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1、集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 1 1成本管理學習寶典集團人力資源部組織管控組20182018年5 5月集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 2 2定額計價定義及原理定義：亦稱工料單價法，是指根據招標文件，按照省級建設行政主管部門發布的建設工程計價定額中的工程量計算規則，同時參照省級建設行政主管部門發布的人工工日單價、機械臺班單價、材料和設備價格信息及同期市場價格，計算出直接工程費，按xx省建設工程措施項目計價辦法規定的計算方法計算措施費，再按xx省建設工程造價計價規則計算其他項目費、管理費、利潤、規費和稅金，匯總確定建筑安裝工程造價的計價方法原理：（1）直接工程費=量*價（2）間接費、利潤、稅金等2、，按照政府規定的取費標準、計算程序確定特點：采用統一的算量套價定額、統一的費率、統一的費用計算程序確定工程造價的方法，體現了政府調控政府規定算量規則（定額規則）政府發布人材機單價（定額單價）一、合同計價模式集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 3 3費用項目計算方法直接費定額直接工程費人工費(某分項工程工程量預算定額對應子目預算單價)材料費機械費措施費定額直接工程費有關措施費費率或定額人工費有關措施費費率或按規定標準計算間接費直接費間接費費率或定額人工費間接費費率利潤直接費利潤率或人工費利潤率稅金(直接費+間接費+利潤)綜合稅率建筑安裝工程價格直接費+間接費+利潤+稅金建筑工程施工圖預算的計費程序一3、合同計價模式集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 4 4工程量清單計價定義及原理定義：即綜合單價法，是指建設工程招標投標中招標人按照國家統一建設工程工程量清單計價規范GB50500-2013,提供工程數量清單，由投標人依據工程量清單計算所需的全部費用，包括分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規費和稅金，自主報價，并按照經評審合理低價中標的工程造價計價模式原理：（1）價（人材機費用）=量*單價（2）間接費、利潤、稅金等，按照政府規定的取費標準、計算程序確定特點：采用統一的清單計量規則（不同于定額計量規則）套用13定額或者企業定額，體現了市場競爭的特點2013工程清單計量規則國家定額或企業定額一、4、合同計價模式集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 5 5工程量清單計價分部分項工程量清單 計價措施項目清單計價其他項目清單計價零星工作項目計價綜合單價人工費材料費機械使用費管理費利潤風險因素工程量清單計價格式封面投標總價工程項目總價表單項工程費匯總表單位工程費匯總表(含規費、稅金)分部分項工程量清單計價表措施項目清單計價表其他項目清單計價表零星工作項目計價表分部分項工程清單綜合單價分析表措施項目費分析表主要材料價格表工程量清單計價的總程序一、合同計價模式集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 6 6定額計價與工程量清單計價的差異序號內容定額計價與工程量清單計價的區別1定價理念政府定價企業自主報價競爭形成價格5、2計價依據按統一規定取費：政府建設行政主管部門發布的預算定額和單位估價表結合企業實際情況，按照國家標準建設工程工程量清單計價規范以及企業定額，將競爭放在明處3費用內容（1）直接工程費（2）管理費（3）利潤(4)措施項目費（5）其他項目費（6）規費（7）稅金（1）分部分項工程費（2）措施項目費（3）其他項目費（4）規費（5）稅金4單價形式直接費單價：含人工費、材料費、機械費綜合單價：含人工費、材料費、機械費、管理費、利潤及風險5列項方式僅列定額項既要列清單項、又要列定額項6工程量計算（1）僅計算定額量（2）各投標人自己計算工程量，結果五花八門（1）既要計算清單量，又要計算定額量；（2）統一由招標6、人提供工程量清單，實現了同等條件下的公平競爭，在這種模式下，投標人也須計算工程量，但目的是發現差異，以利報價一、合同計價模式集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 7 7序號內容定額計價與工程量清單計價的區別7工程量計算規則現行“定額預算”，其項目一般是按照施工工序進行設置的，包括的工程內容一般是單一的，據此規定了相應的工程量計算規則工程量清單項目的劃分，一般是以一個“綜合實體”考慮的，一般包括了多項其他工作內容，據此也規定了相應工程量計算規則8編制步驟讀圖、列項、算量、套價、計價讀圖及讀清單、針對清單組價（包含列定額項、算定額量、計算綜合單價）、計費9表格形式不同（1）建安工程費用匯總表（2）直接工7、程費計算表（3）措施項目費匯總表（4）措施項目明細表（5）其它項目計價表（1）單位工程攔標價匯總表（2）分部分項工程費計算表（3）措施項目費匯總表（4）綜合單價分析表（5）措施項目分析表定額計價與工程量清單計價的差異一、合同計價模式集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 