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1、xx房地產（集團）股份有限公司項目后評估工作管理辦法目錄第一章 總則2第二章 管理職責與分工3第三章 對象與分類5第四章 工作組織與流程6第五章 資料收集7第六章 評估內容10第七章 合作項目的后評估11第八章 成果應用12第九章 保密與存檔12第十章 罰則13第十一章 附則14第一章 總則第一條 為全面規范公司房地產項目后評估工作，系統性地總結項目開發運營的經驗與教訓，提高公司未來項目投資決策、模式選擇、運營管理、財務核算、配套服務、管理創新的水平，特制定本辦法。第二條 本辦法適用于xx房地產（集團）股份有限公司（以下稱“xx地產”）各級房地產開發公司以及納入xx地產經營管理體系內的其他主體2、（以下簡稱“公司”）所投資、開發、經營、管理的房地產項目的后評估工作。第三條 本辦法所稱的“后評估”是指公司投資、開發、經營、管理的房地產項目，在其開發銷售工作基本結束后，運作主體對項目開發運營實施全過程回顧、分析，從而總結項目開發的經驗、教訓的一系列工作。第四條 后評估工作的開展須遵循以下原則：1、 客觀性：后評估工作成果須真實反映項目運作的實際情況，所做的各項分析必須以真實數據、材料為依據；2、 全面性：后評估是對項目開發運營全過程的綜合評價，必須涉及到項目從投資立項到交付使用過程中發生的主要業務，并據此得出綜合、全面的評價；3、 公正性：在后評估過程中，各級公司主要責任部門須站在科學、合3、理的角度整理相關資料、進行客觀分析、得出綜合評價。評估的過程應與各部門充分溝通，從而得出公正的結論；4、 專業性：后評估工作要結合房地產投資決策、市場定位、規劃設計、開發報建、進度管理、質量管理、成本控制、營銷策劃、項目銷售、品牌管理、利潤核算、財稅籌劃、物業管理、經營運作等專業進行綜合評價，各項業務的評價必須基于專業判斷與行業準則。5、 時效性：為適應市場環境變化、宏觀政策調控、運作模式創新、產品更新換代、消費習慣改變等客觀條件的變遷，后評估工作應在項目開發、銷售工作基本結束（符合后評估項目的條件詳見第三章）后六個月內完成，以便及時總結開發經驗，提升管理與創新能力。第二章 管理職責與分工第五4、條 投資管理中心是統一組織、監督各公司實施后評估工作的機構。投資管理中心主要負責修訂完善后評估相關制度及業務模版、制定公司年度項目后評估計劃并下發、指導各級子公司開展后評估工作、分析整理各地項目后評估成果，并承擔組織經驗成果提煉、分享及應用的職責。第六條 所開發的房地產項目納入本年后評估計劃的子公司，應在接到實施后評估通知后一周內成立后評估工作小組。工作小組原則上由分管投資管理的公司領導任組長，投資管理部門負責人任副組長，組成專項工作小組。第七條 工作小組的職能分工：1、 組長：負責全面部署工作計劃以及階段性業務指導，主持后評估成果確認會，并提請公司經營班子審核后評估成果報告；2、 副組長：負5、責后評估工作全過程的執行，組織小組成員按照工作計劃具體實施，協調工作小組與相關部門的業務關系，并與投資管理中心保持溝通；3、 投資管理專業人員：負責匯總、整理、審核各專業提交的數據與資料，按照業務模版組織后評估報告的編寫，協調工作小組內各專業人員的業務關系；4、 其他專業人員：負責收集、整理、預審與后評估對象相關的、本專業的數據和資料，按照小組工作計劃以及業務模版，編制后評估報告中相應的專業評估文件，協調工作小組與本專業部門的業務關系。