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1、保利房地產（集團）股份有限公司合約規劃實施細則制度名稱編制（修改）時間首次編制換版編制修訂編制編制人編制單位廢止編號合約規劃實施細則工程成本管理中心合約規劃實施細則（征求意見稿）說明：目 錄第一章 總則1第一條 設立目的1第二條 總體思路1第三條 適用范圍1第二章 術語和定義1第四條 合約包1第五條 待規劃合同2第六條 規劃余量2第七條 成本支出類型2第八條 成本分攤方式2第九條 合約類別3第十條 預估變更比例4第十一條 價稅分離4第三章 基本規定4第十二條 管理對象4第十三條 部門職責4第十四條 工作流程5第十五條 保密原則6第四章 工作要求6第十六條 合約包規劃模板6第十七條 項目合約包規2、劃6第十八條 項目招標/采購策劃7第十九條 單個合同規劃7第二十條 合約規劃執行8第二十一條 成本超限處理8第五章 附則9附：條文說明10附件1、合約規劃流程13附件2、項目采購計劃14附件3、結構化報價清單16附件4、合約包分類模板17 第一章 總則第一條 設立目的為提高保利房地產（集團）股份有限公司成本管理的精細化，統一合約規劃管理的基本思想和原則，規范合約規劃管理工作，實現項目目標成本的有效管控，結合公司情況，制定本細則。第二條 總體思路合約規劃的核心思想，是將項目的目標成本按“自上而下，逐級分解”的方式對應分解成未來可執行的合同金額，通過對每份合同的成本管控，實現項目目標成本有效落地。3、第三條 適用范圍本細則適用于保利地產本級及下屬各子（分）公司所有房地產開發項目。第二章 術語和定義第四條 合約包由相同成本科目成本組成的同一類型合同或費用的總和，稱為“合約包”；每項成本科目可分解為一個或多個合約包，一個合約包可包含多個成本科目。例如成本科目“電梯工程”可以分解為“電梯供貨”、“電梯安裝”兩個合約包；“施工總承包工程”包含“土建結構工程”、“水電安裝工程”等科目成本。第五條 待規劃合同由于項目分期開發或分標段招標，合約包中尚未發生部分的合同計入“待規劃合同”，隨著項目的進展，再逐步進行合約規劃。第六條 規劃余量針對每項末級成本科目，已明確結余的費用均計入“規劃余量”，可用于平衡4、其他科目的超支。規劃余量的總額反映了目標成本的結余情況。第七條 成本支出類型對于合約包成本的支出類型分為以下兩種：（1）費用：以非合同預呈批確認，無需簽訂合同即可支出的合約包成本；只需對合約包的成本支出進行規劃，單項支出直接掛在合約包下，包含部分成本科目（如政府收費等）和營銷費用。（2）合同：需簽訂合同才能支出的合約包成本；需對合約包及每份合同均做合約規劃，確定每份合同的成本。第八條 成本分攤方式對于合約包成本的分攤方式分為以下兩種：（1）業態類：因項目產品類型的不同造成各科目的目標成本差異較大時，對應的合約包成本需按業態的深度進行分攤控制，明確合約包中各業態的成本，例如大部分建筑安裝工程費。5、（2）非業態類：項目產品類型對各科目的目標成本影響不大時（如紅線內配套、政府收費等），對應的合約包成本可以按項目整體進行分攤控制，無需分拆各業態成本。