8 8定義：工程量清單由招標人按照建設工程工程量清單計價規范附錄中統一的項目編碼、項目名稱、計量單位和工程量計算規則編制,包括分部分項工程量清單、措施項目清單,其他項目清單項目編碼：前九位全國統一，后三位用于具體分類項目名稱，應包括項目特征以及工作內容，特征項目描述到什么樣的深度才算合適，以投標人能準確的進行算量準確的進行報價為標準。8、否則，在投標時就會發生偏差，在結算時就會發生扯皮的事情計量單位以規定單位進行編制工程量計算規則，例如土方的計算是不同于定額，規范是以實體凈量為計算基礎，以在施工前直接參照圖紙就可以確定工程量為原則，教材中為圖示工程量，定額為施工工程量工程量清單計價辦法，就像一個“戶籍手冊”，每戶幾口人，叫什么名，身份證號是多少，一一在冊，方便查找二、工程量清單集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 9 9定義：分部分項工程量清單的綜合單價，是指完成工程量清單中一個規定計量單位分部分項工程所需的人工費、材料費、機械使用費、管理費、利潤，并考慮風險因素的總和。計算表達式為：綜合單價=每一分項工程施工費用/清單工程量分部分9、項工程費用=分項工程施工費用分項工程施工費用=人工費+材料費+機械使用費+管理費+利潤+風險費人工費、材料費、機械使用費的計算人工費/材料費/機械費=工程量(人/材/機)單價算式中的工程量是按照消耗量定額規則計算的“定額工程量”，亦稱為“施工工程量”管理費的計算綜合單價中管理費的計算方法表達為：管理費計算基礎管理費費率利潤的計算綜合單價中利潤的計算方法表達為：利潤計算基礎利潤率風險費用的計算：按招標文件或約定三、綜合單價集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 1010費率招標清單招標適用范圍：1設計沒有完全完成，邊施工邊設計2趕工期優點：1.省去了最為繁雜的計算工程造價（標底價或投標報價）的過程；2.10、按國家定額計算，不存在不平衡報價問題缺點：1.造成投資失控適用范圍：1有清晰完整的工程量清單優點：1.推行企業定額，節約工程投資；2.做到成本的事前控制缺點：1.招標時間長，計算工程造價（標底價或投標報價）繁瑣“模擬清單”是在沒有實際施工圖的情況下根據經驗或者類似項目進行參考編制本項目的工程量清單。與清單招標最大的區別在于工程量的確定，模擬清單的工程量是在沒有圖紙的情況下虛擬的，模擬清單強調的是單價包干模擬清單招標（兼顧兩者的優缺點）四、模擬清單招標集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 1111適用范圍：設計規劃階段或者擴初階段，施工圖尚未完成有相似項目參考或已經建立標準化模式優點：可縮短項目開發周11、期，加快工程進度可在招標階段確定綜合單價，減輕后期批價負擔符合市場競爭機制，價格是市場實際價格的體現缺點：對開發商經驗要求較高，必須有過類似項目經驗或者已實現產品標準化甲方承擔較大價格風險，如設計變化引起的漏項或與清單描述不一致，會導致投標報價無效。甲乙兩方重新商定價格。從而有可能導致成本失控存在不平衡報價的風險增加合同履約中的協調與管理的工作量與難度不利于進度款支付的控制四、模擬清單招標集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 1212模擬清單使用關注點實現產品標準化或參照項目相似度很高最好是分期開發的項目。建筑、結構形式，材料、設備規格型號及施工工藝基本一致，下一期可用上一期的清單作為模擬清單加強與12、設計的溝通模擬清單編制過程中積極與設計協調，由設計提供產品建筑標準及預計的材料設備規格型號。設計應嚴格按設計方案及所提供的建筑標準執行，如有變動須及時溝通及時預算定案施工圖完成后，應及時進行預算定案，并簽訂總價包干補充協議，以此保證進度款的支付設計與清單的一致性模擬清單用于總包招標相對普遍。用于精裝修及景觀等分包招標，應嚴格把控設計和清單的一致性。避免出現設計變化較大，引起造價失控四、模擬清單招標集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 1313模擬清單招標的操作程序按照擴初等已出圖紙及類似工程技術指標編制模擬工程量清單對模擬清單進行招標，確定每個分部分項工程的綜合單價及其構成施工圖完成后，按照施工圖重13、新計算工程量并與承包單位核對由雙方確認的工程量與招標過程中形成的綜合單價，最終確定承包單位的合同總價1234模擬清單招標關注的重點：1、清單編制2、綜合單價的形成。