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1、ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司 美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn) 業(yè)鏈分析業(yè)鏈分析 萬(wàn)科中長(zhǎng)期規(guī)劃項(xiàng)目初期報(bào)告 標(biāo)桿研究報(bào)告之12 ZionZion Consulting 機(jī)密機(jī)密 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司 Zion Consulting Confidential 住宅建造過(guò)程的作業(yè)鏈住宅建造過(guò)程的作業(yè)鏈 土地土地 獲取獲取 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 與溝通與溝通 人力人力 物料物料 建造建造 售后售后 服務(wù)服務(wù) 交付交付 接收接收 以批量生產(chǎn)住宅為例以批量生產(chǎn)住宅為例 以小規(guī)模定制住宅為例以小規(guī)模定制住宅為例 土地土地 獲取獲取 人力人力 物料物2、料 預(yù)生產(chǎn)預(yù)生產(chǎn) 建造建造 售后售后 服務(wù)服務(wù) 市場(chǎng)市場(chǎng) 推廣推廣 銷售銷售 過(guò)程過(guò)程 市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研 與定位與定位 ZionZion Consulting 機(jī)密機(jī)密 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司 Zion Consulting Confidential 以批量住宅為例的作業(yè)鏈分解以批量住宅為例的作業(yè)鏈分解-土地獲取土地獲取 土地獲取的方式有三種形式： 購(gòu)買 期權(quán)控制 通過(guò)兼并其他公司來(lái)獲得那家公司的土地儲(chǔ)備 作為整個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)，土地獲取能力已經(jīng)成為公司獲利的一個(gè) 重要的戰(zhàn)略能力，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇和城市可持續(xù)發(fā)展（SMART GROWTH）政策的出臺(tái)，土地獲取能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略 控制3、點(diǎn)。 土地的獲取需要大量的資金支持和存在不確定風(fēng)險(xiǎn)。 維持與開(kāi)發(fā)地政府與社團(tuán)的良好關(guān)系是獲取優(yōu)質(zhì)土地的前提條件， 同時(shí)，大型的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有小企業(yè)無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。 ZionZion Consulting 機(jī)密機(jī)密 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司 Zion Consulting Confidential 以批量住宅為例的作業(yè)鏈分解以批量住宅為例的作業(yè)鏈分解-土地獲取土地獲取 考慮其可開(kāi)發(fā)性（居民收入考慮其可開(kāi)發(fā)性（居民收入 水平、收購(gòu)價(jià)格、地域社會(huì)水平、收購(gòu)價(jià)格、地域社會(huì) 關(guān)系）、時(shí)間緊迫性關(guān)系）、時(shí)間緊迫性 三種手段：直接購(gòu)三種手段：直接購(gòu) 買、期權(quán)控制、兼買、期權(quán)控制、兼 并獲得并獲得 土地位土地位 臵選擇臵選擇 價(jià)位價(jià)位 了解了解 獲取手獲取手 段選擇段選擇 綜合評(píng)估綜合評(píng)估 購(gòu)買購(gòu)買 實(shí)施實(shí)施 ZionZion Consulting 機(jī)密機(jī)密 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司 Zion Consu