第九條 合約類別根據合同主體、合同范圍、對應成本歸集等原因，將項目合同分為以下十類一級合約類別：（1）土地類：因國土出讓涉及的相關費用，包括國土出讓金、拆遷補償、土地契稅等； （2）設計類：包含概念、方案及施工圖、室內精裝修、園林等設計、設計咨詢類合同；（3）咨詢服務類：項目開發過程中所涉及的咨詢、評估等相關委托費用，包含勘查、測繪放線、方案論證、造價咨詢、招標代理、工程檢測等合同；（4）工程施工類：包含前期臨時設施工程、建筑安裝工程、紅線內配套6、工程等施工類合同；（5）材料設備采購類：包含所有甲供材、供貨包安裝的材料設備采購類合同；（6）政府收費類：包含市政配套費、開發報建費、政府審批費、物業維修基金等政府性質的收費；（7）營銷類：為項目銷售而進行的策劃、推廣、廣告、代理等相關費用；（8）管理類：項目開發過程中所發生的綜合管理費、開發間接費等費用；（9）財務類：項目開發工程中所發生的資本化利息、非資本化利息等費用；（10）其他類：不屬于以上九類費用的其他費用。根據一級合約類別包含的內容不同，分別歸納匯總形成二級合約類別，詳見附件4。第十條 預估變更比例為精確反映項目動態成本，確保合同簽約金額與合同變更金額之和不大于合同目標成本，在工程7、招標前，根據合同類型、承包方式、圖紙深度及現場情況等，從對應的合約規劃金額中預留一定比例作為預估變更金額，此比例即為預估變更比例。第十一條 價稅分離根據增值稅相關要求，各科目目標成本、合同價款、變更金額等均應明確進項稅率、不含稅金額，從而計算出含稅金額、可抵扣進項稅額。第三章 基本規定第十二條 管理對象合約規劃的對象為項目開發過程中除管理費、財務費之外的全部成本支出，包括所有預計簽約合同及非合同費用支出。第十三條 部門職責各平臺公司的成本管理部為合約規劃的主辦部門，負責組織工程部、技術部、營銷部、投資管理部、開發部等相關部門對各平臺公司合約包規劃模板、各項目的合約包規劃進行編制，監督各部門在項8、目開發中的執行情況。成本分類相關部門科目代碼成本科目投資管理部成本部技術部工程部營銷部財務部開發部5001.01土地款5001.02開發前期費5001.03建筑安裝工程費5001.04紅線內配套費5001.05政府收費5001.07公建分攤5001.09營銷費用注：1、“”表示經辦部門，負責編制、填寫、執行的部門；“”表示配合部門；2、成本部負責合約規劃編制的組織工作，并對其他部門的執行情況進行監督；第十四條 工作流程合約規劃的編制分為兩個階段：第一個階段為合約包規劃，即根據項目所包含的業態，針對不同成本科目確定合約包，并將目標成本分解為合約包金額；第二階段為單個合同規劃，即根據項目分期、分標9、段的情況，確定每個具體合同的工程范圍、工作內容及目標成本。合約規劃流程詳見附件1。第十五條 保密原則參與合約規劃編制、掌握合約規劃目標成本的所有人員應嚴格遵守保密原則，不得違反公司規定向不應掌握合約規劃信息的第三方泄露合約規劃相關信息。第四章 工作要求第十六條 合約包規劃模板為規范合同類別劃分、提高工作效率、避免出現合同遺漏的情況，各平臺公司應根據股份公司統一下發的合約包分類模板（詳見附件4），由成本管理部牽頭，組織工程部、技術部、投資管理部、開發部等相關部門共同對所開發項目的發包模式及施工范圍、合同界面劃分進行研究分析，制定一套適用于本公司的合約包規劃模板，經本公司領導班子審批后作為標準化的10、文件，用于指導具體項目的合約規劃。各平臺公司審核通過的合約包規劃模板需上報區域辦公室及股份公司報備。第十七條 項目合約包規劃項目合約包規劃是參照合約包規劃模板，結合項目分期，對項目預計發生的所有合同或費用進行規劃和分類，確定每個成本科目對應的合約包，并將目標成本分解為合約包的金額。項目目標成本批復后7個工作日內，各平臺公司成本管理部應牽頭組織相關部門編制項目合約包規劃，同時負責將項目目標成本拆分至各合約包，并上報公司領導進行審批。