四、模擬清單招標集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 1414人工費材料費施工機械使用費直接工程費環境保護文明施工安全施工臨時設施夜間施工二次搬運大型機械設備進出場及安拆混凝土、鋼筋混凝土模板及支架腳手架已完工程及設備保護施工排水、降水措施費1.直接費工程排污費工程定額測定費社會保障費養老保險費失業保險費醫療保險費住房公積金危險作業意外傷害保險規 費管理人員工資辦公費差旅交通費固定資產使用費工具用具使用費勞動保險費工會經費職工教育經費財產14、保險費財務費稅金其他企業管理費3.利 潤營業稅城市建設維護稅教育費附加4.稅 金建筑安裝工程費2.間接費措施費：是指為完成工程項目施工，發生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費用，包含的內容如下圖：編制合同時一定要明確具體的措施費項目五、措施費集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 1515措施費計算 可以計算工程量的措施清單項目采用綜合單價方式報價，計價程序如下：五、措施費集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 1616 采用以“項”為計量單位的方式報價的措施費，計價程序如下：措施費計算五、措施費集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 1717定義：招標人在工程量清單中暫定并包括在合同價款中的一筆款項。用于15、施工合同簽訂時尚未確定或者不可預見的所需材料、設備、服務的采購，施工中可能發生的工程變更、合同約定調整因素出現時的工程價款調整以及發生的索賠、現場簽證確認等的費用特點：暫列金額應按招標人在其他項目清單中列出的金額填寫，不得變動，投標人只需要直接將工程量清單中所列的暫列金額納入投標總價包括在合同價之內，但并不直接屬承包人所有，而是由發包人暫定并掌握使用的一筆款項設置的目的：暫列金額因不可避免的價格調整而設立，以便達到合理確定和有效控制工程造價的目標用途：由發包人用于在工程合同協議簽訂時，尚未確定或者不可預見的在施工過程中所需材料、工程設備、服務的采購，以及施工過程中合同約定的各種工程價款調整因素16、出現時的工程價款調整以及索賠、現場簽證確認的費用六、暫列金額集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 1818定義：招標人在工程量清單中提供的用于支付必然發生但暫時不能確定價格的材料的單價以及專業工程的金額。簽約合同價包括暫估價特點：按照招標人提供的金額填寫；后期根據實際情況調整清單規范對暫估價材料的操作有以下4條說明：發包人在招標工程量清單中給定暫估價的材料、工程設備屬于依法必須招標的，應由發承包雙方以招標的方式選擇供應商，確定價格，并應以此為依據取代暫估價，調整合同價款發包人在招標工程量清單中給定暫估價的材料、工程設備工程不屬于依法必須招標的，應由承包人按照合同約定采購，經發包人確認單價后取代暫估價17、，調整合同價款發包人在招標工程量清單中給定暫估價的專業工程不屬于依法必須招標的，應按照本規范第9.3節相應條款的規定確定專業工程價款，并應以此為依據取代專業工程暫估價，調整合同價款發包人在招標工程量清單中給定暫估價的專業工程，依法必須招標的，應當由發承包雙方依法組織招標選擇專業分包人，并接受有管轄權的建設工程招標投標管理機構的監督七、暫估價集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 1919計日工俗稱“點工”，在施工過程中，完成發包人提出的施工圖紙以外的零星項目或工作，按合同中約定的綜合單價計價，計日工明細表由總則、計日工勞務、計日工材料、計日工施工機械以及計日工匯總表等五個方面內容組成計日工勞務：量：能18、勝任該工作的工人，直接從事指定工作的時間價：包括基本單價及承包人的管理費、稅費、利潤等所有附加費計日工材料：單價：應包括基本單價及承包人的管理費、稅費、利潤等所有附加費計日工機械：價：包括施工機械的折舊、利息、維修、保養、零配件、油燃料、保險和其他消耗品的費用以及全部有關使用這些機械的管理費、稅費、利潤和司機與助手的勞務費等費用量：按實際工作小時支付八、計日工集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 2020定義：“總承包服務費”是在工程建設施工階段實行施工總承包時，當招標人在法律、法規允許的范圍內對工程進行分包和自行采購供應部分設備、材料時，要求總承包人提供相關服務（如分包人使用總包人腳手架、水電接駁19、等）和施工現場管理等所需的費用計算方法：招標人僅要求對分包的專業工程進行總承包管理和協調時，按分包的專業工程估算造價的1.5%計算招標人要求對分包的專業工程進行總承包管理和協調，并同時要求提供配合服務時，根據招標文件列出的配合服務內容和提出的要求，按分包的專業工程估算造價的35%計算招標人自行供應材料的，按招標人供應材料價值的1%計算報價：編制投標報價時，總承包服務費應依據招標人在招標文件中列出的分包專業工程內容和供應材料設備情況，按照招標人提出的協調、配合與服務要求和施工現場管理需要由投標人自主確定結算：編制竣工結算時，總承包服務費應依據合同約定的金額計算，發、承包雙方依據合同約定對總承包服20、務費進行了調整的，應按調整后的金額計算分包工程不與總承包工程同時施工時，總承包單位不提供相應服務，不得收取總承包服務費；雖在同一現場同時施工，總承包單位未向分包單位提供服務的或由總承包單位分包給其他施工單位的，不應收取總承包服務費九、總承包服務費集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 