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1、中心城區品質化提升老舊小區改造實施方案梅花村街道01項目概況2018年10月，習總書記視察廣州，做出了“注重文明傳承、文化延續，讓城市留下記憶，讓人們記住鄉愁”的重要指示。為深刻貫徹落實習總書記“老城市新活力”重要理念，在綜合城市功能、城市文化綜合實力、現代服務業、現代化國際化營商環境方面出新出彩，廣州市發起“中心城區品質化”專項提升系列工程。越秀區梅花村街道以本次中心城區品質化提升項目為契機，提出“美好梅花 共譜三韻”建設目標，完善社區生活圈建設，讓人民更有獲得感，讓社區更有歸屬感。本次提升改造范圍包括東興中社區，東興南社區，水均社區、梅花村社區及共和大街11號至15號。聚焦民生難題的同時，2、用好梅花村街道的歷史、文化、藝術資源，打造“潮韻東興”、“花韻水均”、“文韻梅花”三個重點樣板社區。補齊民生短板，提升社區服務設施，植入公共藝術，以共建、共治、共享的方式，倡導居民共同打造宜居、宜業、宜游、宜學、宜養的美好生活梅花樣板。2實施范圍包括東興中社區，東興南社區、共和大街11號-15號實施范圍包括梅花村小區實施范圍包括水均社區、水均崗小區、東風東大院3廣州大道中廣州大道中東風東路東風東路水均小區梅花村小區東興中小區共和大街11號-15號東風東大院水均崗小區東興北小區東興南小區文化里大院環市東環市東社區社區東風二東風二社區社區梅東梅東社區社區楊箕楊箕社區社區中山一中山一社區社區東興中東3、興中社區社區東興南東興南社區社區水均水均社區社區福今福今社區社區梅花村梅花村社區社區共和共和社區社區共和東共和東社區社區共和西共和西社區社區西元崗西元崗社區社區共和苑共和苑社區社區福今路6號大院中山一路13號小區東風東路801號大院廣東省外貿大院天河路天河路建筑本體本次改造工作開展的老舊小區內部建筑老化情況較為嚴重，存在發霉、破損、三線雜亂、化糞池堵塞等多種問題公共空間內部公共空間存在不同程度的破損，圍墻老化、表層脫落等問題，在使用層面，一方面空間被停車大量占據，另一方面缺乏對使用者需求的考慮02改造思路專項設計指引整體工作框架提升類（1項）完善類（14項）1、建筑本體共用部分1.樓棟門（164、4個）2.門禁系統（50棟）3.樓道照明（1017盞）4.樓道修繕（286棟）5.樓棟“三線“（286棟）6.樓棟消防設施（268棟）7.樓棟供水設施8.樓棟排水設施（92棟）9.屋面防水10.化糞池11.電器設施12.外墻治理（275棟）13.建筑戶外構造構件14.公用窗安裝鋁合金窗15.防盜網16.一戶一水表17.一戶一電表18.管道燃氣19.適老化設施（207棟）2、小區公共部分20.消防通道21.室外消防設施22.無障礙設施23.人行安全設施24.小區道路25.地面鋪裝26.垃圾分類27.排水管網（非雨污分流）28.監控設施29.修繕圍墻30.“三線整治”31.雨污分流32.供電設施35、3.供水管網1、建筑本體共用部分34.遮陽棚（274棟）35.空調機位36.外立面整飾37.樓梯綠化38.建筑節能改造39.加裝電梯40.信報箱41.照明設施42.信息標識43.公共晾曬設施44.小區綠化45.小區公共空間46.小區入口47.景觀小品48.兒童娛樂設施49.非機動車泊位50.機動車泊位51.拆除違法建設52.充電樁53.快遞設施54.信息宣傳欄1、小區公共部分55.公服設施56.危房治理57.急救設施58.智慧社區59.建設海綿城市2、后期管養60.