第八條 子公司提交后評估成果報告后，應根據投資管理中心的意見進行反饋，并可根據工作開展過程積累的經驗，向投資管理中心提出流程規定、工作內容、評價方法等方面的改進6、意見。第三章 對象與分類第九條 本辦法所規定的后評估對象應同時符合以下條件：1、 屬于公司投資、開發、經營、管理的房地產項目；2、 項目85%以上的建筑面積已整體完成竣工驗收備案；3、 投資管理中心根據項目具體情況規定的條件。第十條 公司所投資、開發、經營、管理的所有房地產項目、符合第九條所列示條件的都應完成后評估工作。第十一條 開發規模大、開發周期長、產品類型豐富的項目，應執行項目階段性后評估，對項目個別組團、個別類型產品開發銷售基本完畢后進行階段性評價。第十二條 在開發模式、規劃設計、產品定位、營銷推廣、物業經營方面有一定特殊性、創新性或重大經驗教訓的項目，應在完成評估的基礎上有側重點地對7、某些專業進行深入評價分析，總結創新經驗。第十三條 符合第十一條、第十二條所列示條件的項目，由投資管理中心負責選定，并提請股份公司經營班子審核。審核通過后，由投資管理中心根據當年項目開發進度下發具體后評估工作要求與業務指導。第十四條 為提高部分項目的后評估工作效率，公司可選派本級、其他分公司及專業公司人員協助工作小組開展后評估。第四章 工作組織與流程第十五條 投資管理中心在每年第一季度下發本年應完成后評估的項目清單及工作通知，明確本年應完成后評估工作的項目名稱、完成時間、工作要求。涉及重點項目及特殊項目的，應在通知中明確評估對象與評價重點。已下達后評估任務的項目，責任子公司應在當年12月31日前8、按照工作要求及相關規范向投資管理中心提交后評估成果報告。第十六條 子公司收到后評估通知后，應按照本辦法第二章第六條、第七條的規定成立后評估工作小組。第十七條 工作小組成立一周內完成后評估工作計劃擬定，報公司經營班子審核，并抄送投資管理中心。第十八條 工作小組成員按專業分工組織相關材料的收集整理及實地調研。第十九條 資料收集和整理完成后，工作小組按照計劃及相關指引開展后評估成果報告的編寫，并在編寫過程中組織階段工作協調會。第二十條 后評估工作報告中涉及各專業評價的部分，在成稿后由小組專業人員負責報送相關專業部門負責人審核修正，審核時間應不超過十個工作日；第二十一條 工作小組匯總各專業評審意見，完9、成后報告初稿，由組長主持召開第一輪成果確認會議。后評估成果未能在第一輪會議通過的，必須按照會議精神進行修訂，并召開下輪成果確認會，直至全體小組成員確認為止。第二十二條 成果經工作小組確認后，工作小組各成員在后評估報告上簽字確認。第二十三條 工作小組向公司經營班子提報后評估工作成果，根據經營班子意見進行最終修改。第二十四條 后評估成果報告經公司經營班子最終確認后，由公司總經理簽字，并加蓋公司公章后存檔，復印件提交至投資管理中心備案。第二十五條 子公司按照本辦法第八章規定實施后評估成果報告及相關材料的存檔及內部借閱工作。第二十六條 投資管理中心整合當年各公司提交后評估工作成果，對照年初下發計劃進行10、進度與質量評比。第二十七條 投資管理中心按照本辦法第七章規定，定期整編優秀后評估成果，進行公司內部分享及下發。第五章 資料收集第二十八條 項目資料應由相關業務部門在日常工作中負責收集、整理、保存。第二十九條 在啟動后評估報告編寫前，工作小組應組織相關業務部門完成相關材料的二次梳理，包括但不限于：1、 投資方面：土地出讓公告（如有）、可行性分析報告、立項報告及測算材料、股份公司立項批復、股份公司下發考核指標文件、過程投資決策文件（如年度董事會投資計劃議案、投資調整請示及股份公司批復等）等。