2121定義：在房地產開發項目中，公共配套設施建設費是指為居住小區服務的公共設施和生活服務設施的建設費用，包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、行政管理、市政公用設施。凡是進行商業性經營的，要按有償使用的原則執行，不能計入居住小區公共配套設施建設費用。可計入公共配套設施建設費的項目，應依據詳細規劃和21、施工圖預決算造價按住宅面積和營業性面積所占比例分攤計入“基礎設施費”和“公共配套設施費”的區別基礎設施為建筑物2米以外和項目用地規劃紅線以內的各種管線和道路工程，公共配套設施為居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的配套設施的建設費用所謂“基礎設施”就是建筑物外為建筑物服務且不能作為獨立項目的工程所謂“公共配套設施”就是為居民服務且能作為獨立項目的工程十、公共配套設施費集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 2222公共配套設施費的扣除國稅發【2006】187號規定：配套設施建成后，產權屬于全體業主所有的，其成本費用可以扣除建成后無償移送給政府或公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，成本費用可以22、扣除建成后有償轉讓的，應當計算收入并扣除相關的成本費用【總結】以車庫為例：對外銷售的車庫有產權對外銷售的車庫，其收入應并入房地產銷售收入，相應的車庫開發成本應準予扣除，并加計扣除業主共有的車庫屬于公共配套設施，相應的車庫開發成本應準予扣除，并加計扣除開發商自留的車庫因其產權歸屬于開發商自有，因此相應的開發成本不允許列支十、公共配套設施費集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 2323開發間接費:指企業為直接組織和管理開發項目所發生的,且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等十23、一、開發間接費集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 2424期間費用是指企業本期發生的、不能直接或間接歸入營業成本，而是直接計入當期損益的各項費用，包括銷售費用、管理費用和財務費用等銷售費用是指為房地產開發產品銷售而發生的各項費用管理費用是指行政管理部門為組織和管理房地產開發經營活動而發生的費用財務費用指房地產開發經營過程中，為進行資金籌集而發生的費用期間費控制的措施：拓寬融資渠道，減少融資成本規范管理模式，減少成本支出建立有效的績效管理機制加強期間費用的目標責任管理十二、期間費用集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 2525招標圖深度不夠，但是項目時間有限先招標 等后期施工圖紙出來了并且臨近結算的時候根24、據施工圖和變更洽商做的工程量叫重計量十三、重計量集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 2626定義：基于市場狀況，并結合項目的經營計劃，根據預期售價和目標利潤進行預先確定的、經過努力所要實現的成本指標目標成本在成本管理體系中的定位：目標成本最終要實現企業的經營目標1目標成本是在項目運作過程中逐漸形成和明確的2目標成本的管理要依賴完善的動態成本信息管理3目標成本管理的實施要依賴于責任成本管理體系4十四、目標成本集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 2727目標成本的編制要求十四、目標成本集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 2828目標成本輸入輸出作用可研目標成本土地基本信息、項目預案期間費用指標市場信息、成本信25、息庫目標成本測算表（可研版）預測項目成本判斷收益情況為拿地提供決策依據定位階段目標成本上一階段目標成本、項目定位策劃版項目規劃指標策劃版項目建造標準市場信息、成本信息庫目標成本測算表（定位版）確保收益目標指導產品方案經濟比選指導限額設計方案階段目標成本上一階段目標成本多產品策劃方案完整版項目規劃指標完整版項目建造標準市場信息、成本信息庫目標成本測算表（方案版/執行版）限額設計的依據產品方案經濟比選的依據產品配置成本標準采購的限制性成本目標施工圖階段目標成本上一階段建安目標成本項目施工圖建安工程目標成本測算表指導采購指導工程成本管理交付階段目標成本施工圖、竣工資料、施工總包合同、工程預算書、結算26、書目標成本測算表（交付版）預測項目結算成本指導項目后評估各階段目標成本的測算與作用十四、目標成本集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 