完善規范化物業管理（后續管理）基礎類（20項）改造內容03改造后意向外立面水均崗外墻提升水均崗29號之二、31號共和大街11號之一6、二樓水均崗41號鏟除原涂料層，敲掉空鼓結構至結構面；清水淋濕刷素水泥漿（建筑膠水1：4）掛網批蕩（干混抹灰砂漿DP，強度M10，抗滲P6）抹至與原抹灰層同厚基底預處理專項設計指引：建筑本體共用部分雨棚更換水均片區內破損雨棚專項設計指引：建筑本體共用部分水均大街小區改造前水均大街小區改造前東風東大院改造前改造做法鴻業大廈前廣場戶外公共空間提升東興中路與東興南路十字路口鴻業大廈前廣場位于東興中路與東興南路交界處，是片區面向市民的重要界面，現狀可識別度較低、整體使用品質低下現狀商業外擺空間較為消極，成為停放共享單車的場地鴻業大廈前廣場使用現狀鴻業大廈前廣場戶外公共空間提升13東興中社區：建設復合全齡7、的社區公共活動空間社區內有多處分布零散的公共空間，存在因建設時間較久而部分設施損壞、位置處于社區邊緣使用率較低等問題三心：2處社區交融心，建立活躍的社區社群14東興一街小區活動空間社區公共活動空間充足進行無障礙改造進行無障礙改造劃定不同的活動分區，劃定不同的活動分區，增加空間利用率增加空間利用率重新規劃座椅位置，重新規劃座椅位置，增加場地活力增加場地活力社區內原有公共活動空間800，但設施老舊、空間安排不合理，使用率較低15分為休閑區域、鄰里草地、教育活動3個主要部分，為社區打造一個人人都有空間的公園親子教育活動親子教育活動鼓勵居民進行拉伸等不同類型鼓勵居民進行拉伸等不同類型的活動和鍛煉的活動8、和鍛煉休閑區域，可供居民聊休閑區域，可供居民聊天、就坐、聽音樂天、就坐、聽音樂無障礙進入無障礙進入三心：2處社區交融心，建立活躍的社區社群放置信箱放置信箱改造為社區共享的公共空間改造為社區共享的公共空間道路改造道路改造樓棟之間有閑置空地約200，原為社區核酸點，在后疫情時代重新規劃利用，打造為一處社區共享的公共空間三心：2處社區交融心，建立活躍的社區社群17東興中小區活動空間社區公共活動空間充足更換為更適宜運更換為更適宜運動的彩色瀝青動的彩色瀝青維護和新增運動維護和新增運動設施設施隔絕車行道與運隔絕車行道與運動空間動空間東興一街小區活動空間另有一處康體活動空間200，有若干鐵制活動設施，未形成9、良好的社區運動氛圍三心：1處社區活力心，合理設置全齡健身設施一環：人車分流引導，提供家門口的運動選擇現狀公共空間之間的道路破損，道路兩旁被停放車輛占據，缺乏人車分流，人行體驗不佳人車相會避讓空間不足人車相會避讓空間不足重新規劃綠地，重新規劃綠地，增加停車空間增加停車空間對小區內部交通進行梳理，規劃一條安全的健康慢跑道，串珠成鏈，聯系三處活動空間鋪設健康跑道鋪設健康跑道結合設置斜坡結合設置斜坡低成本易維護的低成本易維護的本土植物本土植物一環：人車分流引導，提供家門口的運動選擇20作為聯系小區內兩個重要歷史建筑節點的主要道路，目前兩側均停滿車輛，不能體現小區的歷史文化梅花村小區主要道路梅花村小區主10、要道路結合兩側既有綠化帶，以梅花村小區的歷史、藝術、名人、兒童畫為主題的創作，設立“梅花之源”人文展示窗車位編號步道標識人文展示窗休憩座椅人文展示窗透水鋪裝車道標識梅花村小區主要道路梅花村小區宅間空地小區內不同組團間樓間距較大，可利用的宅間空地數量多，但各有“風格”，缺乏對閑置空間的統一謀劃梅花村小區公共空間梅花村小區宅間綠化宅間綠化老舊，欠缺維護，通常為不可進入式綠化帶，對公共空間品質提升作用有限梅花村小區公共空間該處口袋公園周邊住有大量退休老人，但場地內高差較大，且缺乏停留、康體活動設施，使用效率不高梅花村小區公共空間更換為防滑耐久的場地鋪裝，增設無障礙坡道方便老年人出入，同時結合休憩場地11、增設簡易的健身器材，提升復合使用效率梅花村小區公共空間該處口袋公園位于小區主入口北側，場地空間被大量不可進入的綠化隔離帶分割，座椅設置雜亂梅花村小區公共空間梅花村小區西入口小區西入口沿線是小區內為數不多植有大量梅花樹的公共空間，毗鄰育才中學，圍墻年代久遠，存在發霉等情況梅花樹梅花樹圍墻發霉、損壞圍墻發霉、損壞地面破損地面破損將圍墻改造為社區記憶博物館，展現梅花村小區豐富的