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1、2022年5月金開玖號商業概念方案Part1機會研判Part2定位方向Part3操盤策略Part4商務條件金開玖號商業概念方案Part1機會研判Part2定位方向Part3操盤策略Part4商務條件金開玖號商業概念方案1.1機會研判丨項目概況n 項目位于照母山板塊，處于低密度高端居住區，周邊路網發達，交通便利，但受自身物業條件限制，內部人流量小，商業氛圍差 項目總建筑面積8.5萬方，其中商業約7500 平米，規劃3棟樓，A棟辦公和商鋪、B棟住宅及底商、C棟商鋪；項目區位條件優越，但商業高差、建筑形態導致內部動線、通達性較差，不易聚集人氣；項目住宅入住率低，未處于人流主干道上，人流量小；1.2機2、會研判丨項目指標n 項目商業為現鋪，未租商鋪100個，總面積7379.29未租商鋪統計樓棟樓層梳理面積A2151159.823101299.9849785.46B125635.44C3311956.514101542.08統計1007379.291.3機會研判丨外部動線分析n 項目周邊消費人流匯集在光環、愛琴海兩大購物中心，本案輻射有限本案光環愛琴海n項目商業有高差，多步梯，內部動線較為復雜，昭示性、通達性差1.4機會研判丨內部動線分析1.5機會研判丨項目及周邊現狀展示n周邊小區（16個）：洋豐圣喬維斯、紫檀莊園、金鵬金嶺、萬科悅峰、龍湖南湖郡、萬科悅府等n周邊寫字樓（4個）：玫瑰天街、萬科萬3、悅匯、金鼎時代等n周邊酒店（19個）：星程酒店、西島酒店、布宮酒店、柏辰酒店等n周邊餐廳（325個）：小吃12個、火鍋29個、韓餐9個、酒吧5個、中餐198個、甜品2個、咖啡11個、西餐1個、自助餐4個、快餐52個n周邊購物中心（2個）：愛琴海購物公園、玫瑰天街、n周邊交通：16個交通站點；n周邊教育（107個）：1個小學、5個幼兒園、101個培訓機構n休閑娛樂（176個）：美容75個、俱樂部1個、洗浴1個、KTV2個、體育場8個、按摩24個、影院1個、健身29個、網咖2個n 周邊以高端住區（南湖郡）消費人群為主，附加辦公客群n 周邊商業除愛琴海、萬悅匯、玫瑰天街外均為社區底商；周邊缺少高端消4、費類業態n 項目周邊1千米內常住人口有2.88萬人，具備一定的消費基礎1km本案1.6機會研判丨周邊配套1.7機會研判丨消費客群n項目消費客群依靠周邊高端住區居民商務、休閑消費為主，辦公、流動人口為輔1.8機會研判丨項目小結1.項目處于照母山板塊高端居住區，配套成熟，交通便利；2.本案物業因位置、物業形態限制，輻射能力有限，難以聚集人氣；3.本案商業為現鋪，內部動線較復雜，通達性差、昭示性差、無法流量營銷；4.周邊常住2.88萬人，以高端社區居民為主，消費實力強，對高端消費業態有需求。1.9機會研判丨項目機會項目規避點：1.避免無定位、無規劃、無管理，盲目散招；2.避免以傳統為主，缺乏特色、檔5、次及品牌（客單價偏低，租金承受力低）；本案商業機會點：1.項目周邊1千米內常住人口有2.88萬人，本案具備一定的消費基礎；2.項目位于高端居住社區中心，臨愛琴海購物公園，周邊業態以餐飲、零售、教育培訓、社區配套、休閑娛樂為主，缺少目的性高端消費業態。Part1機會研判Part2定位方向Part3操盤策略Part4商務條件金開玖號商業概念方案2.1定位方向丨定位思路1.結合現有的物業條件、未租商鋪進行統一招商打造；2.規劃目的性情景體驗業態，精準導流，打造高端社區消費體驗中心；3.以私人定制、稀缺體驗、康養理療等場景打造帶動項目整體招商；高端體驗會所休閑茶室繡廚健身私教頂級餐廳私宴康養理療保健足6、浴2.2定位研判丨定位思路情景體驗2.3定位研判丨對標案例-棕櫚島n由澳大利亞頂級設計師john pauline(水立方主創設計師之一)設計，滿足重慶高端消費人群商務、休閑、藝術文化展示等多方面需求的“頂級商務生活場”2.3定位研判丨對標案例-棕櫚島n業態以靜態私人定制高端餐飲、休閑體驗為主2.4定位方向丨項目定位私人定制、康養理療、休閑茶室、健身工作室、特色體驗私宴頂級宴會健身工作室戶外設備店特色茶室中醫理療康體保健SPA康體保健足浴2.5定位方向丨商家品牌御力堂（健康管理）亦美瑜伽（私教）康養SPA錦然瑜伽一同茶道（高端）前后院子美術館（繡廚）sunfit健身工作室WINGSSKYBAR酒7、吧2.6定位方向丨IP商家-高端沖浪體驗館極酷沖浪2.6定位方向丨IP商家-高爾夫體驗館室內高爾夫體驗2.6定位方向丨IP商家-特色餐飲店山城袍哥紅茶火鍋Young藝術家餐廳2.6定位方向丨IP商家-高端私廚雅云臺藝術概念餐廳2.6定位方向丨IP商家-情景體驗餐廳猛虎玫瑰鮮花西餐廳2.6定位方向丨IP商家-高端茶室白馬茶泡飯2.6定位方向丨IP商家-中醫理療瓔珞子歸閣中醫自然療愈Part1機會研判Part2定位方向Part3操盤策略Part4商務條件金開玖號商業概念方案3.1操盤策略丨整體策略現鋪盤活,統一招商,統一打造定位招商，統一招商，人氣聚集，價值提升3.2操盤策略丨節點鋪排（1年）招商8、節點項目打造主力店招商根據業態規劃及商家品牌進行商家落位打造，控制品相6月7月8月9月10月5月11月12月1月2月3月運營籌備期開街推廣前期推廣運營節點活動節點集中招商4月運營持續期推廣節點商家簽約活動開業活動商家聯合活動補位調整持續推廣前期籌備項目開街3.3需求支持丨商業包裝店招門頭玻璃畫面櫥窗雨棚情景小品圍擋路旗休閑桌椅精神堡壘廣告招貼3.4需求支持丨商業包裝n整體規劃設計導視系統3.5需求支持丨商業包裝n商家店招門頭包裝3.6需求支持丨商業包裝n商業街景觀小品3.6需求支持丨商業包裝n商業街DP點包裝3.7需求支持丨車庫包裝n對商業車位進行包裝，滿足消費客群停車需求及尊崇體驗Part1機會研判Part2定位方向Part3操盤策略Part4商務條件金開玖號商業概念方案4.1團隊配置專業團隊保障項目任務落地管理端：負責項目統籌管理工作 1名招商負責人策劃端：策略輸出、策劃執行 1名策劃經理招商端：招商工作推進 2名招商主管公司后臺：策略管理中心 策劃中心+設計部4.2商務條件丨合作模式合作模式服務內容服務費用服務期限招商獨家代理招商執行基礎人工費（3萬元/月）+招商傭金（收取3個月租金）；12個月運營獨家代理統一打造、統一運營3-5年期，4萬元/月；36-60個月需求支持：部分IP商家需要甲方給予一定裝修補貼進行特色裝修、物業改造（根據商家需求一事一議）