2929 責任成本體系：確定責任主體和評價部門，通過技術經濟指標設定、執行、反饋和考核，來保證項目目標成本的實現（責任成本是目標成本實現的保障）責任成本的目的：確定各責任部門的成本控制責任，形成分工負責、有機協調的成本管理體系，提高全員的成本管理意識及水平，體現結果與過程并重的原則 責任成本意義：重在管“人”，重視對人的激勵和引導，通過責任層層分解到人，促使職工發揮主觀能動性 責任成本管理依據科學合理的測算和分析，責任成本目標科學合理 要求對工程項目進行事前預測、事中27、控制、事后分析的全過程全方位管理，責任指標細化量化，保證了企業管理的科學性和合理性十五、責任成本集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 3030 責任成本是實現全員成本意識的重要手段，責任成本核心要回答的是“誰來為哪些成本內容負責”，從而實現“責任目標成本”的管理責任主體：按照房地產開發項目拓展論證、規劃設計、工程施工、銷售客服等職能部門確定相應的責任主體，并明確在各業務環節區分主導部門和配合部門責任范圍：建造成本按發生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范圍考核指標：以定量指標為主。反饋指標的系列數值反映項目成本特性，單一反饋指標高低并不能如實反映成本理性評價部門：及時計算并提供反饋指標28、。在各部門自我評價的基礎上，就各責任成本管理結果是否經濟合理，是否符合成本管理宗旨，發表評價意見，并形成系統的項目責任成本分析報告1234責任成本管理體系的關鍵性因素十五、責任成本集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 3131責任成本管理的總體思路 確定合理的目標成本控制標桿 將目標成本分解成責任成本控制依據 將責任成本落實到各業務操作環節中責任成本管理 制定責任成本反饋指標，并量化反饋指標控制落到實處 責任成本考核，考核與激勵掛鉤以結果為導向十五、責任成本集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 3232動態成本：是項目實施過程中各個階段體現的已發生和預期發生的成本之和成本預警/強控：項目開發建設過程中動態29、成本變化超出既定數額或比例時，由預警人向相關領導及部門發出警訊或停止合同付款的一種行為動態成本在成本管理體系中的定位：反應項目總成本變化情況，確保目標成本的實現1指導竣工項目的數據分析、歸集，及成本后評估2分析成本構成的有效和無效部分，形成合理目標成本3支持成本信息庫的建設4十六、動態成本集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 3333動態成本組成動態成本管理跟蹤目標成本實現的重要管理工具動態成本已發生成本合同性成本已結算合同結算金額未結算合同成本合同金額累計簽證變更非合同性成本待發生成本預估變更簽證預估非合同性成本 動態跟蹤已發生成本和待發生成本，對成本變更等及時作出反應十六、動態成本集團人力資源部30、保密資料嚴禁外傳 3434動態成本管理要求即時記錄決策、合同、變更、結算系統分解各科目、各部門動態預測待發生成本、預計未來復審核對定期核對及時通報公司領導層、相關部門動態成本管理要求十六、動態成本集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 3535建筑業總產值（即自行完成施工產值）指建筑業企業或附營建筑施工單位自行完成的按工程進度計算的建筑安裝生產總值。建筑業產值包括：建筑工程產值：指列入建筑工程預算內的各種工程價值設備安裝工程產值：指設備安裝工程價值房屋、構筑物修理產值：指房屋、構筑物修理所完成的價值，但不包括被修理房屋、構筑物本身的價值和生產設備的修理價值非標準設備制造產值：指加工制造沒有定型的、非標31、準的生產設備的加工費和原材料價值，不論是現場還是附屬加工廠為本單位承建工程制造的非標準設備的價值，都應計算產值工程結算收入 指企業（或單位）按工程的分部分項自行完成的建筑產品價值并已與甲方在報告期內辦理結算手續的工程價款收入，以及向甲方收取的除工程價款以外的按規定列作營業收入的各種款項，如臨時設施費、勞動保險費、施工機械調遷費等以及向甲方收取的各種索賠款區別：產值是不含稅的，收入是含稅的，（收入產值）產值是總的完工工程量（不一定全部經甲方確認的）、收入是經甲方確認的產值（收入產值）建筑業總產值=已結算工程款及未結算工程款之和十七、產值與工程結算的關系集團人力資源部保密資料嚴禁外傳 363636