2、 進度方面：項目整體開發計劃（各階段調整版本）、進度管理過程文件（月度報告、專題分析報告等）、開發計劃調11、整請示及股份公司批復等。3、 設計方面：立項設計方案、定位設計方案、規劃及建筑設計方案、初步設計方案、施工圖設計方案、竣工圖（按階段分即可）、項目規劃設計工作計劃及過程管理文件、政府規劃部門正式批復、規劃設計調整請示及股份公司批復等。4、 工程方面：項目整體施工方案（各階段調整版本）、施工管理過程文件（月度報告、專題分析報告等）、政府施工管理部門正式批復、施工計劃調整請示及股份公司批復等。5、 成本方面：立項成本測算、定位成本測算、目標成本測算及股份公司批復、成本管理過程文件（各階段成本分析報告、專題報告等）、項目管理系統成本數據等。6、 營銷方面：市場調研及定位報告、整體營銷策劃方案、開盤定12、價報告及股份公司批復、營銷策劃過程文件（進度方案、推廣方案、現場管理、代理公司管理、專題分析報告等文件）、明源系統銷售管理數據等。7、 財務方面：利潤結轉管理文件、重要財務指標調整及股份公司批復、融資過程文件（向金融機構、政府部門提交的審批文件及批復）、稅務管理過程文件（向稅務部門提交的審批文件及批復）、年度董事會財務預結算議案等。8、 合同方面：國土出讓合同、合作協議（如有）、融資合同（與銀行、基金等金融機構簽訂的合同）、銷售代理合同、商品房買賣合同模版、合約規劃過程管理文件、總包及各主要專業分包合同、大宗采購合同、業主公約、物業管理協議、物業經營管理協議等。9、 證照方面：項目取得土地、開13、發報建、對外銷售、竣工驗收、交付使用各階段的證照復印件，至少應包括：土地成交確認書、國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、竣工驗收報告、竣工驗收備案表等。10、 合作項目：合作協議、項目公司成立資料、項目公司章程及股東會、董事會材料、項目操作管控過程文件（如經營月報、重大合同審批文件、重大決策事項審批文件、招投標各方代表會簽材料等）。11、 工作小組認為與后評估相關的其他材料。第三十條 后評估材料的收集應保證資料的真實、完整。有重要資料缺失的，應在后評估報告中闡述原因及處理結果。因重要資料缺失影響后評估或其他開發工作的，應追究相關人員責任14、。第六章 評估內容第三十一條 后評估應以項目立項為起點，以項目最終交付使用為終點，全面回顧項目開發的全過程，深入分析總結經驗。涉及自持物業的項目，應評價經營定位、管理公司選擇（如有）、開業籌備、經營管理等內容，并對長期盈利作預測。第三十二條 后評估工作應包括但不限于以下方面的內容：1、 項目概況：區位情況、取得方式、規劃方案、開發建設關鍵節點回顧等內容。2、 經濟效益后評估：應與立項測算、年度成本普查、項目年度經營任務、以及階段性控制節點測算中收益利潤表進行對比，通過成本對照、收益利潤對照的分析方法，整體評價收益利潤執行情；應使用稅前成本利潤率、投資內部收益率、投資回收期等指標分析項目的收益情15、況及周轉速度；涉及自持物業經營的，應完成投入使用后各年度收入支出及盈利預測。3、 設計管理后評估：應主要包括規劃設計及專業設計兩部分，關注各階段設計過程中理念、流程、方案修改變更處理經驗總結；應重點關注設計階段的標準制定、品質管理和成本控制，分析總結創新優化設計方面的成效與不足；應回顧技術經濟指標的變動情況，分析變動原因及對銷售、收益的影響。4、 成本管理后評估：應結合公司下發的成本管理、集團采購、合格供方管理等規定，細化成本科目，對比已發生成本與立項成本、階段性控制節點成本；應對招投標模式、合格供應商選擇、材料采購、成本控制等過程進行評價。