午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、產產業業勾勾地地策策略略要要點點及及案案例例 2018年5月28日培訓人:_勾地：地產開發商直接和政府溝通+勾兌，實現意向地塊的定向出讓。1、最最初初目目的的：97年的金融風暴后，香港樓市進入低迷，開發商購地積極性受到嚴重打擊，地價下跌嚴重，港府開始采用勾地制度，以避免在市場低潮期土地被賤賣；2、流流程程：1）香港土地部門先進行市場調研，了解開發商的需求情況；2）政府公示可勾地的地塊；3）開發商和政府提前進行用地溝通；4）政府在土地拍賣中，以勾地者最初勾地價為底價，價高者得;5)如無應價者，土地由勾地者以最初勾地價成交3、實實際際效效果果：既滿足市場需求，又保證了拍賣成功率所以說，勾地，應該用2、“溝地”一次更恰當雙方充分溝通，達成一致再去拿地；用“勾地”，容易讓拓展人員覺得是靠“勾引”拿地，靠忽悠拿地。1 1一、前期：勾地不用羞答答理直氣壯，講清你的述求 內地：2006年1月，國土資源部起草的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范(征求意見稿)中提出“有條件地方，可以建立勾地制度”，并公開向社會征求意見。在后來執行的制度中，因為考慮到避免地方政府官員濫用勾地制度在住宅行業，而沒有寫入，但在工業土地上的轉讓上，是公開允許的。這就形成了目前我們國家的土地出讓雙軌制：A:商業經營用地(包括住宅、商業及寫字樓物業)用地：招標、拍賣、掛牌出讓；B:非經營性用地，如工業、倉儲、交通、教育等實質上是協3、議出讓;1 1一、前期：勾地不用羞答答理直氣壯，講清你的述求 1 1 一、前期：勾地不用羞答答理直氣壯，講清你的述求1、對于新手而言，不要羞答答，做到四個說清楚：1）說清楚你的實力和優勢；2）說清楚你的吸引力給當地帶來的各種綜合益處；3）說清楚你的困難；4）說清楚你想要的支持；反之，如果在項目推進過程中：實力和優勢說不清楚+吸引力說不清楚+困難說不清楚+想要的支持說不清楚商務條款的設置，怎么樣有利于你怎么樣來！除了明文規定不能寫的都想法寫上1 1一、一、前期：勾地不用羞答答理直氣壯，講清你的述求 1 1濟南的五指山：綠地、復星、中信、平安、華潤五家摘得 1 1濟南的五指山勾地 1 1一、自有產4、業：盡量先用基投的資源，再用集團的其他資源；一期：以基投IP為主；二期：再引入集團其他資源；特別提醒：集團的資源用來說故事，但要避免過多強調集團的其他優勢資源后，把政府胃口吊大；避免政府只記得地中海而不理你的馬 1 1二、套路分清楚自有產業還是外部組團 1 1三、外部資源：結盟和借勢不求所有，但求所用 2018年3月30日，綠地西南大健康產業聯盟發布會暨政企重點項目簽約儀式在成都舉行。一期聯盟成員包括：綠地集團西南總部、綠地康養產業集團、愛康集團、上海國際醫學中心、瑞士蒙特勒醫療中心、美國醫療服務有限公司、田園東方、微醫集團、喜喜母嬰、澳大利亞澳亞方舟、良訊醫藍、四川德仁堂集團等；綠地集團于25、017年全面進軍大健康產業。西南總部緊跟集團發展戰略，以資源聚合為核心思路，整合上下游合作企業，圍繞健康幸福小鎮、健康管理、中醫醫療、康養護理、生態農業、康養旅游、社區康養服務、健康教育、互聯網康養服務平臺等維度，打造多維度大健康產業平臺。我沒有IP，但我有平臺。我就要土地，你給不給？1 1四、匯報方案，不可戀戰匯報方案只是開發商的一塊敲門磚，不可與政府在細化方案上糾結很久。在工作節奏上，勾地講究快，速戰速決，單刀直入，簡單粗暴；如果政府對你的匯報方案超過2個月還在各種細節上挑刺，那么原因也許是：1）你的方案不夠好，沒有打動他們；2）政府不相信你，覺得你辦事不牢，或者覺得你職權太低，不足以合作6、；3）政府不相信你們公司的實力或匹配度；4）該地塊有其他競爭者；5）你缺乏更上層的領導的支持；1 1四、匯報方案，不可戀戰記住一句話：政府領導不想給你地的時候，不會明確拒絕，只會不斷挑刺，不斷的消磨你的時間，把你當小白鼠。