社區文化，提升“梅花之路”的步行體驗設置特色圍墻裝置設置特色圍墻裝置更換人行鋪裝更換人行鋪裝鋪設透水瀝青鋪設透水瀝青梅花村小區西入口29學校門戶空間缺乏合理規劃利用劃分步行路線劃分步行路線圍墻改造利用圍墻改造利用現狀上下學路無12、人車分流及步行安全引導，門戶空間利用不足，未形成學校的文化氛圍育才中學出入口30學校門戶空間缺乏合理規劃利用XY劃分步行路線劃分步行路線路面整修路面整修梅東路至育才中學的道路未形成“書香”氛圍，且路面破損，機動車、非機動車與行人混行樓梯整修樓梯整修引導商業業態更新引導商業業態更新梅東路至育才中學的道路31進行入戶公共空間改進行入戶公共空間改造引導，化零為整造引導，化零為整集中改造無法使用的集中改造無法使用的綠地為小區活動空間綠地為小區活動空間樓前居民自發經營的小綠地空間，使得入戶空間被占據，且整體風貌較為混亂，缺乏一處可供居民休憩、活動的社區中心水均大街小區宅間綠地投資估算04項目編碼項目名稱13、估算價值(萬元)指標值占投資額(%)備注建筑安裝工程費其他費合 計(萬元)單位數量單位造價(元/)一建安工程費3193.74 3193.74 80.62%(一)東興片區1115.93 房屋建筑本體整飾工程351.40 1樓道翻新工程（粉刷、三線整理、消防箱維修、助力扶手安裝、照明更新等）351.00 棟54.00 65000.00 含共和大街11到15號共3棟2樓棟入戶大門及門禁0.40 套1.00 4000.00 社區公共市政環境工程779.93 1雨水花園建設（花池、坐椅、風雨廊架、綠植等）59.80 920.00 650.00 含海綿設施建設2透水鋪裝（5陶瓷透水磚）含透水基層352.814、0 9800.00 360.00 含裝飾井、雨水排水口改造3雨水排水（）30.00 m200.00 1500.00 4三線規整（修剪、拉掛規整）94.38 m3630.00 260.00 5三線下地（過街部分）74.90 m535.00 1400.00 6小區內部車行路提升改造72.00 4800.00 150.00 瀝清鋪裝及標線7小區入口提升改造33.00 處6.00 55000.00 8小區共公照明改造4.25 盞50.00 850.00 9鴻業大廈內街巷提升（含城市家具等）28.80 480.00 600.00 10宣傳欄更新10.00 m80.00 1250.00 11垃圾收集站建設15、5.00 個2.00 25000.00 12單元樓棟二次供水系統改造（東興北路64號）15.00 套1.00 150000.00 33本次初步投資估算總造價為3961.58萬元，其中建安工程費用3240.81萬元，工程建設其他費用532.12萬元，預備費用188.65萬元投資估算34項目編碼項目名稱估算價值(萬元)指標值占投資額(%)備注建筑安裝工程費其他費合 計(萬元)單位數量單位造價(元/)(二)梅花村社區873.16 房屋建筑本體整飾工程117.60 1建筑內部翻修（地面鋪裝、墻面翻新）60.00 1000.00 600.00 2建筑立面修繕工程（重新掛網批砂漿、刷漆、更換防盜網、雨棚等16、）57.60 1200.00 480.00 3歷史建筑保護修繕（結構加固、博物館裝飾）192.00 600.00 3200.00 4樓棟入戶大門及門禁0.00 套4500.00 社區公共市政環境工程755.56 1雨水花園建設（花池、坐椅、風雨廊架、綠植等）288.64 3608.00 800.00 2小區內部車行道路鋪裝瀝清路面115.20 6400.00 180.00 含裝飾井、雨水排水口改造3人行區透水鋪裝（5陶瓷透水磚）444.24 12340.00 360.00 含裝飾井、雨水排水口改造4雨水排水（）45.00 m300.00 1500.00 5小區入口提升（地面鋪裝、立面整飾）1517、.00 