5、 項目開發及工程管理后評估：應主要包括開發報建、16、工程施工及竣工驗收等三部分內容，重點就項目報建、工程進度管理、工程組織管理、合同管理、工程質量管理、安全文明管理等方面進行評價。6、 營銷策劃管理后評估：應主要包括銷售業績評價、產品定位回顧與評價、營銷手段回顧與經驗總結、代理和外包機構選擇與評價等；應結合公司品牌戰略，對項目品牌運用進行評價。7、 財務管理后評估：應重點分析利潤結轉、利潤分配（合作項目）、資金回收、現金流量管理、融資方式以及稅務籌劃等執行情況。8、 合作模式評價：合作項目應分析本項目的合作開發方式選擇、對合作方監督與管理、項目公司管理模式、開發管控體系等內容。第七章 合作項目的后評估第三十三條 由公司參與投資的合作項目達到第三17、章第九條所列示條件的，應按照本辦法規定完成后評估工作。第三十四條 由公司全面負責具體操作的合作項目，應按照第六章要求完成各專業的后評估工作，并對項目的合作模式、管控體系等專題進行評價。第三十五條 公司參與項目部分管理工作的，應對項目經濟效益、公司團隊所參與的管理工作、項目合作模式和管控體系進行評價。第八章 成果應用第三十六條 投資管理中心在完成本年度后評估成果收集后，應組織各專業中心進行相應的分析工作，形成各專業中心經驗數據庫、各專業經驗分析及創新成果總結報告、優秀后評估成果匯編、重要開發案例等材料。第三十七條 各專業中心整編完成的后評估成果匯總，在得到公司經營班子授權后，應統一下發或組織專業18、培訓，以便各子公司學習利用。第三十八條 各公司在完成項目后評估后，應組織相關專業人員進行學習。有一定條件的公司，可自行組織公司內部案例匯編與相應專業分析總結。第三十九條 投資管理中心核實項目后評估相關指標，并與公司下發的項目考核指標進行比對，校正該項目最終考核結果，考核工作參照公司經營業績考核相關辦法執行。第九章 保密與存檔第四十條 后評估成果報告是公司經營管理的核心文件，屬于機密級文件。各級經辦人員應嚴格遵守公司保密工作管理規定，做好后評估資料及成果報告的存檔、傳閱。因工作失誤導致后評估資料及成果外泄的，應追究相關人員的法律責任。第四十一條 后評估工作完成后，工作小組應以項目為單位將所有后評19、估材料、后評估成果報告一并交資料管理部門登記、存檔。第四十二條 各專業中心統一下發的后評估成果匯編或專業指導文件，由各公司投資管理部門指派專人負責接收、傳閱、存檔工作。傳閱人員應遵守保密工作原則。第四十三條 公司內部人員借閱后評估成果報告的，要取得公司總經理簽字批準，并由資料管理部門進行登記，明確歸還時間。第四十四條 項目后評估成果報告原則上不予銷毀。其他后評估基礎材料在項目開發完成后15年以上的，可視情況銷毀。第十章 罰則第四十五條 公司所有房地產開發項目的后評估工作必須依照本規定進行。第四十六條 在進行后評估工作過程中，如經辦人不能遵守客觀、公正原則，擅自調整修改后評估基礎數據及材料，或者在成果報告中不真實反映項目開發情況的，公司應予以警告處分，情節嚴重的，可予以開除。第四十七條 違反公司保密規定泄露后評估資料或成果報告者，按照情節嚴重程度，分別予以批評、警告、開除、扣發薪資等處罰。利用公司后評估資料或成果報告對外牟利的，應追索賠償金并追究法律責任。第十一章 附則第四十八條 本規定由投資管理中心負責修訂和解釋。第四十九條 本規定自下發之日起執行，各級子公司參照執行。第五十條 各級子公司應根據本規定制定相應的后評估管理工作細則，細化內部流程與職責分工。