“不主動拒絕你；不主動聯系你；不明確教你應該怎么樣這樣的政府溝通對象，你要小心 1 1五、勾地初心商務條件的“四大天王”：地塊好+地塊大+地價低+報批快記得帶著初心去和政府談商務條件1、圈地范圍大，盡量圈多一點的地，就算前兩年能供的地只有幾十畝，也要往大了去規劃取藥，規劃的大餅要畫的大，1萬畝不嫌少，但要講清楚是分期開發。一期干個200畝左右比較容易快速去化，快速資金回籠，快7、速滾動；2、地價要低一點，如果地價高于市場價，何苦去勾地？地價是一個很敏感的商務條件，建議釘死在協議里，對于大盤項目，可以約定分批出讓的土地價格先低后高，但是必須每期都不高于市場價 3、付款條件好，一次拿地、分期付款、加快辦證，是前幾年各大型開發商做活大盤項目的不二法門，也是勾地洽談的一個重要的商務條件。4、地價+容積率+銷售價，決定了項目利潤。1 1六、供地時序:首批土地，落袋為安 1、一定要非常重視首批土地的供地時間，若預期掛牌時間在一年以上，不能作為當前階段重點工作；2、一定要非常重視首批土地的住宅比例和容積率，在與政府的蜜月期內，將盡可能多的住宅放在首批供應；七、優惠政策政策享受、產業8、獎勵、配套費減免、綠色通道等優惠政策，盡量爭取；在和政府談判的時候，要注意核心利益和邊緣利益的交換原則核心利益不能交換，邊緣利益得互相讓步，避免搞反了 1 1穿插部分宇宙級地產商的發展邏輯地產行業是政策飯，兩年大周期，兩年小周期，互相交替大周期：一房難求，各種限購措施輪番上；土拍市場一片火爆，地王輪番出現，小周期：市場低迷，消費者捂緊錢袋子，售樓部一片冷落清秋節，土拍市場萎靡不振，政府巴不得多有點開發商來拍地；大周期的時候：A:有的企業不愁沒有消費者，開始捂盤，看到土拍市場火爆，擔心沒地，心慌，使勁去拿地，不惜當地王；B:有的企業開足馬力高周轉，快速出貨、不捂盤，不當地王，追求快速資金回籠，在9、小周期的寒冬到來之前儲備好了彈藥；小周期的時候：A+：有的企業輪番促銷，各種降價，不敢拿地，見到政府躲遠點不愿意被說服去拿地；B+有的企業使勁囤地，對促銷和降價的力度遠遠不夠。有個問題：A A和A A+組合,B B和B B+組合,誰會成長壯大？在政府和企業的博弈與彼此真誠的忽悠里，只見過政府把企業忽悠倒閉的，沒見過企業把政府忽悠死的鮮花下的陷阱政府挖坑埋你的十朵金花：1、把不具有開發價值的土地給你你還把他當爺供著2、土地不具備快速去化的條件開盤后賣不出去，你叫他爸爸也沒用；3、讓你承擔過重的配套投資（醫院、學校、菜市場、小公園、綠化道路）4、土地價格上給得高5、容積率和限價不給你讓步6、政府對10、片區單元的規劃追求得很完美，往往是深坑7、在產業上要求你投資過大會讓你把住宅賺來的利潤，吃了后又吐出來8、把只能做剛需的地方讓你做改善做豪宅9、土地權屬糾紛(包括土地使用權歷史遺留問題、青苗二次補償)轉交開發商代為解決；10、前任政府領導答應的事情，下一任領導不認賬，讓你懷疑上一屆是不是“偽政府”1 1八、勾地，勾地別被勾坑里去了 1 1八、故事說得好，也要多和政府的親兒子捆綁2017年9月，萬科與成都雙流區舉行簽約儀式，計劃將投資700億元在怡心湖片區打造夢想城項目。勾地 1 1一、萬科夢想城項目總占地面積約11056畝，項目以“都市水岸商務中心區、濱水花園總部商務區、創新創智科技研發區、時11、尚活力高端生活區、園景休閑小鎮生活區”為一體的產城一體綜合區。該項目總投資約700億元，建成投產后，年產值將達到270億元，稅收達到38億元。2018年2月24日，首輪掛牌成交了四宗約501畝用地，底價成交，競得者是成都市天府怡心湖建設發展有限公司（萬科和雙流區交通建設投資有限公司合資）1 1 九、故事說得好，也要多和政府的親兒子捆綁1、過于保守的開發商本階段不太適合與基投的合作；2、圍繞一二線城市進行勾地；3、新進入當地的開發商是合作重點之一：迫于業績壓力，更愿意出勾地費，且拿地標準會相對寬松些；4、手里有好地，拿地之前可以不綁定開發商，手里地不好，拿地前就盡量捆綁開發商5、盡量與開發商的總部投資部門、產業拓展中心建立直接聯系1 1十、外部地產商合作 1 1十一、牢記兩句話：1 1、一把手！一把手！還是一把手！2 2、地段，地段，還是地段！