋界面處理彈灰層控制線抹底灰彈分格縫位置粘分格條抹面層起條、勾縫養護,特別注意事宜：灰餅宜做成5cm 見方，兩15、灰餅距離不大于1.21.5m，,示意圖,示意圖,實地放樣,空鼓、開裂的控制方法與措施,當抹灰層出現空鼓或裂縫需要修補時，應沿超出空鼓、裂縫邊緣50mm 左右位置鋸開抹灰層，人工鑿除空鼓裂縫部位砂漿塊，清除殘留渣粉并對抹灰層砂漿的切割面進行拉毛化處理（鑿毛）并清理干凈；,抹灰基層未處理、甩漿不密實、一次抹灰完成。,甩漿隨意,抹灰一次成活,掛網前基層未處理,掛網不符合要求,抹灰完成后的效果,2.3.6涂飾工程,1.墻面表面平整度,2.墻面垂直度,3.陰陽角方正,4.頂棚（吊頂）水平度極差,5.室內凈高偏差,6.房間開間與進深偏差,7.裂縫/空鼓,示意圖,示意圖,涂飾工程關鍵部位的處理,內墻涂料陽角16、部位處理,陽角線條不順直、彎曲方正度偏差大易碰損,粗糙樣例與精細樣例對比,粗糙樣例：,精細樣例：,工藝步驟,清理基層灰塵，修補縫隙,用成品膩子修補陽角,并安裝護角條（30MM*30MM“7”子型防火PVC護角條）,工藝步驟,用紅外線結合2米靠尺安裝固定護角條。垂直度控制在1MM內。,護角條固定調整完成后，進行第一遍膩子批嵌。,一遍膩子干燥后，進行第二遍膩子批嵌。,二遍膩子干燥后，進行砂皮打磨，方正度控制在1MM.,工藝步驟,清理表面灰塵，涂刷底漆，保證無流墜,待底漆干燥后，涂刷兩遍面漆，觀感均勻、無色差。,工藝步驟,成品效果,工藝步驟,內墻涂料陰角部位處理,陰角線條不順直、彎曲方正度偏差大,粗17、糙樣例與精細樣例對比,粗糙樣例：,精細樣例：,外墻涂料飾面滴水線處理,線槽污染，與涂料界限不清晰線條歪曲與陽角線條距離大小不一,粗糙樣例與精細樣例對比,粗糙樣例：,精細樣例：,工藝步驟,立面粉刷完成，確定滴水陽角位置,在滴水陽角底部位置固定鋁合金靠尺（距陽角線一定距離）用卷尺測量滴水陽角線左中右三點距靠尺外側距離，一般控制在4cm左右,用膩子填充飽滿滴水線槽，防止過多粉刷砂漿進入滴水線槽內造成清理困難,緊貼靠尺外側安裝滴水線槽,工藝步驟,用卷尺檢查滴水線槽與外側距離，確保滴水線槽與滴水陽角平行、順直,滴水陽角下口粉刷施工，做出鷹嘴,工藝步驟,第一遍清理,涂料施工前準備,滴水線安裝完成后由總包進18、行第一遍清理，清除粉刷時帶來的少量砂漿及實現填充的膩子,移交涂料單位，并由其在滴水線槽內涂刷黃油，方便后續因涂料施工對滴水線槽內污染的清理,工藝步驟,涂料施工,第二遍清理,涂料施工,第二遍清理，清除滴水線槽內的涂料污染,工藝步驟,成品效果,工藝步驟,陽臺頂棚陰角處理,陰角處涂料有流墜 陰角處涂料線條不順直，有大小頭 陰角涂料粗糙，不光滑,粗糙樣例與精細樣例對比,粗糙樣例：,精細樣例：,1、陽臺頂面涂料刷至墻面三公分，涂料無流墜。2、陰角處涂料線條順直，四周線條無大小頭；3、陰角處墻面三公分涂料細膩、光滑不粗糙，顏色均勻一致無色差；,評價標準,成品效果,工藝步驟,3.5、衛生間防水工程,衛生間涂19、膜厚度,衛生間防水附加層,防水反坎,插圖片,破損檢測，需要游標卡尺,插圖片,衛生間防水施工、蓄水試驗已完成，大量后開槽破壞，防水未按施工工藝流程施工后期存在較大滲漏隱患。,濕區部位防水涂膜在門口未設置到位，后期易滲漏。,衛生間基層未進行處理直接進行防水施工，且涂膜完成厚度偏薄，防水施工質量較差，后期存在滲漏隱患。,衛生防水涂膜常見問題,濕區部位未設置導墻。,防水工程常見施工問題,防水反坎的施工工藝,防水反坎施工前未鑿毛,1.型材拼縫寬度（鋁合金門窗）,2.型材拼縫高低差（鋁合金-塑鋼門窗）,3.鋁合金門或窗框正面垂直度,4.門窗框固定,5、邊框收口與塞縫,3.6 鋁合金（塑鋼）門窗安裝工程,圖片暫缺,圖片暫缺,插圖片,外窗防水常見問題,固定片外高內低,固定木屑未取出,外露發泡劑切割,發泡劑透光,洞口較大不易封堵,縫隙較小影響發泡劑施工,謝謝聆聽！,平大讓建筑咨詢服務無限延伸shpingda,