審批通過后，成本管理部應將不含目標成本的合約包清單抄送至各相關部門，用于指導項目的招標/采購策劃。第十八條 項目招標/采購策劃招標/采購策劃是指根據項目的開發計劃倒排11、項目的總體招標/采購計劃，應在目標成本確定后20個工作日內完成。項目組應根據項目銷售分期討論確定項目施工分期、標段劃分，并在此基礎上明確招標/采購時間節點以及相應的出圖時間。招標/采購策劃經各部門達成一致后，作為各部門開展工作的綱領性文件，保證各部門工作步調的一致性。第十九條 單個合同規劃單個合同規劃，是指隨著工程的開發進展，成本管理部根據相關部門提交的月度招標/采購計劃，逐步將合約包分解為具體合同，規劃每個具體合同的目標成本。（一）項目開發過程中，工程部等相關部門應根據項目的招標/采購策劃，結合工程實施進度編制項目的月度招標/采購計劃（詳見附件2）經審批后，于每月25日之前提交成本管理部。臨12、時產生的計劃外招標/采購工作，應經主管領導審批后提交成本管理部。招標/采購計劃應明確每個合同標段的工程范圍及合同內容；建安工程類需明確到所含工程樓棟及分項工程。招標/采購計劃的提交，需確保為招標/采購工作預留足夠的時間。（二）成本管理部根據各部門提交的招標/采購計劃逐步將合約包分解成具體合同，根據合同的工程范圍及合同內容，確定合同面積、目標單方和目標成本。同時利用“待規劃合同”對剩余工程范圍的面積、目標單方及目標成本進行核算，隨著項目推進和招標/采購計劃的確定，逐步將其規劃為具體的合同。第二十條 合約規劃執行（一）成本管理部應針對擬招標/采購項目的工程范圍、施工內容確定合同的目標成本（含預估變13、更金額）。合同目標成本應遵循“量價分離”的原則，即合同目標成本=工程量系數合同建筑面積目標單方。當工程范圍包含不同業態時，應先根據各業態的工程量系數、目標單方及對應業態面積分別計算各業態的目標成本，再匯總得到合同的目標成本，并折算出合同的目標單方。合約規劃確定的合同目標成本應用于控制項目的招采定價。（二）為方便與目標成本直接對標，成本管理部應根據合約規劃，編制與之匹配的報價清單或報價匯總表（附件3），要求投標單位根據不同成本科目分業態進行報價。（三）定標之前，應將擬定合同金額（定標金額+預估變更金額）與合同目標成本對比，確保合同定價在目標成本范圍之內。同時根據該招標工程的擬定金額推算對應合約包14、及成本科目的預計發生金額，并與目標成本對比，判斷該科目的節超情況。第二十一條 成本超限處理 （一）擬定合同或科目超對應目標成本時，成本管理部應及時與經辦部門溝通，分析成本超限原因，評估成本超限是否合理，并聯合投資管理部組織營銷、技術、工程等相關業務部門提出成本控制整改策略，上報本公司領導班子審批； 當某科目已明確超目標成本時，該科目的目標成本無需調劑，以清楚表現出哪些科目超限，但需在備注中說明超出部分在哪些科目中列支平衡；（二）項目目標成本中不可預見費一般不允許占用，特殊情況需寫明理由并報公司領導審批后方可使用；（三）當項目方案調整、交付標準等發生重大變化或除地價外直接投資嚴重超目標成本時，應15、按目標成本管理制度的相關要求重新上報項目目標成本。第五章 附則第二十二條 各平臺公司需嚴格執行本實施細則，同時可依據本細則結合業務實際進行調整，形成本公司具體的操作指引。第二十三條 本細則由股份公司工程成本管理中心負責解釋和修訂。第二十四條 本細則自下發之日起開始執行。附：條文說明（一）業態樓棟業態樓棟是指將工程樓棟按照其業態構成進行劃分得到的樓棟單元，比如一個工程樓棟，可以劃分為車庫、商業、住宅等多個業態樓棟。