項1.00 150000.00 5三線規整（修剪、拉掛規整）68.38 m2630.00 260.00 6三線下地（過街部分）51.80 m370.00 1400.00 7宣傳欄更新12.50 m100.00 1250.00 8快遞存放柜3.44 套4.00 8600.00 35項目編碼項目名稱估算價值(萬元)指標值占投資額(%)備注建筑安裝工程費其他費合 計(萬元)單位數量單位造價(元/)(三)水均片區1251.72 房屋建筑本體整飾工程505.00 1樓道翻新工程（粉刷、三線整理、消防箱維修、助力扶手安裝、照明更新等）481.00 棟74.00 65000.00 2水均大街社區界面18、提升24.00 200.00 1200.00 3樓棟入戶大門及門禁0.00 套4500.00 社區公共市政環境工程746.72 1雨水花園建設（花池、坐椅、風雨廊架、綠植等）68.00 850.00 800.00 2透水鋪裝（5陶瓷透水磚）含透水基層306.72 8520.00 360.00 含裝飾井、雨水排水口改造3樂活街區建設（鋪裝、立面整飾、城市家具、照明、標識等）133.00 1400.00 950.00 4雨水排水（）21.00 m140.00 1500.00 5育才中學出入口空間優化提升15.00 項1.00 150000.00 6小區主入口提升（地面鋪裝、立面整飾）24.00 項19、3.00 80000.00 7三線規整（修剪、拉掛規整）60.58 m2330.00 260.00 8三線下地（過街部分）50.40 m360.00 1400.00 9車行道路鋪裝瀝清路面28.80 1600.00 180.00 含裝飾井、雨水排水口改造10宣傳欄更新20.00 m160.00 1250.00 11快遞存放柜1.72 套2.00 8600.00 12拆違（一層住戶自建圍擋）15.00 處50.00 3000.00 13化糞池改造2.50 處1.00 25000.00 36項目編碼項目名稱估算價值(萬元)指標值占投資額(%)備注建筑安裝工程費其他費合 計(萬元)單位數量單位造價(20、元/)二工程建設其它費532.12 532.12 項013.43%1建設單位管理費43.19 43.19 項財建2002394號2工程監理費83.24 83.24 項發改價格2007670號文3前期規劃實施方案編制費45.0045.00 項投資額的1.5%4工程勘察設計費200.80 200.80 項4.1工程勘察和測量費25.93 25.93 項建標造200711號,暫按建安費*0.8%計算4.2設計費140.46 140.46 項計價格200210號，難度系數1.15，改拓建調整系數1.14.3施工圖審查費9.13 9.13 項發改價格2011534號文,設計費*6.5%4.4施工圖預算編21、制費14.05 14.05 項計價格200210號,預算編制費為設計費*10%,竣工圖編制費為設計費*8%4.5竣工圖編制費11.24 11.24 項5招標代理費(含設計、咨詢、監理及施工等招標代理費)18.14 18.14 項計價格20021980號文6代建費64.82 64.82 項穗發改投資200530號文7場地準備及臨時設施費9.72 9.72 項建標20111號,按建安工程費的0.3%8檢驗檢測費9.72 9.72 項暫按建安費*0.3%9工程造價咨詢服務費(施工全過程)30.77 30.77 項粵價函2011742號文10樹木保護專章12.00 12.00 項11工程保險費9.72 9.72 項咨經199811號文,建安費*0.3%12歷史文化遺產調查與保護專章編制費5.00 5.00 項三基本預備費(一+二)*5%188.65 188.65 項4.76%合計(一三)3240.81 720.77 3961.58 100%