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1、土地溢價、房價上漲、開發周期中的資金壓力日益增長開發快周轉會帶來什么問題？哪些可快？哪些不可快？此時此刻：項目總、營銷、設計、成本、工程等等如何步調一致？項目價值觀如何統一？能不能做到一鍵前置？010203什么是前置？哪些關鍵工作必須前置前置的戰略意義和前置應對更多需求項目經理在開發過程中對前置關鍵點的管控設計、成本和工程的前置地產形勢不確定下的04樁基工程前置管理和供方管理協調工作目 錄1前置的參照坐標體系123以項目進程為參照坐標以成本采招任務為參照坐標以現場準備工作為參照坐標4以項目取得許可證為參照坐標以前期設計任務為參照坐標5以項目運營管理為坐標6萬達設計前置坐標7以項目進程為坐標（12、）土地獲得預售竣驗開工前置坐標點1前置坐標點2營銷策劃前期設計成本預控前期報建全面設計現場準備預售條件創造現場全面施工1現場全面施工以項目進程為坐標（2）前期定位標準化設計成本管控采購招標部分工程前置報建取證1發改委批文工程許可證施工許可證規劃許可證規劃總平面土地使用證預售證以項目取證為參照坐標土地獲得預售竣驗開工?2營銷定位市場調查客戶定位產品定位規劃設計城市規劃指標控制交通評估環境評估建筑方案設計建筑方案產品設計立面設計建筑初步設計建筑設計機電設計景觀設計室內設計售樓處設計施工圖設計各專業技術圖紙以前期設計任務為坐標：3標準化產品梳理單體方案簽批移交工程許可證拿地規劃總平面規劃設計啟動會預3、售證萬達設計前置坐標4-20天5天20天規劃許可證合格的、熟悉的、曾經合作過的、戰略合作伙伴、從 選擇合作者以成本采招工作坐標：5工程前置工作坐標：勘探單位樁基單位總包單位在短時間內 進場6以項目運營為坐標項目定位復核會初勘完成詳勘完成方案會審通過方案深化完成綜控策劃匯報案正式設計啟動會土方平衡圍護設計規劃方案批復樁基施工圖售樓處優展區圖紙售樓處裝修圖臨時樣板房裝修圖優展區景觀施工圖全套土建施工圖人防報建圖消防報建圖工規證取得施工圖外審施工證取得建設用地獲得報建7設計成本工程前置以營銷布局為坐標82前置工作的內容和原理123萬科的前置工作原理各家公司對前置工作內容的表述4前置和高周轉的異同項目4、虛擬周期和在現周期土地信息收集土地價值判斷（可行性）資金合作對象：招商、合作伙伴（前置）摘牌拿地土地合同方案報建、規劃許可土地確權、土地證營銷定位、設計市場定位、客戶定位、產品定位、價格定位（營銷設計成本）方案設計、各項指標控制、報建初步設計、施工圖設計工程采購招標。等等萬科的前置工作原理12333開發投拓+營銷設計成本報建+設計營銷設計成本以前為什么沒有這么做1項目虛擬周期和在現周期 虛擬周期 ：可不在現場進行的和項目有關的工作 比如：營銷、設計、成本、報建、財務等等。不產生物理變化的文件 可以完全前置 前置或壓縮周期萬一出現變化差錯，不會有重大經濟損失和外界影響 在線 周期 ：必須在現場施5、工的工作 只能部分前置：樁基 壓縮周期容易造成現場嚴重事故和重大經濟損失和惡劣影響虛擬周期在現周期在現在 現場虛擬不在現場2高周轉不應是物理上的壓縮相反：應該賦予它更多的周期 土地信息沒有那么齊全和精準 也沒有那么多機構為我們提供那么多市調數據 開發商也沒有那么多那么強的技術力量 循序漸進這個模式更適用于全新項目高效的前置基于怎樣的條件前三條工程師紅利3 土地信息沒有那么齊全和精準 也沒有那么多機構為我們提供那么多市調數據 開發商也沒有那么多那么強的技術力量 循序漸進這個模式更適用于全新項目高效的前置基于怎樣的條件前2條電腦和網絡虛擬技術的紅利項目定位復核會初勘完成詳勘完成方案會審通過方案深化完成綜控策劃匯報案正式設計啟動會土方平衡圍護設計規劃方案批復樁基施工圖售樓處優展區圖紙售樓處裝修圖臨時樣板房裝修圖優展區景觀施工圖全套土建施工圖人防報建圖消防報建圖工規證取得施工圖外審施工證取得建設用地獲得觀看更多PPT課件及授課視頻項目定位設計成本工程渠道營銷產品策劃4