業態樓棟的編號命名格式為“樓棟編號-業態”，其中樓棟編號應與其對應的工程樓棟編號保持一致（如下圖所示）。圖1 業態樓棟示意圖（二）合約包應在發包策劃的基礎上進行劃分：根據發包模式確定合16、同類別；根據施工界面劃分，確定合約包所對應的成本科目。1、發包策劃需對項目的發包模式、合同邊界、合同包干方式、主要材料設備的供貨方式等問題進行規劃。采用的發包模式要有利于項目的成本控制，并適應企業內部的管理方式及管理能力；合同邊界的劃分要盡量減少實施過程中的爭議和扯皮。2、根據施工范圍及施工界面，確定合約包對應的成本科目。其中一個合約包可能只對應一個或多個成本科目（如總承包施工合同對應“土建結構工程”和“水電安裝工程”兩個科目）。當一個合約包對應多個科目時，需在各成本科目下進行合約包列項，并在合同名稱后備注相關文字予以說明；同時將合同價格按比例拆分至對應科目（如下表所示）。3、對于“其他類費用17、”的科目，應對以往項目所簽合同進行全面梳理，對科目內容進行細分，明確科目所含合同類別。（三）成本科目對應的目標成本通過合約規劃分解為合約包、合同的金額：可將不確定的合同類別計入“待規劃合約包”，合約包中尚未發生部分的合同計入“待規劃合同”（如下表所示）；已明確結余的費用均計入規劃余量。（四）單方成本與業態有關的合同，合同目標成本需按不同業態的面積指標及單方成本進行計算。1、首先根據工程范圍確定合同所含業態樓棟及相應面積；2、根據施工內容，確定對應的成本科目及各業態的目標單方；3、計算業態的目標成本（業態面積業態單方）；4、計算合同的目標成本（業態目標成本）；5、折算合同的目標單方（目標單方=合18、同目標成本/合同面積）。以某施工總承包工程為例，根據工程部提交的招采需求，該標段的工程范圍包括1#、2#樓的主體、底商及地庫；合同內容包括主體結構和水電安裝施工。該合同目標成本的計算程序如圖2所示。圖2 合同目標成本計算示意圖附件1、合約規劃流程 17 / 28附件2、項目采購計劃 項目年度/項目招采計劃項目名稱：序號工程名稱合同范圍界面劃分招標方式計價方式技術部招標部門工程部備注提供圖紙/樣板日期發標時間定標時間進場時間1土石方工程2樁基礎工程3基坑支護工程4施工總承包工程5門窗工程6 項目 月招采計劃項目名稱：序號工程名稱招標范圍界面劃分標段劃分招標方式計價方式技術部工程部供方管理部門成本19、部招標部門備注提供圖紙/樣板日期提供招標需求單日期進場時間工期確定投標單位日期出清單/招標限價日期發標時間定標時間123456備注：1、招標方式包括“集中采購”、“邀請招標”、“競爭性談判”、“直接委托”； 2、計價方式包括“固定總價”、“固定單價”、“費率下浮”。附件3、結構化報價清單投標報價匯總表工程名稱：項目1-3#土建總包工程合同序號業態類型科目名稱工程量 （m2）單價 (元/m2)合價（元）備注一高層住宅1土建結構工程67000115077,050,000 2水電安裝工程6700015010,050,000 小計：87,100,000 二商鋪1土建結構工程350014004,900,000 2水電安裝工程3500130455,000 小計：5,355,000 三普通地下室1土建結構工程17500220038,500,000 2水電安裝工程175001803,150,000 小計：41,650,000 四人防地下室1土建結構工程5000250012,500,000 2水電安裝工程50002001,000,000 小計：13,500,000 總價：147,605,000 備注：業態類型、項目名稱、工程量由甲方提供。附件4、合約包分類模板